【正文】 ━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查） ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明 ┃┃┃ 制作資料到計(jì)委申請(qǐng)，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）到稅務(wù)局取稅單 ┃┃┃ 報(bào)價(jià)小組審查 ,領(lǐng)取銷售到建委工程處領(lǐng)開工持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、 許可證審批表經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡， ┃登記并取得許可證 建委、物價(jià)局下文批價(jià) ┃ 銷售┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛ 到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí) ┃ 四源費(fèi)繳納 ┃ 到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) ┃ 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo) ┃ 填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記 ┃ 招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng) ┃ 編制標(biāo)底 ┃ 招標(biāo)辦審查標(biāo)底 ┃ 開標(biāo)會(huì) ┃ 定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書 ┃ 招標(biāo)辦蓋章同意 ┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工單位質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開發(fā)辦秘書 同意施工質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來源，任務(wù)處登記 來源及一切手續(xù) ┗━━━━ ━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實(shí)際情況來定的。公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。 8．解散項(xiàng)目組。 4．項(xiàng)目清算。 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。 5．通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過程）。 2．取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 4．確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估） 5．提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 下面簡(jiǎn)單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。 規(guī)劃階段是對(duì)可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是開發(fā)商通過對(duì)開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均 GDP、增長(zhǎng)率，這 4 個(gè)參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個(gè)項(xiàng)目的前期分析中，這 4個(gè)值的分析是必備的。 就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。面積 =單 位面積的商業(yè)消費(fèi)量。 人口人均 GDP=GDP 總量 輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的 GDP=輻射 GDP 總量。 宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢(shì)的，是研判區(qū)域的趨勢(shì)上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。導(dǎo)致其營(yíng)銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。 劃撥 土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。 某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。 單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。 十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心； 十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街（區(qū)）； 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400 個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心。新發(fā)展 5000 平方米以上的大型超市（包括大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)），與相鄰大型超市之間的距離不得小于 4000 米。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃發(fā)展 1—— 2 個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級(jí)商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè) 中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營(yíng)業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。 每百戶汽車擁有量是在 GDP 過 3000 美元 /年收入的城市需要考察的一個(gè)量，它對(duì)于商業(yè)的結(jié)構(gòu)有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個(gè)參考量，因汽車運(yùn)動(dòng)的發(fā)展，如北京 2020 年，汽車達(dá) 200 多萬量，百戶擁有量為 18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費(fèi)，以及沿 4 環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎 outlas 就是一個(gè)例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時(shí)它對(duì)停車場(chǎng)要求很大。其計(jì)算公式如下： 食物支出金額 恩格爾系數(shù)＝ ─────── 總支出金額 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 2020 年全區(qū)在崗職工平均工資 22842 元。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)“穿、用”消費(fèi)增長(zhǎng)快，去年同期分別增長(zhǎng) %、 %。 2020 年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %。 GDP 數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢(shì)。在二級(jí)城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個(gè)城市的人口量少，應(yīng)當(dāng)劃為第三級(jí)城市。 8 遼寧 億元 % 9 四川 6556 億元 % 10 湖北 6320 億元 % 11 福建 6053 億元 % 12 湖南 億元 % 13 黑龍江 5303 億元 % 14 安徽 億元 % 15 北京 億元 % 16 江西 3500 億元 % 17 廣西 億元 % 18 山西 3042． 4 億元 14． 1％ 19 云南 2959． 48 億元 11． 5％ 20 吉林 億元 % 21 天津 億元 % 22 陜西 億元 % 23 內(nèi)蒙古 2700 億元 20% 24 重慶 2650 億元 12% 25 新疆 2203 億元 % 26 貴州 億元 % 27 甘肅 1540 億元 11% 28 湖南 億元 % 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。從作為劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的重要指標(biāo)來看，國(guó)際上通常把一國(guó)的發(fā)展水平按人均 GDP 分為幾個(gè)階段： 300— 400美元以下是貧困階段； 400— 500 美元是擺脫貧困的階段； 800— 1000美元是開始走向富裕階段，我國(guó)稱小康階段； 3000— 6000 美元是比較富裕階段，我國(guó)稱全面 小康階段。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)穩(wěn)定、充分就業(yè)和國(guó)際收支平衡；是經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要測(cè)度指標(biāo)和橫向、縱向比較的重要參照指標(biāo)。主要用于反映一個(gè)國(guó)家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；國(guó)際間和地區(qū)間進(jìn)行比較；制定一國(guó)（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)管理。表示居民在一特定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務(wù)的貨幣價(jià)值總和。每單位人口量為 萬 /m2。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。一般商業(yè)的租 金水平蘭州 2 元／ m2/天，烏市為 5 元／ m2 天，這就是輻射人口造成的差別。 上烏市的商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于蘭州，其原因 除了人均 GDP 收入高外，另一個(gè)就是輻射力。 在三級(jí)城市中，如地級(jí)市中，如山西的運(yùn)城因地緣關(guān)系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級(jí)城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級(jí)市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對(duì)周邊的輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個(gè)更大一級(jí)商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣因素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江 省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽近，隸屬于沈陽商業(yè)的輻射范圍。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用） 中國(guó)各省人口面積一覽表（ 1） 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。輻射區(qū)域就不包括甘肅，青海。 地緣與人口關(guān)系 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系； 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 在宏觀重大事件中，利好的如北京申奧成功，中國(guó)加入 WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。 七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理 各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)［ 2020） 247號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對(duì)違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對(duì)使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。四、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 二、嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放 各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制。如銀根緊縮、調(diào)息等。 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。 謹(jǐn)以此書 獻(xiàn)給所有關(guān)心此書的朋友們。 商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科，市面上有關(guān)它的書籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國(guó)外 shoppingmall的書，而作為中國(guó)特色的市場(chǎng)類業(yè)態(tài)，其運(yùn)行規(guī)律 在許多從業(yè)者中比較陌生?！? 從 96 年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過 10 年了，經(jīng)歷過太多的波折，為了研究這個(gè)行業(yè)的規(guī)則，在烈日下步行走過北京四環(huán)以里的大街小巷，花費(fèi)了半年的時(shí)光，回想起每天走35 公里的那段時(shí)光，令人刻骨難忘。 各類運(yùn)營(yíng)模式簡(jiǎn)述 常見模式） 遠(yuǎn)洋城模式 萬達(dá)模式 東方家園模式 香港豪德公司模式 賽博模式 天雅模式 其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹 概念、分類 業(yè)態(tài)分類的變量 商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計(jì) Shoppingmall 第七章使用工具 經(jīng)營(yíng)管理公約 租賃合同 商業(yè)策劃內(nèi)容 消防管理文本 各類實(shí)用圖形鑒賞 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。 商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資 可行性分析 目錄 前言 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。 一、定量分析 二、定性分 析 三、典型性商業(yè)分析 四、定價(jià)方法及換算 五、市場(chǎng)各階段風(fēng)格介紹 六、圖形設(shè)計(jì) 第四章各業(yè)態(tài)市場(chǎng)簡(jiǎn)介、及北京市各業(yè)態(tài)市場(chǎng)之現(xiàn)狀 服裝、鞋、百貨類市場(chǎng) 食品類市場(chǎng) 家居類市場(chǎng) 機(jī)電類市場(chǎng) 邊貿(mào)市場(chǎng)、旅游購物類市場(chǎng) 電子類市場(chǎng) 其他各類市場(chǎng) 第五章運(yùn)作手法 一、租賃模式 二、銷售模式 三、組合模式 四、炒鋪 概念介紹 1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用 2）炒鋪操作程序 3）艾略特波浪理論介紹 4）波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用 五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹 第六章節(jié)點(diǎn)控制 一、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) 蓄水期 開業(yè)期： 養(yǎng)市期 經(jīng)營(yíng)期 二、推廣節(jié)點(diǎn) 各推廣工具的應(yīng)用 蓄水期 （二）開盤期 （三）開業(yè)期 （四）養(yǎng)市期 （五）日常運(yùn)營(yíng)期 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的、發(fā)展變化的，在研究和探索的過程中，得到了許多朋友的幫助和鼓勵(lì)，非常感謝，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉楊宇光，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書稿整理的楊坤等等，在此對(duì)他們的幫助深表感謝，也非常感謝許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤，使我對(duì)其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認(rèn)識(shí)，正是在大家的支持下，才得以將此書完成。 謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。 第一章宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國(guó)家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系 。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)