【正文】 以更有利發(fā)展為五金加工出口大國。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人，2022年年，江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14759億元，%，工業(yè)總量居全國第二，以南京、蘇州、無錫、常州、某、揚(yáng)州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大作用，同時(shí)江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。在未來3—5年內(nèi),長江以南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素將會(huì)不斷地向長江北岸轉(zhuǎn)移,五金產(chǎn)業(yè)也是如此。事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)品真正處于生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)的時(shí)間只占少部分，大部分時(shí)間處在研發(fā)、采購、儲(chǔ)存、運(yùn)營、銷售、售后服務(wù)等階段———產(chǎn)業(yè)鏈條的運(yùn)轉(zhuǎn)更多依靠生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，服務(wù)業(yè)的效率對(duì)整個(gè)鏈條的效率影響很大。在信息化的同時(shí)，充分發(fā)揮各地市第三方物流的功能，為江蘇的五金制造企業(yè)提供原材料采購、產(chǎn)品營銷、物流配送、電子商務(wù)等多方位的服務(wù)和支持，促進(jìn)專業(yè)化分工、降低企業(yè)運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)江蘇五金行業(yè)質(zhì)量和品牌的整體提升。隨著某及其周邊地區(qū)基本建設(shè)投資持續(xù)保持高增長，形成了對(duì)工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五金產(chǎn)品的巨大需求。特別蘇中、蘇北的工業(yè)化、城市化處于快速提升階段，五金產(chǎn)品需求尤為龐大。處于上海和江蘇交界處的某市場(chǎng)正好上接蘇北南商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告26接上海，同時(shí)連接了成熟的蘇南市場(chǎng)和毗鄰產(chǎn)業(yè)集中的蘇中地區(qū)，從地理位置上來說，有五金行業(yè)發(fā)展的良好地理環(huán)境。從宏觀產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)上看，某及周邊地區(qū)對(duì)五金的潛在需求量巨大，因而，項(xiàng)目所在地適宜建立專業(yè)市場(chǎng)來提供一個(gè)五金交易平臺(tái)。近幾年，小商品批發(fā)市場(chǎng)這一業(yè)態(tài)在中國取得了迅速的發(fā)展。（2）、中國小商品行業(yè)概況我國惟一一個(gè)日用消費(fèi)品批發(fā)指數(shù)，它所依托的義烏中國小商品城，是全球最大的小商品采購中心。其中，、生產(chǎn)要素市場(chǎng)成交。億元、%、%。競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的小商品市場(chǎng)，商品價(jià)格、利潤更是越來越低。小商品種類繁多，同類商品的各個(gè)品種之間差別性較小，有很強(qiáng)的替代性和競(jìng)爭(zhēng)性。小商品的消費(fèi)是多樣性的，只有種類多了，才能滿足不同消費(fèi)者和不同客商的需要，商品種類繁多恰恰是小商品市場(chǎng)的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，批發(fā)商要在小商品市場(chǎng)生存和發(fā)展，需要不同種類的商品都有一個(gè)龐大的客戶群，需要形成共同的范圍經(jīng)濟(jì)。（3）、某小商品市場(chǎng)近幾年來，某市的小商品及批發(fā)市場(chǎng)依托某市蓬勃的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了很大程度的發(fā)展。已經(jīng)形成了一個(gè)小商品及批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)圈，其代表市場(chǎng)華東輕紡城和南方市場(chǎng)、方天大市、南方大市場(chǎng)，目前的經(jīng)營狀況都是比較興旺的，日趨成熟的小商品及批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來了機(jī)遇。但目前這一市場(chǎng)的發(fā)展水平還是比較低的，市場(chǎng)上沒有出現(xiàn)新的商業(yè)模式，因此從客觀上來說市場(chǎng)需要一個(gè)升級(jí)換代的全新的小商品市場(chǎng)模式來發(fā)展更高端的產(chǎn)品。小商品及批發(fā)市場(chǎng)作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其目的是為了滿足消費(fèi)者的需求，這里的消費(fèi)者是集投資者、經(jīng)營者與終端消費(fèi)者為一體的群體。結(jié)論：市場(chǎng)的多元化趨勢(shì)，在給開發(fā)企業(yè)帶來競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)也帶來了機(jī)會(huì)，只有在更高的層次上理解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)，才有助于開發(fā)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告28四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資額近年來，某市房地產(chǎn)投資額一直保持小幅調(diào)整，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，2022年市區(qū)房地商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告29，202%%。但從2022 年起施工面積快速增長，新開工面積則在經(jīng)歷了20222022 年的快速增長后，受宏觀調(diào)控政策的影響，在2022 年略有下降。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)新開工面積和施工面積0200400600800100012001400160018002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 202250%0%50%100%150%200%250%300%350%新 開 工 面 積 施 工 面 積 新 開 工 面 積 增 速 施 工 面 積 增 速竣工面積和銷售面積受新開工面積變動(dòng)的影響，某商品房的竣工面積也經(jīng)歷相同的波動(dòng)。銷售面積方面，2022 年，雖然竣工面積和銷售面積同時(shí)下降，但銷售面積首次超過竣工面積，20222022 的竣工面積也只是略高于銷售面積，表明某房地產(chǎn)市場(chǎng)在2022 年后，進(jìn)入一個(gè)快速上升時(shí)期，需求強(qiáng)勁，而供給不足。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022100%50%0%50%100%150%200%竣 工 面 積 銷 售 面 積 竣 工 面 積 增 速 銷 售 面 積 增 速空置面積自2022 年以來，某的商品房空置面積不斷下降，一方面從側(cè)面反映了商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房消化量不斷提升。2022年，受到金融危機(jī)影響，空置面積出現(xiàn)明顯的增加。2022年，受到金融危機(jī)影響，銷售額有所下降。按照地理位置與樓盤聚集情況，某市城區(qū)大致可以劃分為老城區(qū)、新城區(qū)、新東區(qū)、城北四大房地產(chǎn)板塊，呈現(xiàn)“一主三幅”的格局，各個(gè)區(qū)域的特點(diǎn)如下：表:某四大區(qū)域住宅市場(chǎng)特征商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告32商業(yè)市場(chǎng)某市商業(yè)物業(yè)發(fā)展比較全面，目前出現(xiàn)的物業(yè)種類主要有大賣場(chǎng)（如：大潤發(fā)、麥客隆等）、商業(yè)街（如：八仙城、南大街等）、綜合百貨（如：文峰大世界、百貨大樓等）、專業(yè)市場(chǎng)（如：永興國際汽車城、南方大廈家庭裝飾廣場(chǎng)）以及社區(qū)商業(yè)等，除了大型一站式購物中心（Shopping Mall）以外幾乎涵蓋了所有的類型。另外，某市商鋪投資活動(dòng)比較活躍，購買商鋪進(jìn)行投資的小業(yè)主占相當(dāng)比重，投資者主要來自于浙江。但2022年起，某寫字樓市場(chǎng)發(fā)生了一定變化，開始形成與住宅、商鋪“三足鼎立”的局面，商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告33其中南大街的總部大廈、中南世紀(jì)城某首座５Ａ甲級(jí)寫字樓、尚東時(shí)代某首座5A+5S個(gè)性化甲級(jí)智能寫字樓格外引人注目，受到了投資置業(yè)者的追捧和青睞。酒店市場(chǎng)由于某市外向型經(jīng)濟(jì)的增長強(qiáng)勁，酒店業(yè)比較發(fā)達(dá)，大量的商務(wù)活動(dòng)為某市酒店業(yè)的發(fā)展提供了巨大的商機(jī)，商務(wù)客是某市酒店的主要客源。如家、莫泰、速漢庭能知名連鎖酒店紛紛進(jìn)駐某。隨著對(duì)外交通格局的改善，某的商務(wù)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展。目前某市的商業(yè)市場(chǎng)雖然發(fā)展全面，但仍處于較低層次，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，尤其是商業(yè)比較集中，發(fā)展中心比較單一、緩慢，本案在未來的發(fā)展方向上力爭(zhēng)突破現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局，努力創(chuàng)新，打造升級(jí)版的某五金和小商品專業(yè)市場(chǎng)。因此未來隨著某整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為本案的持續(xù)經(jīng)營提供了一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。圖：某主城區(qū)商業(yè)格局下面我們就根據(jù)上圖中所標(biāo)示的商業(yè)集中區(qū)域進(jìn)行逐一介紹、分析：● 南大街南大街是某最繁華的商業(yè)街，它匯聚了餐飲、休閑、娛樂、購物的綜合商業(yè)形態(tài)，而且出現(xiàn)了大量的能承受高租金的商業(yè)形態(tài)，比如珠寶店、金銀首飾店、婚紗攝影、高檔服飾店、高檔美容護(hù)理等，這些店鋪裝修精致，商品檔次較高。南大街北接市中心廣場(chǎng)，南連青年中路，街道較長，路兩邊店鋪林立。其中，以市中心廣場(chǎng)到五星電器周邊的商鋪?zhàn)饨鹱罡?，達(dá)到27—32 元/㎡/天。商業(yè)氛圍和人氣逐漸走低。也是某唯一的商業(yè)步行街?！?桃塢路桃塢路是某歷史上的第一條商業(yè)街，自清末以來，一直是某政治、金融、文化的匯集地。該商圈內(nèi)大力發(fā)展文化、餐飲、購物、旅游業(yè)，現(xiàn)已初具規(guī)模：以崇川區(qū)政府為中心，更俗劇院為龍頭，農(nóng)工商、新一佳、肯德基、上島咖啡等一大批連鎖企業(yè)相繼落戶，桃塢路兩側(cè)不僅集中了可以購買服裝、鞋類，圖書和雜貨的品牌店，還云集各種飯店、茶館、歌舞廳和銀行證券公司?！?外環(huán)北路、鐘秀路——家飾、建材、輕紡市場(chǎng)鐘秀路是以建材、家居、裝飾為主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場(chǎng)認(rèn)可度比較高，但商業(yè)物業(yè)形態(tài)普遍檔次比較低，在最近幾年內(nèi)新增了部分專業(yè)的商場(chǎng)，如：財(cái)神道，好易家等；還有部分新社區(qū)的沿街商鋪，如：錦繡花園沿街鋪面、友誼家園沿街鋪面等，這在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)?！?青年路、工農(nóng)路——餐飲一條街近三年來某餐飲市場(chǎng)一直保持持續(xù)快速發(fā)展的勢(shì)頭，市區(qū)餐飲業(yè)主要集中在青年路和工農(nóng)路上，2022 年末，市區(qū)共有住宿餐飲企業(yè)163 家，其中：位于青年路和工農(nóng)路的有41 家，限額以上住宿餐飲企業(yè)10 家，占市區(qū)限額以上住宿餐飲企業(yè)數(shù)45％?！?工農(nóng)南路及外環(huán)北路延伸（越江路）——汽車展銷、汽配專業(yè)市場(chǎng)以汽車、摩托車及配件銷售為主，建成了某汽配城、蘇北摩配汽車交易市場(chǎng)，成為蘇北最大的汽車、摩托車及其配件銷售中心。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告36（二）、商業(yè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析● 專業(yè)市場(chǎng)概況專業(yè)市場(chǎng)商鋪是集中售賣某一行業(yè)或產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的主題化市場(chǎng)，是商業(yè)業(yè)態(tài)中的一種升級(jí)細(xì)分。尤其是裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)成為某市商業(yè)市場(chǎng)的主力軍團(tuán)，其客戶群已遍及了江浙、山東、安徽等多個(gè)省市。這些專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營往往需要大規(guī)模的營業(yè)場(chǎng)所，同時(shí)商品的批量運(yùn)輸方面也多采用卡車、貨車等大型交通運(yùn)輸工具。某市近期推出的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目大多都是以銷售為主的產(chǎn)權(quán)商鋪。目前，某市專業(yè)市場(chǎng)均以毛坯形式交房，尚未出現(xiàn)全裝修商鋪。尤其是在建材類專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，50%以上的業(yè)主來自于外地，其中尤以浙江客戶居多。圖：某市專業(yè)市場(chǎng)分布圖商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告37150150150表：某市部分專業(yè)市場(chǎng)銷售租賃概況專業(yè)市場(chǎng) 地理位置 規(guī)模 運(yùn)營時(shí)間 備注永興商城 外環(huán)北路 1994 年 商鋪?zhàn)饨?為 160 元/平方米/月方天大市場(chǎng) 鐘秀路、工農(nóng)路 7 1999 年 朝南沿街的商鋪面積 40 平方米左右，租價(jià)為 10 萬元每年永興國際車城 港閘區(qū)城港路 10 2022 年一層面 積 50 平方米左右，上下 2 間合租，價(jià)格在 4 萬元，買 100 萬左右南方大市場(chǎng) 鐘秀路、工農(nóng)路 2 1993 年 朝北沿街商鋪 30 平方米，租金為 6 萬元/年中原批發(fā)市場(chǎng) 鐘秀路、工農(nóng)路 1997 年朝南沿街商鋪 30 平方米左右,租 7 萬元/年，需交 22 萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)華東輕紡城 鐘秀路、濠西路 90 年代 二樓南角 10 平米租 5 萬元/年● 裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)由于項(xiàng)目周邊有濃厚的裝潢建材市場(chǎng)氛圍，宜優(yōu)先考慮是否發(fā)展裝潢建材業(yè)，因此需重點(diǎn)對(duì)裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，探討利用周邊的市場(chǎng)大環(huán)境發(fā)展裝潢建材業(yè)是否可行。鐘秀路是以建材、家居、裝飾為商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告38主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場(chǎng)認(rèn)可度比較高。雖然新社區(qū)的沿街商鋪在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)，也提升了鐘秀路商鋪的租金價(jià)格。其次，老的專業(yè)商場(chǎng)也占據(jù)了鐘秀路的一定份額，如：名家裝飾城、中原綜合批發(fā)市場(chǎng)等，此類專業(yè)商場(chǎng)幾乎建有沿街商鋪，與社區(qū)商鋪連成一片，整體檔次與社區(qū)商鋪相當(dāng)。這些項(xiàng)目以經(jīng)營家居裝修的中高端品牌為主，購物環(huán)境較好。B1 是櫥柜館，B2 木門關(guān)，A 整體引進(jìn)東鵬陶瓷。雖然擁有科勒、TOTO 等高檔品牌，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但由于經(jīng)營時(shí)間不長，整體人流量和商業(yè)氛圍均不足，部分二樓商家反映經(jīng)營慘淡。該商場(chǎng)由青島好一家高科園裝飾城在某投資興建的連鎖企業(yè)，2022 年7 月28 日正式開業(yè)。內(nèi)部以品牌專賣店的形式經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)鋪面約95 平米，租金為2 元/平米/天。這些新建項(xiàng)目規(guī)模較大，統(tǒng)一規(guī)劃管理，招商先行，項(xiàng)目運(yùn)作趨于專業(yè)化，從而行成比較突出的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 米，毛坯房；銷售價(jià)格：均價(jià)4650 元/平方米。銷售現(xiàn)狀：商辦共390 余套，基本銷售一空。推廣手段：現(xiàn)場(chǎng)售樓處、工地圍墻、橫幅等?？傮w評(píng)價(jià)：規(guī)模較大，有比較大的景觀綠化，且招入了百安誼家，有一定的號(hào)召力。但某在建的幾大綜合性專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，如鴻鳴金屬廣場(chǎng)、尚東國際建材超市和家居中心、百安誼家等統(tǒng)一規(guī)劃管理經(jīng)營，招商先行，建筑的設(shè)計(jì)也更趨于新穎合理，這些產(chǎn)品投入運(yùn)營將帶動(dòng)新的一輪專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。從家裝市場(chǎng)的總體需求來看，近年來，某市區(qū)人口不斷增加，住宅銷售迅速增長，人們對(duì)居住的要求也越來越高，預(yù)計(jì)未來家裝類消費(fèi)量仍將繼續(xù)上升，但根據(jù)政府的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)未來某市城市商品住宅的開發(fā)量將不會(huì)有明顯的增長，而是進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期，因此建立在前幾年較大需求和增長幅度預(yù)期下，近期紛紛上馬的大型家居、建材專業(yè)大賣場(chǎng)將有可能面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前某市專業(yè)市場(chǎng)的存量已經(jīng)相當(dāng)可觀，尤其是建材類專業(yè)市場(chǎng)在某隨處可見，且動(dòng)輒整條街、整座市場(chǎng)全都是銷售建材的鋪面。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告40● 百貨市場(chǎng)某市主要的大型綜合百貨包括文峰大世界、百貨大樓、某商城等。截至目前，某市區(qū)百貨商場(chǎng)約10 家左右，總規(guī)模在25 萬平方米左右。某主要百貨商場(chǎng)開發(fā)都比較早，且經(jīng)營狀況非常好，各種商品的經(jīng)營者比較固定，極少有鋪源對(duì)外租售。表：某主要百貨商場(chǎng)情況● 連鎖大賣場(chǎng)某市大賣場(chǎng)概述大賣場(chǎng)是20 世紀(jì)90 年代中后期才傳入我國的一種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，它的主要特征是：經(jīng)營面積較大，一般在10000M2 以上，建筑面積在20220 M2 左右甚至更大；商品齊全，一般商品單品數(shù)量在20220 種以上，滿足顧客“一站式”購物的需求，商品價(jià)格相對(duì)低廉；商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告41所銷售的商品主要是滿足人們?nèi)粘ＯM(fèi)為主，一般將商品分為兩類：食品類和百貨類（非食品類）；提供免費(fèi)停車位；目前，某市已有文峰、時(shí)代、大潤發(fā)、麥客隆、易初愛蓮、麥德龍、家樂福等等多家知名度較高的大型超市、賣場(chǎng)。大賣場(chǎng)的主副食品、生鮮、蔬菜供應(yīng)充裕，生活日用品一應(yīng)俱全，消費(fèi)者走一趟大賣場(chǎng)，吃、穿、用各方面的需要可全部解決，方便省事。大賣場(chǎng)出貨量大、周轉(zhuǎn)快、流通成本低，對(duì)