【正文】 1知人者智，自知者明。 6:20:39 下午 6:20 下午 18:20:39一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 25 一月 20236:20:39 下午 18:20:39一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 18:20:3918:20:3918:201/25/2023 6:20:39 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 216:20 下午 一月 2118:20January 25, 20231行動出成果，工作出財富。 18:20:3918:20:3918:20Monday, January 25, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。l 萬科將因更優(yōu)質(zhì)的品牌知名度 /美譽(yù)度、更高的開發(fā)水準(zhǔn)、更超前的開發(fā)理念、更深邃的人文精神戰(zhàn)勝競爭企業(yè)，傲立揚(yáng)州房地產(chǎn)市場潮頭！結(jié)語1/25/2023921/25/202393靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 錦苑 15, 花園洋房、多層、小高層 G2 城區(qū)高中高收入客群，二次置業(yè)為主13 揚(yáng)州駿和置業(yè) 駿和天城 14, 多層、小高層 C 東區(qū)及周邊客群，首次置業(yè)為主14 揚(yáng)州豐盈 山河園二期 13, 別墅為主、多層 T2 周邊區(qū)域中高收入客群，二次置業(yè)為主15 揚(yáng)州虹源 典藏園 (御園 ) 13, 別墅 T2 周邊區(qū)域中高收入客群，二次置業(yè)為主2023年度市區(qū)商品住宅銷售龍虎榜 TOP151/25/202389競爭企業(yè)在售項(xiàng)目及存量開發(fā)企業(yè) 項(xiàng)目 開發(fā)時間 占地(萬平米 ) 容積 率 總建(萬平米)項(xiàng)目類型 存量(萬平米 ) 揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司 京華城中城 2023年 135 300別墅、多層、小高層、高層綠地集團(tuán)（股權(quán)置換）揚(yáng)州珠寶城 未知 47 88 住宅 82中信泰富（中國）投資有限公司中信泰富－錦苑 2023年 聯(lián)排、花園洋房、多層、小高層江蘇北辰置業(yè)有限公司揚(yáng)州天下花園 2023年 60 65別墅，花園洋房、多層、小高層揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司 和美第 2023年 13 20多層、小高層、花園洋房11合計 　 　 / / 1/25/202390各企業(yè)競爭力評價開發(fā)商名稱 背景 開發(fā)模式 市場地位 開發(fā)能力 競爭力上海綠地集團(tuán)中國企 業(yè) 500強(qiáng)中國房地 產(chǎn)龍頭 企業(yè)之一 待定 較高 較強(qiáng) 較強(qiáng)揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限公司江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司、江蘇虎豹集團(tuán)自主開發(fā) 高 一般 一般中信泰富（中國）投資有限公司 香港中信公司代理（易居 佳竹苑 13, 多層 C 東區(qū)及周邊客群，首次置業(yè)為主12 揚(yáng)州華利 香格里拉 12, 多層 G2 市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主13 揚(yáng)州富川置業(yè) 富川瑞園 12, 小高層、高層 C 西區(qū)及南區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主14 江蘇新能源 新能源 北區(qū)分片區(qū)市場客群特征 1/25/202379片區(qū) 在售及以公開項(xiàng)目 未來供應(yīng)量（萬㎡） 潛在項(xiàng)目 合計 （萬㎡）西北分區(qū) 江陽新村 (T1) 12 29 345地塊 碧水棲庭 (C) 東北分區(qū) 陽光水岸 (G3) 36 290地塊 海閣公園 (T2) 北區(qū)市場存量約為 118萬平米 品類 存量（萬平米）G2 0G3 C T1 T2 1/25/202380老城區(qū)n老城區(qū)房地產(chǎn)市場已進(jìn)入成熟階段，區(qū)域價值較高，但未來土地儲備量少，目前開發(fā)項(xiàng)目屬性為 G2，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老城區(qū)已具備 G1類型物業(yè)的開發(fā)條件。 雅苑 (G3) 東區(qū)市場存量約為 97萬平米 品類 存量（萬平米）G2 G3 C 0T1 T2 01/25/202374北區(qū)n西北分區(qū)房地產(chǎn)尚處于啟動階段，區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量稀少，主要依托江陽產(chǎn)業(yè)園，目前開發(fā)項(xiàng)目屬性為 T1,未來將向 C轉(zhuǎn)變。1/25/202368江陽路五臺山路開發(fā)路汶河路古運(yùn)河大運(yùn)河寧通公路大潤發(fā)超市溫州鞋城 曲江小商品食品城 汽車東站文昌大橋曲江公園竹西公園茱萸灣公園文昌路金盛國際家居文昌東路2023年1992年 1992年2023年2023年2023年2023年2023年1/25/202369萊茵苑凱運(yùn)天地萬馬濱河城東方麗景東昇花園名都華庭鴻泰家園文昌苑曲江新苑文昌北苑東方名城駿和天城萊茵北苑眾恒紫園凱運(yùn)天地二期東方名城和園銀泰雅苑明發(fā)商業(yè)廣場土地屬性： G3向 G2轉(zhuǎn)變土地屬性： T向 C轉(zhuǎn)變1/25/202370商品住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象極其明顯，但房價無明顯提升1/25/202371片 區(qū) 市場形象 產(chǎn)品特征 價格特征 資源分析 發(fā)展趨勢兩河片區(qū)(古運(yùn)河與大運(yùn)河之間區(qū)域 )東區(qū)成熟生活地帶，揚(yáng)州本地居民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場主體，公寓為主45006000元 /平米古運(yùn)河優(yōu)美的自然資源，物流、工貿(mào)支撐區(qū)域發(fā)展；目前交通、生活配套完善承接揚(yáng)州老城區(qū)發(fā)展，同時由于土地限制而向南發(fā)展河?xùn)|片區(qū)未來的 “ 產(chǎn)業(yè)、居住、教育、配套 ” 一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅40004200元 /平米大運(yùn)河、廣陵產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園等自然、產(chǎn)業(yè)資源良好，但生活配套設(shè)施缺乏成為揚(yáng)州未來集商貿(mào)、辦公、居住等功能的城市核心區(qū)域之一各細(xì)分片區(qū)特征 1/25/202372片 區(qū) 兩河板塊 河?xùn)|分區(qū)分布區(qū)域 老城區(qū)、城東區(qū)揚(yáng)州人為主，部分周邊 郊縣購房者 區(qū)域分布廣泛，以揚(yáng)州河?xùn)|區(qū)居民為 主，部分江都高郵購房者職業(yè)特征 揚(yáng)州本地中等收入居民為主 中低收入居民，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)工人年齡層次 年齡跨度大，以 3040為主 2535歲青年人為主；購房動機(jī) 以改善居住的第一居所為主，投資和第 二居所較少，以二次置業(yè)特征為主 青年人婚房，及拆遷購房客群為主客群演變預(yù)測：兩河板塊： 作為揚(yáng)州老城區(qū)腹地所在，存在大量的城區(qū)原住民，隨著城市改造建設(shè)的逐步推進(jìn)，該區(qū)域也將擺脫破舊的面貌，區(qū)域?qū)⒋嬖诖罅繚撛谏壷脴I(yè)者，同時由于老城區(qū)土地稀缺性，兩河板塊土地價值將進(jìn)一步提升，將成為改善居住型客群首選區(qū)域。 綠景城（ C) 恒通 l大學(xué)城板塊 ： 作為相對獨(dú)立、遠(yuǎn)離商業(yè)中心的區(qū)域型板塊，客群將繼續(xù)保持現(xiàn)有以初次置業(yè)為主的區(qū)域型特征。但隨著新城西區(qū)土地的大量出讓，其競爭層度也屬揚(yáng)州之最。07年 12月份供應(yīng)土地 ㎡1/25/202338住宅用地作為土地市場主流及逐步提升的地塊容積率進(jìn)一步展現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型期的發(fā)展特征觀點(diǎn)：近三年外來開發(fā)企業(yè)拿地數(shù)量明顯增加，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場受外地開發(fā)商追捧。 公房比重迅速縮小，自有房比例 03年后快速提升，同商品房市場發(fā)展當(dāng)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)態(tài)勢。1/25/202330關(guān)于幾個核心人口指標(biāo)的考量—— 流動人口觀點(diǎn)：市區(qū)人口增長相對緩慢，城市對于周邊縣市人口的吸納能力仍然有限；凈遷入人口數(shù)量出現(xiàn)大幅增長，由 05年的 5000人增加至 06年的近萬人。1/25/202327比重（ %） 消費(fèi)性支出 社會保障支出 財產(chǎn)性支出 轉(zhuǎn)移性支出 購房與建房揚(yáng)州 0 鎮(zhèn)江 泰州 0 關(guān)于幾個核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 消費(fèi)結(jié)構(gòu)觀點(diǎn)：揚(yáng)州市民在購房與建房方面的支出比例遠(yuǎn)超過同類城市，反映出其對住房問題的重視及住房消費(fèi)的關(guān)注度。1/25/202321觀點(diǎn)：私營企業(yè)扮演重要角色，呈規(guī)模的私營工業(yè)企業(yè)超過千家，吸納了約 20萬的就業(yè)人口。反映出雖然揚(yáng)州招商引資的力度很大，但目前對外資的實(shí)際吸引力依然有限。1/25/202316關(guān)于幾個核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 規(guī)模以上工業(yè)觀點(diǎn)：近幾年揚(yáng)州規(guī)模以上工業(yè)的迅猛增長可以理解為城市工業(yè)化進(jìn)程提速的基礎(chǔ)和先鋒。1/25/202313關(guān)于幾個核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量—— 經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)： 06年 GDP方突破 1000億元，相應(yīng)人均 GDP突破 3000美元，大致相當(dāng)于南京 03年的水平，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律性判斷，未來幾年應(yīng)是揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)提速期。完成文昌大橋建設(shè)工作，建設(shè)京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶，推進(jìn)廣陵行政中心改造?？捎纱伺袛喑龀鞘邪l(fā)展的脈搏和梯度：西部 —— 東部 —— 南部。本界市府 ： 以運(yùn)河申遺為突破 ——有了廣陵新城的規(guī)劃。1/25/20239確立 “主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián) ”的城市發(fā)展方向背后隱藏著復(fù)雜的政治因素?fù)P州城市總體規(guī)劃確立 “ 主導(dǎo)向南、西進(jìn)東聯(lián) ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。1/25/20238城市發(fā)展定位： 發(fā)展成為寧鎮(zhèn)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化重點(diǎn)城市；　　　　　　　沿江開發(fā)，構(gòu)建帶狀組團(tuán)式濱江城市群以揚(yáng)州、儀征、江都及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個城市核心，呈沿江帶狀發(fā)展。區(qū)內(nèi)風(fēng)景如畫，景色宜人，聞名海內(nèi)外的瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀(jì)念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。撤銷縣級泰州市，設(shè)立地級泰州市，原由揚(yáng)州市代管的泰興、姜堰、靖江、興化 4個縣級市歸劃泰州市管轄。觀點(diǎn)：相對于長三角而言，充分接受南京輻射是揚(yáng)州更為合理的選擇，然而目前僅在公路交通方面有具體動作，仍未提升到產(chǎn)業(yè)銜接的層面，故在短期內(nèi)對揚(yáng)州城市發(fā)展的促進(jìn)作用不大。1/25/20234曾制約其發(fā)展的交通瓶頸正在得到改善揚(yáng)州對外交通示意圖觀點(diǎn) :交通的改善，尤其是潤揚(yáng)大橋的開通，有效縮短了揚(yáng)州與上海及蘇錫常的距離，使得其更好的接受核心城市的輻射。又有所謂 “商派 ”，譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。1/25/20233愛耍氣派的揚(yáng)州人n “聯(lián)合國人居獎 ”獲獎城市 作為一座千年古城，揚(yáng)州