【正文】 —— 航頭板塊適宜居住程度較低 ? 交通不暢。 —— 板塊樓市介紹 相對(duì)應(yīng)這些高端企業(yè)，航頭房地產(chǎn)業(yè)一直以開(kāi)發(fā)高檔別墅為主，航頭鎮(zhèn)上低價(jià)房總量不大，典型樓盤(pán)有東方夏威夷、生茂養(yǎng)園、愛(ài)法?奧朗新莊園等。根據(jù)南匯的新一輪規(guī)劃，航頭將大力發(fā)展商貿(mào)流通、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等產(chǎn)業(yè)，形成生產(chǎn)和生活資料流通集散地。 三、南匯房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 目前南匯樓盤(pán)主要集中在三大區(qū)域內(nèi) —— 周康板塊、航頭鎮(zhèn) 、 惠南鎮(zhèn)，其中周康板塊是南匯區(qū)距離上海市中心最近的一個(gè)板塊，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格普遍在 5000 元 /平方米以上。 另一方面，隨著東海大橋的全面貫通，遠(yuǎn)東大道延伸段、滬蘆高 6 速公路及軌道交通 11 號(hào)線建設(shè)項(xiàng)目的推進(jìn)， 均對(duì)南匯的發(fā)展起到良好的推動(dòng)作用。 根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，浦東鐵路以“東線”方案為實(shí)施方案，規(guī)劃從浦東鐵路引線進(jìn)入浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和臨港新城。 道路發(fā)展規(guī)劃 根據(jù)南匯區(qū)“十一五”道路規(guī)劃，從 20xx 年到 20xx 年，南匯境內(nèi)將新建二級(jí)以上道路 22 條，總長(zhǎng) 250 公里，估算總投資 195 億元。規(guī)劃設(shè)計(jì)好各經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的產(chǎn)業(yè)布局，使圈 — 軸成網(wǎng)，形成全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的網(wǎng)格化設(shè)置。 滬蘆高速公路經(jīng)濟(jì)帶 —— 以滬蘆高速公路交通區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，吸納國(guó)內(nèi)外資本在其沿線的 4 個(gè)節(jié)點(diǎn)的集中投入，使資金、技術(shù)、勞動(dòng)力 5 等要素迅速聚集，形成“高速公路產(chǎn)業(yè)帶”。 外環(huán)線經(jīng)濟(jì)帶 —— 以外環(huán)線 5個(gè)節(jié)點(diǎn)為組團(tuán)式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，加快楊高南路創(chuàng)業(yè)園和申江南路 IT 配套園區(qū)的建設(shè)步伐，使之成為“十五”期間的主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。加快周浦老鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，積 極完善社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)，形成以康橋地區(qū)、周浦地區(qū)為主體的綜合產(chǎn)業(yè)基地。 4 港口經(jīng)濟(jì)圈 —— 依托深水港建設(shè)和未來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展核心區(qū)的潛在優(yōu)勢(shì)，借助周邊發(fā)達(dá)的集疏運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，大力發(fā)展裝備工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以海港新城城市化地區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)及臨港綜合經(jīng)濟(jì)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)體系。 主動(dòng)服從服務(wù)于國(guó)家戰(zhàn)略和上海建設(shè)“沿海、沿江、沿邊”三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的戰(zhàn)略為出發(fā)點(diǎn)，加快調(diào)整和優(yōu)化全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展規(guī)劃， 著重沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的建設(shè)，加快培育區(qū)域增長(zhǎng)極。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，農(nóng)村居民人均居住面積 平方米。 居民生活水平 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，生活水平顯著提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯變化。 20xx 年全區(qū)三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為 ： ： 。人民生活水平逐年提高，城鎮(zhèn)職工人均年平均工資從 18186 元增加到 27834 元， 年均增長(zhǎng) %； 3 農(nóng)村居民人均年純收入從 6067 元增加到 8546 元，年均增長(zhǎng) %；全區(qū)累計(jì)新增就業(yè)崗位 15 萬(wàn)個(gè)，有 萬(wàn)農(nóng)民納入“鎮(zhèn)?！?；城市化率從 %提高到 55%。 隨著上海加快建設(shè) 一個(gè)龍頭、三個(gè)中心 和浦東的開(kāi)發(fā)開(kāi)放，南匯已從上海的 腹地 走向改革開(kāi)放的前沿。 南匯全區(qū)設(shè)鎮(zhèn) 24 個(gè)，市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 1 個(gè)（康橋工業(yè)區(qū)）、區(qū)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 5 個(gè)（南匯工業(yè)園區(qū)、航頭商城經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展區(qū)、濱海旅游度假區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、惠南新城開(kāi)發(fā)區(qū)）、市屬農(nóng)場(chǎng) 3 個(gè)。西與閔行區(qū)接壤 ，北與浦東新區(qū)毗鄰，西南與奉賢區(qū)交界，東南兩側(cè)瀕臨東海，海岸線長(zhǎng) 45 公里。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)改善周浦鎮(zhèn)區(qū)的面貌，拉動(dòng)周浦房地產(chǎn)發(fā)展有著 非常 重要的意義。 根據(jù)南匯整體發(fā)展規(guī)劃，周浦被列入周康綜合經(jīng)濟(jì)圈， 受到浦東開(kāi)發(fā)建設(shè)的強(qiáng)力輻射，借助康橋工業(yè)區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，依托區(qū)域綜合產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，周浦鎮(zhèn)面臨千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。 周浦位于浦東新區(qū)與南匯區(qū)交接處，與臨近的康橋鎮(zhèn)合稱(chēng)為“周康地區(qū)”。 城市的不斷向南拓展，依托浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和洋山深水港，南匯正在成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心陣地 。 1 前 言 隨著 20xx 年世博會(huì)的臨近和上海城市化進(jìn)程的加快，南匯在已從上海的腹地走向了發(fā)展的前沿。 根據(jù) 上海市“十一五”規(guī)劃將南匯確定為四大經(jīng)濟(jì)發(fā)展板塊中大浦東板塊的重要組成部分 。 根據(jù)南匯區(qū)“十一五”規(guī)劃， 高速路、軌道交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，展示了南匯鮮明時(shí)代特色的現(xiàn)代化城區(qū)形象 ，為區(qū)域的人口導(dǎo) 入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提倡良好的社會(huì)基礎(chǔ) 。隨著洋山深水港的建設(shè)及 跨海大橋的通車(chē)，周康地區(qū)將成為市區(qū)至蘆潮港的必經(jīng)之路，是南匯的入口和對(duì)外展示窗口。 受城區(qū)改造的影響，周浦房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮起來(lái)，我司改造地塊為周浦老鎮(zhèn) 21地塊項(xiàng)目。 2 第一部分 南匯區(qū) 市場(chǎng)分析 一、南匯 區(qū) 概述 區(qū)域簡(jiǎn)介 南匯位于黃浦江東岸，杭州灣畔。正在建設(shè)中的上海國(guó)際集裝箱航運(yùn)中心 、 洋山深水港陸地區(qū)域就在南匯蘆潮港鎮(zhèn)。 全區(qū)面積 平方公里 ， 20xx 年 年末常住人口 萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口 萬(wàn)人，外來(lái)人口 萬(wàn)人。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 20xx20xx 年 四年中，南匯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)了翻番，地區(qū)生產(chǎn)總值從 億元增加到 億元，年均增長(zhǎng) 22%；工業(yè)總產(chǎn)值從 億元增加到 億元，年均增長(zhǎng) 19%；財(cái)政收入從 億元增加到 億元，年均增長(zhǎng) %，其中，地方財(cái)政收入從 億元增加到 億元，年均增長(zhǎng) %；地方可支配財(cái)力從 億元增加到 億元，年均增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)下降 個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)上升 個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)城鎮(zhèn)職工人均年平均工資 27834 元，比上年增長(zhǎng) %；據(jù) 200戶(hù)農(nóng)村住戶(hù)抽樣調(diào)查資料反映，農(nóng)村居民人均年純收入 8546 元，比上年增長(zhǎng) %。 二、南匯區(qū)發(fā)展規(guī)劃 整體 功能 發(fā)展規(guī)劃 南匯“十一五”規(guī)劃，堅(jiān)持“北聯(lián)浦東、南拓臨港”的發(fā)展方針，充分依托“兩港”優(yōu)勢(shì)，深化發(fā)展海洋事業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)的功能定位，扎實(shí)推進(jìn)工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)，大力發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)。要形成特征鮮明的“一核三圈三帶”的形態(tài)特色 ： 一核 —— 以海港新城為核心。 周康綜合經(jīng)濟(jì)圈 —— 依托浦東開(kāi)發(fā)建設(shè)的強(qiáng)力輻射，借助康橋工業(yè)園區(qū)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展汽車(chē)零部件加工業(yè)、電子電器制造業(yè)、醫(yī)藥康復(fù)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)等行業(yè)。 惠南科教經(jīng)濟(jì)圈 —— 依托惠南相對(duì)雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和文化底蘊(yùn)，大力發(fā)展高等職業(yè)培訓(xùn)、旅游娛樂(lè)、物流配送、現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)和外向型加工業(yè)，形成以南匯科教園區(qū)、南匯工業(yè)園區(qū)、南六公路旅游線和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)為主體的產(chǎn)業(yè)基地。 遠(yuǎn)東大道經(jīng)濟(jì)帶 —— 充分依托兩港優(yōu)勢(shì)和綜合交通體系，加快上海臨港綜合 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和市級(jí)旅游區(qū)的景點(diǎn)開(kāi)發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟(jì)帶。 努力提升康橋工業(yè)區(qū)、惠南科教園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的能級(jí)，加快上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、港城物流產(chǎn)業(yè)區(qū)、國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)和信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和功能培育。 要堅(jiān)持二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā) 展方針，逐步構(gòu)筑以高新技術(shù)為基礎(chǔ)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為先導(dǎo)、現(xiàn)代裝備工業(yè)為支柱，特色鮮明、重點(diǎn)突出、體現(xiàn)臨港經(jīng)濟(jì)特征的多元產(chǎn)業(yè) 體系，努力構(gòu)筑“現(xiàn)代裝備工業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和信息產(chǎn)業(yè)基地”； 第三產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，努力健全公用事業(yè)和社區(qū)服務(wù)。機(jī)場(chǎng)高速 (A15)、羅山南路 (A3)、兩港大道等 6 條主要道路已在建設(shè)進(jìn)程中，基 本形成“十一橫十六縱”的道路網(wǎng)絡(luò)，打通南匯區(qū)與浦東新區(qū)的道路接口，向大浦東的方向發(fā)展。市域軌道交通線R3 自浦東新區(qū)南下，經(jīng)周浦、惠南鎮(zhèn)，沿遠(yuǎn)東大道進(jìn)入上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)及臨港新城，該條線路計(jì)劃在 20xx 年前建設(shè)完成。 特別說(shuō)明： 臨 港新城的規(guī)劃建設(shè)對(duì)于南匯乃至上海城市的戰(zhàn) 略發(fā)展具有舉足輕重的影響，是上海市委市政府建設(shè)上海國(guó)際航運(yùn)中心的一項(xiàng)國(guó)家戰(zhàn)略，從上海發(fā)展大局出發(fā)作出的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略決策，由此，上海將真正意義上的戰(zhàn)略發(fā)展從 “沿江（黃浦江）” 轉(zhuǎn)為 “臨海（東海）” 的跨越式大發(fā)展。三大板塊的現(xiàn)狀如下： 【航頭板塊】 普通住宅銷(xiāo)售受限交通配套 —— 板塊介紹 航頭板塊由于處在周康地區(qū)和惠南鎮(zhèn)的中間，擔(dān) 負(fù)起了銜接這兩大經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的任務(wù)。目前已有10 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 30 多家中外企業(yè)、客商投資落戶(hù)航頭。航頭鎮(zhèn)內(nèi)人氣明顯不如周康、惠南地區(qū)，滬南公路，沿 7 途有大量的企業(yè)、農(nóng)宅和高檔別墅區(qū)。 目前在該區(qū)域的公交系統(tǒng)以長(zhǎng)途線路居多，如滬 南線、廣野專(zhuān)線、原野專(zhuān)線等，大部分是在浦東境內(nèi)運(yùn)行的公交線。 整個(gè)航頭鎮(zhèn)目前比較大型的生活配套設(shè)施只有一個(gè)農(nóng)工商大賣(mài)場(chǎng)和蘇杭家具大賣(mài)場(chǎng)，由于人氣不旺的緣故很少有商家選擇周邊小商鋪經(jīng)營(yíng)，在金色航城商業(yè)街尚未形成。 —— 板塊樓市介紹 南匯大學(xué)城的概念透支了該區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力，區(qū)域供應(yīng)大增、樓盤(pán)價(jià)格又偏高， 0 06 年一度處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，受宏觀調(diào)控的影響， 06年價(jià)格回落近 500 元， 07 年受股市、樓市整體大環(huán)境 的影響，惠南鎮(zhèn)樓市有所回暖 。 惠南板塊距人民廣場(chǎng)單程至少 1個(gè)半小時(shí)的公交車(chē)程，區(qū)域內(nèi)可供選擇的公交線路也只有一些郊區(qū)線路，如此遠(yuǎn)的距離，使得市區(qū)的購(gòu)房者鮮少問(wèn)津，其購(gòu)房群體以本地居民和機(jī)場(chǎng)工作人員為主。 板塊內(nèi)配套相當(dāng)成熟，老鎮(zhèn)上商業(yè)設(shè)施以世紀(jì)聯(lián)華為聚點(diǎn)向四周擴(kuò)散，幾乎所用的生活需求都能 8 在該板塊得到滿(mǎn)足。 —— 板塊樓市介紹 周康板塊雖與三林、北蔡板塊相鄰，但房?jī)r(jià)要比北蔡低 3000 元 /平方米，比三林低 2500 元 /平方米 ，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是周康板塊的最大賣(mài)點(diǎn)。中邦城市、菱翔苑、匯康公寓這種臨近板塊內(nèi)成熟配套的樓盤(pán)，定價(jià) 較高 ，而像寧怡苑、康庭苑這種周邊配套尚待開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，定價(jià)則較低 ， 這兩種類(lèi)型的樓盤(pán)市場(chǎng)接受程度都較高 。 緊鄰浦東新區(qū)，到市中心距離較近，且價(jià)格較三林、北蔡板塊偏低 ，是吸引購(gòu)房者的主因。 周浦鎮(zhèn)商業(yè)歷來(lái)較發(fā)達(dá)，素有“小上海”之稱(chēng)。 ? 軌道交通規(guī)劃到位，公交系統(tǒng)四通八達(dá)。 )周康板塊公交 9 系統(tǒng)四通八達(dá)，到火車(chē)站、人民廣場(chǎng)、萬(wàn)體館、陸家嘴等地均有直達(dá)公交車(chē)。而 周浦板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)在南匯整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，依托 周康綜合經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)增值潛力不可限量。周浦中心鎮(zhèn)由現(xiàn)周浦鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)組成，集上海地區(qū)著名的古鎮(zhèn)與新興鎮(zhèn)于一體，是南匯區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。 隨著周浦中心鎮(zhèn)規(guī)劃的進(jìn)一步完善，城鎮(zhèn)的不斷發(fā)展，該區(qū)域正逐步成為周康地區(qū)的政治文化中心，其功能定位為適宜健康生活要求的人居環(huán)境典范。 二 、 區(qū)域