【正文】 查探索性調(diào)查一般是在調(diào)研的內(nèi)容與性質(zhì)不太明確時，為了理解問題的性質(zhì)，確定調(diào)查的方向與范圍而進行的搜集初步資料的調(diào)查，通過這種調(diào)查，可以了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，從而得到關(guān)于調(diào)查項目的某些假定或新設(shè)想，以供進一步調(diào)查研究。在描述性調(diào)查中已收集了變量的資料，并指出其間的相互關(guān)聯(lián)，但究竟是何種關(guān)系，則是因果關(guān)系研究的任務(wù)。①經(jīng)濟因素：包括了市場所處的宏觀經(jīng)濟條件和經(jīng)濟收入水平兩類因素?，F(xiàn)在的趨勢就是人口不斷地從農(nóng)村流向城市，城市化水平急速提高。目前中國有近3億農(nóng)村人口在城市工作。主要包括房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)、供給總量、供給變化趨勢、供給的充足程度、房地產(chǎn)價格的現(xiàn)狀。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多而且被認為最必要與最有效的調(diào)查方法。調(diào)查內(nèi)容主要有市場調(diào)查人員確定，保證調(diào)查結(jié)果的效度。（2）調(diào)查方法：采取電話訪問，還是問卷留置、問卷面訪等。 市場調(diào)查執(zhí)行的步驟是：第一，培訓市場調(diào)查人員；第二，模擬訪問、試訪、陪訪；第三，正式調(diào)查訪問；第四，問卷復核，調(diào)查員完成的問卷必須復核才有效。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資成本費用由以下幾部分組成。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。一般根據(jù)實際工程量計算。（1）廣告宣傳費。稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。租售收入租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)的面積乘以單位租售價格。租金和售價的水平應(yīng)反映市場上可接受的價位。土地出租收入根據(jù)近幾年的各類土地的“出租面積”、“單位租金”和“出租率”及各類土地的可出租面積進行估算。城市建設(shè)維護稅實行時存在地區(qū)差別，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%這3個檔次。等按每年應(yīng)納稅營業(yè)額的一定比例計征。（2）土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。當年所得(稅前利潤)不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補；5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補?？尚行匝芯繄蟾嬉话阌梢韵?個部分構(gòu)成：封面一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。（8）不確定性分析和風險分析附件它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。隨著現(xiàn)代城市建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的不斷壯大以及建設(shè)工程日趨現(xiàn)代化、技術(shù)日益復雜化、項目投資不斷擴大化，要想有效地使用建設(shè)投資金，取得最好的經(jīng)濟效果，減少投資風險，就必須在投資建設(shè)之前對擬開發(fā)的項目進行行之有效的可行性研究。（9）可行性研究的結(jié)論對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。對于一般的可行性研究報告，通常包括的具體內(nèi)容有：（1）項目概況當項目的可行性研究完成了所有系統(tǒng)的分析之后，應(yīng)對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點和建議。納稅人每個納稅年度的收入總額減去準予扣除項目金額以后的余額，為應(yīng)納稅所得額，其計算公式為：應(yīng)納稅所得額=收入總額準予扣除項目金額應(yīng)納所得稅的計算公式為：應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額稅率納稅人年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下(含3萬元)的，可減按18%稅率征稅；年應(yīng)納稅所得額在3萬元到10萬元(含10萬元)之間的，可減按27%的稅率征稅；年應(yīng)納稅所得額超過10萬元的，一律按33%的比例稅率征收。定然稅率由于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，其稅額均為每件5元人民幣。外資企業(yè)通常免交。②城市建設(shè)維護費城市建設(shè)維護稅，簡稱：城建稅，是我國為了加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種。例如：萬達瑞華酒店、萬達廣場。（4）租金和售價的平均水平。一般以以上各種費用之和的3%~7%計算。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4％一6％。銷售費用它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括：居委會、派出所、停車場或公共廁所、路燈。（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。②拆遷安置補償費在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資估算經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。（6）調(diào)查經(jīng)費預算：列出完成調(diào)查所需要的經(jīng)費，盡量詳細。（1）調(diào)查目的：例如為撰寫可行性研究報告提供依據(jù)或者為銷售定價提供支持，或者分析房屋滯銷的原因。選擇調(diào)查方法： 明確市場調(diào)查是為了解決什么問題。在執(zhí)行的技術(shù)上，要選擇市場條件相同的實驗市場和比較市場極為困難，問題較多，無法廣泛應(yīng)用。觀察調(diào)查法詢問調(diào)查法又稱直接調(diào)查法，是調(diào)查人員將所擬調(diào)查的事項，采用面對面、電話或書面的形式，向被調(diào)查者提出詢問并獲得所需資料的過程。對于買房這件大事，大多數(shù)家庭也會在選房的過程中反復挑選比較，透析客戶心理對掌握客戶心理規(guī)律，選擇適合客戶需求的房屋進行推銷是大有裨益的，往往會起到事半功倍的效果。如住宅小區(qū)靠近知名學校，即制訂以強調(diào)子女教育為主題的營銷策略，占領(lǐng)中小學生家庭的住宅市場；小區(qū)靠近公園綠地，即強調(diào)運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。③人口因素：人口決定了房地產(chǎn)市場的規(guī)模與發(fā)展趨勢。宏觀環(huán)境包括了經(jīng)濟因素、政治因素、人口因素、政策法規(guī)與稅制因素。（3）因果性調(diào)查無論變量所處的環(huán)境如何，當且僅當一個變量的變化將導致另一變量的變化，可以認為兩個變量之間是因果關(guān)系。不同廣告形式也會影響到房地產(chǎn)銷售。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查能夠使決策者對當前以及未來的市場有較為充分的了解，準確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營策略，較好地規(guī)避市場風險。（2）分析市場潛力，有針對性地提出市場推廣計劃在房地產(chǎn)項目開發(fā)前，企業(yè)要確定項目推出后的銷售前景或稱市場潛力，需要對潛在客戶的需求特征和規(guī)模進行調(diào)研，以確定能否在較短時間內(nèi)為市場所吸收。房地產(chǎn)市場調(diào)查結(jié)果不能直接指示決定，調(diào)查結(jié)果只應(yīng)被當成是另外一種證據(jù)，調(diào)查結(jié)果是重要的決策參考依據(jù)，但并不等于準確地給出了決策答案。所搜集數(shù)據(jù)的多少和復雜程度是可以選擇的，這取決于所需要的信息和所擁有的經(jīng)費。（2）房地產(chǎn)市場調(diào)查具有很強的針對性　　房地產(chǎn)市場調(diào)查在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)查需要具體問題具體分析。因此在進行市場調(diào)查時必須對調(diào)查的作用有清醒的認識。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入的市場調(diào)查作出不準確的決策。對項目的預期收益評價指標可能產(chǎn)生的影響以及這種影響可允許的幅度和控制的措施。(8)其他支出，包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅及預備費等。大型開發(fā)項目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時做出統(tǒng)籌安排。 投資項目的基本數(shù)據(jù)主要包括：(1)占地面積。可見，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益?？尚行匝芯康氖袌稣{(diào)研應(yīng)研究市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢研究作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資占我國總投資的比例；明確房地產(chǎn)周期同國民經(jīng)濟周期的關(guān)系，以及分析影響房地產(chǎn)周期的因素。一個完整的可行性研究工作的完成必須經(jīng)過項目的立項、籌劃；市場調(diào)查和研究；投資方案的分析比較；預測方案的預期收益及其評價；編制可行性研究報告書等程序。也就是通常意義上的可行性研究。投資機會研究比較粗略，只是進行籠統(tǒng)的估計。投資機會研究本階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展規(guī)劃，提出具體的投資項目設(shè)想，并對該設(shè)想進行粗略的分析和篩選?？尚行匝芯渴亲鳛閷υ擁椖靠己说囊罁?jù)總目標如果控制不好，使設(shè)計過程中朝令夕改，設(shè)計者無所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。項目建設(shè)過程中的技術(shù)更改，應(yīng)認真分析其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度。經(jīng)批準的可行性研究是項目開發(fā)商向國土開發(fā)及土地管理部門申請建設(shè)用地的依據(jù)。成本估算作為可行性研究的重要組成部份，它可以比較清楚地分析項目的經(jīng)濟效益，得出經(jīng)濟評價結(jié)論，提供投資決策依據(jù)。建設(shè)項目方案的可靠性、穩(wěn)定性是非常重要的。由于在投資主體、投資形式、定位及項目定點、土地用地性質(zhì)、設(shè)計條件等基礎(chǔ)資料尚未齊全的情況下，輕易實施。三、可行性研究的作用如果沒有投資前期的可行性研究工作，往往在實施過程中會發(fā)現(xiàn)很多問題，諸如工程費用過高、投資不足、建設(shè)場地的地質(zhì)不良、原材料不配套、市場前景和經(jīng)濟效益不好等?？尚行匝芯恳话阋卮鹨韵聨讉€問題：為什么要建設(shè)這個項目；資源及市場需求情況如何，需建多大規(guī)模比較合適；項目建設(shè)地點選在哪里最佳；該項目建設(shè)要用什么技術(shù)方案，有什么特點；與該項目建設(shè)配套的外部條件如何；項目建設(shè)需多少資金，建設(shè)周期多長；該項目的資金來源是否能夠落實；項目建設(shè)后，其社會效果和經(jīng)濟效益如何。一般建設(shè)工程項目，都要經(jīng)過投資前期、建設(shè)時期及生產(chǎn)經(jīng)營時期三個時期。而決策的重要依據(jù)是可行性研究對項目進行科學的分析與預測后所得的結(jié)論，所以，房地產(chǎn)投資項目的可行性研究對房地產(chǎn)開發(fā)起到關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目第一節(jié) 可行性研究概述項目可行性研究的理論和方法在國際上已相當完善。房地產(chǎn)項目具有投資額巨大、項目建設(shè)周期長、不確定因素多等特征，其成功的關(guān)鍵取決于決策的正確與否。而可行性研究是項目管理的重要環(huán)節(jié)，是投資決策的基礎(chǔ)和重要依據(jù)，因此可行性研究應(yīng)以滿足項目科學決策、指導項目實施、規(guī)避重大失誤與風險為目標。怎樣達到這個目的呢?當然不能靠主觀猜想而只能靠客觀分析。預測性房地產(chǎn)項目可行性研究是對尚未開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行的研究分析，采用的方法是預測法，由于項目開發(fā)的投入和產(chǎn)出效益會受到多種因素的影響，特別是在未來可能受到產(chǎn)品價格、原材料成本等因素的發(fā)展變化難以把握，可能會造成房地產(chǎn)項目實施后實際結(jié)果與預測的方案產(chǎn)生較大偏差。例如：1998年上半年，福建省泉州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)未能結(jié)合開發(fā)初期的各種不利因素及開發(fā)定位，盲目開發(fā)中仁山及仙公山別墅區(qū)。（3）可行性研究可避免項目方案多變?？尚行匝芯渴墙ㄔO(shè)工程造價控