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杭州房地產(chǎn)市場風險與投資潛力報告-102doc房地產(chǎn)策劃營銷方案-文庫吧在線文庫

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【正文】 資金。根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃( 2020- 2020 年)》,杭州未來的城市布局形態(tài)從以舊城為核心的團塊狀布局,轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江,網(wǎng)絡化組團式布局。從我們對房地產(chǎn)發(fā)展階段的劃分來看,杭州已經(jīng)進入了房地產(chǎn)發(fā)展的成熟階段。杭州市的經(jīng)濟將伴隨這一輪新的增長周期,由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題,將會表現(xiàn)得比蘇州和無錫等市更有后勁,居民財富集聚也將會更明顯。 圖 5 杭州市近年經(jīng)濟增速與投資增速波動 0510152025303540452020 2020 2020 2020 2020 2020 2020G D P 增速( % ) 全社會固定資產(chǎn)投資增速( % )房地產(chǎn)開發(fā)投資增速( % ) 信源:杭州市統(tǒng)計信息網(wǎng),安邦整理。 2020 年,杭州固定資產(chǎn)投資占 GDP 之比約為 %, 2020年、 2020 年分別為 %、 %。 杭州高度市場化的環(huán)境,成為民營經(jīng)濟的最佳投資地之一。數(shù)據(jù)顯示,?十五?期間,杭州全市非國有投資總量達 億元,年均增長 %,增幅高出同期全社會投資年均增幅 個百分點。在國內(nèi)各個城市的發(fā)展中,基礎設施建設都是政府要大力推動進行的,這是所有招商引資的基礎工作,也是城市環(huán) 境的基礎保障。從上述四大塊投資來看,基礎設施投資額竟然高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資,這足以說明這一投資的市場規(guī)模和重要性,也表明了杭州市政府在城市資源的操作上具有相當?shù)倪h見。這一規(guī)劃的實施,也意味著杭州市將繼續(xù)進行較大規(guī)模的基礎設施建設。 浙江經(jīng)濟的發(fā)展不一樣,更多的是基于商業(yè)紐帶,而不是行政紐帶,只要有機會賺錢,各個城市就能集合在一起,或者集中資源來一起做事。 INFORMATION 24 安邦集團咨詢項目組 增速居前兩位;杭州、寧波分別增長 %和 %,其他各市增速均在 21%至 29%之間。 INFORMATION 25 安邦集團咨詢項目組 在向四周延伸,以此正在造就的實際是一個在全世界,具有舉足輕重地位的制造業(yè)中心。在 2020 年度杭州市房地產(chǎn)業(yè)工作會議上,杭州市市長蔡奇明確 ANBOUND amp。每投入 100 元的住房資金,可帶動相關產(chǎn)業(yè) 170220 元的需求;每銷售 100 元的住宅,可帶動 130150 元其他商品銷售。經(jīng)過近十年來的快速發(fā)展,第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已從 1995 年的 283 億元發(fā)展到了 2020 年的 1277 億元,占 GDP 的 %。 ANBOUND amp。該區(qū)委書記翁衛(wèi)軍就表示?現(xiàn)在的下城幾乎沒有一畝土地可供開發(fā),但這塊僅 平方公里面積上的年產(chǎn)稅收卻高達 150 億元以上,僅標力大廈一幢樓,一年創(chuàng)下的稅收就達 億元,可以賽過經(jīng)濟一般的一個縣的年財政收入。對于杭州市政府而言,服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,是必須給與 大力支持的支柱性產(chǎn)業(yè)。 3趙明 : 《杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟 一幢寫字樓稅收賽過一個縣》;來源:《每日商報》, 2020 年 10 月 17 日。市場需求的減少,直接影響到房地產(chǎn)的銷售,進而加長房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期,增加資金壓力,對部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是重大考驗。而去年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不景氣,正好給地方政府一個較為輕松的背景 —— 如果樓價高企引人矚目,招來中央大 員來此巡查,只怕杭州市政府未必敢如此作為。新增住房用地中約 400 萬 ~500 萬平方米用于商品住房,其中又有 250 萬 ~310 萬平方米用于供應中低價位、中小套型普通商品住房。當月底,杭州再度進行土地出讓,這次的主角正是之前已屢屢在杭城現(xiàn)身并已于去年出資 18 余億元參股浙江南都的國內(nèi)房產(chǎn)龍頭企業(yè) —— 萬科。杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著開發(fā)商有?三外?的說法:外地人搞房地產(chǎn),外行搞房地產(chǎn),外來資金搞房地產(chǎn)。 INFORMATION 34 安邦集團咨詢項目組 綠地等,真正能進入土地市場的幾乎只有 4 塊地 —— 1999 年中大吳莊、 2020 年都錦生地塊、 2020 年西湖 8 號公館地塊和 2020年浙江大學湖濱校區(qū)地塊。如今西湖沿岸距離幾百米的二手房比如西子公寓、元華公寓、西湖時代廣場等,均價都已經(jīng)到了 3 萬多元。隨著土地快速增值,樓宇經(jīng)濟在杭州一鳴驚人。清代杭州經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展,并開始出現(xiàn)近代工業(yè)。 這很好理解 —— 人多地少 , 60 年代杭州加大平整土地、荒坡造田、圍墾海涂等力度,令耕地面積有所回升,但從 80年代起,城市建設發(fā)展快,造地趕不上用地,耕地面積再次減少,隨著杭州城市擴張的加劇,第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度還將維持在低水平。 ANBOUND amp。 INFORMATION 41 安邦集團咨詢項目組 供發(fā)展的地域空間捉襟見肘,甚至找不到容身之所,有些擴充產(chǎn)能的打算因此被迫擱淺。 INFORMATION 42 安邦集團咨詢項目組 解放后,杭州絲綢逐步成為該市支柱產(chǎn)業(yè),杭州也成為全國絲綢生產(chǎn)和出口的重要基地, 1966 年浙江省和杭州市還專門將該市絲綢工業(yè)從紡織工業(yè)中分離出來,單設省、市雙重領導的管理機關。 老城區(qū)(即不含蕭山、余杭)的主導產(chǎn)業(yè)是現(xiàn) 代服務業(yè)。 重點發(fā)展的服務業(yè) 2020 年,杭州旅游產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元,比上年增長%,占全市 GDP 比重的 %。印刷企業(yè) 777 家,其中 6 家進入中國印刷企業(yè) 100 強。其中,鐵路貨運量和客運量分別為 525萬噸和 2020 萬人次,分別比上年增長 %和 %;公路貨運量和客運量分別為 億噸和 億人次,分別比上年增長%和 %;水路貨運量和客運量分別為 5833 萬噸和 304 萬人次,分別比 上年增長 %和 %;民航貨運量和客運量分別為 12萬噸和 378 萬人次,分別比上年增長 %和 %。全年 實現(xiàn)進出口總額 億美元,比上年增長 %。旅游總收入 465億元,同比增長 %。 20202020 年,杭州市現(xiàn)代服務業(yè)增加值年均增長 %, 2020年杭州以現(xiàn)代服務業(yè)為重點的第三產(chǎn)業(yè)增加值 個百分點,成為長三角僅有的 3 個第 三產(chǎn)業(yè)增速高于第二產(chǎn)業(yè)的城市之一,當年杭州服務業(yè)增加值為 億元,占 GDP 比重 %,在全國 15個副省級城市中居第 3 位,僅次于廣州、深圳。 原因是多方面的:國際上,杭州乃至中國只能算國際絲綢市場的?原料輸出地?,產(chǎn)品檔次低,競爭力不強;從國內(nèi)看來,地區(qū)間競爭加劇,如蘇州曾經(jīng)擁有的無梭織機數(shù)量 、絲綢總產(chǎn)量、出口創(chuàng)匯量均居全國首位,真絲綢出口量占全國總出口量的 1/3,目前蘇州依靠科技提高絲綢面料的抗皺性能,創(chuàng)立知名品牌,已成杭州強有力的競爭對手;在杭州市內(nèi),絲綢企業(yè)改制不徹底,歷史包袱重,沒有走出困境;蠶絲原料價格一路下滑,影響了繅絲企業(yè)的生產(chǎn)和效益,同時波及下游絲綢企業(yè)。這一點有一個例子可以從側(cè)面映證:在 2020 年 10 月中旬的杭州市工業(yè)存量資產(chǎn)招商會上,杭州地區(qū)一共騰出了 萬平方米廠房進行招商,到 10月底,其中將近一半、總共 萬平方米工業(yè)廠房就找到了投資者,面積相當于 17個銀泰購物中心。 INFORMATION 40 安邦集團咨詢項目組 還有非常強大的發(fā)展后勁,同時,這也可以從另一個側(cè)面解釋為何杭州房價(特別是老城區(qū))如此之高。 INFORMATION 38 安邦集團咨詢項目組 說是不遑多讓,此外,第三產(chǎn)業(yè)的同比增長率在近 3 年中既高又穩(wěn)定,從 2020 年起其增速開始超越第三產(chǎn)業(yè)和 GDP 增速,且呈逐年遞增之勢。目前杭州市經(jīng)濟在國內(nèi)而言已相當發(fā)達, 2020 年 GDP達 3441 億,居全國第 8,僅落后于 4 大直轄市和廣州、深圳、蘇州。而彼時杭州為吳越國國都,是中國工商業(yè)中心之一,經(jīng)濟主要靠農(nóng)業(yè)、絲織業(yè)和商業(yè)支撐,加上政策積極獎勵蠶桑,為其絲織業(yè)發(fā)展提供了有利條件,使得當時官營織造業(yè)相當發(fā)達。 2020年 9 月,原隸屬于中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發(fā)動機廠地塊出讓,從而成為 26 家杭州市中心企業(yè)?騰籠換鳥?外遷后入市的首宗 9 《“西湖”杭州:土地財富的力量》;來源:《三聯(lián)生活周刊》, 2020 年 01 月 25。北京大地公司在這塊地面開發(fā)的?錦繡天地項目?, 2020 年 11 月開始銷售時,酒店式套房均價 萬元 /平方米,商鋪均價 萬元 /平方米。都錦生地塊位于鳳起路與環(huán)城西路交界處,與不遠處的西湖相望。 7 《 2020 年杭州商品房土地供應充足 可建住宅 萬套》;來源:《錢江晚報》, 2020 年 10 月 12 日 8 周臻:《 2020 年終盤點(一) 杭州真正的樓市現(xiàn)在才開始 》;來源:《每日商報》, 2020 年 12 月 14 日 ANBOUND amp。其中 250 萬~ 310 萬平方米的住房用地用于供應中低價位、中小套型普通商品住房。已經(jīng)推出的土地中,已經(jīng)成交的共計 34宗用地,合計約 2060畝,可供建筑面積 萬平方米。 5 《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場分析與 2020 年走勢“研判”》;來源:《杭州日報》, 2020 年 2 月 1 日。 2020 年以來,房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量和個人購房貸款都有所控制。2020 年前三季度,杭州市完成房地產(chǎn)投資 億元,增長 %,13 季度,投資增幅分別比 2020 年同期回落了 個百分點。標力大廈是下城模式中?樓宇經(jīng)濟?的一個縮影,代表著杭州未來服務業(yè)的發(fā)展前景。 區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級就意味著原有的有限經(jīng)濟要素,重新配置到效益更高的產(chǎn)業(yè)當中去。 對于杭州而言,區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級其實也是很輕松的事情,如果考察一下杭州市的核心競爭力,就會發(fā)現(xiàn)它的獨特優(yōu)勢在于號稱?人間天堂?得天獨厚的自然環(huán)境資源、悠久的歷史文化與人文底蘊明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 因此,杭州市政府積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的熱情是不用懷疑的。 他說,首先房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中占重要地位。事實上,我們相信,杭州正在形成自己的區(qū)域經(jīng)濟風格,而上海正在失去自己原有的風格 , 新的風格則尚未成形。從空間上看,嘉興、湖州、紹興離杭州的距離都在 100 公里以內(nèi),寧波雖然離杭州稍遠,但仍在離杭州為中心的? 2 小時圈?內(nèi)。在我們看來,如果不考慮上海在長三角的增長極地位的影響,杭州在這個產(chǎn)業(yè)帶中實際就擁有中心城市的地位。這種凝聚力與江蘇等 地城市發(fā)展模式大為不同,蘇州、無錫、南京等地,各個城市的發(fā)展基本是互不往來,在投資、產(chǎn)業(yè)配套、基礎設施建設,都是各搞一攤,缺乏有機的聯(lián)系。 INFORMATION 21 安邦集團咨詢項目組 的最大意義在于為城市提供了基本發(fā)展環(huán)境。第三 ANBOUND amp。 在杭州的城市經(jīng)濟中,民營經(jīng)濟不再是一個需要被不斷強調(diào)要保護的弱勢群體,而是一個強勢群體,所有制概念在市場中已經(jīng)很淡化。這部分資本形成了巨大的投資力量。正 ANBOUND amp。三是在杭州經(jīng)濟增速再次上揚的 2020 年,固定資產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速并未隨之上揚,表面上看,這可能是投資對政策反應的滯后效應,但其中可能反映出 ANBOUND amp。從投資結(jié)構(gòu)看,第一產(chǎn)業(yè)投資 億元,比上年增長 28%;第二產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長 %,其中工業(yè)投資 億元,增長 %;第三產(chǎn)業(yè)投資 億元,增長 %。 INFORMATION 15 安邦集團咨詢項目組 業(yè)帶的發(fā)展規(guī)劃進一步協(xié)調(diào),與紹興、寧波、舟山、嘉興、湖州等本省城市,以及上海市的協(xié)調(diào)發(fā)展 相呼應 。統(tǒng)計顯示,在區(qū)劃擴大后的?十五?期間,蕭山、余杭區(qū)及五縣 ANBOUND amp。杭州市政府通過一系列的操作,完成了城市規(guī)劃的調(diào)整和空間格局的塑造,非常有效。但以西湖為核心的老城區(qū)土地已經(jīng)極度緊缺,未來如何獲得發(fā)展所需的資源?杭州市政府圍繞西湖這個核心價值做文章,高價拍賣西湖附近的珍貴地塊,以獲得新的發(fā)展資金。 在杭州市的城市總體規(guī)劃中,未來杭州的發(fā)展方向是?城市東擴,沿江開發(fā),跨江發(fā)展?,實施?南拓、北調(diào)、東擴、西優(yōu)?的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。到 2020 年末,杭州全市戶籍總?cè)丝谶_ 萬人,其中市區(qū)人口 萬人。 INFORMATION 10 安邦集團咨詢項目組 城市經(jīng)濟。展望未來 23 年,我們認為,杭州經(jīng)濟增長的基礎相當牢固,發(fā)展動力多元化可以避免各種發(fā)展中的風險,其經(jīng)濟保持平衡較快增長的可能性很大。如此巨量的民間資金以民營經(jīng)濟為載體,活躍于市場,對于浙江及杭州的經(jīng)濟發(fā)展起了關鍵的作用。 INFORMATION 8 安邦集團咨詢項目組 經(jīng)濟扮演了重要力量。 圖 1 杭州市歷年 GDP 總值和增長率 從經(jīng)濟增長的歷史軌跡來看,杭州的經(jīng)濟增長也呈現(xiàn)出明顯的周期。 ANBOUND amp。 INFORMATION 3 安邦集團咨詢項目組 二、主導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來 .............................................. 41 三、潛導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來 .............................................. 46 第四部分 外商投資環(huán)境 ..................................................................... 48 一、外商投資現(xiàn)狀 ..........................................
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