【正文】 ，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達(dá) 484780 平方米。因此，租金大規(guī)模的起伏波動(dòng)的概率較小。 租金、空置率分析 租金走勢(shì) 租金走勢(shì)1998 1999 2000 2001美元/平方米/天甲級(jí)寫字樓平均租金 國(guó)際甲級(jí)寫字樓 從租金走勢(shì)的對(duì)比趨勢(shì)來看，國(guó)際甲級(jí)寫字樓的走勢(shì)亦經(jīng)歷了同樣的波動(dòng)。 甲級(jí)寫字樓分布 甲級(jí)寫字樓分布結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%長(zhǎng)寧 靜安 盧灣 黃浦 陸家嘴占全市百分比非國(guó)際甲級(jí)寫字樓 國(guó)際甲級(jí)寫字樓 陸家嘴是浦東新區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)的金茂大廈、證券大廈、中銀大廈、匯豐銀行大廈等高等級(jí)寫字樓群落已成為上海市的標(biāo)志性建筑群。因此，雖然今后會(huì)有較大的供應(yīng)，但是，租金小幅調(diào)整后會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。因此，精確的品質(zhì)定位與入市時(shí)機(jī)對(duì)本項(xiàng)目至關(guān)重要。 31 四、寫字樓部分定位 客戶定位 從客戶分析中，我們的發(fā)現(xiàn)金融、 IT 產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展?jié)摿薮?，而且這些行業(yè)以及其所派生的服務(wù)業(yè)需求高檔的甲級(jí)寫字樓，因此，具體而言，我們對(duì)項(xiàng)目具體的主力目標(biāo)客戶定位為： ? 國(guó)際性金融機(jī)構(gòu)，如銀行、保險(xiǎn)、證券、資產(chǎn)管理公司等； ? IT 公司，如通信、軟件、娛樂內(nèi)容供應(yīng)商等； 服務(wù)業(yè)公司，如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所 、管理咨詢公司等。由于市場(chǎng)基本不會(huì)出現(xiàn)巨大的供求失衡，而會(huì)保持相對(duì)的市場(chǎng)平衡，因此， 2020 年以后我們按保守原則預(yù)計(jì)租金 每年按照 3%的通貨膨脹率上調(diào)。如2001 年高出約 30%。 第一階段是在 80 年代末， 90 年代初。這主要是受到 90 年代中期中國(guó)政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控、緊縮銀根的影響。從需求看，盡管受到“ ”事件的影響， 10 月份的入境旅游同比有較大回落，但在 APEC 會(huì)議的帶動(dòng)下，全年接待境外游客人數(shù)仍創(chuàng)歷史新高，達(dá) 萬人次，比上年增長(zhǎng) 12%。 同時(shí)，擁有 20 萬會(huì)展面積 的新國(guó)際展覽中心在浦東陸續(xù)建成，上海未來的會(huì)展中心也將移師浦東，因此，未來會(huì)展旅游業(yè)將會(huì)是浦東旅游事業(yè)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。 2020年之后，需求預(yù)計(jì)將能以不低于未來五年的增長(zhǎng)率水平增長(zhǎng)。 品牌美譽(yù)度高 世界頂級(jí)豪華酒店之一。 香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)。 機(jī)會(huì) ? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進(jìn)一步完善兩岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動(dòng)兩岸商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進(jìn)客源的增長(zhǎng)。 綜合開發(fā)之效應(yīng)：建議利用地塊內(nèi)的其他物業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，來提高該酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，如把酒店、商場(chǎng)和服務(wù)式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。 經(jīng)營(yíng)模式建議 由于高檔酒店的投資耗費(fèi)龐大，許多企業(yè)無法獨(dú)立承擔(dān)，而旅游市場(chǎng)的國(guó)際化又使得有財(cái)力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營(yíng)，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的現(xiàn)象。 出讓土地使用權(quán) （如花園飯店）： 中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團(tuán)全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時(shí)，中方 可收回酒店。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 此后 20202020 年按 3%的年度通貨膨脹率調(diào)整各物業(yè)價(jià)格和租金， 2020 年以后，假定價(jià)格不在變動(dòng)。 45 第五部分 工程開發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃 一、 工程開發(fā)計(jì)劃 分期開發(fā)原則上以快速回收資金的住宅物業(yè)為先期開發(fā)，減輕后期開發(fā)的資金壓力，以上期當(dāng)期現(xiàn)金流為正的年份為下期開發(fā)的開始時(shí)間。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。其不足之處是管理公司借助其國(guó)際知名度在簽定和約之初，往往先提出對(duì)其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營(yíng)期間，業(yè)主對(duì)自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。 根據(jù)五星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，由國(guó)際知名集團(tuán)管理的酒店在開業(yè)后的前三個(gè)月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個(gè)月逐步上升，通常半年左右即可達(dá)到一個(gè)正常入住水平： 65%～ 75%。 地塊可利用空間較大之優(yōu)勢(shì)：就浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)內(nèi)三家直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，由于地塊面積之限定，均無較有規(guī)模的綠化面積。同時(shí)，該地塊為綜合開發(fā)項(xiàng)目，各種物業(yè)類型可相互取長(zhǎng)補(bǔ)短，發(fā)揮互動(dòng)效應(yīng)。 “ 黃 金 準(zhǔn) 則 ”（“ Golden Standards” ）；“三步式服務(wù)”。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較 金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店 形象特色 上海標(biāo)志性建筑，世界最高的酒店。 另外，如 世博會(huì)申辦成功，將極大地促動(dòng)上海旅游業(yè)的發(fā)展。 發(fā)展前景分析： 1999/42000/12000/22000/32000/42001/12001/22001/32001/4房?jī)r(jià)走勢(shì) 線性 (房?jī)r(jià)走勢(shì)) 37 首先，浦東陸家嘴新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，未來浦東必將逐漸取代浦西成為上海的中心商務(wù)區(qū)。當(dāng)年新增五星級(jí)酒店四家，共計(jì)客房數(shù) 1832 間，其中兩家在浦東開業(yè)。 02000400060008000100001986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000年份客房數(shù)新增供應(yīng)量 累計(jì)供應(yīng)量 35 0%5%10%15%20%25%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001海外客源需求比例%%%%%%%%%%%國(guó)內(nèi)客源需求比例海外客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例 國(guó)內(nèi)客源對(duì)五星級(jí)賓館需求比例各區(qū)域市場(chǎng)五星級(jí)酒店供應(yīng)量 海內(nèi)外客源對(duì)四星級(jí)以上酒店的需求比例 市場(chǎng)需求方面， 95 至 98 年間，市場(chǎng)一度出現(xiàn)連續(xù)下滑，海內(nèi)外游客對(duì)五星級(jí)酒店的需求均有不同程度的下降。 供需情況分析 五星級(jí)酒店歷年市場(chǎng)供應(yīng)和需求分析 供應(yīng)量方面，上海的五星級(jí)酒店創(chuàng)建于 1986 年，十五年的歷年供應(yīng)量呈階段性增長(zhǎng)，見上圖。 浦東新區(qū)的五星級(jí)酒店全集中在 28 平方公里的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中三家（金茂君悅、上海國(guó)際會(huì)議中心、浦東香格里拉）位于位置顯著小陸家嘴中央城區(qū)，另外三家（新亞湯臣、紅塔瑞吉和東錦江）則分布在陸家嘴周邊地區(qū)。 項(xiàng)目租 售價(jià)格、出租率定位 根據(jù)預(yù)測(cè)， 20022020 年甲級(jí)寫字樓租金如下： 32 2002 2020 2020 2020 2020 甲級(jí)寫字樓平均租金 國(guó)際甲級(jí)寫字樓租金 其中，國(guó)際甲級(jí)寫字樓的租金按照平均對(duì)甲級(jí)寫字樓平均的 美元 /平方米 /天的溢出計(jì)算。 威脅 ? 未來 510 年小陸家嘴將進(jìn)入開發(fā)的另一個(gè)高峰，與前一個(gè)高峰不同，此次開發(fā)熱由國(guó)際財(cái)團(tuán)掀起，因此在物業(yè)開發(fā)理念和物業(yè)品質(zhì)服務(wù)等方面將與國(guó)際接軌。金茂大廈開盤至今僅取得 80%的出租率，主要原因有以下幾點(diǎn)，一是物業(yè)管理由中資的管理公司管理，質(zhì)量有限， 同時(shí)收取上海市幾乎最高的物業(yè)管理費(fèi)，二是金茂大廈沒有清晰、統(tǒng)一的營(yíng)銷策略，尤其是對(duì)跨國(guó)公司沒有采取針對(duì)性的策略，致使對(duì)跨國(guó)公司的吸引力有限。商務(wù)樓的積聚效應(yīng)將得到充分發(fā)揮。寫字 26 樓的這種特征是由于寫字樓不同的客戶組合（ tenant mix）造成的。從需求量的絕對(duì)值，即累積吸納量來看，盡管從絕對(duì)量上，國(guó)際甲級(jí)寫字樓與非國(guó)際甲級(jí)寫字樓相比仍比 25 較小，但是， 國(guó)際甲級(jí)寫字樓需求增長(zhǎng)率在 19992001 兩年間平均每年增長(zhǎng)了 %，相對(duì)非國(guó)際甲級(jí)寫字樓的年平均增長(zhǎng)率 %。 由于寫字樓物業(yè)存在規(guī)劃和建設(shè)周期長(zhǎng)的特征，因此，短期性的供求失衡是正?，F(xiàn)象。由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，許多發(fā)展商暫時(shí)凍結(jié)了發(fā)展計(jì)劃。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言， 可以利用臨江的景觀優(yōu)勢(shì)營(yíng)造吃的風(fēng)景和時(shí)尚。 ? 零售業(yè)整體面臨增長(zhǎng)趨緩的態(tài)勢(shì)。 休閑娛樂中心比較 美羅城 先施休閑港 位置 徐家匯 南京東路 內(nèi)容 影院、健身中心、書城、舞廳 KTV、游藝城、美食廣場(chǎng)等 必勝客、緣祿壽司、好樂迪、天使冰王、音樂酒吧、賽百味三明治 環(huán)境 市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 目標(biāo)顧客 年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 市場(chǎng)定位 中檔偏高 中檔 根據(jù)上述兩家商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及消費(fèi)者的需求，我們認(rèn)為這類綜合性休閑娛樂中心在未來具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 其次， 24 萬平方米的超大規(guī)模決定了其覆蓋面之廣，其商圈范圍不僅包括浦東地區(qū)，甚至輻射浦西部分區(qū)域。 由于正大廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有大賣場(chǎng)，而本地塊距正大僅 10 分鐘路程；并且本地塊之交通便捷性亦不如正大廣場(chǎng)。因此，該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。此處商業(yè)相對(duì)集中，并已形成較成熟的商業(yè)氣氛，故對(duì)于百貨業(yè)的發(fā)展較為有利。這主要是一些商業(yè)裙樓的空置率較高。 隨著 24 萬平方米正大廣場(chǎng)的竣工，陸家嘴區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已一舉超過了浦西的其它四個(gè)主要商業(yè)區(qū)，上?，F(xiàn)有的三個(gè) 10萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)中，陸家嘴區(qū)域內(nèi)就有兩個(gè) —— 正大廣場(chǎng)和第一八佰伴。 第二部分 項(xiàng)目出讓條件 (項(xiàng)目取得方式 ) 一、 招拍掛項(xiàng)目取得方式 出讓方式及報(bào)名條件 ? 招標(biāo) /拍賣 /掛牌 ? 時(shí)間 ? 競(jìng)買 /投標(biāo)人資格 ? 報(bào)名條件 出讓程序 ? 招投標(biāo)的注明招投標(biāo)時(shí)間安排、程序、投標(biāo)人資格要求、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等。而具有一定規(guī)模和檔次的餐飲、商場(chǎng)等設(shè)施則集中在與本地塊尚有一定距離的小陸家嘴銀城路區(qū)域以及浦東南路張楊路的第一八佰伴區(qū) 域。因此建議本地塊的市場(chǎng)定位應(yīng)為 “綜合性國(guó)際濱水商業(yè)區(qū)” ，擬發(fā)展以時(shí)尚餐 飲、休閑娛樂、精品購(gòu)物為核心的商業(yè)物業(yè) _____萬 m國(guó)際甲級(jí)寫字樓群 _____萬 m五星級(jí)酒店 _____萬 m高檔及頂級(jí)住宅社區(qū) _____萬 m2。 (地塊位置圖 ) 二、 宗地現(xiàn)狀 本地塊一大優(yōu)勢(shì)是沿江岸線長(zhǎng)度約為 1,000 米。 地塊南部浦東大道、浦東南路附近區(qū)域是一個(gè)公共交通線路的集中區(qū)域，開往浦東新區(qū)各個(gè)方向的公交車有相當(dāng)多的部分會(huì)在此匯集，包括 8 8 8 77 77 797 等；而經(jīng)由延安東路隧道過江 8 的則有隧三至隧六、隧八、隧九以及 783 等線路，不僅方便地連接了本地塊和浦東其他區(qū)域、也包括了人民廣場(chǎng)和淮海路等重要的交通、商業(yè)集中區(qū)域。 六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 本項(xiàng)目地塊西側(cè)是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海高檔寫字樓最集中的區(qū)域之一。 合作方式 ? 一次性買斷：土地轉(zhuǎn)讓、公司轉(zhuǎn)讓。 供需情況分析 12 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較 由于歷史上的原因陸家嘴區(qū)域內(nèi)街鋪供應(yīng)量與其它地區(qū)相比較就少了很多，從品質(zhì)與商業(yè)價(jià)值上也無法與其它地區(qū)相比，且由于分布散亂，不能很好的起到連接兩大商業(yè)板塊的作用，造成兩大商業(yè)板塊良性互動(dòng)的困難。 隨著正大廣場(chǎng) 24 萬平方米的巨型購(gòu)物中心的開業(yè)，將會(huì)出現(xiàn)階段性的出租率下降，同時(shí)，浦東陸家嘴地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。目前大型餐飲娛樂有合二為一的趨勢(shì)，許多商家在發(fā)展餐飲或者娛樂的同時(shí)，兼顧對(duì)于另一領(lǐng)域的發(fā)展，使得消費(fèi)者能在其中享受到一系列完整的服務(wù)。 本地塊之地理位置相對(duì)于目前陸家嘴的成熟商業(yè)區(qū) 新上海商業(yè)城較偏，商業(yè)積聚性差，因此，不適宜發(fā)展大型百貨店。 購(gòu)物廣場(chǎng)商廈一覽表 (浦東 ) 這三家商場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)上可謂各具特色且各自定位不同。而其最大的弱點(diǎn)在于難以“?！倍熬?。 劣勢(shì) ? 浦東陸家嘴地區(qū)商業(yè)設(shè)施不齊全、商業(yè)氛圍較差。 四、商業(yè)部分定位 客戶定位 本項(xiàng)目的地理位置及未來可發(fā)展之規(guī)模決定了其客戶群基本以區(qū)域性的消費(fèi)者為主。 時(shí)尚休閑娛樂： 引進(jìn)時(shí)尚休閑娛樂內(nèi)容來吸引客戶，諸如健身中心，影院，表演廣場(chǎng)等。而受到亞洲金融危機(jī)影響逐漸消失以 23 及中國(guó)即將加入 WTO 的鼓舞，需求進(jìn)一步開始加強(qiáng)， 2000 年吸納量更達(dá)到了 554000 平方米。 供需情況分析 24 甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量走勢(shì) 01000002000003000004000005000006000001999 2000 2001平方米 國(guó)際甲級(jí)寫字樓目前共 49 萬平方米，占全部甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的 %。從變化幅度來看，甲級(jí)寫字樓的樣本期間（ 1998 第一季度至 2002 年第二季度）的租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元 /平方米 /天，而國(guó)際甲級(jí)寫字樓租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元 /平方米 /天，甲級(jí)寫字樓的租金波動(dòng)幅度高于甲級(jí)寫字樓平均水平。陸家嘴甲級(jí)寫字樓總面積占到了上海市總的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的 1/3 強(qiáng)，成為上海市最大的單 一寫字樓群落，其