房地產(chǎn)市場營銷6房地產(chǎn)市場細(xì)分(完整版)
【正文】 查，對全市樓盤分布、項目特色、開發(fā)成本和周期、營銷實效的深入了解分析，該公司調(diào)查人員認(rèn)為：必須從新的角度尋求市場空白。 3. 敬老院雖然火爆，但入院使人心理上有被遺棄的感覺，子女也有不孝的負(fù)罪感。 通過以上分析，我們和開發(fā)商確立了開發(fā)老年公寓的決心，將樓盤定名為“夕陽紅”。 7. 室內(nèi)設(shè)計處處突出安全第一，壁柜防止碰頭，插座防止碰撞踢踏。 3. 與附近醫(yī)院掛鉤，解決老人“就醫(yī)難”的問題。 5. 創(chuàng)造拉家常售樓方式，讓中年婦女售樓代表充分傾聽老人們的嘮嗑，與老人們推心置腹，陪老人們貨比三家。 實際上，本項目社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、周邊配套優(yōu)良，有足夠的理由跳出小戶型的局限，塑造成高素質(zhì)、燦爛的、蓬勃的、適合于思想活躍的年輕消費(fèi)者居住的樓盤?？蛻舳ㄎ粸?8~30歲之間以白領(lǐng)為主的兩口之家或單身家庭，其特征為：年輕，自信，追求時尚和高雅、浪漫的生活情調(diào)，受過高等教育，工作較穩(wěn)定，小有積蓄，希望盡早擁有獨(dú)立的生活空間，有個性，喜歡運(yùn)動，崇尚西方生活，喜愛咖啡、網(wǎng)絡(luò)和音樂，比較感性，喜歡包裝精致、品位高尚的商品。 5. 與附近的幼兒園、小學(xué)掛鉤，解決老人替子女照料孫子孫女，就近入托、入學(xué)、方便接送的需求。 9. 窗戶采用推拉桿式，避免頭手伸出窗外。 1. 所有路面都進(jìn)行防滑處理。 4. 老年人再婚后，新建立的老年家庭不易與子女完全和睦共處，分戶購房是最佳選擇。 統(tǒng)計顯示，由于社會的發(fā)展，中國 60歲以上老齡人口比例不斷上升，目前接近 10％，標(biāo)志著中國即將進(jìn)入老齡社會。 2. 六、七層設(shè)置大型生態(tài)運(yùn)動會所，滿足人的休閑娛樂功能。 一、分析 1. 住宅主要功能包括居住單元、花園、會所等主要部分，主要實現(xiàn)居住功能和一部分休閑功能。 4. 戶型配比中，對于場地價值點的挖掘不充分。 【例】某一項目 SWOT策略分析 一、外部環(huán)境價值點（機(jī)會分析） 1. 優(yōu)越的地理位置。平安、君安率先蓋樓自用，交通銀行、城市合作銀行分別籌建大廈，經(jīng)營有些年頭的成長型企業(yè)都在積極地尋求途徑獲取自有物業(yè)，減輕租金負(fù)擔(dān)。（略） 數(shù)據(jù)三：片區(qū)內(nèi)中混合戶型項目銷售一覽表。 方向三：豪華小戶型＋私家花園復(fù)式＋標(biāo)準(zhǔn)型，戶型面積 20～80m2，片區(qū)競爭一般。 背景： 一房地產(chǎn)租賃公司擬建造供出租的小公寓 案例：普通公寓項目 目標(biāo)市場選擇及營銷策略 四 、 移去潛在顧客的共同要求 共同要求只作為制定營銷組合的參考 ， 而非市場細(xì)分的基礎(chǔ) 。 T— Targeting（ 目標(biāo)市場選擇 ） ：即房地產(chǎn)企業(yè)選擇一個或幾個準(zhǔn)備進(jìn)入 、 提供服務(wù)的細(xì)分市場 。 【 例 】 北京市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司精心打造高層住宅項目天緣公寓 。 2. 房地產(chǎn) 市場定位的目的 市場調(diào)查 市場細(xì)分 目標(biāo)市場選擇 競爭策略 有 競 爭 者 無競爭者 定價以獲得合理利潤 相應(yīng)的產(chǎn)品、價格、渠道、促銷策略 市場定位： 低成本 、 差異性 3. 市場定位的戰(zhàn)略 （ 1）根據(jù)產(chǎn)品本身的特性進(jìn)行定位 （ 2）針對競爭者的產(chǎn)品進(jìn)行定位 （ 3）根據(jù)消費(fèi)者的特色進(jìn)行定位 （ 4）根據(jù)不同產(chǎn)品種類進(jìn)行定位 4. 市場定位的方式 對抗最強(qiáng)競爭對手的定位； 避開強(qiáng)有力競爭對手的定位； 反向定位；重新定位； 對競爭對手進(jìn)行再定位 5. 市場定位的內(nèi)容 （ 1）產(chǎn)品定位： 依據(jù)目標(biāo)市場而構(gòu)思出的具有與眾不同價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品方案。 2. 目標(biāo) 客戶群的層面劃分及其行為特征 公司白領(lǐng)： 年輕、自信，追求時尚及高雅、浪漫的生活情調(diào)，受過高等教育，工作比較穩(wěn)定，小有積蓄，希望盡早擁有獨(dú)立的生活空間，有個性，喜歡運(yùn)動，崇尚西方生活，喜愛咖啡、網(wǎng)絡(luò)和音樂，比較感性，喜歡包裝精致、品位高尚的商品。 （ 2）細(xì)分 的依據(jù) 消費(fèi)者市場細(xì)分 標(biāo)準(zhǔn) 具 體 因 素 地理因素 國界 人口密度 其他 區(qū)域 交通條件 地形 城鄉(xiāng) 氣候 城市規(guī)模 人口標(biāo)準(zhǔn) 國籍 職業(yè) 收入 種族 教育 家庭規(guī)模 民族 性別 家庭生命周期 宗教 年齡 其他 心理標(biāo)準(zhǔn) 社會階層 其他 生活方式 性格 購買動機(jī) 購買行為 追求利益 品牌商標(biāo)的 忠誠度 使用者地位 對渠道的信賴度 購買頻率 對價格、廣告和服務(wù)的敏感程度 使用頻率 其他 生產(chǎn)者市場細(xì)分 標(biāo)準(zhǔn) 具體因素 地理因素 國界 資源 交通條件 區(qū)域 自然環(huán)境 生產(chǎn)力布局 地形 城鄉(xiāng) 其他 氣候 城市規(guī)模 用戶行業(yè) 冶金 機(jī)械 航空 煤炭 服裝 船舶 軍工 紡織 化工 食品 森林 其他 用戶規(guī)模 大型企業(yè) 小用戶 中型企業(yè) 其他 小型企業(yè) 大用戶 購買行為 使用者地位 購買批量 對價格、服務(wù)的敏感程度 追求利益 購買周期 其他 使用率 購買目的 購買頻率 品牌商標(biāo)的忠誠度 單維變數(shù)法 細(xì)分變量 細(xì) 分 市 場 用 途 住宅 低檔、中檔、高檔、別墅 一廳一房、一廳二房等 商業(yè)用房 商店、餐館、購物中心、超市 寫字樓 A級、 B級、 C級 廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房、專用廠房 其他 商住樓、綜合樓等 購買力 年收入 高收入、中等收入、低收入者 消費(fèi)者 偏好 低層、小高層、高層建筑 綠化、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、建筑名稱 其他 5. 市場 細(xì)分的方法
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