【正文】 萬(wàn)平方米。 2020 年杭州市國(guó)土資源局共推出 66 塊土地，總占地面積3672 畝，可供建筑面積 572 萬(wàn)平方米，比起去年的 3367 畝總量有所增加。一方面，這和?土地經(jīng)濟(jì)?帶來(lái)的巨大財(cái)政收益有關(guān)，另一方面也與地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫切需求有關(guān)。 我們認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)于杭州市房地產(chǎn)的影響是非常大的，但政 4《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與 2020 年走勢(shì)“研判”》；來(lái)源：《杭州日?qǐng)?bào)》， 2020 年 2 月 1 日。截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）個(gè)人購(gòu)房貸款余額 億元，其中 2020 年新增 億元。 4 2020 年央行的兩次加息和提高準(zhǔn)備金率使銀行放貸規(guī)模有所縮小，銀行審貸趨于嚴(yán)格，也使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度加大和融資成本增加。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模增速明顯放緩，新開(kāi)工面積下降。 2020 年杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)?雙下滑?， 即 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。 3 城市第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)土地增值得以維持相當(dāng)高的速度，杭州市政府能從中獲取驚人的財(cái)政收益。年產(chǎn) 億元的稅收，意味著這幢高級(jí)商務(wù)樓里的企業(yè)產(chǎn)生的效益，可等同于杭州城郊 8 平方公里范圍內(nèi)企業(yè)產(chǎn)生的效益總和。 杭州市下城區(qū)就是最好例子，我們將之命名為?下城模式?。 這些優(yōu)勢(shì)只要杭州市政府施政策略不出大的失誤，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)昂然向上的背景下，基本 可以保 證杭州經(jīng)濟(jì)完成產(chǎn)業(yè) 升級(jí)。杭州的人才、技術(shù)項(xiàng)目、民間資金等生產(chǎn)要素資源較為豐富，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制靈活、內(nèi)部治 理結(jié)構(gòu)較為合理，勞工技能和科技水平較高，法制與人文環(huán)境良好，政府服務(wù)管理水平較高、非正式收費(fèi)負(fù)擔(dān)較低，對(duì)內(nèi)對(duì)外的商 2 《杭州核心競(jìng)爭(zhēng)力及其提升戰(zhàn)略》，來(lái)源：《預(yù)測(cè)與分析》第四期；杭州市發(fā)改委內(nèi)部材料； 2020 年 8 月10 日。 杭州目前已經(jīng)面臨?騰籠換鳥(niǎo)?產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)頭。 INFORMATION 27 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 在杭州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)趨勢(shì)：首先，杭州 第一產(chǎn)業(yè)雖然不斷發(fā)展，但其占 GDP的比重卻不斷下降，由 1995 年的 %下降到 2020 年的 5%；其次，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快， 2020 年產(chǎn)值是 1995 年的 倍，但其占GDP 的比重變動(dòng)不大，始終保持在略高于 50%的水平；最后，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速， 2020 年的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)第一、二產(chǎn)業(yè)。 1 1 《杭州市市長(zhǎng)蔡奇：房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位不容置疑》，來(lái)源：住在杭州網(wǎng)； 2020 年 4 月 28 日。房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的特點(diǎn)。相比國(guó)際和國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平還有不小距離，杭州房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊的發(fā)展空間。 第二部分 官方政策環(huán)境 一、官方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度 杭州市政府對(duì)于本地房地業(yè)發(fā)展的態(tài)度，是毫無(wú)保留的支持其發(fā)展。在杭州的有關(guān)安排中，吸收上海輻射是為了強(qiáng)化杭州的城市功能，更好地發(fā)揮區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的作用，擴(kuò)大杭州的戰(zhàn)略影響力。從杭州城市總體規(guī)劃中可以看到，一個(gè)以杭州為中心的交通網(wǎng)絡(luò)，正 ANBOUND amp。 圖 9 杭州市城市總體規(guī)劃 —— 道路骨架示意圖 從區(qū)位和交通因素上看，杭州在上述城市中也有著中心地位。 2020年，浙江較落后的衢州、麗水工業(yè)總產(chǎn)值 分別增長(zhǎng) %和 %， ANBOUND amp。 INFORMATION 23 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 圖 8 浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃 值得 一提的是浙江的環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，紹興、寧波、舟山、嘉興、湖州以及杭州 6 個(gè)城市，圍繞杭州灣形成了一個(gè)既有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分工、又有區(qū)域協(xié)作的產(chǎn)業(yè)帶。因此，有人說(shuō)江蘇在空間上已經(jīng)?碎片化?，這是有道理 的。 從空間經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，作為副省級(jí)城市，杭州市有著較強(qiáng)的凝聚力。 INFORMATION 22 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶?的開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式。對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ANBOUND amp。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是第四塊投資，?十五?期間，杭州累計(jì)完 成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比?九五 ”時(shí)期增長(zhǎng) 倍；年均增幅 %。第三產(chǎn)業(yè)是投資的另一大塊，?十五?期間累計(jì)完成投資 億元。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 城市基礎(chǔ)建設(shè)既是城市投資環(huán)境的重要部分，其本身也是重要的投資領(lǐng)域。在制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，非國(guó)有經(jīng)濟(jì)已成為投資的主要力量，在電力、交通運(yùn)輸、電信等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文 化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)等社會(huì)發(fā)展領(lǐng)域，非國(guó)有投資也已進(jìn)入并逐步拓展。 從投資領(lǐng)域來(lái)看，杭州的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)?涉獵?相關(guān)廣泛，房地產(chǎn)、金融投資、類(lèi)金融行業(yè)、基礎(chǔ)建設(shè)（最著名的如杭州灣跨海大橋）、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、紡織、服裝、玩具、汽車(chē)及零配件、旅游、傳媒及文化產(chǎn)業(yè)、機(jī)械制造、機(jī)電、半導(dǎo) 體制造、商業(yè)零售、市政工程、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、交通運(yùn)輸……幾乎杭州所有的行業(yè)，都有民營(yíng)企業(yè)在弄潮。 央行杭州分行曾估計(jì)，?十五?期間，浙江民間資本總額為 8300億。而杭州則是另外一種情況，由于市場(chǎng)化程度高，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民的財(cái)富積聚較多，消費(fèi)力量較強(qiáng)，因此杭州的經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的依賴，比其他城市明顯要低 —— 比沈陽(yáng)要低近 30 個(gè)百分點(diǎn)，比大連低 15 個(gè)百分點(diǎn)。 在我們看來(lái)，這種投資?依賴度?的差別，反映了杭州與許多城市在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)周期上的不同，以及在市場(chǎng)化程度上的不同。從城市經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的依賴程度來(lái)看，杭州也表現(xiàn)得不那么明顯。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速與宏觀調(diào)控并不完全同步，增速最快的是 2020 和 2020 年，我們的解釋是，這是受到杭州行政區(qū)劃調(diào)整的直接刺激， 2020 年之后的開(kāi)發(fā)投資增速下滑，則是受到宏觀調(diào)控政策的影響。安邦整理。杭州市 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng)%。展望未來(lái) 23 年，長(zhǎng)三角地區(qū)的仍將是中國(guó)最有經(jīng)濟(jì)活力的地區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整逐步到位，長(zhǎng)三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和投資增長(zhǎng)都將保持較高的速度。 圖 4 杭州城市總體規(guī)劃――生態(tài)規(guī)劃圖 值得注意的是，未來(lái)大杭州的發(fā)展規(guī)劃需要與浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn) ANBOUND amp。目前，杭州八城區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地還有不少， 并且土地價(jià)格不高，有效拉低了杭州市的整體地價(jià)。 圖 3 杭州市城市總體規(guī)劃 —— 發(fā)展方向圖 實(shí)際上，杭州城區(qū)擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效應(yīng)，近幾年已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。 INFORMATION 13 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 面向未來(lái)，杭州的布局形態(tài)有了很大的調(diào)整?，F(xiàn)在的杭州，在發(fā)展上已經(jīng)開(kāi)始脫離過(guò)去的西湖核心，轉(zhuǎn)向錢(qián)塘江。此后，杭州市政府如法炮制， 2020年西湖 8 號(hào)公館地塊、 2020 年浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊，每一次拍賣(mài)，幾乎都創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的?地王 神話?。 杭州過(guò) 去的核心是西湖，這是歷史價(jià)值所造就的。如果沒(méi)有 2020 年的城市行政區(qū)劃擴(kuò)大，沒(méi)有這 個(gè)轉(zhuǎn)折期，杭州市 在空間上發(fā)展 的生命力就會(huì)受到抑制，而杭州城區(qū)大多數(shù)地段的地價(jià)和房?jī)r(jià)可能會(huì)被炒到畸形的價(jià)位。 INFORMATION 11 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 為杭州市未來(lái)的拓展提供了寶貴的土地資源。 值得一提的是，杭州市在 2020 年進(jìn)行了行政區(qū)域調(diào)整，撤銷(xiāo)蕭山、余杭兩個(gè)縣級(jí)市，直接設(shè)置蕭山區(qū)、余杭區(qū)。區(qū)位上的重要性使得杭州在浙江省乃至整個(gè)長(zhǎng)三角地位顯赫，具有較強(qiáng)的城市聚集和輻射能力。我們認(rèn)為，杭州在相當(dāng)大的程度上已經(jīng) 較為理想 的解決了這個(gè)問(wèn)題。長(zhǎng)期發(fā)展、積累形成的著名的西湖文化凝聚了杭州濃厚的人文底蘊(yùn)和歷史積淀，成為了杭州發(fā)展的品牌之一，而杭州人也的確用活了西湖文化來(lái)發(fā)展 ANBOUND amp。在自然環(huán)境資源方面，杭州城中多種水文資源，其 中西湖風(fēng)光舉世聞名。 整體來(lái)看，杭州的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較好的前景，發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和良好的市場(chǎng)化環(huán) 境，使杭州的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)落在了實(shí)處，有堅(jiān)實(shí)的?根?。此外，在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江，在其他地方偏愛(ài)國(guó)有企業(yè)的商業(yè) ANBOUND amp。據(jù)中國(guó)人民銀行杭州中心支行測(cè)算，浙江省?十五?期間民間資本總額可達(dá) 8300億元。與其他城市不同的是，杭州的國(guó)有企業(yè)改制負(fù)擔(dān)小，而且改制早，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的羈 絆 很少。在杭州近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，民營(yíng) ANBOUND amp。杭州的 GDP 增速、固定資產(chǎn)投資增速、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速等幾個(gè)指標(biāo)，在 2020 年達(dá)到一個(gè)高峰之后，從 2020年開(kāi)始出現(xiàn)明顯放緩。 INFORMATION 7 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 最為健康，風(fēng)險(xiǎn)最小的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)模式。作為浙江省的省會(huì)，杭州的經(jīng)濟(jì)與浙江經(jīng)濟(jì)中活躍的?民營(yíng)基因?不無(wú)關(guān)系，高度的市場(chǎng)化、服務(wù)型的政府，?大市場(chǎng)、小政府?等特點(diǎn)，在杭州經(jīng)濟(jì)中有相當(dāng)明顯的反映。尤其是與房地產(chǎn)發(fā)展密切相關(guān)的居民收入水平，杭州市的表現(xiàn)也非常突出，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在老百姓的財(cái)富增長(zhǎng)上存在明顯體現(xiàn)，杭州市 2020年的城鎮(zhèn)居民人均收入超過(guò)了 19000 元，在長(zhǎng)三角城市中僅次于上海和寧波，超過(guò)了蘇州、無(wú)錫和南京等市。古詩(shī)中描述的?日出江花紅勝火，春來(lái)江水綠如藍(lán)?的江南景象，完全適合于當(dāng)代杭州的寫(xiě)照。 INFORMATION 2 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 目 錄 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與投資潛力報(bào)告 ..................................................1 第一部分 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ................................................................5 一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述 ....................................................... 5 二、城市發(fā)展規(guī)劃評(píng)價(jià) ....................................................... 9 三、投資現(xiàn)狀與分析 ......................................................... 15 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 ..................................................... 19 五、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的城市特點(diǎn) .............................................. 22 第二部分 官方政策環(huán)境 ..................................................................... 25 一、官方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度 ....................................... 25 二、宏觀調(diào)控政策下的城市發(fā)展思路 ................................ 29 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 ................................ 33 第三部分 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢(shì) ..................................................... 35 一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境綜述 ............................................................. 35 ANBOUND amp。 Information ANBOUND amp。 INFORMATION 5 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告 —— 杭州分報(bào)告 安邦集團(tuán)“中遠(yuǎn)房地產(chǎn)”項(xiàng)目組 2020年 06月 27日初稿 2020年 07月 03日改定 第一部分 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述 杭州是一向是江南的富庶之地，過(guò)去如此，現(xiàn)在也是如此。在國(guó)內(nèi) 15 個(gè)副省級(jí)城市和計(jì)劃單列市中，杭州 市的經(jīng)濟(jì)總量位居第 2。 杭州的城市經(jīng)濟(jì)成熟度非常高，可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)最為 市場(chǎng)化的城市經(jīng)濟(jì)體之一。而這樣 的城市經(jīng)濟(jì)體在我國(guó)，無(wú)庸置疑是屬于 那 種 ANBOUND amp。從 2020 年底開(kāi)始的宏觀調(diào)控，在杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有明顯體現(xiàn)。 值得注意的是，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)極度活躍是杭州乃至浙江的一大特點(diǎn)，成為未來(lái)最強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力。在 2020 年，杭州規(guī)模以上非國(guó)有控股工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售產(chǎn)值 億元，民營(yíng)工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值 2775 億元，分別占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售額的 86%和 47%。 浙江是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展積累了大量的財(cái)富。值得注意的是，民間資金的資金使用效率往往較高，這就使得民間資本展示的市 場(chǎng)力量要比靜態(tài)的資金規(guī)模要更大，說(shuō)白了，在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)手中， 8000 億元可以當(dāng)成 16000 億元去用，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的乘數(shù)效應(yīng)很大。浙江民企 通過(guò)自身的力量，而不是通過(guò)常見(jiàn)的各種?關(guān)系?，實(shí)際上活用了全國(guó)相當(dāng)大一部分金融資源。 二、城市發(fā)展規(guī)劃評(píng)價(jià) 杭州地處東海之濱，長(zhǎng)江三角南翼的錢(qián)塘江沖積平原。杭州既是良渚文化發(fā)源地，又是我國(guó)七大古都之一。 杭州未來(lái)的發(fā)展問(wèn)題，主要是要解決好如何從西湖走向更大的城市空間，讓西湖效應(yīng)持續(xù)的放大。杭州與上海鄰近，是長(zhǎng)三角南翼