【正文】 0000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建筑工程費(fèi)3安裝工程費(fèi)4其他投資費(fèi)5項(xiàng)目管理費(fèi)6不可遇見費(fèi)7建設(shè)期利息8總投資開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建設(shè)工程費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)3其他投資費(fèi)4項(xiàng)目管理費(fèi)5不可預(yù)見費(fèi)6建設(shè)期利息7項(xiàng)目投資總額現(xiàn)代花園的建設(shè)項(xiàng)目中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米共計(jì)56萬人民幣。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。組織機(jī)構(gòu)圖： 辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理。項(xiàng)目開發(fā)方案自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。；，%。但是需要注意的是，一旦未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，銀行無疑就成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者?！　∪欠康禺a(chǎn)價(jià)格與成交量將出現(xiàn)震蕩盤升。具體而言，我們預(yù)測2010年中國房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)。二、2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控將進(jìn)一步深化　　2009年末以來，政府密集出臺(tái)了一系列遏制房價(jià)過快上漲的政策，2010年房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控將進(jìn)一步深化。在國際金融危機(jī)繼續(xù)深化和政府經(jīng)濟(jì)刺激政策取得顯著成效的背景下，2009年物價(jià)經(jīng)歷了一個(gè)全年下降、年底回升的起伏過程。所謂“地利”是指我國城市化發(fā)展進(jìn)程的加快將釋放出巨大不小的消費(fèi)潛力。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。當(dāng)代集團(tuán)，通過10年嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)考量武漢中產(chǎn)家庭實(shí)際住宅需求，綜合國際人文居住標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代建筑工藝品質(zhì)，以及花園洋房等人性化住宅產(chǎn)品，引領(lǐng)光谷未來品質(zhì)生活?。?）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2002002年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。項(xiàng)目總論：武漢當(dāng)代國際花園承辦單位是武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份，注冊資本1億元，開發(fā)資質(zhì)為二級(jí)。項(xiàng)目定位于“融入自然的都市生活”，基本設(shè)計(jì)原則采用“新都市主義”原則：多樣性的功能；尺度親切的空間；有機(jī)自由的規(guī)劃結(jié)構(gòu)；混合功能步行街和廣場；邊界明確的鄰里結(jié)構(gòu)；通過以上原則我們力求創(chuàng)造具有城市文化和精神自由的、開放的、生態(tài)的、適靜的生活空間。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。所謂“天時(shí)”是指全球經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)的沖擊，使我國政府將擴(kuò)大消費(fèi)、改善民生作為一攬子刺激經(jīng)濟(jì)計(jì)劃的政策重點(diǎn)，消費(fèi)增長面臨難得的歷史機(jī)遇。而未來經(jīng)濟(jì)中資產(chǎn)價(jià)格過快上漲、通貨膨脹預(yù)期變成現(xiàn)實(shí)以及外資加速流入等問題，可能成為2010年我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的三大不確定性，這三個(gè)問題的發(fā)展將直接影響甚至在一定程度上決定了2010年中國刺激性政策退出的時(shí)間和力度。第二階段，進(jìn)入2009年下半年以后，受整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，市場活力恢復(fù)影響，中國房地產(chǎn)市場無論從開發(fā)量、交易量和成交價(jià)格上看，都呈較大幅度的加速增長，其中有些地方的房價(jià)甚至達(dá)到了金融危機(jī)來臨前水平，市場回暖已成定局。三、2010年中國房地產(chǎn)市場將在調(diào)控中保持平穩(wěn)運(yùn)行　　根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)周期的研究和判斷，2010年中國房地產(chǎn)市場處在新一輪發(fā)展周期中的上升階段，房地產(chǎn)市場總體將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。因此，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積處于低位緩慢增長階段，還有較大上升空間?！　【C上所述，2010年我國房地產(chǎn)市場整將繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。時(shí) 間任務(wù)2010年1月——2011年10月可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會(huì)由8人組成,董事長1人,副董事長2人,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。D 組織設(shè)計(jì)交底。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：（1）拆遷安置費(fèi)：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：a. 居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬元計(jì)算共計(jì)2600萬人民幣。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。區(qū)內(nèi)修建一個(gè)面積約1000平米的小廣廠，建兩個(gè)小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。d．銀行借款的成本率。2）項(xiàng)目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期，（見損益和利潤分配表）投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝（根據(jù)現(xiàn)金流量表） 3）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算表序號(hào)項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20032004200520061流動(dòng)資產(chǎn)　　應(yīng)收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動(dòng)負(fù)債　　應(yīng)付賬款　　3流動(dòng)資金（12）　　序號(hào)不確定因素變化率（%）內(nèi)部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)　基本方案　　　1產(chǎn)品價(jià)格10%5610%82建設(shè)投資10%8 2. 繪制敏感性分析圖本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)武漢的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。通過對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。保安部：負(fù)責(zé)巡察報(bào)告、物資保護(hù)、停車場管理工作。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。E 做好工程決算及項(xiàng)目移交。二．勞動(dòng)定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部376376運(yùn)營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計(jì)327213090研究結(jié)論與建議從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。 （1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)