【正文】 資金。根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》，杭州未來的城市布局形態(tài)從以舊城為核心的團塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡化組團式布局。從我們對房地產(chǎn)發(fā)展階段的劃分來看，杭州已經(jīng)進入了房地產(chǎn)發(fā)展的成熟階段。杭州市的經(jīng)濟將伴隨這一輪新的增長周期，由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題，將會表現(xiàn)得比蘇州和無錫等市更有后勁，居民財富集聚也將會更明顯。 圖 5 杭州市近年經(jīng)濟增速與投資增速波動 0510152025303540452020 2020 2020 2020 2020 2020 2020G D P 增速（ % ） 全社會固定資產(chǎn)投資增速（ % ）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（ % ） 信源：杭州市統(tǒng)計信息網(wǎng)，安邦整理。 2020 年，杭州固定資產(chǎn)投資占 GDP 之比約為 %， 2020年、 2020 年分別為 %、 %。 杭州高度市場化的環(huán)境，成為民營經(jīng)濟的最佳投資地之一。數(shù)據(jù)顯示，?十五?期間，杭州全市非國有投資總量達 億元，年均增長 ％，增幅高出同期全社會投資年均增幅 個百分點。在國內(nèi)各個城市的發(fā)展中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是政府要大力推動進行的，這是所有招商引資的基礎(chǔ)工作，也是城市環(huán) 境的基礎(chǔ)保障。從上述四大塊投資來看，基礎(chǔ)設(shè)施投資額竟然高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資，這足以說明這一投資的市場規(guī)模和重要性，也表明了杭州市政府在城市資源的操作上具有相當?shù)倪h見。這一規(guī)劃的實施，也意味著杭州市將繼續(xù)進行較大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 浙江經(jīng)濟的發(fā)展不一樣，更多的是基于商業(yè)紐帶，而不是行政紐帶，只要有機會賺錢，各個城市就能集合在一起，或者集中資源來一起做事。 INFORMATION 24 安邦集團咨詢項目組 增速居前兩位；杭州、寧波分別增長 %和 %，其他各市增速均在 21%至 29%之間。 INFORMATION 25 安邦集團咨詢項目組 在向四周延伸，以此正在造就的實際是一個在全世界，具有舉足輕重地位的制造業(yè)中心。在 2020 年度杭州市房地產(chǎn)業(yè)工作會議上，杭州市市長蔡奇明確 ANBOUND amp。每投入 100 元的住房資金，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220 元的需求；每銷售 100 元的住宅，可帶動 130150 元其他商品銷售。經(jīng)過近十年來的快速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已從 1995 年的 283 億元發(fā)展到了 2020 年的 1277 億元，占 GDP 的 %。 ANBOUND amp。該區(qū)委書記翁衛(wèi)軍就表示?現(xiàn)在的下城幾乎沒有一畝土地可供開發(fā)，但這塊僅 平方公里面積上的年產(chǎn)稅收卻高達 150 億元以上，僅標力大廈一幢樓，一年創(chuàng)下的稅收就達 億元，可以賽過經(jīng)濟一般的一個縣的年財政收入。對于杭州市政府而言，服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是必須給與 大力支持的支柱性產(chǎn)業(yè)。 3趙明 ： 《杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟 一幢寫字樓稅收賽過一個縣》；來源：《每日商報》， 2020 年 10 月 17 日。市場需求的減少，直接影響到房地產(chǎn)的銷售，進而加長房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期，增加資金壓力，對部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是重大考驗。而去年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不景氣，正好給地方政府一個較為輕松的背景 —— 如果樓價高企引人矚目，招來中央大 員來此巡查，只怕杭州市政府未必敢如此作為。新增住房用地中約 400 萬 ~500 萬平方米用于商品住房，其中又有 250 萬 ~310 萬平方米用于供應中低價位、中小套型普通商品住房。當月底，杭州再度進行土地出讓，這次的主角正是之前已屢屢在杭城現(xiàn)身并已于去年出資 18 余億元參股浙江南都的國內(nèi)房產(chǎn)龍頭企業(yè) —— 萬科。杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著開發(fā)商有?三外?的說法：外地人搞房地產(chǎn)，外行搞房地產(chǎn)，外來資金搞房地產(chǎn)。 INFORMATION 34 安邦集團咨詢項目組 綠地等，真正能進入土地市場的幾乎只有 4 塊地 —— 1999 年中大吳莊、 2020 年都錦生地塊、 2020 年西湖 8 號公館地塊和 2020年浙江大學湖濱校區(qū)地塊。如今西湖沿岸距離幾百米的二手房比如西子公寓、元華公寓、西湖時代廣場等，均價都已經(jīng)到了 3 萬多元。隨著土地快速增值，樓宇經(jīng)濟在杭州一鳴驚人。清代杭州經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，并開始出現(xiàn)近代工業(yè)。 這很好理解 —— 人多地少 ， 60 年代杭州加大平整土地、荒坡造田、圍墾海涂等力度，令耕地面積有所回升，但從 80年代起，城市建設(shè)發(fā)展快，造地趕不上用地，耕地面積再次減少，隨著杭州城市擴張的加劇，第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度還將維持在低水平。 ANBOUND amp。 INFORMATION 41 安邦集團咨詢項目組 供發(fā)展的地域空間捉襟見肘，甚至找不到容身之所，有些擴充產(chǎn)能的打算因此被迫擱淺。 INFORMATION 42 安邦集團咨詢項目組 解放后，杭州絲綢逐步成為該市支柱產(chǎn)業(yè)，杭州也成為全國絲綢生產(chǎn)和出口的重要基地， 1966 年浙江省和杭州市還專門將該市絲綢工業(yè)從紡織工業(yè)中分離出來，單設(shè)省、市雙重領(lǐng)導的管理機關(guān)。 老城區(qū)（即不含蕭山、余杭）的主導產(chǎn)業(yè)是現(xiàn) 代服務業(yè)。 重點發(fā)展的服務業(yè) 2020 年，杭州旅游產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%，占全市 GDP 比重的 %。印刷企業(yè) 777 家，其中 6 家進入中國印刷企業(yè) 100 強。其中，鐵路貨運量和客運量分別為 525萬噸和 2020 萬人次，分別比上年增長 %和 %；公路貨運量和客運量分別為 億噸和 億人次，分別比上年增長%和 %；水路貨運量和客運量分別為 5833 萬噸和 304 萬人次，分別比 上年增長 %和 %；民航貨運量和客運量分別為 12萬噸和 378 萬人次，分別比上年增長 %和 %。全年 實現(xiàn)進出口總額 億美元，比上年增長 %。旅游總收入 465億元，同比增長 %。 20202020 年，杭州市現(xiàn)代服務業(yè)增加值年均增長 %， 2020年杭州以現(xiàn)代服務業(yè)為重點的第三產(chǎn)業(yè)增加值 個百分點，成為長三角僅有的 3 個第 三產(chǎn)業(yè)增速高于第二產(chǎn)業(yè)的城市之一，當年杭州服務業(yè)增加值為 億元，占 GDP 比重 %，在全國 15個副省級城市中居第 3 位，僅次于廣州、深圳。 原因是多方面的：國際上，杭州乃至中國只能算國際絲綢市場的?原料輸出地?，產(chǎn)品檔次低，競爭力不強；從國內(nèi)看來，地區(qū)間競爭加劇，如蘇州曾經(jīng)擁有的無梭織機數(shù)量 、絲綢總產(chǎn)量、出口創(chuàng)匯量均居全國首位，真絲綢出口量占全國總出口量的 1/3，目前蘇州依靠科技提高絲綢面料的抗皺性能，創(chuàng)立知名品牌，已成杭州強有力的競爭對手；在杭州市內(nèi)，絲綢企業(yè)改制不徹底，歷史包袱重，沒有走出困境；蠶絲原料價格一路下滑，影響了繅絲企業(yè)的生產(chǎn)和效益，同時波及下游絲綢企業(yè)。這一點有一個例子可以從側(cè)面映證：在 2020 年 10 月中旬的杭州市工業(yè)存量資產(chǎn)招商會上，杭州地區(qū)一共騰出了 萬平方米廠房進行招商，到 10月底，其中將近一半、總共 萬平方米工業(yè)廠房就找到了投資者，面積相當于 17個銀泰購物中心。 INFORMATION 40 安邦集團咨詢項目組 還有非常強大的發(fā)展后勁，同時，這也可以從另一個側(cè)面解釋為何杭州房價（特別是老城區(qū)）如此之高。 INFORMATION 38 安邦集團咨詢項目組 說是不遑多讓，此外，第三產(chǎn)業(yè)的同比增長率在近 3 年中既高又穩(wěn)定，從 2020 年起其增速開始超越第三產(chǎn)業(yè)和 GDP 增速，且呈逐年遞增之勢。目前杭州市經(jīng)濟在國內(nèi)而言已相當發(fā)達， 2020 年 GDP達 3441 億，居全國第 8，僅落后于 4 大直轄市和廣州、深圳、蘇州。而彼時杭州為吳越國國都，是中國工商業(yè)中心之一，經(jīng)濟主要靠農(nóng)業(yè)、絲織業(yè)和商業(yè)支撐，加上政策積極獎勵蠶桑，為其絲織業(yè)發(fā)展提供了有利條件，使得當時官營織造業(yè)相當發(fā)達。 2020年 9 月，原隸屬于中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發(fā)動機廠地塊出讓，從而成為 26 家杭州市中心企業(yè)?騰籠換鳥?外遷后入市的首宗 9 《“西湖”杭州：土地財富的力量》；來源：《三聯(lián)生活周刊》， 2020 年 01 月 25。北京大地公司在這塊地面開發(fā)的?錦繡天地項目?， 2020 年 11 月開始銷售時，酒店式套房均價 萬元 /平方米，商鋪均價 萬元 /平方米。都錦生地塊位于鳳起路與環(huán)城西路交界處，與不遠處的西湖相望。 7 《 2020 年杭州商品房土地供應充足 可建住宅 萬套》；來源：《錢江晚報》， 2020 年 10 月 12 日 8 周臻：《 2020 年終盤點（一） 杭州真正的樓市現(xiàn)在才開始 》；來源：《每日商報》， 2020 年 12 月 14 日 ANBOUND amp。其中 250 萬～ 310 萬平方米的住房用地用于供應中低價位、中小套型普通商品住房。已經(jīng)推出的土地中，已經(jīng)成交的共計 34宗用地，合計約 2060畝，可供建筑面積 萬平方米。 5 《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場分析與 2020 年走勢“研判”》；來源：《杭州日報》， 2020 年 2 月 1 日。 2020 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量和個人購房貸款都有所控制。2020 年前三季度，杭州市完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 %，13 季度，投資增幅分別比 2020 年同期回落了 個百分點。標力大廈是下城模式中?樓宇經(jīng)濟?的一個縮影，代表著杭州未來服務業(yè)的發(fā)展前景。 區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級就意味著原有的有限經(jīng)濟要素，重新配置到效益更高的產(chǎn)業(yè)當中去。 對于杭州而言，區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級其實也是很輕松的事情，如果考察一下杭州市的核心競爭力，就會發(fā)現(xiàn)它的獨特優(yōu)勢在于號稱?人間天堂?得天獨厚的自然環(huán)境資源、悠久的歷史文化與人文底蘊明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 因此，杭州市政府積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的熱情是不用懷疑的。 他說，首先房地產(chǎn)業(yè)在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中占重要地位。事實上，我們相信，杭州正在形成自己的區(qū)域經(jīng)濟風格，而上海正在失去自己原有的風格 ， 新的風格則尚未成形。從空間上看，嘉興、湖州、紹興離杭州的距離都在 100 公里以內(nèi)，寧波雖然離杭州稍遠，但仍在離杭州為中心的? 2 小時圈?內(nèi)。在我們看來，如果不考慮上海在長三角的增長極地位的影響，杭州在這個產(chǎn)業(yè)帶中實際就擁有中心城市的地位。這種凝聚力與江蘇等 地城市發(fā)展模式大為不同，蘇州、無錫、南京等地，各個城市的發(fā)展基本是互不往來，在投資、產(chǎn)業(yè)配套、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都是各搞一攤，缺乏有機的聯(lián)系。 INFORMATION 21 安邦集團咨詢項目組 的最大意義在于為城市提供了基本發(fā)展環(huán)境。第三 ANBOUND amp。 在杭州的城市經(jīng)濟中，民營經(jīng)濟不再是一個需要被不斷強調(diào)要保護的弱勢群體，而是一個強勢群體，所有制概念在市場中已經(jīng)很淡化。這部分資本形成了巨大的投資力量。正 ANBOUND amp。三是在杭州經(jīng)濟增速再次上揚的 2020 年，固定資產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速并未隨之上揚，表面上看，這可能是投資對政策反應的滯后效應，但其中可能反映出 ANBOUND amp。從投資結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 28%；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，其中工業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。 INFORMATION 15 安邦集團咨詢項目組 業(yè)帶的發(fā)展規(guī)劃進一步協(xié)調(diào)，與紹興、寧波、舟山、嘉興、湖州等本省城市，以及上海市的協(xié)調(diào)發(fā)展 相呼應 。統(tǒng)計顯示，在區(qū)劃擴大后的?十五?期間，蕭山、余杭區(qū)及五縣 ANBOUND amp。杭州市政府通過一系列的操作，完成了城市規(guī)劃的調(diào)整和空間格局的塑造，非常有效。但以西湖為核心的老城區(qū)土地已經(jīng)極度緊缺，未來如何獲得發(fā)展所需的資源？杭州市政府圍繞西湖這個核心價值做文章，高價拍賣西湖附近的珍貴地塊，以獲得新的發(fā)展資金。 在杭州市的城市總體規(guī)劃中，未來杭州的發(fā)展方向是?城市東擴，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展?，實施?南拓、北調(diào)、東擴、西優(yōu)?的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略。到 2020 年末，杭州全市戶籍總?cè)丝谶_ 萬人，其中市區(qū)人口 萬人。 INFORMATION 10 安邦集團咨詢項目組 城市經(jīng)濟。展望未來 23 年，我們認為，杭州經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)相當牢固，發(fā)展動力多元化可以避免各種發(fā)展中的風險，其經(jīng)濟保持平衡較快增長的可能性很大。如此巨量的民間資金以民營經(jīng)濟為載體，活躍于市場，對于浙江及杭州的經(jīng)濟發(fā)展起了關(guān)鍵的作用。 INFORMATION 8 安邦集團咨詢項目組 經(jīng)濟扮演了重要力量。 圖 1 杭州市歷年 GDP 總值和增長率 從經(jīng)濟增長的歷史軌跡來看，杭州的經(jīng)濟增長也呈現(xiàn)出明顯的周期。 ANBOUND amp。 INFORMATION 3 安邦集團咨詢項目組 二、主導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來 .............................................. 41 三、潛導產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來 .............................................. 46 第四部分 外商投資環(huán)境 ..................................................................... 48 一、外商投資現(xiàn)狀 ..........................................