【正文】 2020 年，商貿(mào)與物流業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%，占全市 GDP 比重的 %。 INFORMATION 43 安邦集團咨詢項目組 年為例，蕭山和余杭第二產(chǎn)業(yè)總增加值為 億元；第三產(chǎn)業(yè)總增加值 億元，這兩個區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)無論規(guī)模還是比重都只有第二產(chǎn)業(yè)的一半， 而去掉這 兩個區(qū)后，杭州第三產(chǎn)業(yè)增加值達 億元，第二產(chǎn)業(yè)只有 億元。地少，自然地價高漲，帶來成本上升，阻礙資金流入，因此未來杭州工業(yè)會越來越受到土地供應不足的制約，投資吸引力也會越來越受限。 我們認為杭州的工業(yè)之所以能保持絕對優(yōu)勢地位，與 2020 年的行政區(qū)域調(diào)整不無關(guān)系 —— 當年蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū) ，并入杭州市，而去年，僅蕭山區(qū)就完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元；余杭區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值也達 億元，這樣算來，杭州幾乎一半的工業(yè)總產(chǎn)值來源于這兩個新區(qū)，而且按照未來規(guī)劃，這兩個擁有工業(yè)園區(qū)的行政區(qū)，其工業(yè)規(guī)模還會越來越大，那么將來，杭州的老城核心六區(qū)幾乎會全是服務(wù)業(yè)了。這樣，我們也就能理解為何在國家宏觀調(diào)控大背景下，杭州市政府仍然積極加大土地供應，為何在土地轉(zhuǎn)讓中，杭州市政府比較透明公正的按市場原則來處理土地拍賣問題，對暗箱操作不敏感，完全歡 迎外來地產(chǎn)大鱷去搞開發(fā) —— 因為只有過江龍才會抬出天價，讓杭州市政府賺得眉開眼笑。 在 2020 年，就大地公司買地的樓面成本來說，?當時開發(fā)肯定是虧本的，市場還接受不了這個價位?。8 在外來大鱷搶灘的同時，本地的地產(chǎn)商 也在 進行痛苦的洗牌，這是無可避免的事情。 到 2020 年，杭州不少熱點地塊紛紛現(xiàn)身，土地市場立即變得十分熱鬧。 INFORMATION 30 安邦集團咨詢項目組 2020 年 13 季度，房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，下降 %；同比明顯下降，回落 個百分點；房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，增長 %，同比回落 個百分點；房地產(chǎn)竣工面積 平方米，增長 %，同比回落 個百分點。標力大廈占地面積 1000 多 平方米，樓高 28 層，聚集了近 40 家企業(yè)。杭州較早提出?工業(yè)興市?的口號，其服裝加工業(yè)、化 工業(yè)、飲料食品業(yè)等產(chǎn)業(yè)基本已發(fā)育成熟2。作為中國內(nèi)地較發(fā)達的城市之一，杭州 2020 年房地產(chǎn)業(yè)的增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重只有 %。其中，衢州、舟山、湖州、麗水、杭州、嘉興和金華 7 個市利潤增幅高于全省平均水平。 五、區(qū)域經(jīng)濟中的城市特點 杭州的城市定位是浙江省的省會和經(jīng)濟、文化、科教中心，也是長江三角洲中心城市之一。 以杭州為例，在?十五?期間，杭州累計完成工業(yè)投資 億元，占全社會固定資產(chǎn)投資 %，年均增長 %。這是對杭州市投資環(huán)境的真實寫照。固定資產(chǎn)投資增速在2020 年達到高峰，隨著宏觀調(diào)控的進行，杭州的固定資產(chǎn)投資增速隨之下滑， 2020 年達到低點。從發(fā)展軸向來看，從西湖時代到錢塘江時代是一個突破；從發(fā)展方向來看，向東突破也是正確的方向選擇，這與浙江環(huán)杭州灣發(fā)展的整體規(guī)劃也是一致的。而杭州大劇院又成了規(guī)劃調(diào)整之后的杭州新城區(qū)的有效導向，進而建立了城市發(fā)展軸向。這次行政區(qū)劃調(diào)整對于杭州市的發(fā)展是一個重大轉(zhuǎn)折，它顯著擴大了杭州城市的區(qū)域發(fā)展空間，尤其是 ANBOUND amp。杭州既是良渚文化發(fā)源地，又是我國七大古都之一。 浙江是中國民營經(jīng)濟的發(fā)祥地，民營經(jīng)濟的發(fā)展積累了大量的財富。而這樣 的城市經(jīng)濟體在我國，無庸置疑是屬于 那 種 ANBOUND amp。 Information ANBOUND amp。作為浙江省的省會，杭州的經(jīng)濟與浙江經(jīng)濟中活躍的?民營基因?不無關(guān)系，高度的市場化、服務(wù)型的政府，?大市場、小政府?等特點，在杭州經(jīng)濟中有相當明顯的反映。與其他城市不同的是，杭州的國有企業(yè)改制負擔小，而且改制早，對城市經(jīng)濟的羈 絆 很少。在自然環(huán)境資源方面，杭州城中多種水文資源，其 中西湖風光舉世聞名。 值得一提的是，杭州市在 2020 年進行了行政區(qū)域調(diào)整，撤銷蕭山、余杭兩個縣級市，直接設(shè)置蕭山區(qū)、余杭區(qū)。此后，杭州市政府如法炮制， 2020年西湖 8 號公館地塊、 2020 年浙江大學湖濱校區(qū)地塊，每一次拍賣，幾乎都創(chuàng)下了當時的?地王 神話?。目前，杭州八城區(qū)的可開發(fā)土地還有不少， 并且土地價格不高，有效拉低了杭州市的整體地價。安邦整理。而杭州則是另外一種情況，由于市場化程度高，民營經(jīng)濟發(fā)達，居民的財富積聚較多，消費力量較強，因此杭州的經(jīng)濟對投資的依賴，比其他城市明顯要低 —— 比沈陽要低近 30 個百分點，比大連低 15 個百分點。 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 城市基礎(chǔ)建設(shè)既是城市投資環(huán)境的重要部分，其本身也是重要的投資領(lǐng)域。 INFORMATION 22 安邦集團咨詢項目組 軸、六大組團、六條生態(tài)帶?的開放式空間結(jié)構(gòu)模式。 2020年，浙江較落后的衢州、麗水工業(yè)總產(chǎn)值 分別增長 %和 %， ANBOUND amp。 第二部分 官方政策環(huán)境 一、官方對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度 杭州市政府對于本地房地業(yè)發(fā)展的態(tài)度，是毫無保留的支持其發(fā)展。 INFORMATION 27 安邦集團咨詢項目組 在杭州經(jīng)濟快速增長的過程中，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，呈現(xiàn)出以下幾個趨勢：首先，杭州 第一產(chǎn)業(yè)雖然不斷發(fā)展，但其占 GDP的比重卻不斷下降，由 1995 年的 %下降到 2020 年的 5%；其次，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快， 2020 年產(chǎn)值是 1995 年的 倍，但其占GDP 的比重變動不大，始終保持在略高于 50%的水平；最后，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速， 2020 年的發(fā)展速度遠超過第一、二產(chǎn)業(yè)。 杭州市下城區(qū)就是最好例子，我們將之命名為?下城模式?。房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模增速明顯放緩，新開工面積下降。一方面，這和?土地經(jīng)濟?帶來的巨大財政收益有關(guān)，另一方面也與地方產(chǎn)業(yè)升級的迫切需求有關(guān)。 調(diào)控期間，本地房地產(chǎn)投資疲軟，行情看淡，銀根緊縮導致本地開發(fā)商資金鏈緊張，而與此同時杭州市政府卻寬松供應土地，結(jié)果 就是什么呢？ —— 外來房地產(chǎn)大鱷進場！ 2020 年 5 月中旬，來自新加坡的凱德置地和具有港資背景的恒基兆業(yè)地產(chǎn)投資管理 (杭州 )有限公司，主導了杭州樓市在本年度的第一場住宅土地出讓會 ,最后由志在必得的凱德置地抱得?土地?歸。在沿西湖土地圈中，除去歷史遺留建筑、各大賓館療養(yǎng)院、公園 ANBOUND amp。 30 億元的拍賣起價，也催生出了杭州新的樓王。 INFORMATION 37 安邦集團咨詢項目組 表 4 杭州市近 3 年三次產(chǎn)業(yè)增加值及增長率 單位：億元人民幣 指標 年份 全市 GDP 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 總量 比增 增加值 比增 增加值 比增 增加值 比增 2020 2515 15% % % 1043 % 2020 13% % % % 2020 % % % % 杭州第一產(chǎn)業(yè)增價值上升幅度不大不高，增長率逐年遞減。 圖 12 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長率趨勢 杭州市近 4 年固定資產(chǎn)投資增長率趨勢0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %2020 2020 2020 2020全社會比增 第二產(chǎn)業(yè)比增 第三產(chǎn)業(yè)比增 究其原因可能有兩個： 一是土地有限 —— 在杭州的不少增資擴產(chǎn)項目中，投資方感覺可 ANBOUND amp。 杭州目前的主導產(chǎn)業(yè)是分區(qū)的。全年出版報紙 億份，各類雜志 億冊，圖書 億冊。其中出口 198 億美元，比上年增長 %。就業(yè)方面，至 2020 年底，杭州市一、二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)較 2020 年略有下降，而服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)卻比上年增長 %，達 萬人，占全市從業(yè)人員就業(yè)比重的 %，比上年增長 個百分點。這種，此外?搜家底? 、盤活存量的方法已經(jīng)成為當?shù)毓I(yè)吸納資金的重要方法。 這種趨勢是城市發(fā)展中的必然現(xiàn)象，而且如前文所述，杭 州歷史上就是我國商貿(mào)和服務(wù)高度發(fā)達的地區(qū)， 2020 年其第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)已超越了第二產(chǎn)業(yè) 就業(yè)人數(shù) ，再考慮到杭州老城區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模和地方政府對服務(wù)業(yè)的政策扶植，可以確定，杭州市已經(jīng)是服務(wù)業(yè)很發(fā)達的城市，而且其第三產(chǎn)業(yè)也將越來越龐大。到 南宋定都此地后，杭州成為全國第一大都會及全球最繁 華的都市之一，當時其工商業(yè)分工細、從業(yè)居民數(shù)量龐大；手工業(yè)絲織業(yè)發(fā)展迅速，使其成為絲綢都會，絲綢市場和內(nèi)外貿(mào)易相當發(fā)達；瓷器生產(chǎn)發(fā)展到高超水平；早期的金融業(yè)已萌生。西湖沿線土地的價格飆升，?從今天看，當時的買價就不完全是笑話，畢竟該項目賺錢了，誰也不會再低估它上漲的空間?。 INFORMATION 33 安邦集團咨詢項目組 三、城市房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的重大事件 錦生地塊的開發(fā)權(quán)拍賣，即使 5 年后的今天，杭州地產(chǎn)界談?wù)撈疬@塊所謂?西湖邊絕版地塊?的故事，仍然充滿難以置信的神情。另外還有 32宗土地將在今年 12月至明年 2 月出讓，總占地面積 1612 畝，可供建筑面積 萬平方米。據(jù)浙江省銀監(jiān)局數(shù)據(jù)，截至 2020 年 9 月底杭州市金融機構(gòu)（不含外資、證券、保險）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 億元， 2020年新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款 107 億元。其實，除標力大廈外，野風商務(wù)大樓、獸王大廈、科協(xié)大樓、和平大樓等樓宇的年稅收均超過 1000 萬元，而 ANBOUND amp。杭州作為浙江省會城市，是全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心，也是國務(wù)院確定的全國重點風景旅游城市和歷史文化名城。杭州市房地產(chǎn)累計投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重，已經(jīng)從 2020 年的%躍升到 2020年的 %；房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的 %提高到 2020 年的 %，在第三產(chǎn)業(yè)逐漸上升為主導地位的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變過程中起到舉足輕重的作用。在杭州灣跨海大橋通車之后，對于杭州灣地區(qū)的聯(lián)系有加強的作用。即使在經(jīng)濟相對發(fā)達的蘇南，雖然城市密集，但依然沒有一個真正能成為經(jīng)濟中心的城市，蘇州經(jīng)濟 60%以上依賴于所轄五縣市，無錫 1/3 左右經(jīng)濟總量來自于江陰，由此可見，蘇州、無錫所轄縣、市更普遍地存在著一種空間經(jīng)濟上的離心現(xiàn)象。 INFORMATION 20 安邦集團咨詢項目組 塊就是基礎(chǔ)設(shè)施投資。事實上，在杭州，最為重要的投資力量就是民營經(jīng)濟，最有影響的也是民營經(jīng)濟。 INFORMATION 17 安邦集團咨詢項目組 近年杭州在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。 縱觀杭州市的城市規(guī)劃及其演變，可以發(fā)現(xiàn)其城市空 間的增長變化與社會經(jīng)濟發(fā)展之間是基本協(xié)調(diào)的，符合長三角及杭州所在區(qū)域的發(fā)展規(guī)律。這種擴張帶來了城市大擴容，對土地價格的抑制也是明顯的。而蕭山和余杭兩個區(qū)，正好分別處在杭州老城區(qū)的東南部和東北部，位于錢塘江的南北兩側(cè)。西湖周邊的土地資源，就是價值的象征，就是現(xiàn)金。從浙江民間資本的投資行為來看，由于浙江省內(nèi)的投資市場和渠道不足以承載如此多的資金，很多民間資本外流全國進行投資，近年上海、蘇州、南京等地的房地產(chǎn)市場，同樣也是被來自浙江的民間資金抬高了價碼。從 1999 年開始，杭州市的經(jīng)濟進入一個較快增長階段，幾乎延續(xù)了整個?十五?期間。 INFORMATION 4 安邦集團咨詢項目組 三、市場的成長性 ............................................................. 88 四、土地市場 .................................................................... 90 五、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) .................................................................... 93 第九部分 附錄 .................................................................................... 99 一、圖目錄 ....................................................................... 99 二、表目錄 ..................................................................... 101 ANBOUND amp。 ANBOUND amp。 INFORMATION 8 安邦集團咨詢項目組 經(jīng)濟扮演了重要力量。展望未來 23 年，我們認為，杭州經(jīng)濟增長的基礎(chǔ)相當牢固，發(fā)展動力多元化可以避免各種發(fā)展中的風險，其經(jīng)濟保持平衡較快增長的可能性很大。到 2020 年末，杭州全市戶籍總?cè)丝谶_ 萬人，其中市區(qū)人口 萬人。但以西湖為核心的老城區(qū)土地已經(jīng)極度緊缺，未來如何獲得發(fā)展所需的資源？杭州市政府圍繞西湖這個核心價值做文章，高價拍賣西湖附近的珍貴地塊，以獲得新的發(fā)展資金。統(tǒng)計顯示，在區(qū)劃擴大后的?十五?期間，蕭山、余杭區(qū)及五縣 ANBOUND amp。從投資結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 28%；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，其中工業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。正 ANBOUND amp。 在杭州的城市經(jīng)