【正文】 ................... 48 二 、招商引資政策 ............................................................. 54 三、外商投資的主要領(lǐng)域 .................................................. 56 第五部分 城市的市場(chǎng)環(huán)境 ................................................................. 61 一、城市的財(cái)富集聚 ......................................................... 61 二、城市人口變化趨勢(shì) ..................................................... 68 三、城市居民的消費(fèi)傾向和特點(diǎn) ....................................... 71 四、城市旅游及服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ........................................... 73 五、金融服務(wù)水平 ............................................................. 77 第六部分 房地產(chǎn)市場(chǎng) ......................................................................... 80 一、城市房地產(chǎn)發(fā)展綜述 .................................................. 80 二、房 地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì) ..................................................... 85 ANBOUND amp。 INFORMATION 4 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 三、市場(chǎng)的成長(zhǎng)性 ............................................................. 88 四、土地市場(chǎng) .................................................................... 90 五、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) .................................................................... 93 第九部分 附錄 .................................................................................... 99 一、圖目錄 ....................................................................... 99 二、表目錄 ..................................................................... 101 ANBOUND amp。 INFORMATION 6 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 表 1 2020 年國(guó)內(nèi)城市 GDP 排名前 18 名 排名 城市 GDP總量 （億元） GDP同比增速 （ %） 城鎮(zhèn)居民人均 收入 （元） 農(nóng)村居民人均收 入 （元） 01 上海市 10297 20668 9213 02 北京市 7720 19978 8620 03 廣州市 6068 19850 7788 04 深圳市 5684 22567 05 蘇州市 4820 18532 9316 06 天津市 4338 14283 7942 07 重慶市 3486 11570 2874 08 杭州市 3441 19027 8515 09 無(wú)錫市 3360 18189 6508 10 青島市 3207 15328 6546 11 佛山市 2927 18850 8000 12 寧波市 2864 19694 8847 13 南京市 2774 17538 7070 14 成都市 2750 12789 4905 15 東莞市 2625 25320 10530 16 武漢市 2590 12360 4748 17 大連市 2568 13350 6900 18 沈陽(yáng)市 2483 11651 5709 數(shù)據(jù)來(lái)源：各城市 2020年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)。從 1999 年開(kāi)始，杭州市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)較快增長(zhǎng)階段，幾乎延續(xù)了整個(gè)?十五?期間。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，在 2020 年杭州的全市生產(chǎn)總值中，非公有制經(jīng)濟(jì)比重達(dá) %；在 2020 年，非公經(jīng)濟(jì)所占比重已達(dá)到 %，其中個(gè)體 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值的比重由上年的%上升到 %。從浙江民間資本的投資行為來(lái)看，由于浙江省內(nèi)的投資市場(chǎng)和渠道不足以承載如此多的資金，很多民間資本外流全國(guó)進(jìn)行投資，近年上海、蘇州、南京等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣也是被來(lái)自浙江的民間資金抬高了價(jià)碼。我們相信，杭州的經(jīng)濟(jì)不是孤立發(fā)展的，也會(huì)受到中國(guó)宏觀環(huán)境的影響，但在中國(guó)經(jīng)濟(jì)走穩(wěn)、長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的條件下，再加上杭州市全面落實(shí)城市發(fā)展規(guī)劃、城市居住和生活環(huán)境的改善，杭州經(jīng)濟(jì)未來(lái)的發(fā)展前景令人感到相當(dāng)樂(lè)觀。西湖周邊的土地資源，就是價(jià)值的象征，就是現(xiàn)金。根據(jù)國(guó)務(wù)院今年 4 月批復(fù)的《杭州市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020年）》，未來(lái)杭州市市區(qū)常住人口近期（ 2020年）和遠(yuǎn)期（ 2020 年）分別控制在 570萬(wàn)人和 650 萬(wàn)人；其中中心城區(qū)人口近期和遠(yuǎn)期分別控制在 336 萬(wàn)人和 405 萬(wàn)人。而蕭山和余杭兩個(gè)區(qū)，正好分別處在杭州老城區(qū)的東南部和東北部，位于錢(qián)塘江的南北兩側(cè)。比如， 2020 年 6 月，原都錦生地塊 28畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，以 億元的天價(jià)被拍賣(mài)，中標(biāo)者大地公司比第二標(biāo)高出了 億元，以每畝 1800 多萬(wàn)元的價(jià)格，創(chuàng)下杭州當(dāng)時(shí)樓面 ANBOUND amp。這種擴(kuò)張帶來(lái)了城市大擴(kuò)容，對(duì)土地價(jià)格的抑制也是明顯的。 INFORMATION 14 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 （市）的房地產(chǎn)投資達(dá) 億元，比區(qū)劃調(diào)整前的?九五?時(shí)期增長(zhǎng)了 倍，增幅比原六城區(qū)高出 倍；占全市房地產(chǎn)投資的比重為 %，比?九五?時(shí)期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 縱觀杭州市的城市規(guī)劃及其演變，可以發(fā)現(xiàn)其城市空 間的增長(zhǎng)變化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是基本協(xié)調(diào)的，符合長(zhǎng)三角及杭州所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)律。 表 2 杭州市 2020－ 2020 年投資增長(zhǎng)情況 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 514 ANBOUND amp。 INFORMATION 17 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 近年杭州在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。 INFORMATION 18 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 如我們?cè)诖饲皥?bào)告中所分析，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)總 體水平低，經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)晚，消費(fèi)能力弱，所以經(jīng)濟(jì)高度依賴(lài)投資。事實(shí)上，在杭州，最為重要的投資力量就是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，最有影響的也是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。在杭州這樣一個(gè)有著肥沃的市場(chǎng)基礎(chǔ)的環(huán)境里，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在杭州的投資領(lǐng)域扮演著重要角色。 INFORMATION 20 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 塊就是基礎(chǔ)設(shè)施投資。從杭州市近幾年的變化看，杭州市政府在這些方面是認(rèn)真用過(guò)心的。即使在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的蘇南，雖然城市密集，但依然沒(méi)有一個(gè)真正能成為經(jīng)濟(jì)中心的城市，蘇州經(jīng)濟(jì) 60%以上依賴(lài)于所轄五縣市，無(wú)錫 1/3 左右經(jīng)濟(jì)總量來(lái)自于江陰，由此可見(jiàn)，蘇州、無(wú)錫所轄縣、市更普遍地存在著一種空間經(jīng)濟(jì)上的離心現(xiàn)象。需要強(qiáng)調(diào)的是，杭州的中心城市地位并不體現(xiàn)在技術(shù)輸出、資本輸出，而是體現(xiàn)在與周邊城市的有機(jī)聯(lián)系和協(xié)作上。在杭州灣跨海大橋通車(chē)之后，對(duì)于杭州灣地區(qū)的聯(lián)系有加強(qiáng)的作用。 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度看，我們認(rèn)為，杭州今后在上海輻射下的?緊湊型?區(qū)域經(jīng) 濟(jì)體中，將扮演更為重要的中心城市的作用，這種作用不同于增長(zhǎng)極式的輻射作用，而是在一種相對(duì)均衡發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)體中，保持有機(jī)的聯(lián)系和協(xié)作，通過(guò)空間的凝聚，成為區(qū)域發(fā)展中心。杭州市房地產(chǎn)累計(jì)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，已經(jīng)從 2020 年的%躍升到 2020年的 %；房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的 %提高到 2020 年的 %，在第三產(chǎn)業(yè)逐漸上升為主導(dǎo)地位的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變過(guò)程中起到舉足輕重的作用。如果我們把眼光放遠(yuǎn)一些，就可以看出杭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)際上是地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然。杭州作為浙江省會(huì)城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心，也是國(guó)務(wù)院確定的全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。同時(shí)，地方政府能從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲取極高的收益。其實(shí)，除標(biāo)力大廈外，野風(fēng)商務(wù)大樓、獸王大廈、科協(xié)大樓、和平大樓等樓宇的年稅收均超過(guò) 1000 萬(wàn)元，而 ANBOUND amp。其中，住宅投資下降的幅度最大。據(jù)浙江省銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 億元， 2020年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 107 億元。 ANBOUND amp。另外還有 32宗土地將在今年 12月至明年 2 月出讓?zhuān)傉嫉孛娣e 1612 畝，可供建筑面積 萬(wàn)平方米。除商品房用地外，新供應(yīng)政府保障性住房用地總量為約 150 萬(wàn)平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地約 105 萬(wàn)平方米，限價(jià)商品房用地約 45 萬(wàn)平方米。 INFORMATION 33 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 錦生地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)拍賣(mài)，即使 5 年后的今天，杭州地產(chǎn)界談?wù)撈疬@塊所謂?西湖邊絕版地塊?的故事，仍然充滿(mǎn)難以置信的神情。這次?天價(jià)?中標(biāo)，大地公司以每畝1800 多萬(wàn)元的價(jià)格，創(chuàng)杭州當(dāng)時(shí)樓面地價(jià) 9228 元 /平方米的?神話(huà)?。西湖沿線(xiàn)土地的價(jià)格飆升，?從今天看，當(dāng)時(shí)的買(mǎi)價(jià)就不完全是笑話(huà)，畢竟該項(xiàng)目賺錢(qián)了，誰(shuí)也不會(huì)再低估它上漲的空間?。 ANBOUND amp。到 南宋定都此地后，杭州成為全國(guó)第一大都會(huì)及全球最繁 華的都市之一，當(dāng)時(shí)其工商業(yè)分工細(xì)、從業(yè)居民數(shù)量龐大；手工業(yè)絲織業(yè)發(fā)展迅速，使其成為絲綢都會(huì)，絲綢市場(chǎng)和內(nèi)外貿(mào)易相當(dāng)發(fā)達(dá)；瓷器生產(chǎn)發(fā)展到高超水平；早期的金融業(yè)已萌生。而在杭州的三次產(chǎn)業(yè)中，二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值非常高， 2020 年年增加值分別達(dá)到 1742億元和 1544 億元，僅第二產(chǎn)業(yè)增加值就差不多相當(dāng)于湖南省會(huì)長(zhǎng)沙同年的 GDP 了。 這種趨勢(shì)是城市發(fā)展中的必然現(xiàn)象，而且如前文所述，杭 州歷史上就是我國(guó)商貿(mào)和服務(wù)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)， 2020 年其第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)已超越了第二產(chǎn)業(yè) 就業(yè)人數(shù) ，再考慮到杭州老城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模和地方政府對(duì)服務(wù)業(yè)的政策扶植，可以確定，杭州市已經(jīng)是服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)的城市，而且其第三產(chǎn)業(yè)也將越來(lái)越龐大。 進(jìn)一步考察，可以發(fā)現(xiàn)杭州 第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率下滑最為嚴(yán)重：按照該市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字， 2020 年，第二產(chǎn)業(yè)的同比投資增長(zhǎng)率從上年的 %降至 %；而到 2020 年更是驟跌為 %，這個(gè)數(shù)字雖在 2020年爬升到 %，但終究?風(fēng)光不再?，進(jìn)入了一個(gè)低水平時(shí)期。這種，此外?搜家底? 、盤(pán)活存量的方法已經(jīng)成為當(dāng)?shù)毓I(yè)吸納資金的重要方法。 2020 年，杭州市鑒于該市絲綢行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益連連下滑、年虧損答上千萬(wàn)，甚至決定將市國(guó)有資產(chǎn)從絲綢這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度的行業(yè)中淡出。就業(yè)方面，至 2020 年底，杭州市一、二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)較 2020 年略有下降，而服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)卻比上年增長(zhǎng) %，達(dá) 萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員就業(yè)比重的 %，比上年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，大文化產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)%，占全市 GDP 比重的 %。其中出口 198 億美元，比上年增長(zhǎng) %。全年完成貨物運(yùn)輸總量和旅客運(yùn)輸量分別為 億人次，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。全年出版報(bào)紙 億份，各類(lèi)雜志 億冊(cè)，圖書(shū) 億冊(cè)。其中下城區(qū)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員達(dá) 萬(wàn)， 是 15 個(gè)區(qū)縣（市）吸納服務(wù)業(yè)從業(yè)人員最多的一個(gè)。 杭州目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是分區(qū)的。 二、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與未來(lái) 杭州以前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是絲綢業(yè)：杭州素稱(chēng)?絲綢之府?，絲綢手工業(yè)生產(chǎn)興起于隋唐、鼎盛于南宋；元、明、清及民國(guó)時(shí)期時(shí)盛時(shí)衰； ANBOUND amp。 圖 12 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨勢(shì) 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨勢(shì)0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %2020 2020 2020 2020全社會(huì)比增 第二產(chǎn)業(yè)比增 第三產(chǎn)業(yè)比增 究其原因可能有兩個(gè)： 一是土地有限 —— 在杭州的不少增資擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目中，投資方感覺(jué)可 ANBOUND amp。換句話(huà)說(shuō)，近 3 年來(lái)杭州的三次產(chǎn)業(yè)中，只有第三產(chǎn)業(yè)的比重在上升。 INFORMATION 37 安邦集團(tuán)咨詢(xún)項(xiàng)目組 表 4 杭州市近 3 年三次產(chǎn)業(yè)增加值及增長(zhǎng)率 單位：億元人民幣 指標(biāo) 年份 全市 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 總量 比增 增加值 比增 增加值 比增 增加值 比增 2020 2515 15