【正文】 全年機(jī)電產(chǎn)品和高技術(shù)產(chǎn)品出口 億美元，占全市出口比重的%。至 2020 年末，全市擁有圖書出版社 12 家，電子音像出版社 4 家，公開發(fā)行的報(bào)紙 50 種、雜志169 種。從地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，杭州市服務(wù)業(yè)從業(yè)人員主要集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城區(qū)，市區(qū)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)占到全市服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)比重的 %?？梢哉f，絲綢業(yè)已不再是杭州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 此消彼長，杭州第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展局限，將會促使本來就規(guī)模龐大的服務(wù)業(yè)更快的成為城市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)。這一現(xiàn)象，與杭州近年來工業(yè)投資大幅下滑有關(guān)，有數(shù)據(jù)顯示， 2020 年杭州工業(yè)投資達(dá) ，同比增長率達(dá) %； 2020年也增長了 34%，而在 2020 年工業(yè)投資額為 億元，增幅猛降到 %， 2020 年則為 億元，增幅僅 %。 圖 10 杭州市近 3 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重圖 近 3 年來，杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)的比重以每年 %的速度緩慢下滑；第二產(chǎn)業(yè)比重年年超過 50%，但趨勢是逐年下降，尤其是在 20202020 年間，第二產(chǎn)業(yè)比重下降較多；相比之下，第三產(chǎn)業(yè)比重則是逐年上升，而且在 20202020 年間上 升幅度最大。 ANBOUND amp。元代杭州海外貿(mào)易有了發(fā)展，到明代其政治地位被南京所代替，經(jīng)濟(jì) ANBOUND amp。 INFORMATION 35 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 地塊。?西湖?二字，近 年來一直是杭州每個樓盤帶給購房者的想象。公司老總謝金效的解釋，正暗合了眾多買家心理 —— 因?yàn)槎煎\生地塊符合?成功人士的西湖情結(jié)?，于是遠(yuǎn)赴杭州拿地的?大地?，志在必得。杭州有讓全國吃驚的?房價近十幾年只漲不落的杭州現(xiàn)象?，土地?zé)豳u早已不是新聞。從這一規(guī)劃公布的數(shù)字看，杭州市的土地供應(yīng)在 2020 年非常充足 7。在推出的土地中，住宅用地共計(jì) 35 宗，占地面積合計(jì) 2671畝，可供建筑面積 萬平方米。 INFORMATION 31 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 府的應(yīng)對措施非常具有?地方特色?，那就是針對銀根的收緊，地方政府反而放寬?地根?。從市場需求方來說，加息增加了其購房成本，使持幣待購者的支付能力下降，各商業(yè)銀行對個人購房貸款的控制也趨向嚴(yán)格。盡管房地產(chǎn)投資仍然是拉動限額以上固定資產(chǎn)投資增幅的重要組成部分，前三季度房地產(chǎn)投資占限額以上固定資產(chǎn)投資的 %； 2020 年 13 季度，全市累計(jì)完成住宅投資 億元，同比增長 %，增幅比 2020 年同期下降 個百分點(diǎn)，一直處于主導(dǎo)地位的住宅投資增速大幅下滑，首次低于全市房地產(chǎn)投資平均增速。 INFORMATION 29 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 稅收百萬元以上的樓宇更是不計(jì)其數(shù)。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中體現(xiàn)得非常清楚。還有良好的商務(wù)環(huán)境和投資環(huán)境。 ANBOUND amp。其次，房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 發(fā)展。正因?yàn)槿绱?，杭州的中心城市作用，今后將更具有彈性，更?qiáng)調(diào)互動，也會為杭州的城市發(fā)展帶來更持久的動力和財(cái)富聚集。浙江如果加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造出以杭州為中心的? 2 小時經(jīng)濟(jì)圈?，將有助于形成一個以杭州為中心的?緊湊型?的區(qū)域經(jīng)濟(jì)體。這種背景下，浙江省內(nèi)各個城市，尤其是杭州灣附近的城市，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)上和工業(yè)發(fā)展上，表現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)空間上的區(qū)域協(xié)調(diào)性和整合特點(diǎn)。另外，更為明顯的是，蘇州、無錫兩市對蘇南經(jīng)濟(jì)中心的爭奪，在更大程度上造成了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分散和規(guī)模不經(jīng)濟(jì)。 表 3 杭州市基礎(chǔ)設(shè)施投資數(shù)量與比例 主要年份市區(qū)市政建設(shè) 指標(biāo) 2020年 2020年 一、市政建設(shè) 年末實(shí)有道路面積（萬平方米） 2895 4091 年末實(shí)有道路長度 (公里 ) 1558 2259 年末實(shí)有橋梁數(shù) (座 ) 730 991 排水 管道長度 (公里 ) 2711 2945 城市污水排放量 (萬噸 /日 ) 126 151 二、城市液化氣 供氣總量 (萬噸 ) 其中：家庭用氣 (萬噸 ) 家庭用氣戶數(shù) (萬戶 ) 三、人工煤氣及天然氣 家庭用氣總量 (萬立方米 ) 4789 3225 家庭用氣戶數(shù) (萬戶 ) 四、全社會氣化率 % 主要年份市區(qū)城市供電、供水 項(xiàng)目 2020年 2020年 2020年 一 、城市供電 全年用電總量 (億千瓦時 ) 工業(yè) (億千瓦時 ) 生活 (億千瓦時 ) 二、城市供水 (自來水 ) 總售水量 (萬噸 ) 52096 58332 平均日供水 (萬噸 ) 171 201 供水能力 (萬噸 /日 ) 288 253 供水總量 (萬噸 ) 62265 73331 66436 其中：生產(chǎn)用水 (萬噸 ) 23544 27327 生活用水 (萬噸 ) 29187 35220 用水普及率 (%) 100 100 在杭州未來的城市總體規(guī)劃中，將主要 采用 ?一主三副、雙心雙 ANBOUND amp。?十五?期間，杭州市累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，比?九五?時期增長 倍，年均增長 %。這種格局在未來幾年內(nèi)，只會 逐漸被 強(qiáng)化，而不會削弱。 2020 年，杭州市非公經(jīng)濟(jì)占比已達(dá)到 %，其中個體私營經(jīng)濟(jì)占比達(dá) %。大連經(jīng)濟(jì)啟動比沈陽快，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上不同，因此對投資的依賴比沈陽稍低，但居民消費(fèi)能力仍較弱。 圖 6 2020 年國內(nèi)部分城市固定資產(chǎn)投資比較 2020 年 13 個城市全社會固定資產(chǎn)投資050010001500202025003000蘇州 天津 青島 沈陽 廣州 無錫 杭州 大連 武漢 南京 長沙 成都 重慶億元05101520253035%2 0 0 6 年全社會固定資產(chǎn)投資 增速 橫向比較 2020 年 13 個城市的固定資產(chǎn)投資及增速，可以發(fā)現(xiàn)杭州的表現(xiàn)很不起眼：固定資產(chǎn)投資額僅排名第 9，增速則排在最末的第 13 位。 INFORMATION 16 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 (億元 ) 同比增速 18% % % % % % % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 100 同比增速 % % % % % 25% % 數(shù)據(jù)來源：杭州市歷年國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。整體規(guī)劃的合理性，將為杭州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展打下一個良好的基礎(chǔ)，并提供更加廣闊的發(fā)展空間。這都是區(qū)劃擴(kuò)張后的效應(yīng)。 圖 2 杭州市城市總體規(guī)劃 —— 范圍圖 ANBOUND amp。 INFORMATION 12 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 地價 9228 元 /平方米的?神話??？梢赃@樣說，正是蕭山和余杭兩區(qū)的并入，主導(dǎo)了杭州未來發(fā)展的空間布局方式，為杭州市未來的整體規(guī)劃提供了發(fā)展方向。 在用地規(guī)模上，杭州中心城區(qū)現(xiàn)狀 平方千米，近期和遠(yuǎn)期分別控制在 305 平方千米和 370 平方千米以內(nèi)；六大組團(tuán)近期和遠(yuǎn)期分別控制在 平方千米和 平方千米以內(nèi)。 杭州未來的發(fā)展問題，主要是要解決好如何從西湖走向更大的城市空間，讓西湖效應(yīng)持續(xù)的放大。 二、城市發(fā)展規(guī)劃評價 杭州地處東海之濱，長江三角南翼的錢塘江沖積平原。值得注意的是，民間資金的資金使用效率往往較高，這就使得民間資本展示的市 場力量要比靜態(tài)的資金規(guī)模要更大，說白了，在民營經(jīng)濟(jì)手中， 8000 億元可以當(dāng)成 16000 億元去用，經(jīng)濟(jì)增長的乘數(shù)效應(yīng)很大。在 2020 年，杭州規(guī)模以上非國有控股工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值 億元，民營工業(yè)銷售產(chǎn)值 2775 億元，分別占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售額的 86%和 47%。從 2020 年底開始的宏觀調(diào)控，在杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有明顯體現(xiàn)。 杭州的城市經(jīng)濟(jì)成熟度非常高，可以說是國內(nèi)最為 市場化的城市經(jīng)濟(jì)體之一。 INFORMATION 5 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 中遠(yuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告 —— 杭州分報(bào)告 安邦集團(tuán)“中遠(yuǎn)房地產(chǎn)”項(xiàng)目組 2020年 06月 27日初稿 2020年 07月 03日改定 第一部分 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述 杭州是一向是江南的富庶之地，過去如此，現(xiàn)在也是如此。 INFORMATION 2 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 目 錄 杭州房地產(chǎn)市場風(fēng)險與投資潛力報(bào)告 ..................................................1 第一部分 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ................................................................5 一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述 ....................................................... 5 二、城市發(fā)展規(guī)劃評價 ....................................................... 9 三、投資現(xiàn)狀與分析 ......................................................... 15 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 ..................................................... 19 五、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的城市特點(diǎn) .............................................. 22 第二部分 官方政策環(huán)境 ..................................................................... 25 一、官方對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度 ....................................... 25 二、宏觀調(diào)控政策下的城市發(fā)展思路 ................................ 29 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 ................................ 33 第三部分 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其趨勢 ..................................................... 35 一、產(chǎn)業(yè)環(huán)境綜述 ............................................................. 35 ANBOUND amp。尤其是與房地產(chǎn)發(fā)展密切相關(guān)的居民收入水平，杭州市的表現(xiàn)也非常突出，其經(jīng)濟(jì)增長在老百姓的財(cái)富增長上存在明顯體現(xiàn)，杭州市 2020年的城鎮(zhèn)居民人均收入超過了 19000 元，在長三角城市中僅次于上海和寧波，超過了蘇州、無錫和南京等市。 INFORMATION 7 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 最為健康，風(fēng)險最小的經(jīng)濟(jì)成長模式。在杭州近年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，民營 ANBOUND amp。據(jù)中國人民銀行杭州中心支行測算，浙江省?十五?期間民間資本總額可達(dá) 8300億元。 整體來看，杭州的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較好的前景，發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)和良好的市場化環(huán) 境，使杭州的經(jīng)濟(jì)增長落在了實(shí)處，有堅(jiān)實(shí)的?根?。長期發(fā)展、積累形成的著名的西湖文化凝聚了杭州濃厚的人文底蘊(yùn)和歷史積淀，成為了杭州發(fā)展的品牌之一，而杭州人也的確用活了西湖文化來發(fā)展 ANBOUND amp。區(qū)位上的重要性使得杭州在浙江省乃至整個長三角地位顯赫，具有較強(qiáng)的城市聚集和輻射能力。 INFORMATION 11 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 為杭州市未來的拓展提供了寶貴的土地資源。 杭州過 去的核心是西湖，這是歷史價值所造就的?，F(xiàn)在的杭州，在發(fā)展上已經(jīng)開始脫離過去的西湖核心，轉(zhuǎn)向錢塘江。 圖 3 杭州市城市總體規(guī)劃 —— 發(fā)展方向圖 實(shí)際上，杭州城區(qū)擴(kuò)張對房地產(chǎn)開發(fā)的效應(yīng)，近幾年已經(jīng)顯現(xiàn)出來。 圖 4 杭州城市總體規(guī)劃――生態(tài)規(guī)劃圖 值得注意的是，未來大杭州的發(fā)展規(guī)劃需要與浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn) ANBOUND amp。杭州市 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長%。二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速與宏觀調(diào)控并不完全同步，增速最快的是 2020 和 2020 年，我們的解釋是，這是受到杭州行政區(qū)劃調(diào)整的直接刺激， 2020 年之后的開發(fā)投資增速下滑，則是受到宏觀調(diào)控政策的影響。 在我們看來，這種投資?依賴度?的差別，反映了杭州與許多城市在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)周期上的不同，以及在市場化程度上的不同。 央行杭州分行曾估計(jì)，?十五?期間，浙江民間資本總額為 8300億。在制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等競爭性行業(yè)，非國有經(jīng)濟(jì)已成為投資的主要力量，在電力、交通運(yùn)輸、電信等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文 化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)等社會發(fā)展領(lǐng)域，非國有投資也已進(jìn)入并逐步拓展。第三產(chǎn)業(yè)是投資的另一大塊，?十五?期間累計(jì)完成投資 億元。對于城市經(jīng)濟(jì)來說，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ANBOUND amp。 從空間經(jīng)濟(jì)的角度來看，作為副省級城市，杭州市有著較強(qiáng)的凝聚力。 INFORMATION 23 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 圖 8 浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃 值得 一提的是浙江的環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，紹興、寧波、舟山、嘉興、湖州以及杭州 6 個城市，圍繞杭州灣形成了一個既有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分工、又有區(qū)域協(xié)作的產(chǎn)業(yè)帶。 圖 9 杭州市城市總體規(guī)劃 —— 道路骨架示