【正文】 分析 1) 交通狀況 （ 1） A:湘潭職業(yè)技術學院公交站（ 25 路環(huán)城巴士、 107 路、 109 路、 116路、 CZT104 路）、 B:雙擁中路公交站（ 24路、 25 路環(huán)城巴士、 1078路、 109 路、 116 路）、 F:職業(yè)技術學院公交站（長株潭 104 路）、 H:金橋世紀苑公交站（ 24路、 25路環(huán)城巴士、107路、 116 路、CZT104 路）、J:金橋步步高公交站（ 109路）。 （ 3） 現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。 5）醫(yī)療機構：湘潭第三醫(yī)院、 芙蓉醫(yī)院、第六醫(yī)院 6）文化、體育、娛樂設施：圖書 館、 7）公園： 東方紅廣場、錦源廣場、湖湘公園、雙擁廣場 8）銀行： 中國農業(yè)銀行、中國農村信用社、湘潭商業(yè)銀行、中國交通銀行 9）其他： 錦城國際大酒店、夢澤山莊、蓮湘酒店、億安酒店 附圖 ：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 5. 城市規(guī)劃分析 湘潭市城市中心區(qū)位于河東岳塘區(qū)，地處湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心區(qū)規(guī)劃有市級行政、文化、經貿三大中心，范圍由絲綢中路、芙蓉路、寶塔路、河東大道為東南西北四至所圍合的地塊構成，用地2 平方公里。通過以城市中心區(qū)核心區(qū)的發(fā)展來向 四周輻射，帶動周邊區(qū)域的經濟發(fā)展，再用 3— 5 年的時間建造一個河東“新湘潭”。它的開發(fā)是采取“政府引導、公司經營、市場運作”的模式進行運作的，市政府授權市財政投入 2600 萬元引導資金，成立了國有獨資的湘潭市城市中心區(qū)開發(fā)建設有限公司，與指揮部兩塊牌子一套人馬合署辦公，以通過中心區(qū)內可售的約 1100 畝土地的經營收益，來平衡區(qū)內的征地拆遷和基礎設施配套建設上近 9億元資金的投入。 目前中心區(qū)開發(fā)建設工作在市委、市政府的正確領導下，在市人大、市政協(xié)及各界的大力支持下，開發(fā)建設指揮部開拓創(chuàng)新、精心組織、積極推進，使中心區(qū)規(guī)劃、設計、建設、管理都較有特色，得到了社會各界好評：一是現(xiàn)代特色，著力打造一流的城市中心現(xiàn)代氣息。區(qū)內的所有建設項目 的規(guī)劃設計，堅持生態(tài)保護與文化傳承并重的現(xiàn)代化建設理念，都是堅持科學擇優(yōu)按程序面向社會進 行公開招投標的，一些新的設計思路、科學的發(fā)展理念被采納實施；二是生態(tài)特色，著力打造一流的城市中心生態(tài)環(huán)境。湘潭歷史悠久、人文豐厚、人杰地靈。 通過近四年的建設，現(xiàn)中心區(qū)已形成了一定的規(guī)模，雛形初現(xiàn)：中心區(qū)南部區(qū)域道路拉通成網、水電配套。文化中心初具規(guī)模：湘潭大劇院已成為我市重大活動和群眾文化的重要載體，廣電中心將在 近期舉行搬遷儀式，東方紅廣場也將在 8 月底交付使用。高檔住宅區(qū)建設已啟動：湖湘家園年內將完工；由浙江多凌集團投資的東方名苑第二期，年內也將正式完工。我們相信有市委、市政府的正確領導，有市人大、政協(xié)的支持，有全市各部門的鼎力配合，有社會各界的關注，在全體建設者的開拓進取、努力奮戰(zhàn)下，一個功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化濃郁、的新城區(qū)將會呈現(xiàn)在眼前。 （ 2） .統(tǒng)一規(guī)劃，近遠期結合；分期、分步驟實施。 二、項目競爭環(huán)境分析 房地產市場分析 （ 1） 全國房地產市場分析 2021 年一季度 ,北京、上海、深圳等一線城市房地產市場已明顯惡化 ,居民對房價的負擔能力已經接近或超過 07 年的水平 ,2021 年以來一線城市自住型需求將難以為繼 。 統(tǒng)計局 10 日公布了 15 月全國房地產市場運行情況數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示 2021 年 5 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，環(huán)比漲幅創(chuàng) 14 個月新低。同時從各大房企公布 的數(shù)據(jù)看出， 5 月多家房企出現(xiàn)業(yè)績下滑跡象。 統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示， 15 月，全國房地產開發(fā)投資 13917 億元，同比增長 %，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 12943 萬平方米，同比增長 %。 5 月份，全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)為 ，比 4 月份回 落 點，比去年同期提高 點。房屋施工面積 萬㎡，同比增長32%；其中新開工面積 萬㎡，同比下降 30%；房屋竣工面積 萬㎡，同比增長 47%。一季度，商品房批準預售面積 萬㎡，同比上升 17%；其中商品住房批準預售面積為 萬㎡，同比上升 %。同時，中國首屆長株潭三市房博會即將于四月召開，通過前期的活動路演、宣傳造勢，營造了良好的市場氛圍，促使市場供應量逐月回升。 1— 3月，商品房銷售面積 萬㎡，銷售套數(shù)為3159 套，同比分別上升 31%、 42%；其中商品住房銷售面積 萬㎡，銷售套數(shù)為 2865 套，同比分別上升 48%、 28%。數(shù)據(jù)顯 示，一季度我市商品房銷售情況保持穩(wěn)定，市場庫存消化加快，各項數(shù)據(jù)雖與四季度相比略有下降，但同比仍有較大增幅。但是仍有一部分購房者受到 “ 買漲不買跌 ” 心理的影響，房價上漲預期加深，選擇入市購房，在一定程度上提升了交易市場的活躍度。 1— 3 月，商品房的銷售均價為 元 /㎡，同比增長 16%；其中商品住房的銷售均價為 元 /㎡，同比增長 20%。一季度，商品房成交均價在良好銷售預期的帶動下，繼續(xù)保持上升趨勢，預計在一段時間內將在上行區(qū)間內運行。 3. 項目客戶群家庭人口分析 項目 購買項目 目標客戶主要由三口之家組成，需求戶型以三房為主力戶型，輔以兩房與四房產品；對戶型的要求多喜歡周正，需求主力面積則為100120 平米的經濟三房與 120140 平米經濟四房。 1) 客戶收入定位 ： 本市中較高收入階層。此類人群收入比較高，同時對生活的環(huán)境要求的也較高，追求精神生活 2) 客戶需求定位 周邊行政區(qū)域的中等收入家庭（年齡在 2030 歲 之間的中青年士為主；工作地點多在周邊區(qū)域，職業(yè)范圍較廣，但主要為管理人員、企業(yè)職員；購房動機為成家立業(yè)為主；購房意向可以接受多層住宅，房型需求以兩室兩廳、三室兩廳為主，面積在 98120 ㎡；購房費用來源為家庭積蓄，但還貸款能力較強，由于地理因素，此類客戶在本項目中的地位非常重要。 2） 項目產品檔 次 ： 項目主要以建筑中高檔住宅和商場， 營造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則，為居民創(chuàng)造一個高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū) 。當同地區(qū)有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質相近的情況下，價格較 低者往往能取得良好的銷售成績。一般可以同地區(qū)同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎價格，考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等不可或缺的因素，或以高或低于競爭者的價格出售，如高于基礎價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價格。因此在家的設計上賦予豐富的情感化并體現(xiàn)精細、便捷性，淡化私有空間概念，強化“共享家”的獨屬感，似是 獨屬實為 共享 . 設計“以人為本” 打造世界品牌，我們的口號是；金品 XX—— 入住 XX 山莊，給你 溫馨的感覺 。建筑外墻周邊長度較短，利于節(jié)能和自然采光 。 建筑立面建議 建筑風格 簡約，高層建筑板塔結合，外立面時尚現(xiàn)代，空間變化豐富 。 便捷交通、快速節(jié)奏、時尚商業(yè)、簡約建筑、新城規(guī)劃，令項目 充滿積極進取、時尚炫目、追求品位、掌握潮流 ，更 將成為匯聚品味與潮流的都市 商用 居 住的好處 所 戶型設計建議 沿街一二層將做為商鋪和酒店，以上作居民住宅，戶型主要是三室兩廳（ 116㎡）和兩室兩廳（ 88 ㎡、 89㎡）的中小戶型 適當控制戶型比例，其 中小區(qū)內主要服務對象是 年青成功人士 、政府官員。 根據(jù)小區(qū)內部人口結構，分別設有籃球場、羽毛球場、游泳館、中老年活動區(qū)、青少年活動區(qū)，等服務設施。讓每個人從走進小區(qū)的那一步就感受到了家的溫暖。 二、項目開發(fā)進度安排 1. 建議周期安排 ：兩年 2. 施工進度安排 時間 2021 年 4 月至 6 月 2021 年 1 月至 12 月 2021 年 1 月至 9 月 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 可行性研究 項目審批 規(guī)劃設計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 3. 銷售周期安排 第四部分：項目費用估算 一、項目開發(fā)成本估算 1. 土地費用的估算 2. 建筑安裝工程費用的估算 3. 前期工程費用的估算 4. 基礎設施建設的估算 5. 公共配套設施建設費用的估算 6. 開發(fā)相關稅費的估算 7. 其他費用的估算 8. 不可預見費用的估算 二、項目開發(fā)費