【正文】 北正值大力發(fā)展之際，具有無可置疑的投資價(jià)值。按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的發(fā)展將立足干區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐步形成中部第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚繁榮，西部港口，倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)發(fā)達(dá)，三大區(qū)域全力并進(jìn)的發(fā)展格局，成為極具投資價(jià)值的區(qū)域，成為經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。一園：即市北區(qū)工業(yè)園，位于轄區(qū)東部與市高科技工業(yè)園毗鄰，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)生產(chǎn)區(qū)。項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。要想在樓盤推廣過程中取得良好的銷售成績(jī)，必須緊緊圍繞項(xiàng)目的開發(fā)理念提升項(xiàng)目，運(yùn)用從整體到局部的系統(tǒng)性提升方案，切切實(shí)實(shí)將自己的產(chǎn)品做好。所以，一個(gè)暢銷項(xiàng)目應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒有明顯缺陷、同時(shí)又有鮮明特點(diǎn)的項(xiàng)目。 1998年，％、％％；，％。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特色商業(yè)區(qū)。財(cái)政收入9517萬元，％。第三產(chǎn)業(yè)四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展較快，目前，全區(qū)各類市場(chǎng)39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車配件批發(fā)市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特色市場(chǎng)，市場(chǎng)交易輻射全國(guó)各地。置業(yè)“一次到位”者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開始顯現(xiàn)出其深厚的潛力。海地儷園發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)有限公司地 址：敦化路建筑面積：14000平方米戶 型：65130㎡價(jià) 格：3470元/㎡4080元/㎡備 注：規(guī)模不大，普通住宅。住宅配套設(shè)施規(guī)劃水平明顯提高。環(huán)境的建設(shè)、商業(yè)鉑金圈的形成、污染的治理、物業(yè)品質(zhì)的提升等等，都驗(yàn)證了今年各商品房銷售的順暢。雖然房地產(chǎn)投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但是投資指數(shù)仍然在景氣空間以下運(yùn)行。實(shí)際居住人口230萬。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地帶；周邊公共配套設(shè)施齊全，四方中心、臺(tái) 東中心近在咫尺；地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達(dá)，近20路公交車來往穿梭；鞍山路作為“第二條香港路”的改造，為項(xiàng)目的升值帶來無窮的潛力；地鐵一號(hào)線和四號(hào)紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予項(xiàng)目極大投資價(jià)值；海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進(jìn)了項(xiàng)目形象提升；項(xiàng)目規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡(jiǎn)約之感，易調(diào)動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買積極性；房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)已有一定的知名度和美譽(yù)度，加強(qiáng)了目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買信心，對(duì)項(xiàng)目的宣傳推廣奠定了基礎(chǔ)；青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。項(xiàng)目命名對(duì)于“海泊世家”、“海泊佳苑”、“海泊人家”三個(gè)名字的選擇，我司建議選用“海泊人家”。海泊人家項(xiàng)目的核心理念，需滿足如下條件：理 念共鳴性：與目標(biāo)消費(fèi)群體的生活態(tài)度、生活理念共鳴；相關(guān)性：概念不是空中樓閣，而是與項(xiàng)目自身的各方面特點(diǎn)緊密相關(guān)；區(qū)隔性：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)行有效的區(qū)隔，不人云亦云，保持九洲高層項(xiàng)目特色的鮮明性；單一型：開發(fā)理念不要太復(fù)雜，不是包羅萬象，只有單一才容易讓人記住。優(yōu)雅舒適的居所方便完善的配套功能規(guī)劃 和諧融洽的文化優(yōu)美和諧的環(huán)境服務(wù)周到的會(huì)所“海泊人家”項(xiàng)目高起點(diǎn)運(yùn)作，以前瞻性的眼光精心規(guī)劃，設(shè)計(jì)選擇了極賦張力的曲線，充分考慮五方面的和諧統(tǒng)一，做區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。海泊人家項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)結(jié)合地形地貌以水系為母題，強(qiáng)調(diào)公共性和休閑健身功能，需考慮的內(nèi)容：分 類內(nèi) 容交通設(shè)施道路、步行街、停車場(chǎng)、地下通道、隔離帶路障、水橋服務(wù)設(shè)施郵筒、電話亭、自動(dòng)售貨機(jī)、沙灘椅、飲水器、垃圾桶信息設(shè)施標(biāo)志、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌、書報(bào)欄園林設(shè)計(jì)水景、綠景、小橋、亭、廊、榭、疊石建 筑 附屬 設(shè) 施通廊、門廊、院門、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄景觀設(shè)施雕塑小品、照明、噴泉、水池、花壇、綠地、假山、地面鋪裝活動(dòng)設(shè)施兒童娛樂區(qū)、成人活動(dòng)區(qū)、老年活動(dòng)區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)篇據(jù)我司調(diào)查顯示：大多數(shù)客戶認(rèn)為評(píng)價(jià)戶型最重要的依據(jù)依次是：布局、朝向、樓層和實(shí)用率；客戶選擇戶型的兩大決定因素： A、價(jià)格因素。在面積、朝向等基本因素不變的情況下，創(chuàng)造差異，如：飄窗、轉(zhuǎn)向窗、弧形窗、雙層中空平開上旋窗等?？剂慷▋r(jià)者的關(guān)鍵是能否客觀清醒地看待項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，尤其是對(duì)缺點(diǎn)的估計(jì)往往不易。（99247。140╳70％）＝3125/元/㎡D、同比綠都公寓，有：3500元/㎡ 247。110╳30% +142247。根據(jù)這種購(gòu)買心理和本項(xiàng)目各單體樓座特點(diǎn)，再根據(jù)各因素對(duì)各個(gè)戶型影響的大小，以確定各樓層價(jià)格差。海泊人家項(xiàng)目采用強(qiáng)調(diào)建筑外觀明快、簡(jiǎn)明的現(xiàn)代風(fēng)格，輕盈、通透、清新、舒暢，塑造出優(yōu)雅的樓宇氣質(zhì)，各單體達(dá)到和諧統(tǒng)一。我司調(diào)查顯示，大型住宅項(xiàng)目30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實(shí)現(xiàn)的。配套及會(huì)所功能篇居家、休閑、感官、投資功能的住宅需求觀念對(duì)其配套亦提出全新的要求。我司認(rèn)為，應(yīng)設(shè)置有利于銷售的配套。我司一貫堅(jiān)持，“把錢用在刀刃上”，為客戶節(jié)省一切可節(jié)省的成本。項(xiàng)目初步行銷推廣方案項(xiàng)目指導(dǎo)思想考慮到項(xiàng)目推廣所面臨的市場(chǎng)環(huán)境，我司提出“集中優(yōu)勢(shì)，利用一切可以利用的資源，一炮走紅”的營(yíng)銷思想。超市、健身房、壁球室、游泳池、臺(tái)球室、閱覽室、室內(nèi)GOLF、美容院、女子健身俱樂部、診所、商務(wù)中心、音樂酒吧等為其主要內(nèi)容。由曾經(jīng)的“地段”、“環(huán)境”至今，成熟市場(chǎng)房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)已轉(zhuǎn)化為內(nèi)涵的競(jìng)爭(zhēng)。樣板間把樣板間放在真實(shí)的建筑中，讓客戶親身感受園林景觀，具有極強(qiáng)的感染力。 提高心理價(jià)位在本項(xiàng)目開盤之前，我們的工作就是如何制造“落差”，其載體是對(duì)項(xiàng)目的全方位包裝，包括：◆公司形象識(shí)別系統(tǒng)的建立及落實(shí)◆多層、小高層、高層項(xiàng)目形象包裝◆項(xiàng)目的宣傳推廣◆事件行銷◆最賓至如歸的接待方式◆知名物業(yè)管理策 略◆做周邊高檔物業(yè)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者；◆調(diào)查目標(biāo)客戶群的價(jià)格承受能力，確定總價(jià)，以此作相應(yīng)調(diào)整；◆升價(jià)小步走；◆給買家和未來預(yù)留升值空間；◆規(guī)避時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、政策等風(fēng)險(xiǎn)。作為高品質(zhì)住宅，多層很大程度上影響物業(yè)檔次的提升。（107247。110╳30％＋119247。預(yù)計(jì)價(jià)格是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)理性的分析，心理價(jià)格是對(duì)項(xiàng)目第一感覺的評(píng)價(jià)，樓盤包裝在此時(shí)起到關(guān)鍵作用。層 高：3米各戶型預(yù)測(cè)比例：類 型戶型間隔戶型面積（㎡）占總套數(shù)比例溫馨型二室二廳8030%典雅型二室二廳12035%舒適型三室二廳16020%華貴型四室二廳20010%富麗型五室三廳2405%定價(jià)策略篇定價(jià)方法定價(jià)是容易的，又是困難的。我司建議，采取彈性設(shè)計(jì)方案。環(huán)境、景觀及園林設(shè)計(jì)篇我司認(rèn)為，園林式住宅不僅僅是發(fā)展商為追求更好的銷售效果而制造出來的產(chǎn)物，而是房地產(chǎn)發(fā)展必然出現(xiàn)的階段。按購(gòu)買力分◆企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買力；◆本區(qū)域消費(fèi)群購(gòu)買力；◆市內(nèi)其他區(qū)域消費(fèi)群購(gòu)買力；◆外地在青消費(fèi)群購(gòu)買力；◆高級(jí)經(jīng)理、私營(yíng)企業(yè)主、灰色收入者購(gòu)買力；◆特殊情況：彩票中獎(jiǎng)?wù)摺⒑Ｍ鈿w國(guó)華僑、巨額遺產(chǎn)繼承者。但未必是獨(dú)有的，未必能轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的銷售力。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，若受工期、工程進(jìn)度、定位和前期較為平常的宣傳推廣手法影響，銷售將不能達(dá)到預(yù)期的成績(jī)。在宣傳推廣中，甚至可讓客戶忽略樓層的差異。中部，青島CLD日趨成型。與此相對(duì)應(yīng)。市場(chǎng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇