【正文】 宅（按2800元/㎡）和商鋪(按10000元/㎡)共計銷售回籠資金為5784萬元，則計算可得，當(dāng)住宅和商鋪的銷售率為77%時，住宅和商鋪投資利潤率為零時，既投資剛能保本。1）國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響；2）湘潭河?xùn)|片區(qū)房地產(chǎn)總體市場競爭激烈，尤其是項(xiàng)目所在片區(qū)高檔樓盤競爭激烈。新經(jīng)濟(jì)薈萃，外資巨鱷搶灘圈地。小結(jié)分析：216。主要客戶群體為公務(wù)員、個體戶、企事業(yè)單位高級管理人員、教師等優(yōu)質(zhì)群體。 銷售價格：起價2000元/㎡ 均價2400元/㎡建鑫按照目前湘潭房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，房價還將有較大漲幅。二、湘潭河?xùn)|片區(qū)(新市政府片區(qū))總結(jié)：（1）產(chǎn)品以小高層、高層為主河?xùn)|區(qū)域是湘潭市的新發(fā)展區(qū)域也是目前湘潭市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。其銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售手段并不能適應(yīng)日益擴(kuò)大的外地市場。 　　對于河?xùn)|市政板塊而言，在湘潭市政中心東遷，河?xùn)|路網(wǎng)不斷完善，生活、商業(yè)配套設(shè)施日益健全，且有緊鄰株洲的區(qū)位優(yōu)勢；湘潭河?xùn)|市政板塊的目標(biāo)客戶群已不僅僅局限于湘潭范圍。湘潭已經(jīng)進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)的“戰(zhàn)國時代”。而僅在湘潭市委、市政府周圍1000米內(nèi)的樓盤供應(yīng)量達(dá)到100萬平方米。酒店行業(yè)前景被看好 作為一種必要的商務(wù)配套，酒店在經(jīng)濟(jì)開放的社會生活中必不可少。　　客源之四：休閑度假。酒店客源豐富且未來增勢強(qiáng)勁　　客源之一：旅行社客人。主營湘菜、粵菜、小吃和主流西餐。從湘潭社會消費(fèi)品零售總額和人均可支配收入的逐年遞增，可以了解到湘潭市人民的生活水平和生活質(zhì)量在近幾年有了很大的進(jìn)步。按可比價計算，%，%的速度增長。全市有各類科研機(jī)械97所，各類專業(yè)技術(shù)人員7萬余人，不少科研項(xiàng)目達(dá)到或接近世界先進(jìn)水平。 工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)雄厚。178。湘潭距岳陽城陵磯港200多公里，出口貨物可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長江出海。地貌類型多樣，山地、丘陵、崗地、平原、水面俱備。216。05′，北緯27176。的兩個世紀(jì)以來，她一直被史學(xué)家稱為“中國內(nèi)地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美譽(yù)。東西橫寬108公里，南北縱長81公里，土地總面積5015平方公里。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。 行政區(qū)劃：1949年以來，經(jīng)過多次行政區(qū)劃調(diào)整，至2002年末，全市轄湘潭縣、湘鄉(xiāng)、韶山兩市和雨湖、岳塘兩區(qū)，下設(shè)35鎮(zhèn)、24鄉(xiāng)和22個街道辦事處。178。216。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理體制正加緊改革，迅速與現(xiàn)代化企業(yè)制度接軌。湘潭無論是農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平，農(nóng)田有效灌溉面積和旱澇保收面積占耕地比重，農(nóng)業(yè)人口人均用電量，還是主要農(nóng)產(chǎn)品人均產(chǎn)量，均居湖南省前列。湘潭常年出口品種有16類180余種，出口市場已發(fā)展到80多個國家和地區(qū)，形成了機(jī)電、化工、紡織、輕工工藝、建筑材料、農(nóng)副土特產(chǎn)、五金礦產(chǎn)、冶金等系列出口產(chǎn)品。216。其中， 億元?！　∩角f占地160畝，建筑面積近6萬平方米，樓高7層，位于山莊中央位置的晶宮、明苑和星殿，擁有309間套客房、別墅，室內(nèi)布置豪華典雅，設(shè)備齊全。　　山莊還擁有規(guī)模宏大、風(fēng)格各異、溫馨浪漫的娛樂中心。韶山是世界級旅游圣地，國家級風(fēng)景名勝區(qū)，全國優(yōu)秀旅游城市。酒店服務(wù)逐漸走高 依托于高端經(jīng)濟(jì)流，駐豪華酒店作商務(wù)接待是身份與實(shí)力的象征，也是有實(shí)力的企業(yè)對員工的一種高檔次的待遇。16 / 31第三部分 湘潭市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析一、湘潭市部分在售樓盤資料湘潭主要在售樓盤統(tǒng)計項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓盤地址總建筑面積均 價備注帝景國際住宅，裙樓商業(yè)芙蓉東路13萬㎡，共800戶，有一棟公寓，開盤價：2200元/㎡， 后漲價：起價2180元，均價2400元三棟高層，㎡，銷售率70%怡景財富廣場5A寫字樓，住宅芙蓉路與寶塔路交匯處西北角5萬㎡寫字樓：2880元， 住宅：2350， 車位：7萬/個銷售率：95%，住宅銷售率：85%，物管費(fèi)：㎡金湘潭商業(yè)廣場產(chǎn)權(quán)式商鋪，商務(wù)公寓韶山中路，基建營邊4萬㎡商鋪B1：8000元/㎡， 商鋪F1：12000元/㎡ 回報率五年：7%，8%，9%。隨著各路地產(chǎn)開發(fā)商鋪天蓋地的銷售攻勢，在市民眼里湘潭的河?xùn)|已不在是以前的那塊瞞荒之地了，新的樓盤遍地開花。商業(yè)規(guī)模和體量過大，各自為中心湘潭商業(yè)樓盤眾多，且規(guī)模和體量過大，各自為中心，沒有發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的積聚效應(yīng)和互補(bǔ)優(yōu)勢。2006年初湘潭市樓盤的平均價位達(dá)到1400左右，而到了2007年樓盤的平均價位已漲到了1800元/平方米。 由于目前湘潭房地產(chǎn)主要供應(yīng)湘潭本地市場，無論是住宅還是商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量，都大大超前了本地市場的消化能力。 中心區(qū)的項(xiàng)目銷售壓力很大，一些樓盤在銷售中期甚至出現(xiàn)了客戶零來訪量，后續(xù)客戶嚴(yán)重不足。在這些外地業(yè)主有近七成來自省會長沙。如何有效的對接外地市場，這將是湘潭房地產(chǎn)行業(yè)今后所要面臨的又一次機(jī)遇和挑戰(zhàn)。區(qū)域內(nèi)環(huán)境較好，升值空間巨大，且項(xiàng)目檔次定位較高，因此均價水平都達(dá)到了2100元/ ㎡以上。在此市場需求基礎(chǔ)上，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品檔次進(jìn)一步提高，也出現(xiàn)了以“東方名苑”為代表的大型高尚社區(qū)。銷售價格：前期均價：2100元/㎡ ，現(xiàn)銷售均價：2300元/㎡四、項(xiàng)目所在區(qū)域競爭樓盤主力客戶群體分析項(xiàng)目名稱競爭樓盤客戶分析建鑫金僑 品牌的影響力不容忽視，提升品牌價值是本項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)；湘潭客戶購房的主要意圖以改善居住環(huán)境為主，對于投資住宅產(chǎn)品意識較為淡薄；第四部分 建設(shè)路商圈概況 湘潭建設(shè)路口商圈處于建設(shè)路與河?xùn)|大道交匯處，是目前湘潭河?xùn)|新城區(qū)最繁華的地段，該商圈輻射范圍為整個河?xùn)|地區(qū)。該大廈地處的湘潭新城區(qū)建設(shè)路口，是湘潭市兩大中心商圈之一，且該商圈更具發(fā)展?jié)摿?。E1= M1/K=1505/4452=%（2）、靜態(tài)投資收益率（稅后）靜態(tài)投資收益率（E）是投資后獲得的年凈收入與項(xiàng)目投資額的比值，用公式：E = M/K（其中M是年凈收入、K是項(xiàng)目總投資額）。而根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，本項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價格及銷售率比較容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分因規(guī)劃的面積不大(1500㎡，兩層),隨著湘潭河?xùn)|新區(qū)及長株潭作為國家級綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，加上項(xiàng)目所在區(qū)域以及成為湘潭新區(qū)的商業(yè)中心，因此通過制定切實(shí)可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)部分的銷售也不是特別難實(shí)現(xiàn)。分析如下：A、住宅銷售部分盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，住宅銷售均價為2800元/㎡,則住宅總計可以銷售回籠資金為4284萬元，總開發(fā)成本為4452萬元，則計算可得，當(dāng)住宅銷售率為 100%時，住宅全部投資利潤率為零時，既投資剛保本還缺168萬，故本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售對項(xiàng)目的利潤實(shí)現(xiàn)很關(guān)鍵。（） 三、項(xiàng)目大樓原設(shè)計功能表層次建筑面積（㎡）原功能設(shè)計中銀已購1設(shè)備用房、車庫13540商場23510商場 3商場 43779商場 51102設(shè)備層、游泳池、網(wǎng)球場、機(jī)房61102客房 71102客房 81102客房 91102客房 101102客房 111102客房 121102客房 131102客房 141102客房 151102客房 161102設(shè)備房 171102辦公用房 181102辦公用房 191102