【正文】 查分析 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目地理位置分析 本項(xiàng)目位于 X 縣 項(xiàng)目宗地位于 X 縣中心地帶，是新區(qū)與老城區(qū)的交 接處。 X 廣場(chǎng) 坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價(jià)值無(wú)可取代。 二、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施現(xiàn)狀 醫(yī)療配套設(shè)施： X 縣 人民醫(yī)院、 X 縣 中醫(yī)院距本項(xiàng)目均在 1500m 路程以內(nèi)。 自然景觀、人文景觀：本項(xiàng)目 往西 面約 1500m 為 X縣 的中心公園 ，X 縣 縣委、縣政府、公安 局、檢察院等各部門(mén)機(jī)關(guān)都聚集在此地段。 第二節(jié) 市場(chǎng)供需分析 一、 X 縣 房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 （一） X 縣 房地產(chǎn)發(fā)展概況 隨著 X 縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展， 緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來(lái) X 縣 加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。 2020 年以前，商品住房?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，均價(jià)在 1400 元 /㎡ 以下，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。 房地產(chǎn)業(yè)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng) “十五”期間 X縣 房地產(chǎn)累計(jì)投資達(dá)到 370000萬(wàn)元， 投資規(guī)模年平均增長(zhǎng)率 超過(guò) 40%。 “十 一 五”期間房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 需求基本平衡，市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健 “十 一 五”期間 X縣 商品房銷(xiāo)售面積累計(jì) 超過(guò) 100萬(wàn)平方米。 （四）土地供應(yīng)分析 X縣 城經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)際供應(yīng)量 每年增長(zhǎng)超過(guò) 20%X縣 城人口眾多，城 市 人口每年 增長(zhǎng) 約 — ，購(gòu)房需求比較旺盛。 二、 2020年 — 2020年 X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 十一五期間是 X 縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、投資金額、房地產(chǎn)價(jià)格都有較大提升； 2020 年國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì) 某某 房地產(chǎn)市場(chǎng)并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒(méi)有從根本上改變開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)利好的心理預(yù)期；從市場(chǎng)成交情況來(lái)看，除少數(shù)投資購(gòu)房者觀望心理有所加強(qiáng) 外，消費(fèi)者總體購(gòu)房熱情高漲，在個(gè)別樓盤(pán)上甚至形成搶購(gòu)。 商鋪方面 — 存在一定數(shù)量的目標(biāo)客戶群和相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶群，主要為投資型的中高收入家庭，以及部分收入較高的個(gè)體工商戶和私營(yíng)業(yè)主X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 價(jià)格水平 2020年末 X縣 商品房銷(xiāo)售均價(jià) 3200元 /平方米，同比上漲 20%，從住宅銷(xiāo)售的走勢(shì)圖來(lái)看 ，本年受?chē)?guó)家宏觀政策調(diào)整 X縣 住宅銷(xiāo)售情況波動(dòng)不大，整體走勢(shì)平穩(wěn)。 投資規(guī)模 2020年投資規(guī)模 250000萬(wàn)元，投資總量占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持逐年上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)中最活躍的因素。 消費(fèi)群體 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同的階層其現(xiàn)有住房的差異性不同，住房消費(fèi)已呈“金字塔”式的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)（見(jiàn)下圖）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口、公務(wù)員、企業(yè)主、大學(xué)生等購(gòu)房，是近幾年購(gòu)房的 主力軍；近三年房?jī)r(jià)上漲較快，加上受舊城改造、開(kāi)發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口（含部分流動(dòng)人口）中換房及二次置業(yè)者仍保持較高熱情。 （ 3） X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近三年發(fā)展迅速，投資額和銷(xiāo)售額一直保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 （ 5）近三年市場(chǎng)需求基本平衡， 2020—— 2020年房產(chǎn)出現(xiàn)熱銷(xiāo)。 （ 6）近幾年土地供應(yīng)處于準(zhǔn)饑餓狀態(tài)，未來(lái)三年內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)過(guò)量的可能性極小，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體利好。 三、市場(chǎng)需求分析 建設(shè)小康 城市 ，逐步使 X 縣 城發(fā)展成為蘇北 地區(qū)的副中心城市，是今后一段時(shí)間該縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。 居住現(xiàn)狀 據(jù)統(tǒng)計(jì)， X 縣 城區(qū)現(xiàn)有人口 22萬(wàn) ，如果按人均建筑面積 25m2的居住水平，現(xiàn)有人口還需新增住宅面積 150萬(wàn) m2。如果要安置 2020—— 2020 年的拆遷戶，按戶均 70 m2計(jì)算，需住房面積 7 萬(wàn) m2，而要安置上述所有拆遷戶，則需住房 面積 萬(wàn) m2。 根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費(fèi)潛在市場(chǎng)。 分析結(jié)論 從 上述分析看， X 縣 規(guī)劃審批開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與每年平均需求 41 萬(wàn)m2供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，未來(lái)五年 X縣 城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于活躍期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景廣闊。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房?jī)r(jià)的上升是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。短期的起伏永遠(yuǎn)是存在的，但短期的起伏，不會(huì)改變 X 縣 城區(qū)房?jī)r(jià)總趨勢(shì)的長(zhǎng)期上升。主要的措施有三方面：一是積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建造數(shù)量較多的低價(jià)位住房，落實(shí)中低收入消費(fèi)群體地需要。三是多角度實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控，比如土地供給數(shù)量、減少私房的建設(shè)和招標(biāo)底價(jià)的松緊、稅費(fèi)的松緊、貸款的松緊、開(kāi)發(fā)或交易門(mén) 檻的松緊等等。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)。到“ 十二五” 期間 ，可能會(huì)繼續(xù)上漲，但仍在物價(jià)指數(shù)上漲幅度之上。目前人均住房居住面積不足 18m2。 第二城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大商機(jī)。 第四市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅問(wèn)題的根本途徑。因此， X 縣 城區(qū)商品房?jī)r(jià)格 今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過(guò)大，從總體上看，是利大于弊。 第三節(jié) 項(xiàng)目的 SWOT 分析 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ： （一）優(yōu)勢(shì)（ strength） 地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目座落在人民中路上，往東不足 1000米是 X縣 的城市中心廣場(chǎng)和行政中心，是傳統(tǒng)的科教文衛(wèi)中心區(qū)，是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目讓生活與購(gòu)物在 X廣場(chǎng)的人們?cè)谙硎?生活便利的同時(shí)又可安享生活的悠閑。 ② 成本控制優(yōu)勢(shì) X實(shí)業(yè) X有限公司 集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)、施工、財(cái)務(wù)管理人員，只要項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中控制成本，即可獲利。前期項(xiàng)目招商工作進(jìn)展順利，已經(jīng)同 全國(guó)排位前 三 名的大型連鎖超市“ 大潤(rùn)發(fā) ”（在全國(guó) 有 120家網(wǎng)點(diǎn)）有了意向性合作協(xié)議 （入駐 底層和二層 、三層 的超市）。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。 ⑤ 功能布局優(yōu)勢(shì) 商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)項(xiàng)目遙相呼應(yīng)、互補(bǔ)聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民 日常購(gòu)物需求。 樓盤(pán)品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目與同類(lèi)住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱(chēng)心的服務(wù)，以此來(lái)吸引更多的住戶購(gòu)買(mǎi)和入住。 （二）劣勢(shì)（ weakness） X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 認(rèn)知程度不夠 本項(xiàng)目為 X縣 的第一棟高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認(rèn)知程度上還需要一定的時(shí)間，對(duì)于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。 （三）機(jī)會(huì)（ opportunity） 購(gòu)買(mǎi)能力加強(qiáng) 隨著 X縣 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 當(dāng)?shù)鼐用裆?品房的消費(fèi)觀念越來(lái)越強(qiáng)； ，其中相當(dāng)一部分人都愿意在 X縣 城購(gòu)房置業(yè) 或投資 ，為住宅市場(chǎng)提供了較為強(qiáng)勁的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)。 市場(chǎng)潛力較大 比較目前 X縣 城其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購(gòu)物環(huán)境、結(jié)合娛樂(lè)休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 四、本項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)目前 某某 的 部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受高層的物業(yè)形態(tài)，并且以住高層為時(shí)尚，這種趨勢(shì)經(jīng)過(guò)一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。 師苑路是項(xiàng)目的次入口。這些單位都會(huì)產(chǎn)生大量人流給本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)客戶資源。 第四節(jié) 項(xiàng)目的價(jià)格定位分析 一、成本加利潤(rùn)定價(jià)法 項(xiàng)目土地獲取價(jià)格 項(xiàng)目土地獲取價(jià)格為 2380萬(wàn)元， 平均分?jǐn)傊量沙鍪鄯慨a(chǎn) 住宅 10828㎡ ，建筑面積土地成本為住宅約 380 元 /m2。 二、市場(chǎng)比較定價(jià)法 （一）住宅 現(xiàn)狀概況 目前 X縣 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還沒(méi)有 高檔高層住宅，因而本項(xiàng)目高層 住宅的市場(chǎng)價(jià)格和銷(xiāo)售面積在 X縣 內(nèi)無(wú)參考和可比性。 涵碧苑 ： 售價(jià) 4500—— 5000元 /平方米 （小高層、高層） 。 中央花園 ： 售價(jià)為 3800— 4500元 /平方米（小高層、高層）。 分析預(yù)測(cè) 從 X縣 現(xiàn)有高層、小高層樓盤(pán)運(yùn)作銷(xiāo)售來(lái)看，高層、小高層住宅處于較低價(jià) 位水平運(yùn)行，高層、小高層的市場(chǎng)潛力尚未得到充分挖掘。 按正常推測(cè)，現(xiàn)在小高層、高層銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)該在 4000元 /平方米左右和 4500元 /平方米以上 。 （二）商業(yè)店鋪 X 縣 商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 （ 1） X縣 城目前品牌連鎖、加盟店約為 100家。 分析預(yù)測(cè) 根據(jù)“十 一 五”期間 X縣 城的 人均可支配收入增長(zhǎng)預(yù)測(cè)，推算至 2020年人均可支配收入將分別達(dá)到 ，從溫飽型 — 小康型 — 小康型加部分高消費(fèi)的消費(fèi)需求層次逐步提高的過(guò)程來(lái)看， X縣 城的消費(fèi)需求層次在 2020年將以小康型為主， 2020年轉(zhuǎn)入以小康型加部分高消費(fèi)為主。 項(xiàng)目地處 X縣 城核心地段，本項(xiàng)目在精品打造、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)和專(zhuān)業(yè)招商的運(yùn)作下，商業(yè)潛能大，前景看好。目前 X縣 城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中還沒(méi)有 高檔 高層建筑， 因而本項(xiàng)目的 地下停車(chē)位的市場(chǎng)價(jià)格暫無(wú)參考和可比性地下停車(chē)位均價(jià)暫按 4 萬(wàn)元 / 個(gè)。 確定的開(kāi)盤(pán)入市價(jià)格應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、預(yù)算成本方案、入市前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等進(jìn)行調(diào)整，由公司銷(xiāo)售部提交一份詳細(xì)定價(jià)報(bào)告，其中將包括不同類(lèi)型產(chǎn)品入市均價(jià)，后期不同類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格走勢(shì)判定，價(jià)格系數(shù)設(shè)定，營(yíng)銷(xiāo)策略等等，最終交董事會(huì) 確定。 X 縣 “ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn) 位于人民路 上，項(xiàng)目地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 一、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 工程地質(zhì) 本項(xiàng)目場(chǎng)地屬典型的河岸丘陵地貌。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 從整個(gè)區(qū)域來(lái)看， 基地內(nèi)未見(jiàn)大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布， 2020 年 8 月 1日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020）， X 縣 縣城地震動(dòng)峰值加速度 （相當(dāng)于原地震烈度小于六度）， 本項(xiàng)目要 考慮抗震設(shè)防。 本項(xiàng)目處于 X 縣 城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。 四、社會(huì)環(huán)境條件 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源、軍事設(shè)施，無(wú)過(guò)境架空高壓線，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。 六、征地拆遷情況 本項(xiàng)目區(qū)的征地拆遷已基本完成。 第五章 工程設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 指導(dǎo)思想與原則 建筑是社會(huì)性的，它從不孤立存在，而是常常和社區(qū)中的其他成員或大自然連在一起，人文主義的關(guān)懷體現(xiàn)在新生住戶的交往需求。 項(xiàng)目處于 X 縣 商業(yè)文化中心，得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)出“以人為本”注重品質(zhì)的設(shè)計(jì)理念，首創(chuàng)小高層和高層住宅理念 ，給 某某 的房地產(chǎn)帶來(lái)質(zhì)的飛越。 第二節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、規(guī)劃依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 《江蘇 省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》； 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999） 2020年版 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《 2020 年小康型城市住宅科技產(chǎn)業(yè)工程示范小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)守則》。本項(xiàng)目注 重營(yíng)造一種舒適的環(huán)境，采用“人車(chē)分流”的觀念，同 周邊的廣場(chǎng)、噴泉，一起形成休閑區(qū)域。本項(xiàng)目利用“大潤(rùn)發(fā)”超市同 X 縣 地域文化風(fēng)格相結(jié)合，使商業(yè)平面具有靈活性和可持續(xù)性，使空間產(chǎn)生居留感，留住人流，興旺商業(yè)態(tài)勢(shì)。注重內(nèi)部空間與城市界面結(jié)合，為城市創(chuàng)造一道優(yōu)美的風(fēng)景線。 可持續(xù)發(fā)展的思想，住宅內(nèi)部空間有較大的可調(diào)節(jié)性。 三、與城市環(huán)境融合 本項(xiàng)目位于人民路 上，是 X 縣 城的重要節(jié)點(diǎn)。方案有意使建筑性格中型化、有城市感，即：創(chuàng)造出體量適中，高度合乎要求，有強(qiáng) 烈體積感的現(xiàn)代化建筑。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 沿街商業(yè)是人對(duì)建筑的最直接的接觸面，其立面處理以人的尺度為依據(jù)，簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，創(chuàng)造出宜人的空間，塑造了富有城市感的項(xiàng)目昭示面。 四、道路交通 出入口位置：設(shè)置出入口 3個(gè)，分別為人民路 2個(gè)， 師苑路 1個(gè)。 五、規(guī)劃指標(biāo) 名 稱(chēng) 單位 數(shù) 量 備