【正文】 臺(tái)264. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%。在居民有效需求難以支撐房地產(chǎn)高價(jià)的情況下，決不能諱疾忌醫(yī)，必須在真正重視房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，綜合國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，從人均可支配收入、利率、匯率與空置率等角度入手，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，以免風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)無以應(yīng)付。為此，首先必須對于房地產(chǎn)可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)予以充分重視，并采取相應(yīng)的預(yù)警措施。房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時(shí)也會(huì)提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。 銷售方案項(xiàng)目產(chǎn)品的營銷方案主要集中于細(xì)分市場，開辟銷售渠道。在住宅開發(fā)中，企業(yè)通過對住宅產(chǎn)品的品位、形象、個(gè)性、情調(diào)、感性等等方面的塑造，營造出與目標(biāo)顧客心理需要相一致的心理屬性。努力與顧客保持長期、雙向、系不散的友好關(guān)系，讓老顧客滿意的關(guān)系營銷所引起推薦和示范購買，卻可帶來可觀的收益，體驗(yàn)營銷從消費(fèi)者的心理需求出發(fā)，使顧客的心理需求得到充分的滿足。這首先表現(xiàn)在商品房交易過程，是企業(yè)與客戶持續(xù)的交往過程，需要雙方建立一定的感情和彼此的信任感，形成融洽的人際關(guān)系。另外，給業(yè)務(wù)員做好培訓(xùn)，培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員的服務(wù)意識(shí)和樹立完全的顧客意識(shí)，堅(jiān)持以客戶為中心。具體的營銷策略主要是及時(shí)捕捉市場信息，成立大客戶部，作到合理訂價(jià)，了解和滿足客戶的需求，搞好客情關(guān)系。營銷策略的中心就是以質(zhì)量為中心的品牌策略。4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。由于他們1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。，也成為了房市升溫。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢。據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2002年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)武漢市房價(jià)繼續(xù)走高。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。%。而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個(gè)240（1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）武漢市2002002年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》（9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報(bào)告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料、問題與建議考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。本項(xiàng)目投入自有資金3000萬元，再加上房屋預(yù)售款。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。3. 供熱擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。1. 供水在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，富驪集團(tuán)人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，綠化覆蓋率45%?，F(xiàn)代花園擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。、項(xiàng)目概況房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。經(jīng)過幾年的發(fā)展，公司效益不斷上升。公司法人代表唐書懷，男，45歲。；負(fù)債總額10164萬元；所有者權(quán)益12233萬元。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。第一章、總論、項(xiàng)目背景現(xiàn)代花園單位名稱：富驪房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司企業(yè)所有制形式：有限責(zé)任公司 富驪房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司近兩年來，效益突飛猛進(jìn)，資產(chǎn)與日俱增。實(shí)收資本415萬元；資產(chǎn)負(fù)債率30%。是武漢市一名肯吃苦，愛動(dòng)腦筋，具有開拓精神的的工人，憑著一股闖勁和韌勁，白手起家?guī)ьI(lǐng)一批工人創(chuàng)辦了富驪房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司。唐書懷本人一直從事于房地產(chǎn)的經(jīng)營與開發(fā)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，且為人積極上進(jìn)，誠實(shí)守信，具有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力和協(xié)調(diào)能力。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地?，F(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。讓富驪集團(tuán)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。2. 雨水、污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。6. 電信本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。本項(xiàng)目完成后，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）、。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策。第二章、市場預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。%，占總投資的75%，%.從銷售投資比率來看，%，99年上升到60%，在2002年，㎡（㎡）%；，%。據(jù)此分析，我們此時(shí)開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。今年武漢市房價(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。，按揭的作用。，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識(shí)分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的投資環(huán)境。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手。牢固樹立“以質(zhì)量求生存、以科技促發(fā)展、以管理創(chuàng)效益”的經(jīng)營思想，堅(jiān)持“品質(zhì)、品位、品德、品牌”的名牌發(fā)展戰(zhàn)略，努力提高現(xiàn)代花園的知名度和美譽(yù)度。同時(shí)，建設(shè)好公司網(wǎng)站，開展網(wǎng)絡(luò)營銷。房地產(chǎn)特有的交易規(guī)律決定了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)行關(guān)系營銷。第二，個(gè)性化服務(wù)顧客是企業(yè)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，需要房地企業(yè)提供服務(wù)過程中，并根據(jù)客戶的意見和反映，及時(shí)發(fā)現(xiàn)客戶需求的變化，提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。目前房地產(chǎn)市場已充分細(xì)分，消費(fèi)者需求呈高度多樣化的趨勢，充分研究消費(fèi)者的欲望和需求，并將其貫穿于樓盤開發(fā)的全過程，才可能使自己的只有項(xiàng)目成為市場亮點(diǎn)。在市場營銷中還要特別注意是采用同一種策略去面對所有的購房者，還是針對不同的購房群體采用不同的市場營銷策略。鞏固擴(kuò)大原有（連鎖超市、賓館、酒樓、本地市場）銷售渠道，重點(diǎn)建設(shè)國內(nèi)大中城市銷售網(wǎng)點(diǎn)，穩(wěn)定占領(lǐng)國內(nèi)本土市場一定份額，積極開拓國際市場新渠道。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。另外知名企業(yè)得到追捧。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項(xiàng)目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對該項(xiàng)目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費(fèi)用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營