【正文】 綜合性商住小區(qū)工程建設(shè)項目可行性研究報告綜合性商住小區(qū)工程建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目概況（一）、項目名稱 ： 世茂苑項目（二）、項目批準(zhǔn)單位： 市發(fā)改委（三）、項目設(shè)計單位： （四）、項目建設(shè)單位： 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（五）、企業(yè)性質(zhì)： 其他有限公司（六）、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)： 二級（七）、法定代表人： （八）、項目負(fù)責(zé)人： （九）、項目地點與區(qū)位：項目地點位于**市某區(qū)新區(qū)銀平路北側(cè)、高平路西側(cè)，四至范圍：東至高平路，南至銀平路綠化帶，西至明莊規(guī)劃路，北至擬建中的華祺酒店。本項目距**市政府大樓、**汽車站僅一路之隔，地理位置十分優(yōu)越。（十）、 項目內(nèi)容與規(guī)模：該項目計劃總投資約8億元人民幣，總用地面積192,㎡（），總規(guī)劃建筑面積約367,500㎡，由大型商業(yè)城、20棟小高層住宅、20棟多層住宅、一棟公寓、一棟辦公樓及公建、地下車庫等組成。項目定位為超大型商貿(mào)城、高檔精品住宅，是一個集居住、商業(yè)、辦公為一體的綜合性商住小區(qū)，也是**市目前絕無僅有的簡歐式高檔商業(yè)、住宅混合的超大型社區(qū)。項目內(nèi)容與規(guī)模詳見表二《項目分期開發(fā)計劃表》。（十一）、主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：規(guī)劃建設(shè)用地面積：192，㎡ 總建筑面積：367,500㎡其中：小高層住宅：158,108㎡； 多 層 住宅：67,584 ㎡ 公 寓：8,085㎡ 辦 公 樓: 9,438㎡商 業(yè)：102,485㎡； 公建及會所：2,500㎡； 地下車庫：19,300㎡(可泊車位630個)；地上車位: 可泊車位203個；總戶數(shù)：約1854戶； 總居住人口：約6,489人（）；容積率： 建筑密度: 23%綠化率： ％；建設(shè)經(jīng)營期: 5年（十二）、項目投資概算：本項目概算總投資69,714萬元人民幣，其中：征地及平整費4,935萬元，各種行政規(guī)費2,651萬元，前期工程費858萬元，建筑安裝費50,650萬元，配套設(shè)施費4,043萬元，管理費用1,288萬元，財務(wù)費用（借款利息）2,738萬元，銷售費用1,288萬元，不可預(yù)見費用1,263萬元，項目各期投資概算詳見表八《項目分期開發(fā)與投資計劃表》。（十三）、項目資金籌措：本項目概算總投資所需的69,714萬元，主要采用企業(yè)自籌、銀行項目貸款、分期開發(fā)預(yù)售等方式籌集資金，資金連續(xù)滾動使用直至項目開發(fā)結(jié)束詳項目各期資金籌措祥見附表九《資金籌措表》。（十四）、項目財務(wù)評估結(jié)果：本項目在暫定的五年建設(shè)經(jīng)營期內(nèi),預(yù)計總銷售收入113,355萬元，總銷售成本64,400萬元，銷售稅金及附加6,427萬元，各項期間費用5,314 萬元，企業(yè)所得稅9,304萬元,稅后凈利潤27,910萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 %投資利潤率40%%。（十五）、項目可行性研究報告結(jié)論:通過上述可行性研究的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)可知，“某世茂城/世茂城”項目的成功開發(fā)建設(shè)，不僅將給本企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟效益，并且還將創(chuàng)造良好的社會效益。本項目作為新區(qū)ＣＢＤ中絕無僅有的高檔住宅項目，符合自治區(qū)、**市的城市發(fā)展方向，未來市場前景無限美好。同時，由于本項目的自身品質(zhì)，加上我公司先前成功開發(fā)銀川歐陸經(jīng)典花園、青銅峽水岸世家、靈武歐景豪庭、銀川金海明月項目的良好口碑和時常認(rèn)可度，可謂占盡“天時、地利、人和”。因此，項目是可行的，也必將獲得圓滿成功。二、 可行性研究報告編制的依據(jù)和范圍及指導(dǎo)思想（一）、編制依據(jù)：《**市城市總體規(guī)劃》《**市城市住房建設(shè)規(guī)劃》北京維斯頓建筑設(shè)計有限公司關(guān)于《“ 世茂苑”建筑規(guī)劃方案》及“ 世茂苑”總規(guī)平面圖。國家和自治區(qū)及**市的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范等。（二）、研究論證的范圍：項目建設(shè)的背景及必要性項目的市場調(diào)查分析與建設(shè)規(guī)模項目的建設(shè)條件與規(guī)劃布局項目實施計劃投資估算與財務(wù)評價（三）、指導(dǎo)思想：該項目的建設(shè)將以國家、自治區(qū)、**市的相關(guān)法規(guī)和政策及規(guī)范為指導(dǎo)思想，充分利用本地區(qū)的資源和區(qū)位優(yōu)勢，遵循以市場為導(dǎo)向，以提高最大的經(jīng)濟效益為中心，保證較高的企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。以科技為先導(dǎo)，力求技術(shù)先進可靠，推進行業(yè)的科技進步，性價比力求合理，促進投資節(jié)約。充分考慮生態(tài)環(huán)境保護，走可持續(xù)發(fā)展的道路，突出本項目浪漫的簡歐式的風(fēng)格，和理的商住混合布局，產(chǎn)品力求高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品銷售主要立足于**市和周邊省、市、縣市場。充分考慮本項目住宅小區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和獨特性，根據(jù)市場需求作出合理規(guī)劃，在規(guī)劃指導(dǎo)下進行項目開發(fā)建設(shè)，以最快的速度在項目實施的建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)達到所預(yù)期的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營目標(biāo)。第二章 開發(fā)企業(yè)及法定代表人簡介一、企業(yè)基本情況企業(yè)名稱：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊地址： 某大廈九層注冊資金：人民幣5,000萬元經(jīng)濟性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司開發(fā)資質(zhì)：國家二級法定代表人： 經(jīng)營范圍：主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售；兼營建材、機電產(chǎn)品、化工產(chǎn)品的銷售。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年12月，注冊資金伍仟萬元人民幣（￥5,000萬元），是一家具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司現(xiàn)有正式職工48人，具有各類專業(yè)技術(shù)職稱的人員36人，其中：高級職稱8人，中級職稱22人；具有本科學(xué)歷的人員15人，大專學(xué)歷的人員23人。公司自成立以來，以“創(chuàng)知名品牌，建回鄉(xiāng)一流企業(yè)”為企業(yè)目標(biāo)，以“營造高品質(zhì)生活”為開發(fā)理念，借鑒國內(nèi)外先進的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，注重現(xiàn)代建筑藝術(shù)與傳統(tǒng)民族風(fēng)格的統(tǒng)一，在規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)經(jīng)營上，秉承“以人為本，穩(wěn)步發(fā)展，質(zhì)量第一，效益至上”的企業(yè)宗旨，貫徹“務(wù)實創(chuàng)新，追求卓越”的企業(yè)精神，以一流的規(guī)劃、設(shè)計、施工和科學(xué)的管理以及熱情的服務(wù)，長期致力于“高雅品位，經(jīng)典超群”的企業(yè)產(chǎn)品形象，確保了公司開發(fā)的每一項目的成功。面對新的機遇和挑戰(zhàn)，我公司將立足大銀川,放眼周邊的吳忠、青銅峽、靈武、**、大武口等市縣，始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營與開拓創(chuàng)新并重的戰(zhàn)略，與時俱進，搶抓機遇，不斷探索中國特色社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，保持穩(wěn)定的經(jīng)濟效益，使公司發(fā)展成為一流的房地產(chǎn)企業(yè)。二、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)本公司是民營股份制有限責(zé)任公司，具有獨立法人資格，公司組織機構(gòu)健全，權(quán)責(zé)明晰，設(shè)有董事會和監(jiān)事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司經(jīng)營班子設(shè)總經(jīng)理（董事長兼）1名、副總經(jīng)理2名、總經(jīng)理助理1名、財務(wù)總監(jiān)1名、總工程師1名，下設(shè)行政后勤部、人力資源部、財務(wù)會計部、合同預(yù)算部、前期開發(fā)部、工程技術(shù)部、策劃銷售部七個職能部門，并設(shè)有一個全資子公司某物業(yè)服務(wù)有限公司和銀川、青銅峽、靈武、**4個非獨立核算的分公司（詳見某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖）。公司實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧。公司主要管理人員均具有較高經(jīng)營管理經(jīng)驗和超前創(chuàng)新能力，無不良社會行為記錄，既有在沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)多年進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗，又有在本地進行房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷，因而完全可以保證本項目開發(fā)建設(shè)的順利進行和圓滿成功。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機構(gòu)圖：董事會人力資源部工程技術(shù)部合同預(yù)算部財務(wù)會計部前期開發(fā)部物業(yè)管理部策劃銷售部行政后勤部副總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理財務(wù)總監(jiān)董事長(兼總經(jīng)理))0總工辦公室總工程師項目經(jīng)理1部項目經(jīng)理2項目經(jīng)理3工程崗銷售崗物業(yè)崗行政崗財會崗前期崗工程崗銷售崗物業(yè)崗行政崗財會崗前期崗前期崗工程崗銷售崗物業(yè)崗行政崗財會崗三、開發(fā)業(yè)績及榮譽公司成立伊始，開發(fā)建設(shè)了位于上海西路的“歐陸經(jīng)典花園”商住小區(qū)，總建筑面積約10萬平方米，小區(qū)以“超前的設(shè)計思路、優(yōu)美的人居環(huán)境、合理的戶型布局、舒適的居住條件”而享譽銀川，成為新區(qū)建設(shè)中的亮點。2006年6月份，本公司在青銅峽市小壩東區(qū)開工建設(shè)了“某水岸世家”商住項目，該項目總占地面積350余畝，計劃總建筑面積30萬平方米，計劃分三期5年完成。目前已完成項目一期、二期約22萬平方米住宅商業(yè)等，三期住宅及部分商業(yè)約10萬平方米正在開發(fā)建設(shè)中，預(yù)計2011年結(jié)束。2008年3月，在靈武市城區(qū)正式開工建設(shè)“中銀歐景豪庭”商住項目，該項目總占地面積89,967平方米()，規(guī)劃總建筑面積15萬平方米，將于2010年10月底前全部竣工結(jié)束。2009年3月，在銀川市上海路南側(cè)、銀川唐徠回中北側(cè)開工建設(shè)了某金海明月”商住項目，，目前已完成一期約15萬平方米。2007年6月份，我公司通過公開掛牌方式，在銀川德勝工業(yè)園區(qū)商住區(qū)征得520畝商住用地，為公司的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。我公司在成立的短短7年內(nèi)，不僅取得了驕人的開發(fā)業(yè)績，同時也獲得了可喜可賀的社會榮譽。2005年，《歐陸經(jīng)典花園》榮獲“首屆中國西部十佳人居環(huán)境樓盤”獎；20062007年度、20082009年度連續(xù)榮獲“重合同守信用”單位； 0009連續(xù)三年榮獲中國建設(shè)銀行區(qū)分行信用等級AA級企業(yè)；特別是2009年，《水岸世家》、《金海明月》的多個樓號獲得了“市級標(biāo)化工地”、“區(qū)級標(biāo)化工地”的稱號，公司還榮獲自治區(qū)建設(shè)廳“房地產(chǎn)信用等級AA級企業(yè)”、銀川市房管局“房地產(chǎn)AA級誠信企業(yè)”、自治區(qū)“優(yōu)秀回商企業(yè)”等殊榮； 與此同時，2009年度，本公司以超強的實力和驕人業(yè)績，躋身于銀川市房地產(chǎn)行業(yè) “十強五優(yōu)”之列。四、 法定代表人簡介我公司法定代表人xx，男，回族，大專學(xué)歷，高級經(jīng)營師，靈武市m鎮(zhèn)人，生于1957年2月22日，現(xiàn)任某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。1980年任臨河鎮(zhèn)石壩村小學(xué)教師，1985年任臨河鎮(zhèn)石壩村黨支部書記，1990年任靈武市臨河鎮(zhèn)團委書記，1995年任銀南外貿(mào)（集團）公司開發(fā)公司經(jīng)理，2001年創(chuàng)建靈武市雪原絨業(yè)有限責(zé)任公司并任總經(jīng)理，2003年開始步入房地產(chǎn)行業(yè)并任某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長，2007年7月任某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。先后成功開發(fā)了“歐陸經(jīng)典花園”、“某水岸世家”、“歐景豪庭”、“金海明月”等項目，總建筑面積達80余萬平方米。他為人誠實守信、做事沉著穩(wěn)健，社會責(zé)任感強，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富，并具有較強的市場洞察力和駕馭房地產(chǎn)風(fēng)險的能力。是自治區(qū)2009年度“優(yōu)秀回商”，l靈武市第屆政協(xié)委員，銀川市金鳳區(qū)第屆政協(xié)委員。第三章 項目建設(shè)背景與開發(fā)條件分析一、項目建設(shè)背景“世茂苑”項目位于**新區(qū)最南段，東與市政府大樓隔高平路相望，南與**新汽車站隔銀平路而對。**市新區(qū)位于**市的西側(cè)，東至古雁西路，西至長城梁，北到固胡路，南到福銀高速公路，目前處于快速發(fā)展階段。自2006年**市市政整體規(guī)劃大規(guī)模調(diào)整以來，尤其是“優(yōu)先開發(fā)新區(qū)，保護改造老城”為主導(dǎo)