【正文】 ................... 48 二 、招商引資政策 ............................................................. 54 三、外商投資的主要領域 .................................................. 56 第五部分 城市的市場環(huán)境 ................................................................. 61 一、城市的財富集聚 ......................................................... 61 二、城市人口變化趨勢 ..................................................... 68 三、城市居民的消費傾向和特點 ....................................... 71 四、城市旅游及服務業(yè)的發(fā)展 ........................................... 73 五、金融服務水平 ............................................................. 77 第六部分 房地產市場 ......................................................................... 80 一、城市房地產發(fā)展綜述 .................................................. 80 二、房 地產的價格趨勢 ..................................................... 85 ANBOUND amp。 INFORMATION 4 安邦集團咨詢項目組 三、市場的成長性 ............................................................. 88 四、土地市場 .................................................................... 90 五、產品結構 .................................................................... 93 第九部分 附錄 .................................................................................... 99 一、圖目錄 ....................................................................... 99 二、表目錄 ..................................................................... 101 ANBOUND amp。 INFORMATION 6 安邦集團咨詢項目組 表 1 2020 年國內城市 GDP 排名前 18 名 排名 城市 GDP總量 （億元） GDP同比增速 （ %） 城鎮(zhèn)居民人均 收入 （元） 農村居民人均收 入 （元） 01 上海市 10297 20668 9213 02 北京市 7720 19978 8620 03 廣州市 6068 19850 7788 04 深圳市 5684 22567 05 蘇州市 4820 18532 9316 06 天津市 4338 14283 7942 07 重慶市 3486 11570 2874 08 杭州市 3441 19027 8515 09 無錫市 3360 18189 6508 10 青島市 3207 15328 6546 11 佛山市 2927 18850 8000 12 寧波市 2864 19694 8847 13 南京市 2774 17538 7070 14 成都市 2750 12789 4905 15 東莞市 2625 25320 10530 16 武漢市 2590 12360 4748 17 大連市 2568 13350 6900 18 沈陽市 2483 11651 5709 數(shù)據來源：各城市 2020年經濟統(tǒng)計公報。從 1999 年開始，杭州市的經濟進入一個較快增長階段，幾乎延續(xù)了整個?十五?期間。根據官方統(tǒng)計，在 2020 年杭州的全市生產總值中，非公有制經濟比重達 %；在 2020 年，非公經濟所占比重已達到 %，其中個體 私營經濟占全市生產總值的比重由上年的%上升到 %。從浙江民間資本的投資行為來看，由于浙江省內的投資市場和渠道不足以承載如此多的資金，很多民間資本外流全國進行投資，近年上海、蘇州、南京等地的房地產市場，同樣也是被來自浙江的民間資金抬高了價碼。我們相信，杭州的經濟不是孤立發(fā)展的，也會受到中國宏觀環(huán)境的影響，但在中國經濟走穩(wěn)、長三角地區(qū)經濟發(fā)展迅速的條件下，再加上杭州市全面落實城市發(fā)展規(guī)劃、城市居住和生活環(huán)境的改善，杭州經濟未來的發(fā)展前景令人感到相當樂觀。西湖周邊的土地資源，就是價值的象征，就是現(xiàn)金。根據國務院今年 4 月批復的《杭州市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020年）》，未來杭州市市區(qū)常住人口近期（ 2020年）和遠期（ 2020 年）分別控制在 570萬人和 650 萬人；其中中心城區(qū)人口近期和遠期分別控制在 336 萬人和 405 萬人。而蕭山和余杭兩個區(qū)，正好分別處在杭州老城區(qū)的東南部和東北部，位于錢塘江的南北兩側。比如， 2020 年 6 月，原都錦生地塊 28畝土地的開發(fā)權，以 億元的天價被拍賣，中標者大地公司比第二標高出了 億元，以每畝 1800 多萬元的價格，創(chuàng)下杭州當時樓面 ANBOUND amp。這種擴張帶來了城市大擴容，對土地價格的抑制也是明顯的。 INFORMATION 14 安邦集團咨詢項目組 （市）的房地產投資達 億元，比區(qū)劃調整前的?九五?時期增長了 倍，增幅比原六城區(qū)高出 倍；占全市房地產投資的比重為 %，比?九五?時期提高了 個百分點。 縱觀杭州市的城市規(guī)劃及其演變，可以發(fā)現(xiàn)其城市空 間的增長變化與社會經濟發(fā)展之間是基本協(xié)調的，符合長三角及杭州所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)律。 表 2 杭州市 2020－ 2020 年投資增長情況 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 全社會固定資產投資 514 ANBOUND amp。 INFORMATION 17 安邦集團咨詢項目組 近年杭州在經濟結構上的調整。 INFORMATION 18 安邦集團咨詢項目組 如我們在此前報告中所分析，沈陽經濟總 體水平低，經濟啟動晚，消費能力弱，所以經濟高度依賴投資。事實上，在杭州，最為重要的投資力量就是民營經濟，最有影響的也是民營經濟。在杭州這樣一個有著肥沃的市場基礎的環(huán)境里，民營經濟在杭州的投資領域扮演著重要角色。 INFORMATION 20 安邦集團咨詢項目組 塊就是基礎設施投資。從杭州市近幾年的變化看，杭州市政府在這些方面是認真用過心的。即使在經濟相對發(fā)達的蘇南，雖然城市密集，但依然沒有一個真正能成為經濟中心的城市，蘇州經濟 60%以上依賴于所轄五縣市，無錫 1/3 左右經濟總量來自于江陰，由此可見，蘇州、無錫所轄縣、市更普遍地存在著一種空間經濟上的離心現(xiàn)象。需要強調的是，杭州的中心城市地位并不體現(xiàn)在技術輸出、資本輸出，而是體現(xiàn)在與周邊城市的有機聯(lián)系和協(xié)作上。在杭州灣跨海大橋通車之后，對于杭州灣地區(qū)的聯(lián)系有加強的作用。 從區(qū)域經濟角度看，我們認為，杭州今后在上海輻射下的?緊湊型?區(qū)域經 濟體中，將扮演更為重要的中心城市的作用，這種作用不同于增長極式的輻射作用，而是在一種相對均衡發(fā)展的城市經濟體中，保持有機的聯(lián)系和協(xié)作，通過空間的凝聚，成為區(qū)域發(fā)展中心。杭州市房地產累計投資額占全社會固定資產投資的比重，已經從 2020 年的%躍升到 2020年的 %；房地產業(yè)增加值占第三產業(yè)比重由 2020 年的 %提高到 2020 年的 %，在第三產業(yè)逐漸上升為主導地位的產業(yè)結構演變過程中起到舉足輕重的作用。如果我們把眼光放遠一些，就可以看出杭州市房地產業(yè)發(fā)展，實際上是地區(qū)經濟結構調整的必然。杭州作為浙江省會城市，是全省政治、經濟、科技、教育和文化中心，也是國務院確定的全國重點風景旅游城市和歷史文化名城。同時，地方政府能從城市經濟發(fā)展中獲取極高的收益。其實，除標力大廈外，野風商務大樓、獸王大廈、科協(xié)大樓、和平大樓等樓宇的年稅收均超過 1000 萬元，而 ANBOUND amp。其中，住宅投資下降的幅度最大。據浙江省銀監(jiān)局數(shù)據，截至 2020 年 9 月底杭州市金融機構（不含外資、證券、保險）房地產開發(fā)貸款余額 億元， 2020年新增房地產開發(fā)貸款 107 億元。 ANBOUND amp。另外還有 32宗土地將在今年 12月至明年 2 月出讓，總占地面積 1612 畝，可供建筑面積 萬平方米。除商品房用地外，新供應政府保障性住房用地總量為約 150 萬平方米，其中經濟適用房用地約 105 萬平方米，限價商品房用地約 45 萬平方米。 INFORMATION 33 安邦集團咨詢項目組 三、城市房地產相關領域的重大事件 錦生地塊的開發(fā)權拍賣，即使 5 年后的今天，杭州地產界談論起這塊所謂?西湖邊絕版地塊?的故事，仍然充滿難以置信的神情。這次?天價?中標，大地公司以每畝1800 多萬元的價格，創(chuàng)杭州當時樓面地價 9228 元 /平方米的?神話?。西湖沿線土地的價格飆升，?從今天看，當時的買價就不完全是笑話，畢竟該項目賺錢了，誰也不會再低估它上漲的空間?。 ANBOUND amp。到 南宋定都此地后，杭州成為全國第一大都會及全球最繁 華的都市之一，當時其工商業(yè)分工細、從業(yè)居民數(shù)量龐大；手工業(yè)絲織業(yè)發(fā)展迅速，使其成為絲綢都會，絲綢市場和內外貿易相當發(fā)達；瓷器生產發(fā)展到高超水平；早期的金融業(yè)已萌生。而在杭州的三次產業(yè)中，二、三產業(yè)產值非常高， 2020 年年增加值分別達到 1742億元和 1544 億元，僅第二產業(yè)增加值就差不多相當于湖南省會長沙同年的 GDP 了。 這種趨勢是城市發(fā)展中的必然現(xiàn)象，而且如前文所述，杭 州歷史上就是我國商貿和服務高度發(fā)達的地區(qū)， 2020 年其第三產業(yè)就業(yè)人數(shù)已超越了第二產業(yè) 就業(yè)人數(shù) ，再考慮到杭州老城區(qū)的第三產業(yè)規(guī)模和地方政府對服務業(yè)的政策扶植，可以確定，杭州市已經是服務業(yè)很發(fā)達的城市，而且其第三產業(yè)也將越來越龐大。 進一步考察，可以發(fā)現(xiàn)杭州 第二產業(yè)固定資產投資增長率下滑最為嚴重：按照該市統(tǒng)計局數(shù)字， 2020 年，第二產業(yè)的同比投資增長率從上年的 %降至 %；而到 2020 年更是驟跌為 %，這個數(shù)字雖在 2020年爬升到 %，但終究?風光不再?，進入了一個低水平時期。這種，此外?搜家底? 、盤活存量的方法已經成為當?shù)毓I(yè)吸納資金的重要方法。 2020 年，杭州市鑒于該市絲綢行業(yè)經濟效益連連下滑、年虧損答上千萬，甚至決定將市國有資產從絲綢這個競爭過度的行業(yè)中淡出。就業(yè)方面，至 2020 年底，杭州市一、二產業(yè)從業(yè)人員數(shù)較 2020 年略有下降，而服務業(yè)從業(yè)人員數(shù)卻比上年增長 %，達 萬人，占全市從業(yè)人員就業(yè)比重的 %，比上年增長 個百分點。 2020 年，大文化產業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%，占全市 GDP 比重的 %。其中出口 198 億美元，比上年增長 %。全年完成貨物運輸總量和旅客運輸量分別為 億人次，分別比上年增長 %和 %。全年出版報紙 億份，各類雜志 億冊，圖書 億冊。其中下城區(qū)服務業(yè)從業(yè)人員達 萬， 是 15 個區(qū)縣（市）吸納服務業(yè)從業(yè)人員最多的一個。 杭州目前的主導產業(yè)是分區(qū)的。 二、主導產業(yè)的現(xiàn)狀與未來 杭州以前的主導產業(yè)是絲綢業(yè)：杭州素稱?絲綢之府?，絲綢手工業(yè)生產興起于隋唐、鼎盛于南宋；元、明、清及民國時期時盛時衰； ANBOUND amp。 圖 12 杭州市近 4 年固定資產投資增長率趨勢 杭州市近 4 年固定資產投資增長率趨勢0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %2020 2020 2020 2020全社會比增 第二產業(yè)比增 第三產業(yè)比增 究其原因可能有兩個： 一是土地有限 —— 在杭州的不少增資擴產項目中，投資方感覺可 ANBOUND amp。換句話說，近 3 年來杭州的三次產業(yè)中，只有第三產業(yè)的比重在上升。 INFORMATION 37 安邦集團咨詢項目組 表 4 杭州市近 3 年三次產業(yè)增加值及增長率 單位：億元人民幣 指標 年份 全市 GDP 第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè) 總量 比增 增加值 比增 增加值 比增 增加值 比增 2020 2515 15