【正文】 ——外環(huán)北路、鐘秀路、青年路、工農(nóng)南路。表：南大街商圈業(yè)態(tài)分布表商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告35● 八仙城八仙城以經(jīng)營鞋帽、箱包、童裝、化妝品、小商品、飾品為主，屬以市中心的專業(yè)市場(chǎng)，二樓主要經(jīng)營電腦、游戲配件為主。也提升了鐘秀路商鋪的租金價(jià)格。目前，某市較知名的專業(yè)市場(chǎng)有“南方批發(fā)廣場(chǎng)”、“方天大市場(chǎng)”、“華東輕紡城”、“桃塢服裝市場(chǎng)”、“永興國際汽車城”等等。而在汽車城這樣檔次和技術(shù)含量較高的市場(chǎng)內(nèi)，小業(yè)主的來源比較廣泛，包括上海、南京、江浙等省市。最近幾年內(nèi)新增的專業(yè)商場(chǎng)，如：財(cái)神道，好易家裝飾廣場(chǎng)、好一家家居大世界等。市場(chǎng)總建筑面積5 萬平方米，內(nèi)部裝潢品味高，硬件設(shè)施全，環(huán)境溫馨優(yōu)雅，是集建材、家具、櫥柜、地板、樓梯、移門、家裝等為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。商鋪尚未開盤，價(jià)格未定。因此，本項(xiàng)目開發(fā)過程當(dāng)中，建議謹(jǐn)慎建造大面積的大型家居、建材專業(yè)大賣場(chǎng)，以規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。但目前各百貨商場(chǎng)經(jīng)過業(yè)態(tài)調(diào)整及相關(guān)經(jīng)營策略改變，正從傳統(tǒng)百貨向新型百貨轉(zhuǎn)變，受自身物質(zhì)條件的限制，單純依賴軟件方面的提高其市場(chǎng)發(fā)展空間相當(dāng)有限，因此，部分百貨商場(chǎng)進(jìn)行了硬件方面的改善，例如傳統(tǒng)的百貨大樓在2022 年全面進(jìn)行了重新裝修，轉(zhuǎn)變?yōu)闀r(shí)尚的新型百貨商場(chǎng)。大賣場(chǎng)的快速發(fā)展主要基于以下優(yōu)勢(shì)：一是倚仗“一站式”的購物優(yōu)勢(shì)。目前某五金和小商品專業(yè)市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)發(fā)展空間，因此我們認(rèn)為，本案的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展方向適宜做五金和小商品類專業(yè)市場(chǎng)。無優(yōu)惠措施。外環(huán)北路上的裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)目前外環(huán)北路裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)以正在新建的項(xiàng)目為主，包括：華都商務(wù)廣場(chǎng)、尚美商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告39家、美麗華廣場(chǎng)等。財(cái)神：A、BB2 館，以經(jīng)營中高檔品牌櫥柜、木門、陶瓷為主，幾乎全部出售或出租完畢。某裝潢建材類專業(yè)市場(chǎng)主要集中在鐘秀路和外環(huán)北路一帶。因此，受交通運(yùn)輸管制及經(jīng)營場(chǎng)地等因素的的影響，大部分專業(yè)市場(chǎng)都設(shè)置于主城以外的區(qū)域，如：港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)等等。根據(jù)資料顯示，某個(gè)人者當(dāng)中58％的被調(diào)查者常去的餐飲場(chǎng)所是青年路和工農(nóng)路。八仙城目前商鋪?zhàn)饨鹜饨?827 元/㎡/天， 元/㎡/天。相反，在普通的商業(yè)街上，繁華程度不夠，往往不會(huì)出現(xiàn)這些商業(yè)形態(tài)。但總體來說，某的酒店業(yè)規(guī)模不大。從各類商業(yè)物業(yè)的分布來看，綜合百貨主要分布于老城區(qū)的市中心地段，如：人民路、南大街沿線；大賣場(chǎng)則分散分布于老城區(qū)和新城區(qū)內(nèi)人口較密集的地段；受交通限制等因素的影響，專業(yè)市場(chǎng)大多分布在主城區(qū)以外區(qū)域，如：港閘區(qū)及開發(fā)區(qū)等；商業(yè)街則不規(guī)則分布于整個(gè)市區(qū)，但主要集中在發(fā)展較為成熟的老城區(qū)，尤其是一些綜合性的知名商業(yè)街多分布于老城區(qū)；而社區(qū)商業(yè)的分布則主要取決于住宅小區(qū)的分布。2022年，受到金融危機(jī)影響，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的逆轉(zhuǎn)。商品大市場(chǎng)能否為市場(chǎng)接受，除了地段要素外，還必須注重產(chǎn)品，著眼于產(chǎn)品的打造：無論是材質(zhì)的運(yùn)用、市場(chǎng)配套設(shè)施的齊全等硬件元素、還包括所提供市場(chǎng)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)程度、品質(zhì)、服務(wù)態(tài)度等等，都將成為影響目標(biāo)客層選擇入駐市場(chǎng)的重要因素。其分布來看，小商品及批發(fā)市場(chǎng)大多集中在主城區(qū)的北翼。對(duì)于小商品批發(fā)市場(chǎng)來說，根據(jù)其以服裝、日用百貨為主的商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和所擔(dān)負(fù)的批發(fā)兼營零售的流通職能，它將被大型綜合超市、現(xiàn)代批發(fā)業(yè)和倉儲(chǔ)商店這三種業(yè)態(tài)所取代，這三種業(yè)態(tài)分別針對(duì)了小商品批發(fā)市場(chǎng)的零售功能，批發(fā)功能以及批零結(jié)合的功能，因此能夠從更高層次上實(shí)現(xiàn)小商品批發(fā)市場(chǎng)的流通職能。小商品行業(yè)（1）、小商品行業(yè)簡(jiǎn)介小商品批發(fā)市場(chǎng)是將許多小規(guī)模的商業(yè)經(jīng)營者集合起來，進(jìn)行松散管理，以批發(fā)零售的方式提供日用消費(fèi)品為主的商品結(jié)構(gòu)的商業(yè)形態(tài)。（4）、某地區(qū)概況根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2022年某擁有五金、工具加工企業(yè)680家，當(dāng)年的工業(yè)總產(chǎn)值為100億元，從商品成交量看。（3）、江蘇五金行業(yè)現(xiàn)狀江蘇省是中國重要的裝備制造業(yè)基地之一，江蘇將打造成世界級(jí)加工制造業(yè)基地。由于中國五金制造水平的提高和產(chǎn)能的擴(kuò)大及中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，中國五金進(jìn)出口在未來3年內(nèi)仍將保持30%以上的高增長(zhǎng)率。港閘區(qū)作為某重要的“北翼新城”，又距離市中心區(qū)比較近，地理位置優(yōu)越，對(duì)區(qū)域內(nèi)及周邊購房者有很強(qiáng)吸引力，區(qū)域土地推出量充足，物流業(yè)發(fā)達(dá)，五金和小商品業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。某第三產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)體量中的比例還不是很高，從一個(gè)側(cè)面也反映出按某目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，使得依賴第三產(chǎn)業(yè)的專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定限制。經(jīng)營活力充足、產(chǎn)業(yè)特色鮮明的園區(qū)建設(shè)，壯大了第二產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了農(nóng)民向縣城和小城鎮(zhèn)流動(dòng)和集中，同時(shí)又為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了一定的基礎(chǔ)。小結(jié)：交通瓶頸被打破，某與外界聯(lián)系將更加的緊密，更多的外來資金和人口涌入，將全面帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。具體表現(xiàn)為：一、加大物流客運(yùn)的發(fā)展；二、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，即商務(wù)酒店等業(yè)的發(fā)展。未來的某專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間還很大，目前的市場(chǎng)需求還沒有得到充分的滿足。目前， 萬平方米，由8個(gè)建筑單體組成的某市新政府辦公大樓——新區(qū)行中心也已經(jīng)建成使用。遠(yuǎn)景規(guī)劃將進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。但是與蘇州、上海、杭州等城市相比仍有差距。（1）、GDP總量近年來，某經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，在2022年。但隨著某經(jīng)濟(jì)地位的進(jìn)一步提升，將會(huì)吸引更多的外籍人士來某創(chuàng)業(yè)或經(jīng)商，在一定程度上也會(huì)促進(jìn)某專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)及居民改善居住條件的要求直接帶動(dòng)了商品住宅的需求，從而大大刺激了某市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在中國近代文化科教史上，某以創(chuàng)辦第一所師范學(xué)校、第一座民間博物苑、第一所紡織學(xué)校、第一所刺繡學(xué)校、第一所戲劇學(xué)校、第一所中國人辦的盲啞學(xué)校和第一所氣象站等七個(gè)第一，而占有重要地位。緊鄰沿海高速出口處，道路交通十分優(yōu)越，四通八達(dá)；地理位置十分明顯，非常便利。功能設(shè)計(jì)——休閑娛樂功能? 經(jīng)營者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著巨大的需求，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施；? 該區(qū)域?yàn)榕涮追?wù)區(qū)，以滿足本項(xiàng)目經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，可以規(guī)劃批發(fā)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的項(xiàng)目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑項(xiàng)目；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等。不同區(qū)域的景觀環(huán)境各具特色，點(diǎn)線面的景點(diǎn)組合，創(chuàng)造了優(yōu)良的環(huán)境品質(zhì)。人行橋左側(cè)是供兒童游戲的兒童樂園，中部河道適當(dāng)延長(zhǎng)，使兒童游樂場(chǎng)所的環(huán)境更為豐富。并通過基地內(nèi)的綠化及景觀空間的設(shè)計(jì)，與周邊環(huán)境共同組成生態(tài)化的建筑空間，使之有別于市區(qū)商業(yè)中心綠化與景觀匱乏的形象，形成獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境體系。人性化原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)的全過程體現(xiàn)“以人為本”的人性化原則，便捷安全的交通流線、親切宜人的建筑尺度、合理的功能配置、空間的變化與趣味性、綠化及景觀的配置，建筑細(xì)部的設(shè)計(jì)等方面都體現(xiàn)出對(duì)人的活動(dòng)的體諒與關(guān)懷。現(xiàn)在好一家又率先實(shí)施“五星級(jí)家居工程”，為某家居業(yè)鑄造新的輝煌。青島好一家始終以高品位、環(huán)保型、人性化的品牌為特色，奠定了島城裝飾材料的“龍頭”地位。公司擁有現(xiàn)代化的辦公場(chǎng)所和先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)。優(yōu)秀品牌的加盟，為打造島城家居中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。為供貨商解決庫存壓力，降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；培育潛在客戶群；同時(shí)細(xì)分商品種類，保護(hù)品牌形象和價(jià)值。因此商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告6地塊開發(fā)應(yīng)著眼于城市向東南拓展的戰(zhàn)略目標(biāo)，在功能定位、規(guī)劃布局、交通組織以及形象打造等方面做好銜接，為城市整體發(fā)展創(chuàng)造良好條件?；貎?nèi)道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔，除在南側(cè)設(shè)有大型停車場(chǎng)地外，總體沿商鋪周邊還設(shè)有一條供消防車道環(huán)通的 7 米車道，其他均為人行步道。突出品牌銷售的門頭標(biāo)志建筑造型多樣，使連續(xù)的街面變化豐富。?發(fā)展前景好高品質(zhì)優(yōu)先原則未來的發(fā)展前景良好、品質(zhì)高，主要針對(duì)高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動(dòng)消費(fèi)；?互補(bǔ)的原則業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，客源相互不沖突并且有共同特質(zhì)，經(jīng)過一定的方法能夠互動(dòng)共享；商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告8（五）、項(xiàng)目功能整體功能設(shè)計(jì)以當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為基礎(chǔ)，吸引全國的五金企業(yè)、工藝品商家入駐該交易市場(chǎng)，建成以專區(qū)交易市場(chǎng)、電子商務(wù)中心、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營中心、品牌展示中心、會(huì)議中心、小型商務(wù)洽談中心、物流中心為主的專業(yè)功能區(qū)域，使入駐該交易中心的客戶能夠同時(shí)完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運(yùn)輸、產(chǎn)品出口等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。（六）、經(jīng)營模式整體經(jīng)營組成商品城經(jīng)營模式之平臺(tái)商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告11合縱與連橫合縱：? 與政府聯(lián)合將中韓國際小商品城和空港核心區(qū)打造成青島的標(biāo)志性項(xiàng)目和名片，得到政府的強(qiáng)大支持，不僅在項(xiàng)目招商階段而且在經(jīng)營階段加強(qiáng)與政府的結(jié)合，為項(xiàng)目的招商和銷售減少壓力；? 與政府聯(lián)合考察全國和國際上的知名批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)行聯(lián)合招商，吸引商家到城陽投資經(jīng)營，加強(qiáng)招商引資的力度，為本項(xiàng)目樹立形象和信心。它隔江與中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的上海及蘇南地區(qū)相依，被譽(yù)為“北上?！?。 從人口構(gòu)成上看，某市目前％，城市化率較低。按目前的發(fā)展速度，某市的區(qū)人均住房建筑面積很可能超過計(jì)劃的30平方米。人口的這些變化為某市區(qū)房地產(chǎn)需求提供了一定的上升空間。2022 ，杭州為，寧波3964億元，而某市只有2510億元，可見在同屬于長(zhǎng)三角的各城市中，某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還比較落后。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告17小結(jié)：雖然某的經(jīng)濟(jì)水平在長(zhǎng)三角區(qū)域，還比較落后，但某從2022 年起GDP 和人均GDP 的增長(zhǎng)速度有了跳躍式發(fā)展，增速大大高于以前，在長(zhǎng)三角城市中的位居前列，人均可支配收入也穩(wěn)步上漲。 開發(fā)區(qū)是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。規(guī)劃認(rèn)為，火車站站前區(qū)交通便利，無論從港閘區(qū)的幾何中心還是從整個(gè)某市的發(fā)展來考慮，火車站站前區(qū)都適合作為商貿(mào)中心、經(jīng)濟(jì)中心。項(xiàng)目所在的區(qū)域位于通呂運(yùn)河北側(cè)，港閘區(qū)與中心城區(qū)銜接之處。“十一五”末，全面進(jìn)入上海1小時(shí)交通圈、長(zhǎng)三角3 小時(shí)交通圈。本項(xiàng)目位于某主干道濠西路通呂運(yùn)河北側(cè)，距離外環(huán)線、火車站都非常近，交通便利，并且后續(xù)發(fā)展前景也比較好，如果本項(xiàng)目定位有五金和小商品業(yè)，則為這些物業(yè)的銷售、經(jīng)營提供了良好的市場(chǎng)條件。但是隨著某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和轉(zhuǎn)型，根據(jù)規(guī)劃，未來幾年某市將重點(diǎn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，規(guī)劃期內(nèi)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為二三一型，2022年三個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)為13 : 49 : 38，到2020年三個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級(jí)為三二一型，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5 : 45 : 50。隨著交通條件的改善，蘇通大橋的通車，新長(zhǎng)鐵路的建設(shè)，長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體格局的發(fā)展等，某經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展速度很快，城市發(fā)展?jié)摿艽?，某的五金和小商品行業(yè)也迎來一個(gè)歷史的黃金發(fā)展時(shí)期。大五金指鋼板、鋼筋，扁鐵、萬能角鋼、槽鐵、工字鐵及各類型之鋼鐵材料，小五金則為建筑五金、白鐵皮、鎖類鐵釘、鐵絲、鋼鐵絲網(wǎng)、鋼絲剪、家庭五金、各種工具等等。2022年，我國五金工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到5640億元，%。在未來3—5年內(nèi),長(zhǎng)江以南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素將會(huì)不斷地向長(zhǎng)江北岸轉(zhuǎn)移,五金產(chǎn)業(yè)也是如此。特別蘇中、蘇北的工業(yè)化、城市化處于快速提升階段，五金產(chǎn)品需求尤為龐大。（2）、中國小商品行業(yè)概況我國惟一一個(gè)日用消費(fèi)品批發(fā)指數(shù)，它所依托的義烏中國小商品城，是全球最大的小商品采購中心。小商品種類繁多，同類商品的各個(gè)品種之間差別性較小，有很強(qiáng)的替代性和競(jìng)爭(zhēng)性。但目前這一市場(chǎng)的發(fā)展水平還是比較低的，市場(chǎng)上沒有出現(xiàn)新的商業(yè)模式，因此從客觀上來說市場(chǎng)需要一個(gè)升級(jí)換代的全新的小商品市場(chǎng)模式來發(fā)展更高端的產(chǎn)品。但從2022 年起施工面積快速增長(zhǎng)，新開工面積則在經(jīng)歷了20222022 年的快速增長(zhǎng)后，受宏觀調(diào)控政策的影響，在2022 年略有下降。2022年，受到金融危機(jī)影響，空置面積出現(xiàn)明顯的增加。但2022年起，某寫字樓市場(chǎng)發(fā)生了一定變化，開始形成與住宅、商鋪“三足鼎立”的局面，商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告33其中南大街的總部大廈、中南世紀(jì)城某首座５Ａ甲級(jí)寫字樓、尚東時(shí)代某首座5A+5S個(gè)性化甲級(jí)智能寫字樓格外引人注目，受到了投資置業(yè)者的追捧和青睞。目前某市的商業(yè)市場(chǎng)雖然發(fā)展全面，但仍處于較低層次，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，尤其是商業(yè)比較集中，發(fā)展中心比較單一、緩慢，本案在未來的發(fā)展方向上力爭(zhēng)突破現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)格局，努力創(chuàng)新，打造升級(jí)版的某五金和小商品專業(yè)市場(chǎng)。其中，以市中心廣場(chǎng)到五星電器周邊的商鋪?zhàn)饨鹱罡?，達(dá)到27—32 元/㎡/天。該商圈內(nèi)大力發(fā)展文化、餐飲、購物、旅游業(yè)，現(xiàn)已初具規(guī)模：以崇川區(qū)政府為中心，更俗劇院為龍頭，農(nóng)工商、新一佳、肯德基、上島咖啡等一大批連鎖企業(yè)相繼落戶，桃塢路兩側(cè)不僅集中了可以購買服裝、鞋類，圖書和雜貨的品牌店，還云集各種飯店、茶館、歌舞廳和銀行證券公司。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告36（二）、商業(yè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析● 專業(yè)市場(chǎng)概況專業(yè)市場(chǎng)商鋪是集中售賣某一行業(yè)或產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的主題化市場(chǎng)，是商業(yè)業(yè)態(tài)中的一種升級(jí)細(xì)分。目前，某市專業(yè)市場(chǎng)均以毛坯形式交房，尚未出現(xiàn)全裝修商鋪。雖然新社區(qū)的沿街商鋪在一定程度上改善了鐘秀路沿街商鋪的物業(yè)形態(tài)，也提升了鐘秀路商鋪的租金價(jià)格。雖然擁有科勒、TOTO 等高檔品牌，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但由于經(jīng)營時(shí)間不長(zhǎng)，整體人流量和商業(yè)氛圍均不足，部分二樓商家反映經(jīng)營慘淡。 米，毛坯房；銷售價(jià)格：均價(jià)4650 元/平方米。但某在建的幾大綜合性專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，如鴻鳴金屬廣場(chǎng)、尚東國際建材超市和家居中心、百安誼家等統(tǒng)一規(guī)劃管理經(jīng)營，招商先行，建筑的設(shè)計(jì)也更趨于新穎合理，這些產(chǎn)品投入運(yùn)營將帶動(dòng)新的一輪專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局。截至目前，某市區(qū)百貨商場(chǎng)約10 家左右，總規(guī)模在25 萬平方米左右。大賣場(chǎng)出貨量大、周轉(zhuǎn)快、流通成本低，對(duì)