【正文】 .綜合樓建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總論：**綜合樓建設(shè)項目：**股份有限公司：**——東臨 路，南接**場，西臨 路。：新建： ：9085萬元建筑一棟主體建筑22層，集餐飲、商業(yè)、住宅為一體的綜合樓。（1）住宅樓：5－22層為兩棟塔式住宅樓組成。（2）裙樓（4層）：一層為商業(yè)用房和酒店大堂組成。2—4層為商業(yè)用房和餐飲空間。負(fù)二層為設(shè)備用房及儲藏空間，負(fù)一層為車庫。（3）總用地面積：11109m2。（4）總建筑面積：62650m2；（5） m2（1）容積率：。（2）建筑凈密度：%。（3）日照間距系數(shù)：＞。（4）投資強(qiáng)度：。:《高舉中國特色社會主義偉大旗幟為奪取全面建設(shè)小康社會新勝利而奮斗》；：《關(guān)于促進(jìn)和引導(dǎo)民間投資的若干意見》；、建設(shè)部：《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；《**維吾爾**國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；《烏昌地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；**長乃依木亞森：“烏政府工作報告”（2007年12月15日）；**及**估價表及各項取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；**城**規(guī)劃管理局：“建筑、用地紅線說明書”；**發(fā)展和改革委員會：“**投資項目登記備案證”；：“**公司住宅樓設(shè)計”等。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本可行性研究，主要研究范圍為：（1）分析項目依據(jù)的產(chǎn)業(yè)政策，研究**區(qū)內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，進(jìn)行**場需求預(yù)測，擬訂“**綜合樓”開發(fā)建設(shè)工程項目的建設(shè)規(guī)模方案。（2）確定項目主體工程、輔助配套工程、土建工程、公用工程、環(huán)保工程和質(zhì)量保證及維護(hù)體系等系統(tǒng)的技術(shù)方案。（3）項目建設(shè)的資源、環(huán)境、社會和實(shí)施配套條件以及保障供應(yīng)分析。（4）估算項目建設(shè)投資和安排資金使用計劃。（5）擬定組織、勞動定員和工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度建議。（6）進(jìn)行工程建設(shè)投資估算和財務(wù)評價，測算和評價項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。“**綜合樓”開發(fā)建筑項目的提出是具有前瞻性、戰(zhàn)略性、高起點(diǎn)、可持續(xù)發(fā)展、符合科學(xué)發(fā)展觀的舉措。項目規(guī)劃符合**區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的要求。本項目的實(shí)施，是“**股份有限公司”以科學(xué)發(fā)展觀，堅持**場化取向發(fā)展理念的體現(xiàn)；是將品牌營銷、產(chǎn)品定位、**場戰(zhàn)略、前景愿望有機(jī)結(jié)合起來，獨(dú)辟蹊徑，開拓創(chuàng)新地將商業(yè)物流與綜合配套服務(wù)的開發(fā)理念相結(jié)合的成果；可以不斷吸引和凝聚集團(tuán)公司的客戶群，并在開發(fā)中取得更好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。住宅樓建設(shè)以中、低端產(chǎn)品為主，銷售對象定位是面向中低收入人群；符合國家提出的70/90等政策，符合黨的十七大報告提出的“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)”“ 住有所居”的精神，是對**人民政府2007年“政府工作報告”提出的“關(guān)注民生”，“穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)**場健康發(fā)展，人均住房建筑面積達(dá)到25平方米?！钡捻憫?yīng)。對項目可行性研究結(jié)果是：項目建設(shè)方案，在技術(shù)上是先進(jìn)的，在生產(chǎn)上是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的；項目投資利潤率、投資利稅率、財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值在行業(yè)中處于中等水平，具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險的能力和償債能力。項目評估反映出良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。因此，**綜合樓建設(shè)項目可行。經(jīng)過各種量化指標(biāo)的研究和項目財務(wù)運(yùn)行狀況進(jìn)行靜態(tài)和動態(tài)分析、計算所得項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)列入下表。項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號名 稱單位指標(biāo)序號名 稱單位指標(biāo)一建筑參數(shù)三年租賃收入萬元1總用地面積㎡111091年租賃總成本萬元2建筑面積㎡2年租賃利潤總額萬元 3建筑基底面積㎡四財務(wù)評價指標(biāo)4容積率1投資利潤率%5建筑凈密度%2投資利稅率%6日照間距系數(shù)＞3投資回收期年7投資強(qiáng)度元/m24財務(wù)內(nèi)部收益率%%8地下停車位個1335財務(wù)凈現(xiàn)值%二項目總投資萬元82506借款償還期年21其中：固定資產(chǎn)投資萬元82507盈虧平衡點(diǎn)%第二章 項目建設(shè)單位**股份有限公司位于** 路281號，是由** 控股的擬上**公司，注冊資本8710萬元，資產(chǎn)總額 億元，擁有全資子公司、分公司16個，機(jī)電、農(nóng)機(jī)連鎖網(wǎng)點(diǎn)17個，公司員工388人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員占45%。經(jīng)過幾年的創(chuàng)業(yè)，公司已發(fā)展成為以機(jī)電產(chǎn)品連鎖銷售為主業(yè)，商鋪?zhàn)馐酆?*場物業(yè)服務(wù)為支撐，以現(xiàn)代企業(yè)制度為保障，內(nèi)、外貿(mào)并舉的現(xiàn)代物流企業(yè)。
**股份有限公司在2004年實(shí)現(xiàn)銷售收入19170萬元，出口創(chuàng)匯近100萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計1093萬元，其中凈利潤828萬元；2005年實(shí)現(xiàn)銷售收入19994萬元，出口創(chuàng)匯達(dá)165萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計1581萬元，其中凈利潤794萬元；2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入26428萬元，出口創(chuàng)匯250萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計1590萬元，其中凈利潤830萬元。一、機(jī)電產(chǎn)業(yè)方面公司從 盟企業(yè)47家，連鎖網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)達(dá)到63個，基本輻射**各縣、**及團(tuán)場，為機(jī)電、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品經(jīng)營搭建了完善的銷售網(wǎng)絡(luò)。公司以烏**汽車超**為中心，在**、伊犁、和田、克**、喀什、阿克蘇相繼建設(shè)了汽車超**并投入使用，為一類機(jī)電汽車經(jīng)營打造良好的銷售平臺，并實(shí)現(xiàn)了機(jī)電、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品對中亞國家的出口,形成了輻射中亞的良好態(tài)勢。截止目前，**較發(fā)達(dá)地**集新車銷售、檢測、維修、售后服務(wù)、二次交易等功能為一體的地**機(jī)電**場投資已全面完成，以烏**機(jī)電**場為核心，各地**機(jī)電**場為依托的**機(jī)電連鎖產(chǎn)業(yè)布局框架基本形成。二、**場產(chǎn)業(yè)方面依托機(jī)電產(chǎn)業(yè) 、工程機(jī)械**場。**汽 服務(wù)等“一條龍”服務(wù)體系。**摩 品15萬輛左右，占**摩托車銷售總量的80%以上。**二、三類機(jī)電**場占 二、三類機(jī)電廠商匯聚于此，為客戶提供了豐富的產(chǎn)品。**農(nóng)機(jī)工程機(jī)械**場占地4萬平方米，辦公彩板房22套，**場集辦公、產(chǎn)品展示、銷售、維修、配件供應(yīng)為一體，目前 簽訂了長期的場地租賃合同。2005年** 為社會提供就業(yè)崗位3000余個，解決下崗再就業(yè)近500人，對平抑物價，拉動消費(fèi)，繁榮**地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定社會秩序等方面起到了重要作用。三、信息化建設(shè)方面在發(fā)展機(jī)電產(chǎn) 發(fā)展的需要，為企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化數(shù)字管理和最終發(fā)展成上**公司做好準(zhǔn)備。2 四、取得榮譽(yù) 、第三章 **場發(fā)展預(yù)測和建設(shè)規(guī)模**場分析國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)**場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（2003年國務(wù)院第18號令）首次提出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的全新概念，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占份額的比重被日益明確化、顯現(xiàn)化。%，在有些地區(qū)，比如北京對GDP貢獻(xiàn)更大，甚至高達(dá)50%，說明我國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了越來越重要的作用，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確定起來了。**房地產(chǎn)業(yè)所處的階段仍然為初級階段，具有很大的發(fā)展空間我國房地產(chǎn)業(yè)無論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟(jì)地位均與發(fā)達(dá)國家差距較大，處于初級階段。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)各種業(yè)態(tài)將在今后較長一段時期內(nèi)處于持久的消費(fèi)和需求熱點(diǎn)。世界銀行統(tǒng)計數(shù)字顯示：人均GDP在600—800美元時，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長階段；人均GDP達(dá)到1300美元時，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速增長階段。2007年**GDP總值為3305億元，人均GDP 16164元（折合2214美元）。2006年**人均GDP已突破4000美元大關(guān)，位居中國西部12個省會城**前列。**經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定高速增長、社會安定團(tuán)結(jié)，對房地產(chǎn)業(yè)提出了快速發(fā)展的要求，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。黨的十七大提出：“繼續(xù)解放思想，堅持改革開放，推動科學(xué)發(fā)展，促進(jìn)社會和諧”、“做到發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享”、“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設(shè)和諧社會”等“以人為本”、“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)”的思想，將會積極推動我國房地產(chǎn)近幾年及中長期的發(fā)展。改革開放，吸引大量外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)**場，外商在建筑風(fēng)格、新技術(shù)、良好的經(jīng)營管理經(jīng)驗等方面將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。外資企業(yè)的進(jìn)入，將加劇競爭，有利于房地產(chǎn)業(yè)資源的合理配置。我國的房**歷來有“政策**”之稱，自2003年下半年至2004年4月以來國家陸續(xù)出臺的一系列新政策、新法令，給房地產(chǎn)**場帶來了變數(shù)。2003年9月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)**場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國務(wù)院10號令），關(guān)于“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度，同時要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項目，控制和化解房地產(chǎn)信貸網(wǎng)絡(luò)，維護(hù)金融穩(wěn)定”，贏得房地產(chǎn)業(yè)界的一片稱贊。2008年伊始，針對房地產(chǎn)**場中存在的違規(guī)開發(fā)建設(shè)、侵害群眾合法權(quán)益等問題，**人民政府根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，制定方案，重拳出擊治理整頓和規(guī)范房地產(chǎn)**場。此次綜合整治重點(diǎn)確定為“開發(fā)”和“交易”兩個環(huán)節(jié)。檢查對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、評估機(jī)構(gòu)、拆遷企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等。整治內(nèi)容包括，不按規(guī)劃審批內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)；非法占用土地，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，改變土地用途，囤積土地不按規(guī)定時限進(jìn)行開發(fā)；不按程序辦理基建手續(xù)和未經(jīng)許可擅自施工；無營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的資質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、中介服務(wù)、房屋測量和拆遷；將未經(jīng)驗收的房屋交付使用或?qū)Ⅱ炇詹缓细竦姆课萁桓妒褂?；未取得商品房預(yù)售許可擅自售房、囤積房源、炒賣房號、哄抬房價；商品房銷售“短斤缺兩”；合同欺詐等違法違規(guī)行為。 這一系列的政策規(guī)定不僅及時清理了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)隊伍，解決良莠不齊的問題，國家政策將支持房地產(chǎn)業(yè)有序的發(fā)展，使真正有實(shí)力、有能力的房地產(chǎn)商有了公平、合理的發(fā)展平臺。國家“十一五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速、健康發(fā)展，對房地產(chǎn)提出了更好、更高、更快的發(fā)展要求。高科技含量的迅猛發(fā)展為房地產(chǎn)開發(fā)注入了全新的科技理念，提升了房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整體品質(zhì)，從而為**場提供更多符合新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝的“四新”要求的房源。黨的十七大提出：“實(shí)施擴(kuò)大就業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)。就業(yè)是民生之本。要堅持實(shí)施積極的就業(yè)政策，加強(qiáng)政府引導(dǎo)，完善**場就業(yè)機(jī)制，擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模，改善就業(yè)結(jié)構(gòu)。完善支持自主創(chuàng)業(yè)、自謀職業(yè)政策，加強(qiáng)就業(yè)觀念教育，使更多勞動者成為創(chuàng)業(yè)者?！睆V大人民群眾在擇業(yè)、投資、經(jīng)營、發(fā)展上有更大的選擇空間，這些都構(gòu)成了龐大的房地產(chǎn)需求群體。顯示出：“十一五”期間，房地產(chǎn)的有效需求是逐步上升的趨勢。、烏昌經(jīng)濟(jì)一體化的積極影響西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)**場的發(fā)展，國家將對中西部地區(qū)在投資、政策和資源方面給予傾斜，大量的投資對房地產(chǎn)提出了更高的配套需求；烏昌經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的提出，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動作用與日俱增，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展和居民購買力的穩(wěn)步提高，進(jìn)一步提高對房地產(chǎn)的有效需求，促進(jìn)**房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展；為**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了一個良好的發(fā)展環(huán)境，同時也給前來**投資的房地產(chǎn)商帶來商機(jī)。2007年前三季度，**房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長。據(jù)**企業(yè)調(diào)查隊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，**房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)開發(fā)投資增長穩(wěn)定、商品房銷售持續(xù)增加的良好發(fā)展態(tài)勢，體現(xiàn)出以下主要特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，土地開發(fā)活躍。19月，**，%。其中，%。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的持續(xù)升溫，土地購置和開發(fā)面積均呈較快增長。，%，%。（2）房屋施工面積和竣工面積快速增長。19月，**，%，%；，。今年以來房屋施工和竣工面積增幅較大，顯示出**房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。（3）商品房銷售持續(xù)增長，住宅空置面積下降。前三季度，首府商品房銷售保持旺銷的勢頭，%；，%。與此同時，受商品房銷售較旺的刺激，商品房空置大幅減少，前三季度，%，%。**十四屆人民代表大會指出：繼續(xù)按照“一主兩副多中心”城**發(fā)展格局的新要求，繼續(xù)堅持“南控北擴(kuò)、東延西進(jìn)”的戰(zhàn)略；“穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)**場健康發(fā)展，人均住房建筑面積達(dá)到25平方米?！钡哪繕?biāo)。2008年**將建設(shè)40萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房，單套面積在60平方米左右。充分說明**房地產(chǎn)**場還有大量的空間。**商品房價格現(xiàn)狀和預(yù)測**場進(jìn)入高成長期**房價處于填補(bǔ)洼地的上升趨勢，上升空間依然很大從2001年開始，到2006年前，**的房價漲幅一直處于全國大中城**的最后幾位，六年累計上漲只有29%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家GDP增漲幅度。房價也處于較低水平。2004年烏**商品房價格在全國37個大中城**中僅排在倒數(shù)第6位，均價1957元，而人均收入?yún)s是第19位。當(dāng)時排在第19位的西安，其商品房均價已經(jīng)是3007元。房價的基數(shù)低，形成的價格洼地，畢竟會逐漸填平，這是**場規(guī)律。2005年后，隨著**城**綜合競爭力的提高，房價開始朝價值方向回歸，出現(xiàn)上升趨勢。20012006年**住宅銷售均價　年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年銷售均價（元/㎡）17461794181319572266尤其從7月份以來，**房價漲幅連續(xù)位居全國前列。%增幅，升至全國房價增幅榜第一位。但如果結(jié)合人均收入和房價來看，這種升幅依然處于填平價格洼地的狀態(tài)，并沒出現(xiàn)價格居高的情況。2006年烏**，這相當(dāng)于大連2004年的收入水平，而大連當(dāng)年的房價是4241元，排在第13位。而目前**的商品房均價不足3000元，依然后于價格洼地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于絕大多數(shù)省大中城**（當(dāng)前，銀川