【正文】 2020 年，商貿(mào)與物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng)%，占全市 GDP 比重的 %。 INFORMATION 43 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 年為例，蕭山和余杭第二產(chǎn)業(yè)總增加值為 億元；第三產(chǎn)業(yè)總增加值 億元，這兩個(gè)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)無(wú)論規(guī)模還是比重都只有第二產(chǎn)業(yè)的一半， 而去掉這 兩個(gè)區(qū)后，杭州第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 億元，第二產(chǎn)業(yè)只有 億元。地少，自然地價(jià)高漲，帶來(lái)成本上升，阻礙資金流入，因此未來(lái)杭州工業(yè)會(huì)越來(lái)越受到土地供應(yīng)不足的制約，投資吸引力也會(huì)越來(lái)越受限。 我們認(rèn)為杭州的工業(yè)之所以能保持絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位，與 2020 年的行政區(qū)域調(diào)整不無(wú)關(guān)系 —— 當(dāng)年蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū) ，并入杭州市，而去年，僅蕭山區(qū)就完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元；余杭區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值也達(dá) 億元，這樣算來(lái)，杭州幾乎一半的工業(yè)總產(chǎn)值來(lái)源于這兩個(gè)新區(qū)，而且按照未來(lái)規(guī)劃，這兩個(gè)擁有工業(yè)園區(qū)的行政區(qū)，其工業(yè)規(guī)模還會(huì)越來(lái)越大，那么將來(lái)，杭州的老城核心六區(qū)幾乎會(huì)全是服務(wù)業(yè)了。這樣，我們也就能理解為何在國(guó)家宏觀調(diào)控大背景下，杭州市政府仍然積極加大土地供應(yīng)，為何在土地轉(zhuǎn)讓中，杭州市政府比較透明公正的按市場(chǎng)原則來(lái)處理土地拍賣問(wèn)題，對(duì)暗箱操作不敏感，完全歡 迎外來(lái)地產(chǎn)大鱷去搞開(kāi)發(fā) —— 因?yàn)橹挥羞^(guò)江龍才會(huì)抬出天價(jià)，讓杭州市政府賺得眉開(kāi)眼笑。 在 2020 年，就大地公司買地的樓面成本來(lái)說(shuō)，?當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)肯定是虧本的，市場(chǎng)還接受不了這個(gè)價(jià)位?。8 在外來(lái)大鱷搶灘的同時(shí)，本地的地產(chǎn)商 也在 進(jìn)行痛苦的洗牌，這是無(wú)可避免的事情。 到 2020 年，杭州不少熱點(diǎn)地塊紛紛現(xiàn)身，土地市場(chǎng)立即變得十分熱鬧。 INFORMATION 30 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 2020 年 13 季度，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，下降 %；同比明顯下降，回落 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)施工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)竣工面積 平方米，增長(zhǎng) %，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。標(biāo)力大廈占地面積 1000 多 平方米，樓高 28 層，聚集了近 40 家企業(yè)。杭州較早提出?工業(yè)興市?的口號(hào)，其服裝加工業(yè)、化 工業(yè)、飲料食品業(yè)等產(chǎn)業(yè)基本已發(fā)育成熟2。作為中國(guó)內(nèi)地較發(fā)達(dá)的城市之一，杭州 2020 年房地產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重只有 %。其中，衢州、舟山、湖州、麗水、杭州、嘉興和金華 7 個(gè)市利潤(rùn)增幅高于全省平均水平。 五、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的城市特點(diǎn) 杭州的城市定位是浙江省的省會(huì)和經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，也是長(zhǎng)江三角洲中心城市之一。 以杭州為例，在?十五?期間，杭州累計(jì)完成工業(yè)投資 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 %，年均增長(zhǎng) %。這是對(duì)杭州市投資環(huán)境的真實(shí)寫照。固定資產(chǎn)投資增速在2020 年達(dá)到高峰，隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)行，杭州的固定資產(chǎn)投資增速隨之下滑， 2020 年達(dá)到低點(diǎn)。從發(fā)展軸向來(lái)看，從西湖時(shí)代到錢塘江時(shí)代是一個(gè)突破；從發(fā)展方向來(lái)看，向東突破也是正確的方向選擇，這與浙江環(huán)杭州灣發(fā)展的整體規(guī)劃也是一致的。而杭州大劇院又成了規(guī)劃調(diào)整之后的杭州新城區(qū)的有效導(dǎo)向，進(jìn)而建立了城市發(fā)展軸向。這次行政區(qū)劃調(diào)整對(duì)于杭州市的發(fā)展是一個(gè)重大轉(zhuǎn)折，它顯著擴(kuò)大了杭州城市的區(qū)域發(fā)展空間，尤其是 ANBOUND amp。杭州既是良渚文化發(fā)源地，又是我國(guó)七大古都之一。 浙江是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)祥地，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展積累了大量的財(cái)富。而這樣 的城市經(jīng)濟(jì)體在我國(guó)，無(wú)庸置疑是屬于 那 種 ANBOUND amp。 Information ANBOUND amp。作為浙江省的省會(huì)，杭州的經(jīng)濟(jì)與浙江經(jīng)濟(jì)中活躍的?民營(yíng)基因?不無(wú)關(guān)系，高度的市場(chǎng)化、服務(wù)型的政府，?大市場(chǎng)、小政府?等特點(diǎn)，在杭州經(jīng)濟(jì)中有相當(dāng)明顯的反映。與其他城市不同的是，杭州的國(guó)有企業(yè)改制負(fù)擔(dān)小，而且改制早，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的羈 絆 很少。在自然環(huán)境資源方面，杭州城中多種水文資源，其 中西湖風(fēng)光舉世聞名。 值得一提的是，杭州市在 2020 年進(jìn)行了行政區(qū)域調(diào)整，撤銷蕭山、余杭兩個(gè)縣級(jí)市，直接設(shè)置蕭山區(qū)、余杭區(qū)。此后，杭州市政府如法炮制， 2020年西湖 8 號(hào)公館地塊、 2020 年浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊，每一次拍賣，幾乎都創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)的?地王 神話?。目前，杭州八城區(qū)的可開(kāi)發(fā)土地還有不少， 并且土地價(jià)格不高，有效拉低了杭州市的整體地價(jià)。安邦整理。而杭州則是另外一種情況，由于市場(chǎng)化程度高，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，居民的財(cái)富積聚較多，消費(fèi)力量較強(qiáng)，因此杭州的經(jīng)濟(jì)對(duì)投資的依賴，比其他城市明顯要低 —— 比沈陽(yáng)要低近 30 個(gè)百分點(diǎn)，比大連低 15 個(gè)百分點(diǎn)。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 城市基礎(chǔ)建設(shè)既是城市投資環(huán)境的重要部分，其本身也是重要的投資領(lǐng)域。 INFORMATION 22 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶?的開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式。 2020年，浙江較落后的衢州、麗水工業(yè)總產(chǎn)值 分別增長(zhǎng) %和 %， ANBOUND amp。 第二部分 官方政策環(huán)境 一、官方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度 杭州市政府對(duì)于本地房地業(yè)發(fā)展的態(tài)度，是毫無(wú)保留的支持其發(fā)展。 INFORMATION 27 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 在杭州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的過(guò)程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)趨勢(shì)：首先，杭州 第一產(chǎn)業(yè)雖然不斷發(fā)展，但其占 GDP的比重卻不斷下降，由 1995 年的 %下降到 2020 年的 5%；其次，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快， 2020 年產(chǎn)值是 1995 年的 倍，但其占GDP 的比重變動(dòng)不大，始終保持在略高于 50%的水平；最后，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速， 2020 年的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過(guò)第一、二產(chǎn)業(yè)。 杭州市下城區(qū)就是最好例子，我們將之命名為?下城模式?。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模增速明顯放緩，新開(kāi)工面積下降。一方面，這和?土地經(jīng)濟(jì)?帶來(lái)的巨大財(cái)政收益有關(guān)，另一方面也與地方產(chǎn)業(yè)升級(jí)的迫切需求有關(guān)。 調(diào)控期間，本地房地產(chǎn)投資疲軟，行情看淡，銀根緊縮導(dǎo)致本地開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，而與此同時(shí)杭州市政府卻寬松供應(yīng)土地，結(jié)果 就是什么呢？ —— 外來(lái)房地產(chǎn)大鱷進(jìn)場(chǎng)！ 2020 年 5 月中旬，來(lái)自新加坡的凱德置地和具有港資背景的恒基兆業(yè)地產(chǎn)投資管理 (杭州 )有限公司，主導(dǎo)了杭州樓市在本年度的第一場(chǎng)住宅土地出讓會(huì) ,最后由志在必得的凱德置地抱得?土地?歸。在沿西湖土地圈中，除去歷史遺留建筑、各大賓館療養(yǎng)院、公園 ANBOUND amp。 30 億元的拍賣起價(jià)，也催生出了杭州新的樓王。 INFORMATION 37 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 表 4 杭州市近 3 年三次產(chǎn)業(yè)增加值及增長(zhǎng)率 單位：億元人民幣 指標(biāo) 年份 全市 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 總量 比增 增加值 比增 增加值 比增 增加值 比增 2020 2515 15% % % 1043 % 2020 13% % % % 2020 % % % % 杭州第一產(chǎn)業(yè)增價(jià)值上升幅度不大不高，增長(zhǎng)率逐年遞減。 圖 12 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨勢(shì) 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率趨勢(shì)0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %2020 2020 2020 2020全社會(huì)比增 第二產(chǎn)業(yè)比增 第三產(chǎn)業(yè)比增 究其原因可能有兩個(gè)： 一是土地有限 —— 在杭州的不少增資擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目中，投資方感覺(jué)可 ANBOUND amp。 杭州目前的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是分區(qū)的。全年出版報(bào)紙 億份，各類雜志 億冊(cè)，圖書(shū) 億冊(cè)。其中出口 198 億美元，比上年增長(zhǎng) %。就業(yè)方面，至 2020 年底，杭州市一、二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)較 2020 年略有下降，而服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)卻比上年增長(zhǎng) %，達(dá) 萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員就業(yè)比重的 %，比上年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。這種，此外?搜家底? 、盤活存量的方法已經(jīng)成為當(dāng)?shù)毓I(yè)吸納資金的重要方法。 這種趨勢(shì)是城市發(fā)展中的必然現(xiàn)象，而且如前文所述，杭 州歷史上就是我國(guó)商貿(mào)和服務(wù)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)， 2020 年其第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)已超越了第二產(chǎn)業(yè) 就業(yè)人數(shù) ，再考慮到杭州老城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模和地方政府對(duì)服務(wù)業(yè)的政策扶植，可以確定，杭州市已經(jīng)是服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)的城市，而且其第三產(chǎn)業(yè)也將越來(lái)越龐大。到 南宋定都此地后，杭州成為全國(guó)第一大都會(huì)及全球最繁 華的都市之一，當(dāng)時(shí)其工商業(yè)分工細(xì)、從業(yè)居民數(shù)量龐大；手工業(yè)絲織業(yè)發(fā)展迅速，使其成為絲綢都會(huì)，絲綢市場(chǎng)和內(nèi)外貿(mào)易相當(dāng)發(fā)達(dá)；瓷器生產(chǎn)發(fā)展到高超水平；早期的金融業(yè)已萌生。西湖沿線土地的價(jià)格飆升，?從今天看，當(dāng)時(shí)的買價(jià)就不完全是笑話，畢竟該項(xiàng)目賺錢了，誰(shuí)也不會(huì)再低估它上漲的空間?。 INFORMATION 33 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 錦生地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)拍賣，即使 5 年后的今天，杭州地產(chǎn)界談?wù)撈疬@塊所謂?西湖邊絕版地塊?的故事，仍然充滿難以置信的神情。另外還有 32宗土地將在今年 12月至明年 2 月出讓，總占地面積 1612 畝，可供建筑面積 萬(wàn)平方米。據(jù)浙江省銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至 2020 年 9 月底杭州市金融機(jī)構(gòu)（不含外資、證券、保險(xiǎn)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額 億元， 2020年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 107 億元。其實(shí)，除標(biāo)力大廈外，野風(fēng)商務(wù)大樓、獸王大廈、科協(xié)大樓、和平大樓等樓宇的年稅收均超過(guò) 1000 萬(wàn)元，而 ANBOUND amp。杭州作為浙江省會(huì)城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化中心，也是國(guó)務(wù)院確定的全國(guó)重點(diǎn)風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。杭州市房地產(chǎn)累計(jì)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重，已經(jīng)從 2020 年的%躍升到 2020年的 %；房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的 %提高到 2020 年的 %，在第三產(chǎn)業(yè)逐漸上升為主導(dǎo)地位的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變過(guò)程中起到舉足輕重的作用。在杭州灣跨海大橋通車之后，對(duì)于杭州灣地區(qū)的聯(lián)系有加強(qiáng)的作用。即使在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的蘇南，雖然城市密集，但依然沒(méi)有一個(gè)真正能成為經(jīng)濟(jì)中心的城市，蘇州經(jīng)濟(jì) 60%以上依賴于所轄五縣市，無(wú)錫 1/3 左右經(jīng)濟(jì)總量來(lái)自于江陰，由此可見(jiàn)，蘇州、無(wú)錫所轄縣、市更普遍地存在著一種空間經(jīng)濟(jì)上的離心現(xiàn)象。 INFORMATION 20 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 塊就是基礎(chǔ)設(shè)施投資。事實(shí)上，在杭州，最為重要的投資力量就是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，最有影響的也是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。 INFORMATION 17 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 近年杭州在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。 縱觀杭州市的城市規(guī)劃及其演變，可以發(fā)現(xiàn)其城市空 間的增長(zhǎng)變化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間是基本協(xié)調(diào)的，符合長(zhǎng)三角及杭州所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)律。這種擴(kuò)張帶來(lái)了城市大擴(kuò)容，對(duì)土地價(jià)格的抑制也是明顯的。而蕭山和余杭兩個(gè)區(qū)，正好分別處在杭州老城區(qū)的東南部和東北部，位于錢塘江的南北兩側(cè)。西湖周邊的土地資源，就是價(jià)值的象征，就是現(xiàn)金。從浙江民間資本的投資行為來(lái)看，由于浙江省內(nèi)的投資市場(chǎng)和渠道不足以承載如此多的資金，很多民間資本外流全國(guó)進(jìn)行投資，近年上海、蘇州、南京等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，同樣也是被來(lái)自浙江的民間資金抬高了價(jià)碼。從 1999 年開(kāi)始，杭州市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)較快增長(zhǎng)階段，幾乎延續(xù)了整個(gè)?十五?期間。 INFORMATION 4 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 三、市場(chǎng)的成長(zhǎng)性 ............................................................. 88 四、土地市場(chǎng) .................................................................... 90 五、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) .................................................................... 93 第九部分 附錄 .................................................................................... 99 一、圖目錄 ....................................................................... 99 二、表目錄 ..................................................................... 101 ANBOUND amp。 ANBOUND amp。 INFORMATION 8 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 經(jīng)濟(jì)扮演了重要力量。展望未來(lái) 23 年，我們認(rèn)為，杭州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)相當(dāng)牢固，發(fā)展動(dòng)力多元化可以避免各種發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)濟(jì)保持平衡較快增長(zhǎng)的可能性很大。到 2020 年末，杭州全市戶籍總?cè)丝谶_(dá) 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 萬(wàn)人。但以西湖為核心的老城區(qū)土地已經(jīng)極度緊缺，未來(lái)如何獲得發(fā)展所需的資源？杭州市政府圍繞西湖這個(gè)核心價(jià)值做文章，高價(jià)拍賣西湖附近的珍貴地塊，以獲得新的發(fā)展資金。統(tǒng)計(jì)顯示，在區(qū)劃擴(kuò)大后的?十五?期間，蕭山、余杭區(qū)及五縣 ANBOUND amp。從投資結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) 28%；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。正 ANBOUND amp。 在杭州的城市經(jīng)