【正文】 增長率和人均 GDP 三個重要指標(biāo)。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項背。 例如北京 萬平方公里；上海 萬平方公里，而人口北京 1345 萬，上海 1500 萬，則單位面積中，上海的人口密度是北京的 3 倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設(shè)施的需求量要遠(yuǎn)大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應(yīng)的租金支撐水平也高，同樣類比，香港 ，人口 650萬，其密度是北京的 10倍，則相應(yīng)的會更高。 通過對市場中的消費者或前來進貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個捷徑。 烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費大都從烏市進口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共 10 多個國家， 1 億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以 1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠(yuǎn)大于其它省級城市。三級城市除了 和二級城市一樣考慮輻射力外，另一個就是隸屬性。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。 名稱 簡稱 政府所在地 面積（萬平方公里） 1996 年底人口（萬人） 北京市 京 北京 1259 天津市 津 天津 948 河北省 翼 石家莊 6484 山西省 晉 太原 3109 內(nèi)蒙古自治區(qū) 內(nèi)蒙古 呼和浩特 110 2232 遼寧省 遼 沈陽 4116 吉林省 吉 長春 2610 黑龍江省 黑 哈爾濱 3728 上海市 滬 上海 1419 江蘇省 蘇 南京 7110 浙江省 浙 杭州 4343 安徽省 皖 合肥 6070 福建省 閩 福州 3261 通過各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。 （ 2）石家莊市， 由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。 區(qū)域的地緣關(guān)系在市場領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。 不利的如 1998 年金融危機事件，造成對房地產(chǎn)資金鏈的影 響。 八、切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的 管理 中國人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。 五、強化個人商業(yè)用房貸款管理 借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。 的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機、推土機等）。對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度 不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70％，貸款期限最長不得超過 2 年。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。例如 2020 年銀行對商業(yè)物業(yè)貸款的限制，直接導(dǎo)致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。 國家、各省市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策，開發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。 謹(jǐn)以此書獻給所有鞭策過我的人們。 本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對項目的前期研究、定位到項目設(shè)計運作和節(jié)點把控，提供全程的指導(dǎo)，同時也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運作手法進行簡單剖析，使讀者對市場運行規(guī)律有個較全面的認(rèn)識，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗毫無保留的奉獻給讀者，由于篇幅和時間所限，此書不足之處難免，敬請諒解。 鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟南等一個個熟悉的城市在腦海閃過，為了對各個區(qū)域市場的運行規(guī)律作分析研究，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。 前言 2020 年夏天的一個炎熱早晨，我在北 京堵塞得車流中緩緩前進。 二、地緣與人口關(guān)系 三、人口與經(jīng)濟關(guān)系 四、未來發(fā)展規(guī)劃 五、宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)使用方法。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第二章投資技術(shù)參數(shù) 地產(chǎn)方面 地產(chǎn)常用知識解答 二、商業(yè)方面 時機性； 進程性； 地段性； 規(guī)模性； 布局性； 人氣性； 硬件性； 穩(wěn)定性； 資源性； 競爭與兼容性； 1人口分析； 1商圈分析； 1人性 SWOT 分析法 13 參數(shù)分析法 第三章技術(shù)分析方法 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一個夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過經(jīng)過幾千個市場的洗禮，終于對市場的客 觀規(guī)律有深刻的理解。 此書中所舉案例，由于時間因素，僅代表其某個階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條件》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控和管理的文件。例如（ 121 號文件）： 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 中國人民銀行文件銀發(fā)〔 2020〕 121 號 中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下：一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［ 2020〕217 號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%。 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％的規(guī)定；對購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。 所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先考慮大環(huán)境大趨勢。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。 （ 3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。 以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于 2 級城市，但在市場領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積 110 萬平方公里，而人口 2230 多萬人，每平方公里人口 200 人。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)理解就從對地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理條件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。 如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域為唐山市各區(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關(guān)系。 而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無非 3000 萬人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠(yuǎn)，租金價格也相差很大。 城市面積、人口及城市特性 各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性，在其基本的城市機能中，體現(xiàn)著極強城市個性。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。這三個指標(biāo)分別具有不同 的作用。 GDP 增長率，衡量的是經(jīng)濟增長速度。資料顯示世界銀行按人均 GDP 水平（實際購買力平價），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個等級?？梢?，人均 GDP是一個重要指標(biāo)。 其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為 4 個級別城市： 一級城市北京、上海、深圳，人均收入 2500 元 /月以上；即 GDP 在 3000 美元 /年以上。 三級城市：各地級市和沿海各縣級市，人均收入在沿海的縣級市人均收入雖然高，但其綜合能力小，所以也劃為三級城市，人均收入在 600 元 /月左右； 四級城市：各類小城市，人均收入在 400— 500/月標(biāo)準(zhǔn)，因為官方的統(tǒng)計比較有出入的，通過對每個城市窗口行業(yè)的調(diào)查，其人均收入水平很快可得出一個比較接近實際的數(shù)據(jù)。 區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。 消費需求穩(wěn)步增長。年末全區(qū)總?cè)丝? 萬人，在區(qū)居住半 年以上的常住人口共有167 萬人，暫時人口 萬人。農(nóng)民人均可支配收入口 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均生活消費性支出 元，比上年下降 %； 從這段我們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個總的需求量 ，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費者的購物消費來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應(yīng)與需求之間的差距。 2020—— 3000 美元，是恩格爾系數(shù)應(yīng)為 40—— 50%。 區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特性。 四、未來規(guī)劃發(fā)展 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛?。每個地區(qū)級商業(yè)中心一般只能安排 1—— 2個營業(yè)面積 5000 平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。 北京市的發(fā)展重點是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善 400 社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400 社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以四類發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。 在二，三級城市中，如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。 交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因為商業(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟的李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地 或臨建物，例如全國各地在 9 94 年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。 在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來發(fā)展計劃中，常?？梢娢磥硪?guī)劃區(qū)人口 萬，在未來 年，城市規(guī)劃人口可達 萬人，此與城市經(jīng)濟發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟發(fā)展的一個總量過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 在一、二級城市中輻射區(qū)域較大，在三級城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。 面積，人口密度 人口247。 總體規(guī)劃與人均 GDP 增長率 經(jīng)濟增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。 城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進程，人均 GDP 這四 個參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運行特征及特殊性的驗證值。 第二章投資技術(shù)參數(shù) 一、地產(chǎn)方面 地產(chǎn)常用知識解答： 什么是房地產(chǎn)之項目管理程序 答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。 項目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結(jié)束階段，項目的不同階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的。 結(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作。 2．請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進行資源測算等 ），提出項目建議書。 2．確定項目經(jīng)理。 本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。 3．