【正文】 ，所以周邊的污染并不嚴重。121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。在經過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎不錯。：由于原居民較分散，當地并無特色人文環(huán)境。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。目前周邊項目的退線也可以體現出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況進一步改善。周邊也沒有成型的自由市場。:周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學。項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質量稍差的小學。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質量較好。:河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。:周邊問題設施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關。但是項目周邊無證券部。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎相對薄弱。這將是自1993年以來世界經濟的最低增幅。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。考慮到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導利率調低、工業(yè)化國家通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術的應用使勞動生產率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信2002年世界經濟將開始復蘇，但這一前景是很不確定的，經濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。專家預計，%—%之間。專家估計，股市下降10%，將影響房市3%的購買力。今年支持股市上漲的因素：宏觀經濟保持較快速度增長、積極的財政政策及減稅政策。中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。　　預計今年出現持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在1400點－1900點之間做箱型震蕩?！　?．房地產市場可能低開高走國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數字顯示，2001年1至11月，全國房地產開發(fā)完成投資4857億元，％。 　　數據顯示，雖然近幾個月房地產景氣指數呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產竣工面積持續(xù)增長。%，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現負增長，說明了市場上的需求旺盛。 　　帶動房地產開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內房地產銷售增幅的回落。在這一系列銷售統(tǒng)計數字面前，很容易讓人產生錯覺，目前絕大部分業(yè)內人士都對發(fā)展形勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產景氣周期做出了錯誤的判斷。這一系列的政策都充分體現了國內房地產市場目前仍然保留著“政策市”的特性。國內房地產業(yè)在經過去年下半年的高位盤整后，2002年有望呈現良好的發(fā)展態(tài)勢?！俺醋鳌痹跇鞘幸恢倍即嬖?，因此不是關鍵問題。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。在這方面最好的例子是上海。目前，國內房地產行業(yè)仍處于新的景氣周期，現在房地產市場的階段性走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經濟增長的重點之一無疑會是啟動內需，房地產業(yè)將是重點產業(yè)。事實上，“刺激內需”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經濟增長的真實情況?！芭嘤币馕吨鴶U大，“刺激”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。只有這兩個產業(yè)具有比較完備的產業(yè)鏈，一旦啟動，對經濟增長的影響將會最大。目前的房地產開發(fā)熱已經有了本質的區(qū)別，一是個人購房比重的增加，另一個是開發(fā)資金出現了以企業(yè)自籌和預付款為主的轉變，因此可以認為這一產業(yè)也正在達到健康運行的水準線。近年來中國GDP在７％８％的增長率中，房地產業(yè)的拉動作用達一個百分點。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進。 三、居民消費結構升級是行業(yè)發(fā)展的內在驅動力。 四、城鎮(zhèn)化進程加速了房地產行業(yè)發(fā)展。　綜上所述，我們預期：伴隨著入世，國內房地產業(yè)的巨大前景將吸引國內外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。同時，中心城市建設國際化大都市的步伐將加快，政府投資也會大幅增加。銷售也將于2001年持平?！　馁徺I情況看，改善型需求逐年上升。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，其中購買單套面積在100－。全年2400元/㎡以上的成交均價已經高于全國2304元/㎡的價格平均水平。　　業(yè)內人士認為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費已經向改善型消費過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。 隨著開發(fā)商運作水平的不斷提高，各項目在配套設施、建筑材料等開發(fā)項目硬件方面的差異減小，要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當數量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數擁有先進的開發(fā)理念、完善的經營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商所瓜分，市場集中度會有所上升。 222環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項目的宣傳運作重點。而環(huán)境設計作為開發(fā)觀念的一種體現，從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的?？梢哉f過去開發(fā)商提供的只是單純室內空間，而現在則要提供給客戶一個整體的空間，包括室內空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場競爭的不斷加劇，已有開發(fā)商開始將目光轉向境外的設計公司，借助高水平的設計思路來創(chuàng)造項目個性，提升項目檔次。 223價格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價格看漲。而且，隨著消費者對住宅的要求越來越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項目將難以在激烈的市場競爭中站住腳，除降價之外別無他法，導致房地產市場的價格不穩(wěn)定性增加。213區(qū)域開發(fā)差異拉大，開發(fā)重點向市區(qū)南部轉移。隨著城市經濟的發(fā)展，中心區(qū)車輛越來越多，交通擁擠現象逐漸嚴重，空氣污染加劇，生活質量下降，大量的商業(yè)服務設施的聚集導致區(qū)域地價上漲，造成住宅建設成本上升，中心區(qū)已不適合居住，中心區(qū)人口將逐漸遷入市區(qū)南部。相對較高的市場需求吸引開發(fā)商把投資重點放在河西區(qū)和南開區(qū)，使河西區(qū)、南開區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來幾年中高檔次居住區(qū)開發(fā)的熱點。本市2000年人均國民總產值為2169美元，所以2002年應該是住宅建設加快發(fā)展的良好階段。我市去年人均居住面積為17平米距國際標準還有很大差距。綜上所述，我市的住宅供需仍處于高增長階段。初步估計，2002年住房補貼在去年基礎上有可能翻一番，達到20億元，可見住房貨幣化分配可能產生的市場需求有很大潛力。224危改將繼續(xù)起到拉動作用 貨幣安置引發(fā)的安置型需求對于房地產市場的需求規(guī)模有著直接的關系，仍是構成近幾年我市商品房需求的重要組成部分。225三級市場即將啟動 隨著七年危改戰(zhàn)役的結束，我市的住宅市場從“需求型”向“改善型”轉變的跡象越來越明顯。如果通過有效的政策引導，規(guī)范三級市場秩序，將會對增量市場起到更大的拉動作用。原有住房處置問題的解決，對二級市場定有推動作用。資金的持續(xù)涌入，對保持住宅市場的購買力將起到很大作用。,。232金融政策怎樣進一步支持 2001年6月文件使房地產的資金鏈出現裂痕，既影響了開發(fā)商的資金來源，又影響了百姓的購房資金。房市的火爆需要金融的大力支持。,恐難消化增量，再創(chuàng)輝煌。由于市場上主力的實際項目運作水平并無實際進展，許多產品仍舊重復過去的思路，加之“拉高”過后的必然回落，所以今年房產指數仍可能上漲，但實際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。從本市來看，政府土地管理