【正文】 、深圳，位居第三，具有很強(qiáng)的競爭力。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級就意味著原有的有限經(jīng)濟(jì)要素，重新配置到效益更高的產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。這一點(diǎn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中體現(xiàn)得非常清楚。該區(qū)委書記翁衛(wèi)軍就表示?現(xiàn)在的下城幾乎沒有一畝土地可供開發(fā)，但這塊僅 平方公里面積上的年產(chǎn)稅收卻高達(dá) 150 億元以上，僅標(biāo)力大廈一幢樓，一年創(chuàng)下的稅收就達(dá) 億元，可以賽過經(jīng)濟(jì)一般的一個縣的年財(cái)政收入。標(biāo)力大廈占地面積 1000 多 平方米，樓高 28 層，聚集了近 40 家企業(yè)。標(biāo)力大廈是下城模式中?樓宇經(jīng)濟(jì)?的一個縮影，代表著杭州未來服務(wù)業(yè)的發(fā)展前景。 INFORMATION 29 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 稅收百萬元以上的樓宇更是不計(jì)其數(shù)。對于杭州市政府而言，服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是必須給與 大力支持的支柱性產(chǎn)業(yè)。一系列宏觀調(diào)控措施，直接導(dǎo)致房價群體預(yù)期下降，市場觀望氣氛濃郁，杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段。2020 年前三季度，杭州市完成房地產(chǎn)投資 億元，增長 %，13 季度，投資增幅分別比 2020 年同期回落了 個百分點(diǎn)。盡管房地產(chǎn)投資仍然是拉動限額以上固定資產(chǎn)投資增幅的重要組成部分，前三季度房地產(chǎn)投資占限額以上固定資產(chǎn)投資的 %； 2020 年 13 季度，全市累計(jì)完成住宅投資 億元，同比增長 %，增幅比 2020 年同期下降 個百分點(diǎn)，一直處于主導(dǎo)地位的住宅投資增速大幅下滑，首次低于全市房地產(chǎn)投資平均增速。 3趙明 ： 《杭州發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì) 一幢寫字樓稅收賽過一個縣》；來源：《每日商報(bào)》， 2020 年 10 月 17 日。 INFORMATION 30 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 2020 年 13 季度，房地產(chǎn)新開工面積 萬平方米，下降 %；同比明顯下降，回落 個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，增長 %，同比回落 個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)竣工面積 平方米，增長 %，同比回落 個百分點(diǎn)。 2020 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量和個人購房貸款都有所控制。從市場需求方來說，加息增加了其購房成本，使持幣待購者的支付能力下降，各商業(yè)銀行對個人購房貸款的控制也趨向嚴(yán)格。市場需求的減少，直接影響到房地產(chǎn)的銷售，進(jìn)而加長房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期，增加資金壓力，對部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)侵卮罂简?yàn)。 2020 年杭州市計(jì)劃供應(yīng)宅地 3000畝，并力爭達(dá)到 4500畝，實(shí)際只完成 2628畝，毫無疑問，根本原因就是 2020 年下半年房地產(chǎn)形勢發(fā)生了根本性的變化 5，敏感的杭州房地產(chǎn)市場適時作出了調(diào)整和反應(yīng)。 5 《 2020 年杭州房地產(chǎn)市場分析與 2020 年走勢“研判”》；來源：《杭州日報(bào)》， 2020 年 2 月 1 日。 INFORMATION 31 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 府的應(yīng)對措施非常具有?地方特色?，那就是針對銀根的收緊，地方政府反而放寬?地根?。而去年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不景氣，正好給地方政府一個較為輕松的背景 —— 如果樓價高企引人矚目，招來中央大 員來此巡查，只怕杭州市政府未必敢如此作為。 到 2020 年，杭州不少熱點(diǎn)地塊紛紛現(xiàn)身，土地市場立即變得十分熱鬧。已經(jīng)推出的土地中，已經(jīng)成交的共計(jì) 34宗用地，合計(jì)約 2060畝，可供建筑面積 萬平方米。在推出的土地中，住宅用地共計(jì) 35 宗，占地面積合計(jì) 2671畝，可供建筑面積 萬平方米。新增住房用地中約 400 萬 ~500 萬平方米用于商品住房，其中又有 250 萬 ~310 萬平方米用于供應(yīng)中低價位、中小套型普通商品住房。 ANBOUND amp。其中 250 萬～ 310 萬平方米的住房用地用于供應(yīng)中低價位、中小套型普通商品住房。從這一規(guī)劃公布的數(shù)字看，杭州市的土地供應(yīng)在 2020 年非常充足 7。當(dāng)月底，杭州再度進(jìn)行土地出讓，這次的主角正是之前已屢屢在杭城現(xiàn)身并已于去年出資 18 余億元參股浙江南都的國內(nèi)房產(chǎn)龍頭企業(yè) —— 萬科。8 在外來大鱷搶灘的同時，本地的地產(chǎn)商 也在 進(jìn)行痛苦的洗牌，這是無可避免的事情。 7 《 2020 年杭州商品房土地供應(yīng)充足 可建住宅 萬套》；來源：《錢江晚報(bào)》， 2020 年 10 月 12 日 8 周臻：《 2020 年終盤點(diǎn)（一） 杭州真正的樓市現(xiàn)在才開始 》；來源：《每日商報(bào)》， 2020 年 12 月 14 日 ANBOUND amp。杭州有讓全國吃驚的?房價近十幾年只漲不落的杭州現(xiàn)象?，土地?zé)豳u早已不是新聞。杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)流傳著開發(fā)商有?三外?的說法：外地人搞房地產(chǎn)，外行搞房地產(chǎn)，外來資金搞房地產(chǎn)。一位房產(chǎn)公司副總回想當(dāng)年情景時感慨：?好多行家覺得這是個笑話，因?yàn)榘禈?biāo)操作，買家不知對手的出價，哪怕比第二標(biāo)高出幾千萬元都可以理解，可是近 2 億元的額外成本，說明中標(biāo)的公司估價也太沒個準(zhǔn)了！? 西湖帶給土地的增值效應(yīng)，在外來?客商?眼里，有超越普通房產(chǎn)的想象空間。都錦生地塊位于鳳起路與環(huán)城西路交界處，與不遠(yuǎn)處的西湖相望。公司老總謝金效的解釋，正暗合了眾多買家心理 —— 因?yàn)槎煎\生地塊符合?成功人士的西湖情結(jié)?，于是遠(yuǎn)赴杭州拿地的?大地?，志在必得。 INFORMATION 34 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 綠地等，真正能進(jìn)入土地市場的幾乎只有 4 塊地 —— 1999 年中大吳莊、 2020 年都錦生地塊、 2020 年西湖 8 號公館地塊和 2020年浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊。 在 2020 年，就大地公司買地的樓面成本來說，?當(dāng)時開發(fā)肯定是虧本的，市場還接受不了這個價位?。北京大地公司在這塊地面開發(fā)的?錦繡天地項(xiàng)目?， 2020 年 11 月開始銷售時，酒店式套房均價 萬元 /平方米，商鋪均價 萬元 /平方米。?西湖?二字，近 年來一直是杭州每個樓盤帶給購房者的想象。如今西湖沿岸距離幾百米的二手房比如西子公寓、元華公寓、西湖時代廣場等，均價都已經(jīng)到了 3 萬多元。這種絕版地塊被本地地產(chǎn)商看走眼也是清理中事 —— 熟悉的地方總是沒有風(fēng)景。 2020年 9 月，原隸屬于中國重型汽車集團(tuán)旗下的杭州汽車發(fā)動機(jī)廠地塊出讓，從而成為 26 家杭州市中心企業(yè)?騰籠換鳥?外遷后入市的首宗 9 《“西湖”杭州：土地財(cái)富的力量》；來源：《三聯(lián)生活周刊》， 2020 年 01 月 25。 INFORMATION 35 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 地塊。隨著土地快速增值，樓宇經(jīng)濟(jì)在杭州一鳴驚人。這樣，我們也就能理解為何在國家宏觀調(diào)控大背景下，杭州市政府仍然積極加大土地供應(yīng)，為何在土地轉(zhuǎn)讓中，杭州市政府比較透明公正的按市場原則來處理土地拍賣問題，對暗箱操作不敏感，完全歡 迎外來地產(chǎn)大鱷去搞開發(fā) —— 因?yàn)橹挥羞^江龍才會抬出天價，讓杭州市政府賺得眉開眼笑。而彼時杭州為吳越國國都，是中國工商業(yè)中心之一，經(jīng)濟(jì)主要靠農(nóng)業(yè)、絲織業(yè)和商業(yè)支撐，加上政策積極獎勵蠶桑，為其絲織業(yè)發(fā)展提供了有利條件，使得當(dāng)時官營織造業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)。元代杭州海外貿(mào)易有了發(fā)展，到明代其政治地位被南京所代替，經(jīng)濟(jì) ANBOUND amp。清代杭州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)發(fā)展，并開始出現(xiàn)近代工業(yè)?？箲?zhàn)至解放前夕，杭州工業(yè)奄奄一息；金融業(yè)癱瘓，但抗戰(zhàn)結(jié)束后，商業(yè)結(jié)構(gòu)日益向服務(wù)性、居間性行業(yè)發(fā)展。目前杭州市經(jīng)濟(jì)在國內(nèi)而言已相當(dāng)發(fā)達(dá)， 2020 年 GDP達(dá) 3441 億，居全國第 8，僅落后于 4 大直轄市和廣州、深圳、蘇州。 ANBOUND amp。 這很好理解 —— 人多地少 ， 60 年代杭州加大平整土地、荒坡造田、圍墾海涂等力度，令耕地面積有所回升，但從 80年代起，城市建設(shè)發(fā)展快，造地趕不上用地，耕地面積再次減少，隨著杭州城市擴(kuò)張的加劇，第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度還將維持在低水平。 我們認(rèn)為杭州的工業(yè)之所以能保持絕對優(yōu)勢地位，與 2020 年的行政區(qū)域調(diào)整不無關(guān)系 —— 當(dāng)年蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū) ，并入杭州市，而去年，僅蕭山區(qū)就完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元；余杭區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值也達(dá) 億元，這樣算來，杭州幾乎一半的工業(yè)總產(chǎn)值來源于這兩個新區(qū)，而且按照未來規(guī)劃，這兩個擁有工業(yè)園區(qū)的行政區(qū)，其工業(yè)規(guī)模還會越來越大，那么將來，杭州的老城核心六區(qū)幾乎會全是服務(wù)業(yè)了。 INFORMATION 38 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 說是不遑多讓，此外，第三產(chǎn)業(yè)的同比增長率在近 3 年中既高又穩(wěn)定，從 2020 年起其增速開始超越第三產(chǎn)業(yè)和 GDP 增速，且呈逐年遞增之勢。 圖 10 杭州市近 3 年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重圖 近 3 年來，杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第一產(chǎn)業(yè)的比重以每年 %的速度緩慢下滑；第二產(chǎn)業(yè)比重年年超過 50%，但趨勢是逐年下降，尤其是在 20202020 年間，第二產(chǎn)業(yè)比重下降較多；相比之下，第三產(chǎn)業(yè)比重則是逐年上升，而且在 20202020 年間上 升幅度最大。 ANBOUND amp。從增長率上看， 2020 年杭州第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額同比增長%，第三產(chǎn)業(yè)為 %；但到了 2020 年，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長率猛降至 %，而第三產(chǎn)業(yè)驟升至 %； 2020 年第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的增長率仍是第二產(chǎn)業(yè)的 2 倍。 INFORMATION 40 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 還有非常強(qiáng)大的發(fā)展后勁，同時，這也可以從另一個側(cè)面解釋為何杭州房價（特別是老城區(qū)）如此之高。這一現(xiàn)象，與杭州近年來工業(yè)投資大幅下滑有關(guān)，有數(shù)據(jù)顯示， 2020 年杭州工業(yè)投資達(dá) ，同比增長率達(dá) %； 2020年也增長了 34%，而在 2020 年工業(yè)投資額為 億元，增幅猛降到 %， 2020 年則為 億元，增幅僅 %。 INFORMATION 41 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 供發(fā)展的地域空間捉襟見肘，甚至找不到容身之所，有些擴(kuò)充產(chǎn)能的打算因此被迫擱淺。地少，自然地價高漲，帶來成本上升，阻礙資金流入，因此未來杭州工業(yè)會越來越受到土地供應(yīng)不足的制約，投資吸引力也會越來越受限。這一點(diǎn)有一個例子可以從側(cè)面映證：在 2020 年 10 月中旬的杭州市工業(yè)存量資產(chǎn)招商會上，杭州地區(qū)一共騰出了 萬平方米廠房進(jìn)行招商，到 10月底，其中將近一半、總共 萬平方米工業(yè)廠房就找到了投資者，面積相當(dāng)于 17個銀泰購物中心。 此消彼長，杭州第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展局限，將會促使本來就規(guī)模龐大的服務(wù)業(yè)更快的成為城市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)。 INFORMATION 42 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 解放后，杭州絲綢逐步成為該市支柱產(chǎn)業(yè)，杭州也成為全國絲綢生產(chǎn)和出口的重要基地， 1966 年浙江省和杭州市還專門將該市絲綢工業(yè)從紡織工業(yè)中分離出來，單設(shè)省、市雙重領(lǐng)導(dǎo)的管理機(jī)關(guān)。近年來杭州絲綢業(yè)一直沒有起色， 2020 年其絲綢業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值只有 億元，同比下降 %；工業(yè)銷售產(chǎn)值 億元，同比下降 %；產(chǎn)品銷售收入 億元，同比下降 %。 原因是多方面的：國際上，杭州乃至中國只能算國際絲綢市場的?原料輸出地?，產(chǎn)品檔次低，競爭力不強(qiáng)；從國內(nèi)看來，地區(qū)間競爭加劇，如蘇州曾經(jīng)擁有的無梭織機(jī)數(shù)量 、絲綢總產(chǎn)量、出口創(chuàng)匯量均居全國首位，真絲綢出口量占全國總出口量的 1/3，目前蘇州依靠科技提高絲綢面料的抗皺性能，創(chuàng)立知名品牌，已成杭州強(qiáng)有力的競爭對手；在杭州市內(nèi)，絲綢企業(yè)改制不徹底，歷史包袱重，沒有走出困境；蠶絲原料價格一路下滑，影響了繅絲企業(yè)的生產(chǎn)和效益，同時波及下游絲綢企業(yè)?？梢哉f，絲綢業(yè)已不再是杭州主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 老城區(qū)（即不含蕭山、余杭）的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)。 INFORMATION 43 安邦集團(tuán)咨詢項(xiàng)目組 年為例，蕭山和余杭第二產(chǎn)業(yè)總增加值為 億元；第三產(chǎn)業(yè)總增加值 億元，這兩個區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)無論規(guī)模還是比重都只有第二產(chǎn)業(yè)的一半， 而去掉這 兩個區(qū)后，杭州第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá) 億元，第二產(chǎn)業(yè)只有 億元。 20202020 年，杭州市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值年均增長 %， 2020年杭州以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)增加值 個百分點(diǎn)，成為長三角僅有的 3 個第 三產(chǎn)業(yè)增速高于第二產(chǎn)業(yè)的城市之一，當(dāng)年杭州服務(wù)業(yè)增加值為 億元，占 GDP 比重 %，在全國 15個副省級城市中居第 3 位，僅次于廣州、深圳。從地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，杭州市服務(wù)業(yè)從業(yè)人員主要集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城區(qū)，市區(qū)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)占到全市服務(wù)業(yè)從業(yè)人員數(shù)比重的 %。 重點(diǎn)發(fā)展的服務(wù)業(yè) 2020 年，杭州旅游產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%，占全市 GDP 比重的 %。接待境外旅游者 萬人次，旅游外匯收入 億美元，比上年 ANBOUND amp。旅游總收入 465億元，同比增長 %。至 2020 年末，全市擁有圖書出版社 12 家，電子音像出版社 4 家，公開發(fā)行的報(bào)紙 50 種、雜志169 種。印刷企業(yè) 777 家，其中 6 家進(jìn)入中國印刷企業(yè) 100 強(qiáng)。 2020 年，商貿(mào)與物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長%，占全市 GDP 比重的 %。全年 實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長 %。全年機(jī)電產(chǎn)品和高技術(shù)產(chǎn)品出口 億美元，占全市出口比重的%。其中，鐵路貨運(yùn)量和客運(yùn)量分別為 525萬噸和 2020 萬人次，分別比上年增長 %和 %；公路貨運(yùn)量和客運(yùn)量分別為 億噸和 億人次，分別比上年增長%和 %；水路貨運(yùn)量和客運(yùn)量分別為 5833 萬噸和 304 萬人次，分別比 上年增長 %和 %；民航貨運(yùn)量和客運(yùn)量分別為 12萬噸和 378 萬人次，分別比上年增長 %和 %