【正文】 目 錄第一章 總 論 ……………………………………1第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性…………………………8第三章 建設(shè)條件 …………………………………16第四章 建設(shè)方案 …………………………………22第五章 資源利用與節(jié)能 …………………………42第六章 生態(tài)環(huán)境保護(hù) ……………………………53第七章 項(xiàng)目管理與工期安排 ……………………65第八章 投資估算與資金籌措 ……………………77第九章 經(jīng)濟(jì)和社會效果分析 ……………………81附 件 《項(xiàng)目分期建設(shè)示意圖》。 第一章 總 論●項(xiàng)目名稱：**XX房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目（一期）；●項(xiàng)目性質(zhì)：新 建；●建設(shè)單位：**XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；●項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：XX法定代表人；●項(xiàng)目聯(lián)系人：XX；●建設(shè)地點(diǎn)：XX；●項(xiàng)目建設(shè)時間：2年6個月（2011年元月 2013年6月）?！耥?xiàng)目建設(shè)規(guī)模**“XXXX”（），擬建主體工程27幢商住房及配套設(shè)施，入住戶數(shù)1402戶、4487人。項(xiàng)目分兩期建設(shè)。（折87畝），擬建主體工程10幢住宅樓，會所及公寓1幢，開閉所、變電房1座及配套設(shè)施，入住戶數(shù)1002戶、3206人?！竦谝黄诮ㄔO(shè)內(nèi)容㎡（折87畝），擬建高層建筑8幢（其中：18層以上5幢，18層及以下3幢）、多層花園式洋房2幢，會所及酒店式公寓1幢，及地下人防工程（車庫）、設(shè)備配套用房，小區(qū)安防、景觀、道路、水、電、燃?xì)狻h(huán)保、消防、通訊、信息通道等配套設(shè)施。㎡，㎡；其中：計容積率面積158685㎡，㎡。機(jī)動停車位1190位（地上260位、地下930位），道路面積11600㎡，綠地面積17450㎡。●第一期投資規(guī)模項(xiàng)目第一期投資124885萬元。其中：土建裝飾工程53347萬元，設(shè)備安裝7985萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用48720萬元（其中建設(shè)用地費(fèi)42067萬元），預(yù)備費(fèi)5503萬元，銀行貸款利息9330萬元?！?第一期資金籌措工程建設(shè)投資124885萬元，由**XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌。建設(shè)單位使用自籌資金59885萬元作為項(xiàng)目資本金（含建設(shè)用地費(fèi)42067萬元）；擬向銀行貸款 50000萬元；不足資金部分15000萬元，按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)。（一期）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見：《一期綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)表》表11一 期 綜 合 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 表 表11序號項(xiàng) 目單位數(shù) 值備 注1建設(shè)用地面積㎡折87畝其中建筑物基地面積㎡2總建筑面積㎡11幢+人防+配套計容建筑面積㎡計容積率158685 住宅建筑面積㎡11幢 其中高層建筑面積㎡8幢其中18層以上建筑面積㎡ 5幢18層及以下建筑面積㎡ 3幢花園洋房建筑面積㎡ 2幢會所及公寓建筑面積㎡1幢小區(qū)配套商業(yè)㎡配套公建（物業(yè)、社區(qū)、衛(wèi)生服務(wù)用房）不出售㎡計容積率（通風(fēng)空調(diào)）其中可出售建筑面積㎡計容積率其中住宅建筑面積㎡含酒店式公寓商業(yè)建筑面積㎡（通風(fēng)空調(diào)）人防、架空層及配套㎡不計容積率地下車庫、設(shè)備用房面積㎡（通風(fēng)空調(diào)）人防工程建筑面積㎡平時作車庫（通風(fēng)空調(diào)）架空層建筑面積㎡開閉所、變電房、消控和弱電中心㎡420（通風(fēng)空調(diào)）3容積率4建筑密度%小區(qū)道路㎡11600占用地面積20%綠地㎡17450綠地率%總戶數(shù)戶1002戶均人口人/戶居住人數(shù)人32067停車位位1190地上停車位位260地下機(jī)動停車位位930可出售600位地下非機(jī)動車位位8年耗能噸4345標(biāo)準(zhǔn)煤年耗電萬KWH2792折標(biāo)煤3431噸年用燃?xì)馊fm3折標(biāo)煤914噸9年用水萬噸10建設(shè)強(qiáng)度萬元/畝11財務(wù)指標(biāo)銷售收入萬元利潤總額萬元稅收總額萬元投資利潤率%投資利稅率%銷售利潤率%12全部投資稅后指標(biāo)內(nèi)部收益率IRR%凈現(xiàn)值NPV（i=12%）萬元投資回收期（含建設(shè)期）年盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%**XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系浙江XX地產(chǎn)開發(fā)有限公司在**投資的子公司，于2010年1月19日注冊成立。公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），營業(yè)期限至2020年1月18日。注冊號350991100004452，注冊資本1000萬元，實(shí)收資本1000萬元。公司住所在**市XX。公司暫定資質(zhì)證書：可承擔(dān)建筑面積20萬平方米的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；建筑材料銷售。公司內(nèi)設(shè)辦公室、財務(wù)審計部、工程管理部、工程技術(shù)部、項(xiàng)目開發(fā)部、投資發(fā)展部等部門；公司員工45人，其中：工程管理、技術(shù)人員29人。報告的所有分析、預(yù)測、測算、統(tǒng)計都是以現(xiàn)行物價水平展開，其原始數(shù)據(jù)均以2009年12月底截止為準(zhǔn)，測算幣種均為人民幣。主要依據(jù)：●《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB 5018093（2002修訂版）；●《住宅建筑規(guī)范》GB 503682005；● 建設(shè)部：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；●《**省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省政府節(jié)能辦關(guān)于**省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評估和審查暫行辦法的通知》 閩政辦〔2009〕204 號；●《**市城市總體規(guī)劃（20052020）》；●《**市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（暫行）；● **市規(guī)劃、建設(shè)局：《平規(guī)建函[2009]80號》；●《國有土地使用權(quán)出讓合同》合同編號：35090120091026P010；● 國家發(fā)改委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；● 其它有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；● 業(yè)主提供的有關(guān)資料。本可行性研究的主要范圍包括：對東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)情況的考察，對項(xiàng)目建設(shè)必要性、可行性的分析，項(xiàng)目建設(shè)條件、建設(shè)方案及資源利用、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會效益評價等方面。●東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)作為海峽西岸東北翼**地級市中心城市新城區(qū)的重要組成部分，具有海西建設(shè)、“環(huán)三都澳區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略部署的明顯區(qū)位優(yōu)勢。根據(jù)**省人民政府批準(zhǔn)的總體規(guī)劃，至2020年東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為36平方公里，人口達(dá)到30萬人。在未來的9年內(nèi)，東僑平均每年需新增70萬平方米住宅面積，潛在的住宅市場容量巨大?！?000年以來，東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年平均增長30%左右。東僑已成為**市極具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)增長極。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來城區(qū)的拓展，帶來城市人口的增加；城市人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場容量?！駯|僑為順應(yīng)人流量急劇增加的形勢，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)。立足“商貿(mào)旺市”，著力推進(jìn)專業(yè)市場建設(shè)，重點(diǎn)培育大型建材、汽車等專業(yè)市場，并借助便捷的交通條件和良好的區(qū)位、港口優(yōu)勢，大力發(fā)展貨運(yùn)中轉(zhuǎn)、倉儲物流，大型連鎖超市、品牌休閑中心等一批服務(wù)設(shè)施和中國銀行、海峽銀行等金融行業(yè)及各通訊部門在開發(fā)區(qū)設(shè)立營業(yè)機(jī)構(gòu)并開展業(yè)務(wù)，有力地激活了人流、物流、信息流和資金流；也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了無限商機(jī)。●早在2007年，東僑市政公用配套水平已居全省平均水平以上；近兩年，又借助我市承辦第三屆海峽兩岸茶博會的良好契機(jī)，圍繞宜居要素，扎實(shí)推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化城市環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序綜合整治，初步形成道路暢通、景觀優(yōu)美、街道整潔的新區(qū)形象。基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，使東僑越來越成為**市最受青睞的人居環(huán)境?！耠S著**市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來；不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高、低碳生活。根據(jù)**市城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預(yù)測，“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。●“XXXX”——XX大型法式高檔住宅小區(qū)。項(xiàng)目立足于從**社會、經(jīng)濟(jì)、人文及自然環(huán)境特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)以人為本、可持續(xù)發(fā)展的原則，以高檔樓盤標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，打造“豪華、科技、節(jié)能、生態(tài)”住宅，將成為海西東北翼地區(qū)首屈一指的品質(zhì)社區(qū)；創(chuàng)造屬于時代同時也屬于地方的人文住區(qū)，并以古典的法式建筑造型成為**市區(qū)建筑亮點(diǎn)。●本項(xiàng)目符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策。項(xiàng)目建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。本項(xiàng)目針對**市商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和**市已有一部分收入較高的住房消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為高檔住宅。根據(jù)對**市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。財務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。項(xiàng)目開發(fā)對合理利用土地等資源，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境保護(hù)，有著明顯的社會、經(jīng)濟(jì)效益。綜合評價：項(xiàng)目可行。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性●**，地處海峽西岸東北翼重要地帶。**市轄**區(qū)，福安市，福鼎市，古田、霞浦、壽寧、周寧、屏南、柘榮縣，并設(shè)有三都澳、東僑、賽岐、穆陽四個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。全市現(xiàn)有人口336萬人。為推進(jìn)**港口城市的發(fā)展戰(zhàn)略布局，**市委、市政府提出了**建設(shè)中心港口城市的六大功能定位。一是對接的“橋頭堡”功能：就是要積極承接長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、人才轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)加強(qiáng)與浙南地區(qū)的互動對接，使**成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要橋梁。二是承接的“主陣地”功能：抓住機(jī)遇，加快發(fā)展和引進(jìn)一批大型臨海工業(yè)項(xiàng)目，帶動其他海洋產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展，逐步把**的環(huán)三都澳地區(qū)建設(shè)成為重要的臨海重化產(chǎn)業(yè)基地。三是連接的“出?？凇惫δ埽喊凑铡按蟾劭?、大交通、大腹地、大循環(huán)、大發(fā)展”的要求，加快交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，使**成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)連接內(nèi)陸與沿海乃至國際經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要港口樞紐。四是綠色的“菜籃子”功能：讓**成為面向國內(nèi)外市場的綠色食品生產(chǎn)供應(yīng)基地。五是休閑的“后花園”功能：讓**成為東南沿海重要的生態(tài)旅游休閑度假勝地。六是融入的“大平臺”功能：進(jìn)一步拓寬寧臺之間經(jīng)濟(jì)、文化、科技等領(lǐng)域的交流與合作，使**成為密切海峽兩岸交流與合作的重要平臺。2009年抽樣人口調(diào)查，%；**，城鎮(zhèn)化水平52%。東僑開發(fā)區(qū)是**市區(qū)的幾何中心，隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！瘛秶鴦?wù)院關(guān)于支持**省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的若干意見》將**省區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署提升為國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，具有重大的社會經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略意義。閩東正處在發(fā)展騰飛階段的海西經(jīng)濟(jì)區(qū)中心，屬于潛力無限的三都澳港口區(qū)范圍內(nèi)，**市委、市府緊緊抓住當(dāng)前難得的發(fā)展機(jī)遇，圍繞海西建設(shè)，展開了前所未有的“環(huán)三都澳經(jīng)濟(jì)圈”區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略部署，加快海西東北翼新的經(jīng)濟(jì)增長極建設(shè)。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值6036362萬元，%,%；其中：房地產(chǎn)業(yè)201508萬元,比增24%；%?！褡≌袌鋈萘烤薮笥捎?*市現(xiàn)有**城區(qū)三面環(huán)山，一面臨海，城市的擴(kuò)展只有向海邊原東湖塘華僑農(nóng)場墾區(qū)即東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展。根據(jù)**省人民政府批準(zhǔn)的東僑開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃，近期（2010年），遠(yuǎn)期（2020年）規(guī)劃面積為36平方公里，規(guī)劃人口2020年達(dá)到30萬人。作為海峽西岸東北翼**地級市中心城市新城區(qū)的重要組成部分，截止2009年底，東僑開發(fā)區(qū)累計出讓房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地突破4000畝，累計完成房地產(chǎn)建筑面積140萬平方米，在建房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑規(guī)模達(dá)200多萬平方米。2009年房地產(chǎn)市場已走出金融危機(jī)的低迷狀態(tài)，呈現(xiàn)出“量價齊升”的局面，%；，比增226%，比增266%。商品房銷售量及銷售額、二手房交易量及交易額等多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史新高。但按小康社會人均住房面積達(dá)到35平方米的目標(biāo)計算，開發(fā)區(qū)需要的商品房面積2010年為525萬平方米，尚差約200萬平方米。至2020年需要的商品房面積達(dá)到1050萬平方米；因此，在未來的9年內(nèi)，東僑開發(fā)區(qū)需新增商品房建筑面積600萬平方米，即平均每年需新增70萬平方米，故東僑開發(fā)區(qū)發(fā)展的近、遠(yuǎn)期潛在的住宅市場容量巨大?！窠?jīng)濟(jì)總量迅速提升截止2009年底，東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建12年來，共批準(zhǔn)各類項(xiàng)目總投資105億元，完成全社會固定投資80多億元。特別是2000年以來，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速都保持兩位數(shù)以上，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長30%左右。，%；，占全市第三位，%，增幅位居全市第二；；%，, %，%；實(shí)際利用外資1940萬美元；外貿(mào)出口總額5097萬美元，%；，%，增幅位居全市首位，%。東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已成為**市極具活力和潛力的經(jīng)濟(jì)增長極。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將帶來城區(qū)的拓展，帶來城市人口的增加；城市人口的增加必將增加房地產(chǎn)業(yè)的市場容量。●商貿(mào)流通強(qiáng)勁活力**城區(qū)是典型的商貿(mào)城市，發(fā)展商貿(mào)一直是**城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。東僑為順應(yīng)人流量急劇增加的形勢，大力發(fā)展商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)。2009年新增商貿(mào)服務(wù)類企業(yè)個體149戶，注冊資本99335萬元，新增個體工商戶528戶。限額以上批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額11596萬元，%；限額以上住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額5850萬元，%。東僑立足“商貿(mào)旺市”，著力推進(jìn)專業(yè)市場建設(shè)，重點(diǎn)培育大型建材、汽車等專業(yè)市場，目前已建成冠宏星建材一條街、天安經(jīng)典電子城、中國紅專業(yè)建材市場等，購物環(huán)境顯著優(yōu)化，服務(wù)功能明顯增強(qiáng)；已簽約或達(dá)成意向的項(xiàng)目還有臺灣