【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。南寧X市時(shí)代廣場(chǎng)大廈商住綜合樓項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱《南寧X市時(shí)代廣場(chǎng)大廈》商住綜合樓（二）項(xiàng)目地址廣西南寧X市民族大道與古城路交匯處（三）項(xiàng)目性質(zhì)合作開發(fā)（四）項(xiàng)目規(guī)模擬建二十一層高的商住樓，其中：五層商場(chǎng)、兩棟塔樓（每棟塔樓高十六層）、一層地下車庫。周邊道路擴(kuò)建，除去公共用地后，㎡（）。㎡，其中商場(chǎng)共五層面積為16240㎡，㎡，地下總建筑面積3248㎡，建筑密度26%。（五）編寫可行性研究報(bào)告的依據(jù)市人民政府提出的“136”城市建設(shè)計(jì)劃市房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策和文件。《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。（六）項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于民族大道與古城路交匯處，㎡（），擬建成集商場(chǎng)、寫字樓、賓館、住宅為一體的綜合性樓盤，該宗地位于南寧X市民族大道最熱鬧最繁華的路段，在周邊，吃、住、行、樂、購(gòu)物設(shè)施一應(yīng)俱全，東有二十六中，南有電子科技廣場(chǎng)，大熱門購(gòu)物中心，西有廣西壯族自治區(qū)博物館和科技館，斜對(duì)面是民族廣場(chǎng)和華聯(lián)超市及夢(mèng)之島百貨，附近有星湖市場(chǎng)和麻村市場(chǎng)及新城區(qū)郵政局，公共配套，設(shè)施齊全。該宗地城市環(huán)境較成熟，開發(fā)此項(xiàng)目將有廣闊的市場(chǎng)前景并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目周邊經(jīng)過多年來的連續(xù)開發(fā)和城市改造，已形成了集商業(yè)、辦公、酒店、居住為一體的城市功能中心，并形成了東葛路（通信設(shè)備）、星湖路（IT產(chǎn)業(yè)）、七星路（高檔服飾精品）、民族宮購(gòu)物中心（華聯(lián)、夢(mèng)之島），大熱門（購(gòu)物、飲食）等多功能的商業(yè)帶，在附近，類似的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要是城市陽光100，但我們的市場(chǎng)定位和市場(chǎng)細(xì)分與陽光100是有區(qū)別的，而且隨著南寧X舊城改造工程步伐的推進(jìn)及新的“六縣六城區(qū)”大南寧X框架的形成，從今年起每年在南寧X舉辦的中國(guó)——東盟博覽會(huì)和泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈概念的提出，南寧X已向區(qū)域性國(guó)際大都市方向發(fā)展，南寧X有著前所未有的發(fā)展機(jī)遇，這也將給南寧X的樓市帶來陽光燦爛的春天，同時(shí)也使本項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景和廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。（七）項(xiàng)目建設(shè)的必要性南寧X市位于中國(guó)的南部，是廣西壯族自治區(qū)的首府，全區(qū)的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是中國(guó)大西南出海通道的重要交通樞紐。它毗鄰粵、港、澳，面向東南亞，背靠大西南。隨著南昆鐵路全線通車，南寧X市已成為華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈和東南亞經(jīng)濟(jì)圈的連接點(diǎn)、中轉(zhuǎn)站和橋梁。其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理位置，不僅是廣西各地先富起來的許多人首選的定居地，也吸引了國(guó)內(nèi)外各地商賈云集南寧X投資置業(yè)，更引起了國(guó)際上許多著名的大公司進(jìn)駐南寧X設(shè)立公司及代表處或分支機(jī)構(gòu)。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施和從2004年起中國(guó)－東盟博覽會(huì)會(huì)址永久性落戶南寧X，南寧X社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)步伐加快，城市輻射功能增強(qiáng)。南寧X市市委、市政府為加快城市建設(shè)，將2002年確定為“城市建設(shè)管理年”，并以此啟動(dòng)“一年一小變，三年一中變，六年一大變”的城市建設(shè)與發(fā)展目標(biāo)，簡(jiǎn)稱136目標(biāo)，從而使首府南寧X的市容市貌在近期內(nèi)有一個(gè)根本性的改觀，提升南寧X的城市品位，塑造南寧X新形象。民族大道作為南寧X的主干道，也是南寧X最繁華的街道之一，但是現(xiàn)有的商場(chǎng)和住宅建筑不僅沒有滿足人們的消費(fèi)和居住要求，也影響了城市景觀，更無法適應(yīng)南寧X日益增長(zhǎng)的商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和南寧X提出的建設(shè)區(qū)域性國(guó)際大都市的要求。因此，開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施配套完善、集商場(chǎng)、住宅、停車為一體的商住綜合樓迫在眉睫，以適應(yīng)南寧X快速發(fā)展的需要。本項(xiàng)目擬建的《時(shí)代廣場(chǎng)大廈》商住綜合樓地處民族大道的繁華地段，附近有華聯(lián)、夢(mèng)之島、大熱門和飲食一條街，人流量非常大，所以本項(xiàng)目將能滿足人們的消費(fèi)和居住需求，同時(shí)也為民族大道以至南寧X市增添一道亮麗的風(fēng)景。（八）項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義本項(xiàng)目的建成和營(yíng)業(yè)將為南寧X市提供一個(gè)全新的商貿(mào)住宅樓，該綜合樓的建成將為綠都南寧X的整體形象增添光彩，從而促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，對(duì)改善投資環(huán)境，吸引國(guó)內(nèi)外客商到南寧X投資，進(jìn)一步積極貫徹對(duì)外開放政策，加速本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加地區(qū)財(cái)稅收入等具有積極的影響。此外，商場(chǎng)在一定程度上增加了就業(yè)機(jī)會(huì)、刺激消費(fèi)市場(chǎng)，繁榮了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)了內(nèi)需。而住宅樓的建設(shè)有力于改善居民的居住條件，為市民提供了一個(gè)規(guī)劃布局合理、功能配套設(shè)施齊全的理想家園。二、項(xiàng)目所在地原狀調(diào)查及動(dòng)遷安置（一）房屋建筑情況大部分為磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)為簡(jiǎn)易房。（二）拆遷補(bǔ)償方式以貨幣補(bǔ)償為主。（三）拆遷費(fèi)用估算依據(jù)2002南寧X市公布的《城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（試行）,拆遷補(bǔ)償費(fèi)：商鋪、居民、其他補(bǔ)償費(fèi)用暫定為392萬元 三、投資環(huán)境分析（一）南寧X市概況中心城市的地位南寧X自古以來就是中國(guó)南疆重鎮(zhèn)，清朝便有人稱之“南控交趾，東瞰潯梧，西接西田，北衛(wèi)柳桂，為粵省要樞”。如今南寧X是廣西政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心，是廣西壯族自治區(qū)黨政軍首腦機(jī)關(guān)的所在地。南寧X不僅在廣西發(fā)揮著區(qū)域中心城市的作用，而且已發(fā)展成為中國(guó)大西南出海通道的樞紐城市。憑借面向北部灣、背靠云貴川、鄰粵、港、澳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，南寧X在發(fā)展中對(duì)北部灣城市發(fā)揮中心城市的依托作用、對(duì)華南、西南地區(qū)發(fā)揮樞紐城市的連接作用，對(duì)東南亞各國(guó)發(fā)揮中國(guó)前沿城市的開發(fā)作用。自然氣候 南寧X地處北回歸線以南，受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪。，年平均降雨量達(dá)1300毫米，全年無霜期345－360天，有“草經(jīng)冬而不枯，花非春仍奔放”之說。地理環(huán)境 南寧X位于東經(jīng)107176。45’—108176?！?1’，北緯22176。12’—23176。32’。市區(qū)居于廣西四大盆地之一的南寧X盆地，平均海拔74－79米，最高處為496米。南寧X境內(nèi)主河流為西江最大的支流郁江，穿城而過的一段稱為邕江，匯入珠江水系。城市榮譽(yù) 南寧X市1991年以來先后榮獲“中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”、“全國(guó)衛(wèi)生城市”、“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國(guó)雙擁模范城市”、“國(guó)家園林城市”等稱號(hào)。1998年作為精神文明建設(shè)的典型在全國(guó)廣泛宣傳。2002年獲中國(guó)城市居住環(huán)境建設(shè)的最高獎(jiǎng)項(xiàng)——中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)，被評(píng)為中國(guó)適合人類居住的“綠色家園”。1992年以來，南寧X市還榮幸地被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開放城市政策，被定為全國(guó)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市、城市綜合配套改革試點(diǎn)城市以及扭虧增盈試點(diǎn)城市。區(qū)位優(yōu)勢(shì)（1）沿海的開放城市南寧X南臨北部灣，距廣西的三大深水優(yōu)良港口城市—北海市、防城港市和欽州市僅204公里、173公里和104公里。廣西出?？谑侵袊?guó)離東南亞地區(qū)以及非洲最近的出?？?。廣西沿海港灣眾多，可開發(fā)的大小港口21個(gè)，開發(fā)后年吞吐能力可達(dá)1億噸以上。近期規(guī)劃建設(shè)18個(gè)萬噸至十萬噸的泊位。廣西已確立了“南(寧)北(海)欽(州)防(城港)”沿海發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮南寧