【正文】 進(jìn)入全國(guó)雙百?gòu)?qiáng)旅行社，凸現(xiàn)出強(qiáng)勁的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年江浙滬尤其是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的旅行社，無(wú)論從行業(yè)規(guī)模還是經(jīng)濟(jì)效益都得到了長(zhǎng)足發(fā)展，旅行社的數(shù)量與綜合實(shí)力都有了新的提高。滬、浙、江三地城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和年消費(fèi)支出分別居國(guó)內(nèi)第5位，農(nóng)村居民人均可支配收入和年消費(fèi)支出分居國(guó)內(nèi)第4位。（五）各地入境旅游收匯情況2001年，全國(guó)地方國(guó)際旅游（外匯）收入列前十位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東(，%)、北京(，%)、上海 (，%)、福建（，%)、江蘇 (，%)、浙江（，%）、遼寧(，%)、山東(，%)、云南 (，%)和陜西(，%)。2001年，各?。▍^(qū)、市）接待入境旅游者人天數(shù)與上年同期相比，除河南、寧夏、廣西、西藏、海南和甘肅下降外，其他各?。▍^(qū)、市）均有增長(zhǎng)，增幅達(dá)到兩位數(shù)的有17個(gè)省（區(qū)、市），其中有10個(gè)?。▍^(qū)、市）的增長(zhǎng)比超過(guò)20%，具體情況如下：湖北：%，吉林：%，四川：%，浙江：%，黑龍江：%，青海：%，陜西：%，江西：%，安徽：%，遼寧：%。（二）各地接待入境旅游者情況2001年，接待入境旅游者人次數(shù)位居全國(guó)前10位的?。▍^(qū)、市）分別是：廣東(，%)、北京(，%)、上海(，%)、江蘇(，%)、福建(，%)、浙江 (，%)、廣西(，%)、云南（，%）、山東(，%)和陜西(，%)。%。%，市區(qū)客房房?jī)r(jià)普遍回升；三是旅行社業(yè)務(wù)量放大，旅游景點(diǎn)節(jié)假日游客增多。其次，從旅游黃金周及雙休日國(guó)內(nèi)旅游情況來(lái)看，發(fā)展勢(shì)頭良好。其中，%；，%；，%。其旅游業(yè)從1991年以來(lái)，始終保持持續(xù)，穩(wěn)定，健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。而藍(lán)印戶口的停辦將使有這一目的的外省客戶減少。為此，上海作出了停止受理的決定。這一住房分配體制的改變，可以克服實(shí)物分房制度產(chǎn)生的種種弊端，極大地刺激住宅消費(fèi)。（二）統(tǒng)一交易收費(fèi)。取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別。因此，居住房屋市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的基本公式為：貨幣補(bǔ)償金額=（市場(chǎng)單價(jià)十價(jià)格補(bǔ)貼）x被拆除房屋的建筑面積上述公式中，“市場(chǎng)單價(jià)”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估單價(jià)，評(píng)估單價(jià)不足最低補(bǔ)償償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；“最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，為被拆除房屋同區(qū)域已購(gòu)公房交易的平均單價(jià)。而與此同時(shí)，大投資商更能憑借其有利的資金條件在其中贏取更大的創(chuàng)利空間。降息對(duì)樓市是一大利好，銀行利率的下降，會(huì)使居民減少儲(chǔ)蓄額，轉(zhuǎn)向?qū)ふ倚碌耐顿Y機(jī)會(huì)或者擴(kuò)大即期消費(fèi)。四 政策法規(guī)1．中國(guó)人民銀行降息２月２１日，中國(guó)人民銀行宣布降息。當(dāng)然也會(huì)有部分股民等待股市解套后，抽回資金去買房。從目前情況看，房屋購(gòu)買者的多數(shù)仍然是上海市民，以四五十歲左右的居民為多，他們往往選擇4000元左右的樓盤，5500元以上的樓盤普遍難以承受。還有，舊區(qū)改造力度加大，將有利于購(gòu)房需求的擴(kuò)大，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。在舊區(qū)改造中，動(dòng)拆遷的單位面積土地成本越來(lái)越高，加上各區(qū)都強(qiáng)調(diào)要成規(guī)模有品位的改造開(kāi)發(fā)，也直接影響這些新造樓盤的價(jià)格。首先是土地供應(yīng)量逐步減少，加上招標(biāo)投標(biāo)制度的推行，土地價(jià)格將繼續(xù)攀升。市級(jí)房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)２０個(gè)，其中１５個(gè)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，４個(gè)略升，１個(gè)略降。嘉定區(qū)的嘉定鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)房?jī)r(jià)略升，銷量較好，其他則保持穩(wěn)定。閔行區(qū)穩(wěn)中趨升。普陀區(qū)略有上升，其中內(nèi)環(huán)線附近房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升，長(zhǎng)征、真北地區(qū)則量?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)。靜安區(qū)主要集中在曹家渡地區(qū)，價(jià)格基本穩(wěn)定。%。⑺ 2001年個(gè)人購(gòu)買商品房比重繼續(xù)攀升，商品房銷售登記中屬個(gè)人購(gòu)買190678套，％，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買146688套，％。⑷ 2001年與去年同期比較，％，達(dá)1832萬(wàn)平方米，％，達(dá)2020萬(wàn)平方米。⑴ 2001年下半年開(kāi)始土地出讓逐步采用招標(biāo)、拍賣方式。由此可見(jiàn)，上海當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分強(qiáng)大的市場(chǎng)后動(dòng)力。居民儲(chǔ)蓄存款又有增加，增幅提高。隨著收入水平的提高，城鄉(xiāng)居民家庭耐用消費(fèi)品擁有量進(jìn)一步增加。原材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格、工業(yè)品出廠價(jià)格下降。從產(chǎn)業(yè)投向看，％；，％；，％。投資總量創(chuàng)歷史新高。％。％，％。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重繼續(xù)提高，％。居 住　　　2．上海地方經(jīng)濟(jì)狀況2．1 經(jīng)濟(jì)總量國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行抗波動(dòng)能力不斷增強(qiáng)。交通和通信家庭設(shè)備用品及服務(wù)煙酒及用品鮮 菜蛋糧 食附表：2001年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（以2000年為100）　　　　　　　項(xiàng) 目 名 稱　全 國(guó)城 市農(nóng) 村居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)農(nóng)村居民人均純收入2366元，%。其中，城市消費(fèi)品零售額23543億元，%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額14052億元，%。二 經(jīng)濟(jì)概況1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況2001年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為95933億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。5．城市發(fā)展戰(zhàn)略隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的不斷推進(jìn)，上海加大了生產(chǎn)力布局和城市空間布局調(diào)整的力度，基本完成了對(duì)全市6340平方公里的形態(tài)規(guī)劃，形成中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、內(nèi)環(huán)區(qū)、外環(huán)區(qū)、郊縣多心多層多組團(tuán)的布局。至2001年末，上海對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作涉及的國(guó)家和地區(qū)已達(dá)130個(gè)。（3）引進(jìn)技術(shù)、對(duì)外承包工程和勞務(wù)合作。單位：億元（2）吸收外資。（2）按照把握機(jī)遇、各方參與、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、積極服務(wù)、共同發(fā)展的指導(dǎo)思想，2001年，上海與西部省市簽訂各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作項(xiàng)目277項(xiàng)，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、科技、農(nóng)業(yè)、旅游、房地產(chǎn)、汽車、建材、商貿(mào)等領(lǐng)域國(guó)際性 指的是：（1）對(duì)外貿(mào)易。4．城市經(jīng)濟(jì)特色與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)4．1 經(jīng)濟(jì)特色作為中國(guó)第一大城市，又處在改革開(kāi)放的前沿，上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有多元性和國(guó)際性兩大特點(diǎn)。海派城市文化源于西方文化對(duì)東方文化強(qiáng)制性的浸入，然而這種充滿矛盾的傳統(tǒng)與現(xiàn)代的共存，使得上海成為多種文化匯聚的結(jié)合點(diǎn)。 優(yōu)良的港口和四通八達(dá)的內(nèi)陸交通剛，以及它的工業(yè)、貿(mào)易、商業(yè)等基礎(chǔ)，使得上海得天獨(dú)厚。遠(yuǎn)洋航線：從上海始可以分別抵達(dá)香港、臺(tái)灣(經(jīng)第三地)、韓國(guó)、日本、東南亞、澳人利亞、以色列、地中海、西北歐、南非、南美、美國(guó)東西岸等地；沿海航線：上海港從八十年代開(kāi)始成為吞吐量超過(guò)億噸的世界大港。2．2 海陸空交通航空—上海目前擁有二個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。不少國(guó)家的首腦、領(lǐng)導(dǎo)人也相繼來(lái)訪上海，上海宛如—頰東方的明珠，閃爍著燦爛的光芒。各區(qū)、縣土地面積（2000年）地 區(qū)面積(平方公里)地 區(qū)面積(平方公里)黃浦區(qū)閔行區(qū)盧灣區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)寶山區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)金山區(qū)靜安區(qū)松江區(qū)普陀區(qū)青浦區(qū)閘北區(qū)南匯縣虹口區(qū)奉賢縣楊浦區(qū)崇明縣浦東新區(qū)1．4 行政區(qū)劃1949年以來(lái)，經(jīng)過(guò)多次行政區(qū)劃調(diào)整和撤縣建區(qū)，至2001年末，上海共有18個(gè)區(qū)、1個(gè)縣，共153個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)鄉(xiāng)，99個(gè)街道辦事處，3408個(gè)居民委員會(huì)和2771個(gè)村民委員會(huì)。人口規(guī)模增大所導(dǎo)致的住房壓力從宏觀上促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1949年，上海人口僅為520萬(wàn)。上海氣候溫和濕潤(rùn)，春秋較短，冬夏較長(zhǎng)。上篇：一 上海城市概況1．地理位置、人口、面積1．1 地理位置上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分。上海屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。1．2 人口上海人口規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查，全市人口為1674萬(wàn)人。境內(nèi)轄有崇明島，面積為1041平方公里，是我國(guó)的第三大島。上海每年要接待約128．73萬(wàn)人次的外國(guó) 游客。 在上海還有二萬(wàn)余家的外商投資企業(yè)和近4千家的外國(guó)、港、澳、臺(tái)企業(yè)駐滬辦事處，這些機(jī)構(gòu)推動(dòng)了上海與世界各國(guó)、各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)。港口—上海港是中國(guó)大陸最大的港口，港區(qū)面積13600多平方公里。航運(yùn)—上海巳與世界上200多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1100多個(gè)港口建立了航運(yùn)業(yè)務(wù)聯(lián)系。上海港去年的貨物吞吐量達(dá)1．86億噸。3．城市文化特色我們把上海的城市文化稱為“海派文化”。它本質(zhì)上是多樣并立，卓而不群，海派文化的生成不僅僅是東西方文化的融合，其更深層內(nèi)涵是它的邊緣文化的氣質(zhì)。各種所有制工業(yè)企業(yè)共同發(fā)展；非公有制經(jīng)濟(jì)商業(yè)企業(yè)零售額領(lǐng)先增長(zhǎng)。其中，％；，增長(zhǎng)9％。利用外資質(zhì)量進(jìn)一步提高，資本、技術(shù)密集型項(xiàng)目明顯增加。同時(shí)，積極實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，開(kāi)拓多元化海外市場(chǎng)，發(fā)展對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作。第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重首次超過(guò)50%，∶∶∶48∶。面對(duì)充滿機(jī)遇而又富有挑戰(zhàn)的二十一世紀(jì)，上海已經(jīng)確定了新的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)：把上?；窘ǔ蓢?guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，初步確立社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市的地位。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額37595億元，%。全年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6860元，%。%%?！　　　　　　”壬夏暝鲩L(zhǎng)3％；，增長(zhǎng)12％；，％。％。％；，％；，％。％。在固定資產(chǎn)投資總額中，％；，比重為22％；，％。％，％％。其中，％；，％；，％。 綜上所述，從全國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和上海當(dāng)?shù)氐那闆r相對(duì)來(lái)看，上海的經(jīng)濟(jì)增的總體水平普遍高于全國(guó)水平。三 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．發(fā)展規(guī)模1．1 土地使用權(quán)出讓情況（1995～2000）指標(biāo)199519961997199819992000出讓地塊 (幅)4996401 0291 3261 1191 325出讓面積 (萬(wàn)平方米)區(qū)1 浦東新區(qū)縣可建面積 (萬(wàn)平方米)住 宅商辦綜合樓商 業(yè)廠 房其 他1．2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)營(yíng)情況（1995～2000）單位：億元指標(biāo)199519961997199819992000投資總額商品房屋建設(shè)投資土地開(kāi)發(fā)投資在投資總額中住 宅別墅、高檔公寓寫字樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他經(jīng)營(yíng)收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房屋銷售收入商品住宅銷售收入房屋出租收入其他收入利潤(rùn)總額1．3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建筑面積和造價(jià)（1995～2000）指標(biāo)199519961997199819992000房屋施工面積 (萬(wàn)㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他房屋竣工面積 (萬(wàn)㎡)1 1 1 1 1 住 宅1 1 2421 1 別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他房屋竣工價(jià)值(億元)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他房屋平均造價(jià)(元/㎡)146422172295252922322165住 宅136319691812195519461947別墅、高檔公寓243846214101518838143113辦公樓307544915141575147904733商業(yè)營(yíng)業(yè)用房155228583096408530212425其 他1458237628832564298926531．4 商品房銷售和出租情況 (1995～2000)指標(biāo)199519961997199819992000商品房銷售面積 (萬(wàn)㎡)住 宅別墅、高檔公寓辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房其 他平均銷售價(jià)格(元/㎡)2572320031993 49334223565住 宅247729682891302631023326別墅、高檔公寓673271258078798257206108辦公樓56637973812111517100439221商業(yè)營(yíng)業(yè)用房414039763625656268315110其 他39403715331737024024