【正文】 三亞學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 第23頁。畢業(yè)設(shè)計(jì)是對四年專業(yè)知識(shí)的一次綜合應(yīng)用、擴(kuò)充和深化，也是對我們理論運(yùn)用于實(shí)際設(shè)計(jì)的一次鍛煉。同時(shí)我還得到了同學(xué)們的幫助，體會(huì)到了同學(xué)互相幫助和協(xié)作的快樂。在我們遇到難題時(shí)，老師給予我們指導(dǎo)和鼓勵(lì)。我的論文較為復(fù)雜煩瑣，但是周老師仍然細(xì)心地糾正文章中的錯(cuò)誤。在這里首先要感謝我的導(dǎo)師周容老師。 XCD房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究[D].河南：鄭州大學(xué),2007.[4] 張建坤，周虞康，房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M].江蘇：東南大學(xué)出版社，2006，95～99.[5] 陳溥才，郭鎮(zhèn)寧．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與方案優(yōu)化策略[M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社,2006,16～20.[6] 劉志平，[J].中國房地產(chǎn),2001,9(10):33～35.[7] 唐作民,[J].北京房地產(chǎn),2006,5(1):45～47.[8] [D].天津:天津大學(xué),2008.[9] 宋春紅,蘇敬勤. 參考文獻(xiàn)[1] 欒文波. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理研究[D].天津：天津大學(xué),2010.[2] 譚術(shù)魁，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2006，120～125.[3] 張勇.科學(xué)有效的房地產(chǎn)投資可行性分析，可以盡量在投資前科學(xué)合理的減少和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本文將房地產(chǎn)投資可行性分析的框架運(yùn)用到實(shí)際項(xiàng)目當(dāng)中，論證了其具有較強(qiáng)的可行性。通過以上對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析的探討和研究，得出以下結(jié)論:房地產(chǎn)投資中的投資可行性分析是房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，通過分析項(xiàng)目的宏觀經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、區(qū)域環(huán)境、開發(fā)條件、對競爭項(xiàng)目、消費(fèi)市場的研究，進(jìn)行目標(biāo)市場的定位，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)分析，來確定項(xiàng)目是否可行。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有的高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益的特點(diǎn)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高收益，在項(xiàng)目投資前期進(jìn)行的可行性研究已成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所必備的核心工作之一，可行性研究和評價(jià)情況因而成為項(xiàng)目成敗的先決條件。第五章 結(jié)論隨著全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)張和投資結(jié)構(gòu)不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。盡快根據(jù)各個(gè)城市近十年的資料，建立健全房地產(chǎn)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的區(qū)域性，不同城市衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)不同。它是在房地產(chǎn)投資成本估算的基礎(chǔ)上進(jìn)一步估算出各項(xiàng)稅金及利潤等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，然后根據(jù)政府現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)法律、法規(guī)，計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容，從項(xiàng)目(企業(yè))角度，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性?；谛姓审w系繁雜和專業(yè)性強(qiáng), 特別是, 我國房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)、規(guī)章處于逐步完善的特殊性和行政處罰的嚴(yán)厲性, 房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中, 要力求規(guī)范運(yùn)作。用律師的目的是預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生, 即使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)也有相應(yīng)對策, 以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生的損失。還有一句話: 言出律師口, 文出律師手。 二是市場調(diào)查報(bào)告。要會(huì)用律師必須認(rèn)識(shí)律師包括職業(yè)特點(diǎn)、作用等。第二, 房地產(chǎn)開發(fā)商要會(huì)用律師。現(xiàn)在比較捷徑的方法是, 房地產(chǎn)開發(fā)商聘請專業(yè)律師。第一, 房地產(chǎn)開發(fā)商必須配備諳熟行政法律包括房地產(chǎn)專業(yè)法律、法規(guī)并具有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才。任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè),只要在房地產(chǎn)市場中運(yùn)作,毫無例外地面對各種法律風(fēng)險(xiǎn)。否則, 處理不當(dāng), 行政法律風(fēng)險(xiǎn)可能伴隨房地產(chǎn)開發(fā)商左右。我國行政法律體系, 特別是房地產(chǎn)法律、法規(guī)和規(guī)章比較繁雜,專業(yè)性較強(qiáng)。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間較短,相關(guān)法律法規(guī)并不十分完善,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的“鉆法律空子”的不規(guī)范行為和采取迂回手段規(guī)避法律強(qiáng)制性規(guī)定以達(dá)到形式上合法的之“脫法行為”極為常見。 防范房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的法律風(fēng)險(xiǎn)法律對于房地產(chǎn)開發(fā)有規(guī)范的作用,也有保護(hù)保障的作用,如同一枚硬幣的兩面緊密結(jié)合而相輔相成。工程咨詢部門和單位應(yīng)有相應(yīng)的責(zé)任約束，對不遵守職業(yè)道德的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人和單位的法律責(zé)任。從某種意義上講，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)；另外，可行性研究人員還應(yīng)具有職業(yè)道德，保持中立態(tài)度，不以決策者意志為轉(zhuǎn)移。此外, 設(shè)計(jì)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件, 吸引人才, 留住人才, 充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性。加強(qiáng)對建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位的人員培訓(xùn)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。投資項(xiàng)目的建設(shè)要耗費(fèi)大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此必須重視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和控制。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。(4)加快專業(yè)化及市場培育工作。嚴(yán)格把好建設(shè)項(xiàng)目前期質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，各類項(xiàng)目都要做好可行性研究，任何單位和個(gè)人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限，對項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)等文件達(dá)不到規(guī)定內(nèi)容和深度的，評估單位不予評估，審批單位不予審批。(3)嚴(yán)格審批程序，加大項(xiàng)目管理。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)，建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息（在香港，測量師在分析時(shí)，可以從香港土地注冊處相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實(shí)細(xì)致，重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確，有關(guān)項(xiàng)目選址、建設(shè)（生產(chǎn)）規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細(xì)論證比選，同時(shí)應(yīng)特別強(qiáng)調(diào)市場需求分析、預(yù)測和風(fēng)險(xiǎn)分析。第四章 針對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)對策 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究的建議針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題，為了編制高質(zhì)量的可行性研究報(bào)告，應(yīng)做好以下幾方面的工作：(1)突出重點(diǎn)，提高效率。這里所講的環(huán)境質(zhì)量是指附近人口密度、受教育程度和文化素養(yǎng)，學(xué)校、醫(yī)院、購物娛樂場所和公園綠地的完善齊備程度，地域內(nèi)廢氣、廢水、噪聲等污染程度等。（3）周圍的環(huán)境質(zhì)量。開發(fā)商需要研究項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)之間應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，如是否需要建造水處理系統(tǒng)。因?yàn)轫?xiàng)目的自然條件直接影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工等費(fèi)用。（1）項(xiàng)目的自然條件。由于租賃收入是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營收益的重要組成部分，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時(shí)應(yīng)重視租金這個(gè)影響因素。政府通過調(diào)節(jié)租金水平使之與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，并努力使租金與房地產(chǎn)買賣價(jià)格保持合理的比例，保障政府的土地收益。由于稅收調(diào)節(jié)方法時(shí)效性強(qiáng)、突變的特點(diǎn)明顯，應(yīng)考慮稅收政策的因素。①稅收的影響房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控市場的主要對象，政府可通過城市土地供應(yīng)的壟斷地位，運(yùn)用地價(jià)的杠桿對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。各國經(jīng)驗(yàn)表明，單純依靠市場不可能解決住房問題，只有市場與非市場相結(jié)合，才是解決住房問題的有效途徑，政府勢必運(yùn)用適當(dāng)政策加強(qiáng)對住房市場的調(diào)控，例如，確定微利商品房的水平，住宅商品房價(jià)格規(guī)定等。政府通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。(3)金融的杠桿作用房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。同時(shí)，政府在批租土地時(shí)還會(huì)附帶一些約束條件，例如，開發(fā)用地的容積率、房屋建筑限高等。并遵循該原則集中成片改造舊區(qū)和開發(fā)新區(qū)，合理地配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，較快地改變城市面貌，增強(qiáng)城市活力和提高城市綜合效益。在進(jìn)行房地產(chǎn)可行性研究時(shí)必須高度重視房地產(chǎn)市場上土地供應(yīng)狀況。因此，對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般總伴隨著對土地的直接要求，政府供應(yīng)土地的質(zhì)與量直接控制基本建設(shè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。一是通過計(jì)劃管理手段對房地產(chǎn)市場宏觀上的總量調(diào)控；二是通過市場機(jī)制對房地產(chǎn)市場供需關(guān)系、價(jià)格水平的自動(dòng)調(diào)節(jié)，從而調(diào)節(jié)和約束企業(yè)行為，抑制市場的非正常交易。 政府政策因素房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與城市發(fā)展緊密相連，受到來自政府有關(guān)部門的各種限定與制約。如果對它們研究不透、考慮不周或評估不準(zhǔn)，那么就會(huì)導(dǎo)致投資的盲目性，直接影響經(jīng)濟(jì)收益，甚至使投資中途失敗，造成嚴(yán)重?fù)p失。 房地產(chǎn)可行性研究的影響因素?zé)o論進(jìn)行何種類型房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)，其成功與否不僅受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，而且還受到許多外部因素的影響。方案設(shè)計(jì)是不可缺少的程序，也是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險(xiǎn)一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等，但實(shí)踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，對以上風(fēng)險(xiǎn)分析顯然不足、不透、不深，在投資估算中，沒有相應(yīng)的工程造價(jià)的定額、標(biāo)準(zhǔn)；在經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，隨心所欲地采用一些過時(shí)的財(cái)務(wù)比率和參數(shù)等。而目前可行性研究工作深度不夠，主要表現(xiàn)在：定性描述較多，定量計(jì)算不足；廠（站）址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選；生產(chǎn)（建設(shè)）規(guī)模論證不充分；重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清，依據(jù)不足，等等。③由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性、不可預(yù)見性等客觀因素，可行性研究人員不能根據(jù)掌握的信息進(jìn)行科學(xué)、合理的分析預(yù)測；缺少對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的專業(yè)分析和產(chǎn)品市場的客觀預(yù)測；不能對產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行符合市場發(fā)展趨勢的準(zhǔn)確分析；成本測算習(xí)慣于社會(huì)平均水平，不能根據(jù)產(chǎn)品定位、檔次和標(biāo)準(zhǔn)測算投資費(fèi)用，致使進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)分析的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)失真。②編制人員職業(yè)道德低。(3)編制人上存在的問題目前進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報(bào)告撰寫得漏洞百出、選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無來源、前后不一致，定性分析流于形式，沒有針對性等等，究其原因，有以下幾點(diǎn)：①編制人員專業(yè)素質(zhì)低。據(jù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者行為的調(diào)查、分析，影響房地產(chǎn)可行性研究指導(dǎo)思想的項(xiàng)目投資決策者行為方式主要有以下幾種：①以獲得政府立項(xiàng)批文和投資計(jì)劃為目的；②出于節(jié)約資金考慮，由企業(yè)內(nèi)部職能部門或委托社會(huì)個(gè)人進(jìn)行；③聘請社會(huì)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)完成。究其原因有兩個(gè)：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及計(jì)算軟件的普及，已使定量分析成為非常輕松的工作；第二是定性分析要求對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體分析，除了進(jìn)行項(xiàng)目本身的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境分析外，還要進(jìn)行國家政治因素、政策法規(guī)及稅費(fèi)因素和經(jīng)濟(jì)因素分析，難度相對較大。但純定量論證分析法并不能滿足可行性研究為決策提供科學(xué)依據(jù)的客觀要求，其往往只注重決策結(jié)果的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)可行性，忽視了定性分析。由于在理論上缺乏指導(dǎo)性，因此在房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制過程中容易使人陷入以下誤區(qū)：①對市場預(yù)測、項(xiàng)目策劃等重要內(nèi)容分析依據(jù)不科學(xué)，缺乏指導(dǎo)性。有關(guān)可行性研究分析的理論書籍中都較為模式化、簡單化地介紹市場預(yù)測和項(xiàng)目策劃等工作的理論和方法，但具體在可行性報(bào)告中如何分析和評價(jià)，缺乏理論指導(dǎo)。究其原因，固然有房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)范化程度低、規(guī)范缺口多、約束力有限、規(guī)范效果不理想等客觀因素，但開發(fā)商以供給為導(dǎo)向、市場定位不準(zhǔn)、選址不當(dāng)、產(chǎn)品定位失誤、規(guī)劃設(shè)計(jì)落后等決