【正文】 ——1000元/月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟計劃發(fā)展單列市。 　 區(qū)域城市GDP收入表： 2004年中國各省市自治區(qū)GDP排名　　 （香港澳門臺灣除外）　名次名稱GDP總量（RMB）　比上年增長1廣東16040億元%2山東%3江蘇超過15000億元14%以上4浙江11243億元%5河北%6河南%7上海%8遼寧%9四川6556億元%10湖北6320億元%11福建6053億元%12湖南%13黑龍江5303億元%14安徽%15北京%16江西3500億元%17廣西%18山西3042．4億元14．1％19云南2959．48億元11．5％20吉林%21天津%22陜西%23內(nèi)蒙古2700億元20%24重慶2650億元12%25新疆2203億元%26貴州%27甘肅1540億元11%28湖南%29青海%30寧夏11%31西藏200億元2003年為150億元2004年中國城市GDP排名位次城市名稱GDP總量（億元）人口人均GDP排名1上海134242廣州74233北京1356144深圳50215蘇州60156天津1004157重慶3010348杭州658109無錫509710成都10082411青島7651612寧波550913武漢7811914大連5581115沈陽7121816南京5731217哈爾濱95529GDP作為動態(tài)的參考值，在GDP中由于官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中存在無效成本，部分會出現(xiàn)失真，具體核實在項目當?shù)貙Τ鲎廛囆袠I(yè)，普通工人，迪廳這些城市窗口行業(yè)調(diào)查，即可知道。2000年，人均GDP1980美元為低收入組，4600美元為下中等收入組，9120美元為上中等收入組，27770美元為高收入組。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟周期性波動的重要測度指標和橫向、縱向比較的重要參照指標。GDP指標為各級領(lǐng)導分析經(jīng)濟運行狀況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟提供了廣泛的用途。這三個指標分別具有不同的作用。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項背。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元／m2/天，烏市為5元／m2天，這就是輻射人口造成的差別。如烏魯木齊市；市區(qū)人口200多萬，新疆全省人口1680萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口200萬，全省人口2500萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應該是蘭州大于烏市，而實際上烏市的商業(yè)遠遠大于蘭州，其原因除了人均GDP收入高外，另一個就是輻射力。如山西省，山西東邊是太行山，北邊是沙地，山脈南邊是高原，西邊是高原，地理上屬于狹長性盆地，而太原市作為山西的行政中心，政治經(jīng)濟中心，其輻射力就因地緣關(guān)系，恰好影響整個山西省，所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，人口3100萬，這就是它的輻射人口量。屬于地廣人稀。（3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。在宏觀重大事件中，利好的如北京申奧成功，中國加入WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知）（銀發(fā)［2002）247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應即刻糾正住房委托貸款業(yè)務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務的，商業(yè)銀行一律不得承辦。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系。第一章 宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。此書中所舉案例，由于時間因素，僅代表其某個階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。經(jīng)過幾千個市場的洗禮，終于對市場的客觀規(guī)律有深刻的理解。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一個夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過商業(yè)房地產(chǎn)市場投資實用書目錄前言第一章 宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、 地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答二、商業(yè)方面 時機性； 進程性； 地段性； 規(guī)模性； 布局性； 人氣性； 硬件性； 穩(wěn)定性； 資源性； 競爭與兼容性； 1人口分析；1商圈分析；1人性SWOT分析法13參數(shù)分析法第三章 技術(shù)分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商業(yè)分析四、定價方法及換算五、市場各階段風格介紹六、圖形設(shè)計第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀服裝、鞋、百貨類市場食品類市場家居類市場機電類市場邊貿(mào)市場、旅游購物類市場電子類市場其他各類市場第五章 運作手法一、租賃模式二、銷售模式三、組合模式四、炒鋪概念介紹1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應用2）炒鋪操作程序3）艾略特波浪理論介紹4）波浪理論在炒鋪中的應用五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹第六章 節(jié)點控制一、營銷節(jié)點蓄水期開業(yè)期： 養(yǎng)市期經(jīng)營期二、推廣節(jié)點各推廣工具的應用（一） 蓄水期（二）開盤期（三）開業(yè)期（四）養(yǎng)市期（五）日常運營期各類運營模式簡述 常見模式） 遠洋城模式 萬達模式 東方家園模式 香港豪德公司模式 賽博模式 天雅模式其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹 概念、分類 業(yè)態(tài)分類的變量 商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計 Shopping mall第七章 使用工具 經(jīng)營管理公約 租賃合同 商業(yè)策劃內(nèi)容消防管理文本各類實用圖形鑒賞前言2004年夏天的一個炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中緩緩前進。鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟南等一個個熟悉的城市在腦海閃過，為了對各個區(qū)域市場的運行規(guī)律作分析研究，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對項目的前期研究、定位到項目設(shè)計運作和節(jié)點把控，提供全程的指導，同時也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運作手法進行簡單剖析，使讀者對市場運行規(guī)律有個較全面的認識，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗毫無保留的奉獻給讀者，由于篇幅和時間所限，此書不足之處難免，敬請諒解。謹以此書獻給所有鞭策過我的人們?！　∮嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條件》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控和管理的文件。例如（121號文件）：中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知中國人民銀行文件 銀發(fā)〔2003〕121號中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的要求通知如下： 一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［2002〕217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的30%。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應限制對其發(fā)放貸款。商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不得浮動)執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。諸如121號文件這類針對投資過熱，國家專項整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。二、 地緣與人口關(guān)系 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系；區(qū)域的地緣關(guān)系在市場領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于2級城市，但在市場領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積110萬平方公里，而人口2230多萬人，每平方公里人口200人。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)理解就從對地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理條件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域為唐山市各區(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關(guān)系。在蘭州東部市場做服裝百貨交易也就4000商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支撐力完全不同。在國民經(jīng)濟核算中，通常使用GDP總量、GDP增長率和人均GDP三個重要指標。主要用于反映一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟實力；國際間和地區(qū)間進行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟分析和經(jīng)濟管理。它是宏觀經(jīng)濟的重要調(diào)控目標。資料顯示世界銀行按人均GDP水平（實際購買力平價），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個等級?？梢姡司鵊DP是一個重要指標。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個城市的人口量少，應當劃為第三級城市。GDP值在1000美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在1000美元——2000美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在2000美元——3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在3000美元——4000美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展，Shoppingmall等產(chǎn)生；在4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。按當前匯率（1：）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計算達到4331美元，按常住人口計算達到3300美元。人口全區(qū)人口總量低速增長。%；，%。其計算公式如下：1000美元以下50——59%，此為參照值，具體可通過此作參考分析。各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應和支撐。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展1——2個地區(qū)級商業(yè)中心