【正文】 濟中，民營經(jīng)濟不再是一個需要被不斷強調(diào)要保護的弱勢群體，而是一個強勢群體，所有制概念在市場中已經(jīng)很淡化。 INFORMATION 21 安邦集團咨詢項目組 的最大意義在于為城市提供了基本發(fā)展環(huán)境。在我們看來，如果不考慮上海在長三角的增長極地位的影響，杭州在這個產(chǎn)業(yè)帶中實際就擁有中心城市的地位。事實上，我們相信，杭州正在形成自己的區(qū)域經(jīng)濟風(fēng)格，而上海正在失去自己原有的風(fēng)格 ， 新的風(fēng)格則尚未成形。 因此，杭州市政府積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的熱情是不用懷疑的。 區(qū)域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)升級就意味著原有的有限經(jīng)濟要素，重新配置到效益更高的產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。2020 年前三季度，杭州市完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 %，13 季度，投資增幅分別比 2020 年同期回落了 個百分點。 5 《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場分析與 2020 年走勢“研判”》；來源：《杭州日報》， 2020 年 2 月 1 日。其中 250 萬～ 310 萬平方米的住房用地用于供應(yīng)中低價位、中小套型普通商品住房。都錦生地塊位于鳳起路與環(huán)城西路交界處，與不遠處的西湖相望。 2020年 9 月，原隸屬于中國重型汽車集團旗下的杭州汽車發(fā)動機廠地塊出讓，從而成為 26 家杭州市中心企業(yè)?騰籠換鳥?外遷后入市的首宗 9 《“西湖”杭州：土地財富的力量》；來源：《三聯(lián)生活周刊》， 2020 年 01 月 25。目前杭州市經(jīng)濟在國內(nèi)而言已相當(dāng)發(fā)達， 2020 年 GDP達 3441 億，居全國第 8，僅落后于 4 大直轄市和廣州、深圳、蘇州。 INFORMATION 40 安邦集團咨詢項目組 還有非常強大的發(fā)展后勁，同時，這也可以從另一個側(cè)面解釋為何杭州房價（特別是老城區(qū)）如此之高。 原因是多方面的：國際上，杭州乃至中國只能算國際絲綢市場的?原料輸出地?，產(chǎn)品檔次低，競爭力不強；從國內(nèi)看來，地區(qū)間競爭加劇，如蘇州曾經(jīng)擁有的無梭織機數(shù)量 、絲綢總產(chǎn)量、出口創(chuàng)匯量均居全國首位，真絲綢出口量占全國總出口量的 1/3，目前蘇州依靠科技提高絲綢面料的抗皺性能，創(chuàng)立知名品牌，已成杭州強有力的競爭對手；在杭州市內(nèi)，絲綢企業(yè)改制不徹底，歷史包袱重，沒有走出困境；蠶絲原料價格一路下滑，影響了繅絲企業(yè)的生產(chǎn)和效益，同時波及下游絲綢企業(yè)。旅游總收入 465億元，同比增長 %。其中，鐵路貨運量和客運量分別為 525萬噸和 2020 萬人次，分別比上年增長 %和 %；公路貨運量和客運量分別為 億噸和 億人次，分別比上年增長%和 %；水路貨運量和客運量分別為 5833 萬噸和 304 萬人次，分別比 上年增長 %和 %；民航貨運量和客運量分別為 12萬噸和 378 萬人次，分別比上年增長 %和 %。 重點發(fā)展的服務(wù)業(yè) 2020 年，杭州旅游產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%，占全市 GDP 比重的 %。 INFORMATION 42 安邦集團咨詢項目組 解放后，杭州絲綢逐步成為該市支柱產(chǎn)業(yè)，杭州也成為全國絲綢生產(chǎn)和出口的重要基地， 1966 年浙江省和杭州市還專門將該市絲綢工業(yè)從紡織工業(yè)中分離出來，單設(shè)省、市雙重領(lǐng)導(dǎo)的管理機關(guān)。 ANBOUND amp。清代杭州經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，并開始出現(xiàn)近代工業(yè)。如今西湖沿岸距離幾百米的二手房比如西子公寓、元華公寓、西湖時代廣場等，均價都已經(jīng)到了 3 萬多元。杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著開發(fā)商有?三外?的說法：外地人搞房地產(chǎn)，外行搞房地產(chǎn)，外來資金搞房地產(chǎn)。新增住房用地中約 400 萬 ~500 萬平方米用于商品住房，其中又有 250 萬 ~310 萬平方米用于供應(yīng)中低價位、中小套型普通商品住房。市場需求的減少，直接影響到房地產(chǎn)的銷售，進而加長房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期，增加資金壓力，對部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈是重大考驗。對于杭州市政府而言，服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是必須給與 大力支持的支柱性產(chǎn)業(yè)。 ANBOUND amp。每投入 100 元的住房資金，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220 元的需求；每銷售 100 元的住宅，可帶動 130150 元其他商品銷售。 INFORMATION 25 安邦集團咨詢項目組 在向四周延伸，以此正在造就的實際是一個在全世界，具有舉足輕重地位的制造業(yè)中心。 浙江經(jīng)濟的發(fā)展不一樣，更多的是基于商業(yè)紐帶，而不是行政紐帶，只要有機會賺錢，各個城市就能集合在一起，或者集中資源來一起做事。從上述四大塊投資來看，基礎(chǔ)設(shè)施投資額竟然高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資，這足以說明這一投資的市場規(guī)模和重要性，也表明了杭州市政府在城市資源的操作上具有相當(dāng)?shù)倪h見。數(shù)據(jù)顯示，?十五?期間，杭州全市非國有投資總量達 億元，年均增長 ％，增幅高出同期全社會投資年均增幅 個百分點。 2020 年，杭州固定資產(chǎn)投資占 GDP 之比約為 %， 2020年、 2020 年分別為 %、 %。杭州市的經(jīng)濟將伴隨這一輪新的增長周期，由于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題，將會表現(xiàn)得比蘇州和無錫等市更有后勁，居民財富集聚也將會更明顯。根據(jù)《杭州市城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》，杭州未來的城市布局形態(tài)從以舊城為核心的團塊狀布局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江，網(wǎng)絡(luò)化組團式布局。 土地經(jīng)濟是地方政府的?生命線?，但要搞得好也并不容易，既讓政府滿意，又不能讓老百姓抱怨，還要讓市場滿意，這需要正確的規(guī)劃、有效的執(zhí)行以及高超的政策操作藝術(shù)。 從自然及經(jīng)濟地理區(qū)位上看，杭州也有著優(yōu)勢。 INFORMATION 9 安邦集團咨詢項目組 銀行，其金融資源也能為民營企業(yè)所用。從經(jīng)濟增速與投資增速比較可以看到，相比經(jīng)濟增長的變化，投資增長仍然保 持了一定的慣性，尤其是房地產(chǎn)投資增速，雖然有宏觀調(diào)控的因素，但在 2020 年才明顯放緩至個位數(shù)增長。放在全國城市經(jīng)濟中來看，杭州市也展示出強勁的發(fā)展實力。在 2020 年全國城市 GDP 排名中，杭州市的經(jīng)濟總量排名第 8，前 7 名是 4 個直轄市以及傳統(tǒng)經(jīng)濟強省廣東省的省會廣州市、經(jīng)濟特區(qū)深圳市，還有靠大力引進外資發(fā)展起來的蘇州市。但這種經(jīng)濟增長上的節(jié)制性，在 2020 年經(jīng)濟增速又重拾升軌，而同期的投資增速則相對處于低位，這在一定程度上反映出了杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近幾年在出現(xiàn)變化。據(jù)浙江大學(xué)學(xué)者對民營企業(yè)融資的抽樣調(diào)查 顯示， 2020 年，部分杭州民營企業(yè)通過銀行信用或抵押貸款形式的融資，占全部融資額的 %。杭州作為浙江省會城市，是全省政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心。國內(nèi)很多城市的土地經(jīng)濟，就搞得民怨沸騰，簡直成了橫征暴斂。采用點軸結(jié)合的拓展方式，組團之間保留必要的綠色生態(tài)開敞空間，形成?一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態(tài)帶?開放式空間結(jié)構(gòu)模式。在未來的這一輪發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)將充滿機會，同時也會因競爭門檻提高而更趨激烈。可見，在近幾年宏觀調(diào)控的影響下，杭州市的固定資產(chǎn)投資強度在逐漸下降。 ANBOUND amp。 圖 7 2020－ 2020 年杭州市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 2 0 0 0 20 0 5 年杭州市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資01002003004002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年050100150投資額（億元） 與上年比（% ） 從杭州過去 6 年（ 20202020 年）的基礎(chǔ)設(shè)施投資來看，除 2020年當(dāng)年投資略有減少外，其他各年的新增投資都保持了相當(dāng)顯著的增長。在浙江省，杭州擁有的中心城市地位較為明顯，尤其是在環(huán)杭州灣地帶，杭州市與其他城市之間形成了一種有機的協(xié)調(diào)和聯(lián)系。 在國務(wù)院今年批復(fù) 的杭州市城市總體規(guī)劃中，杭州的城市發(fā)展目標就是：?進一步發(fā)揮杭州在以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)重要中心城市的輻射帶動作用，和在全省的政治、經(jīng)濟、文化、科教中心作用?。再次，房地產(chǎn)業(yè)能夠擴大社會就業(yè)。 INFORMATION 28 安邦集團咨詢項目組 務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量較好，如此等等構(gòu)成了良好的商務(wù)環(huán)境，在招商引資方面較具吸引力。 二、宏觀調(diào)控政策下的城市發(fā)展思路 2020 年，我國房地產(chǎn)市場進入了 2020 年以來持續(xù)五年的繁榮期的第二輪調(diào)控，國家通過金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策?組合拳?，直接綜合作用于房地產(chǎn)市場的多方面。資金的限制加上直接作用于土地市場的調(diào)控政策等因素影響，使得近兩年杭州市土地出讓市場比較疲軟。在規(guī)劃期內(nèi)，總出讓商品房用地約 84 宗 ，約 400 萬～ 500 6周臻：《 2020 年終盤點（三） 土地爭奪戰(zhàn)》；來源：《每日商報》， 2020 年 12 月 14 日。 那些參與投標的杭州本地開發(fā)商們，由此大跌眼鏡。 9 從錦生地塊的拍賣傳奇可以看出，杭州地產(chǎn)開發(fā)的核心優(yōu)勢在于歷史悠久的文化和風(fēng)景。民國成立至抗戰(zhàn)前夕，交通日漸發(fā)展，東南各省以及省內(nèi)各地的絲、茶、米、木材等工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品直接運抵杭州，再由水陸運往上 海等地，使杭州成為浙江政經(jīng)中心和東南部大宗農(nóng)副產(chǎn)品的集散地和工業(yè)品的中轉(zhuǎn)地，這一時期杭州手工業(yè)仍然相當(dāng)發(fā)達；商業(yè)開始回升；銀行業(yè)成為全省金融中心；進出口貿(mào)易興旺；近代民族工業(yè)興起，主要經(jīng)營近代輕工業(yè)。 INFORMATION 39 安邦集團咨詢項目組 造成這個結(jié)果的重要原因之一就是杭州市三次產(chǎn)業(yè)中固定資產(chǎn)投資的變化：從投資額增長上看，近幾年來杭州的第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額一直在第二產(chǎn)業(yè)之上，從 2020 年起，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額以每年低于 20 億元的速度緩慢增長，走勢很平，而第三產(chǎn)業(yè)的投資額走勢上揚卻很明顯，尤其在 20202020 年間，增幅超過 160 億元，到 2020 年其固定資產(chǎn)投資額已擴大至接近第二產(chǎn)業(yè)投資額的 2倍。但 1984年起，該市出現(xiàn)蠶絲原料供應(yīng)不足，市屬 絲綢行業(yè)只好利用自己的技術(shù)、管理、人才等方面的優(yōu)勢，開展對外橫向經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作。全年接待國內(nèi)旅游者 萬人次，國內(nèi)旅游收入 404億元，比上年分別增長 %和 %。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，占。 INFORMATION 44 安邦集團咨詢項目組 分別增長 %和 %。此時的絲綢業(yè)所占工業(yè)總產(chǎn)值比重已非常?。ㄕ?%），甚至不足以影響杭州紡織的經(jīng)濟運行指標。 圖 11 杭州市近 4 年三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額趨勢 杭州市近 4 年三次產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額趨勢1 . 0 5 1 . 3 3 1 . 4 1 . 7 93 2 0 . 34 2 9 . 1 5 4 4 5 . 1 94 6 5 . 1 45 7 3 . 2 56 7 0 . 4 78 3 1 . 2 19 0 6 . 3 12020 2020 2020 2020單位：億元第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 因此，就固定資產(chǎn)投資方面而言，杭州市的第三產(chǎn)業(yè)相較于第二產(chǎn)業(yè)具有壓倒性優(yōu)勢，而且這種優(yōu)勢還在擴大，這說明杭州的服務(wù)業(yè) ANBOUND amp。 建國后，杭州重工業(yè)、輕紡工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，工業(yè)門類基本齊全，逐步形成機械電子、紡織絲綢、化工醫(yī)藥、輕工食品 4 大支柱產(chǎn)業(yè)；輕型結(jié)構(gòu)較突出，輕工業(yè)總產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值的比重很高，其中絲綢是杭州的傳統(tǒng)產(chǎn)品，國家的重要 出口商品之一；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)迅速崛起；旅游、交通、郵電、金融、保險、信息等現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)也加快發(fā)展，從 19791985 年，全市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值平均每年遞增 %。與?都錦生?命運類似的，還有陸續(xù)搬出老城區(qū)的工業(yè)企業(yè)，不過它們獲得的土地收益更明顯。原本屬于杭州人享受的西湖美 景，由此憑借土地交易，一下子成為全國市場爭奪的目標。 INFORMATION 32 安邦集團咨詢項目組 萬平方米 (合計 6000～ 7500 畝左右 )，總建筑面積約 850 萬～ 1100萬平方米，可建 萬套左右。 我們認為，宏觀調(diào)控對于杭州市房地產(chǎn)的影響是非常大的，但政 4《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場分析與 2020 年走勢“研判”》；來源：《杭州日報》， 2020 年 2 月 1 日。 2020 年杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)?雙下滑?， 即 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重持續(xù)下滑。 這些優(yōu)勢只要杭州市政府施政策略不出大的失誤，在中國經(jīng)濟昂然向上的背景下，基本 可以保 證杭州經(jīng)濟完成產(chǎn)業(yè) 升級。 1 1 《杭州市市長蔡奇：房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位不容置疑》，來源：住在杭州網(wǎng)； 2020 年 4 月 28 日。在杭州的有關(guān)安排中，吸收上海輻射是為了強化杭州的城市功能，更好地發(fā)揮區(qū)域經(jīng)濟中心的作用，擴大杭州的戰(zhàn)略影響力。 INFORMATION 23 安邦集團咨詢項目組 圖 8 浙江省環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃 值得 一提的是浙江的環(huán)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶規(guī)劃，紹興、寧波、舟山、嘉興、湖州以及杭州 6 個城市，圍繞杭州灣形成了一個既有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分工、又有區(qū)域協(xié)作的產(chǎn)業(yè)帶。對于城市經(jīng)濟來說，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ANBOUND amp。在制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等競爭性行業(yè)，非國有經(jīng)濟已成為投資的主要力量，在電力、交通運輸、電信等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、文 化藝術(shù)及廣播電影電視業(yè)等社會發(fā)展領(lǐng)域，非國有投資也已進入并逐步拓展。 在我們看來，這種投資?依