【正文】 立交化，創(chuàng)建“文明路”、“樣板路”，建設(shè)網(wǎng)絡(luò)化道路，實(shí)現(xiàn)村村通公路 . 為形成東、中、西“三線聯(lián)動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局，重點(diǎn)發(fā)展：中部松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、東部工業(yè)園、西部沿海產(chǎn)業(yè)帶，并規(guī)劃設(shè)計(jì)三 共 66 第 頁(yè) 32 條大道聯(lián)接三大工業(yè)園區(qū) . 松山湖大道 ：連接?xùn)|莞市區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的城市干 道，全長(zhǎng) 公里 .近期規(guī)劃的是由五環(huán)同沙立交至松山湖段，全長(zhǎng) 公里 . 東部快速路 ：位于東北部地區(qū)，起于五環(huán)快速路東南側(cè)松山湖立交 .沿線經(jīng)寮步、茶山、東坑、橫瀝、石排、企石、橋頭等 7 鎮(zhèn)，最終接入東部工業(yè)園環(huán)城路，全長(zhǎng) 21 公里，定位為快速干道，道路兩側(cè)各 20 米寬的綠化景觀帶 . 港口大道 ：位于西部，主要用于集散莞城與虎門港之間的交通，起點(diǎn)于東江大道、鴻福路相接，沿線與西環(huán)快速路、廣深高速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、進(jìn)港大道、進(jìn)港南路相接，經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)、沙四鎮(zhèn)，全長(zhǎng) 公里 . （三）東莞市整體發(fā)展預(yù)測(cè) 東莞中心市區(qū)的發(fā)展 區(qū)域優(yōu)勢(shì) ：一個(gè)城市或一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)可能有若干個(gè)，但政治中心只有一個(gè)，這種唯一性為市區(qū)帶來獨(dú)一無二的府前經(jīng)濟(jì)，并因此對(duì)周邊鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)生輻射效應(yīng) .去年，政府啟動(dòng)三個(gè)中心工程；行政文化中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)，標(biāo)志著市區(qū)開始重新確立自身的中心地位 .將會(huì)對(duì)市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有較大的促進(jìn)作用 . 教育和交通優(yōu)勢(shì) ：東莞市區(qū)目前是公辦教育最發(fā)達(dá)的地區(qū)，這里有東莞中學(xué)、莞城一中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等省市一級(jí)學(xué)校，對(duì)不少鎮(zhèn)區(qū)的家長(zhǎng)們有較大的吸引力 .隨著市區(qū)中心地位的 確立，以及市區(qū)對(duì)鎮(zhèn)區(qū)交 共 66 第 頁(yè) 33 通輻射能力的加強(qiáng)，市區(qū)將成為人流、信息流的中轉(zhuǎn)站，這是市區(qū)房地產(chǎn)具有的前景優(yōu)勢(shì) . 東部地區(qū)將憑借三大優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)各鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 . 交通優(yōu)勢(shì) ：東部板塊的發(fā)展與政府大力發(fā)展鐵路與修建公路是分不開的，鐵路的修建為東部發(fā)展帶來了契機(jī)，引來大量的投資；目前東部地區(qū)多條交通干道也在積極的建設(shè)中，東部快速干線是主力道路，莞深高速北段也正在積極建設(shè)中，所有這些道路建成通車后，將形成多層次、多級(jí)化的新的網(wǎng)狀道路干線新格局 . 園區(qū)優(yōu)勢(shì)：東部工業(yè)園將調(diào)整東部板塊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動(dòng)?xùn)|部組團(tuán)式發(fā)展的新格局， 進(jìn)而促進(jìn)東部板塊房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 . 莞港經(jīng)貿(mào)關(guān)系優(yōu)勢(shì)：東莞與香港緊密的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，主要是在東部板塊常平、樟木頭、塘廈帶 .正是因?yàn)榕c香港的緊密聯(lián)系，才促進(jìn)了常平等地房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展 . （圖） 四、結(jié)論 市場(chǎng)總結(jié)： ◇ 東莞市可供開發(fā)的土地量較大，導(dǎo)致樓盤的規(guī)模都較大，較大的規(guī)模便于營(yíng)造環(huán)境、完善配套和降低開發(fā)成本，但由于開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)加大 . ◇ 東莞房地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)力度較弱，整體市場(chǎng)處于較不穩(wěn)定的狀態(tài)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控較差是主要原因 . ◇ 為了適應(yīng)不同檔次客戶的需要，東莞住宅產(chǎn)品的開發(fā)水平 共 66 第 頁(yè) 34 和風(fēng)格差異 大，由此導(dǎo)致整體規(guī)劃的不和諧，這對(duì)后期的開發(fā)、銷售帶來一定的阻礙 . ◇ 樓盤的整體規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)相對(duì)過去已有很大的進(jìn)步，但消費(fèi)者對(duì)此的需求卻越來越強(qiáng)烈，由此造成消費(fèi)者越來越重視樓盤的總體質(zhì)素 . ◇ 東莞在售樓盤戶型主要以三房、四房為主，占到市場(chǎng)的絕大份額 .主要原因是東莞本地居民由于以往的居住習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)收入水平，較為傾向于大房大廳的住宅 . ◇ 樓盤價(jià)格方面呈現(xiàn)較為明顯的區(qū)域性，但整體變動(dòng)幅度不大 .交通便捷度是主要的影響因素，城市規(guī)劃發(fā)展方向也是今后影響價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵因素 . ◇ 政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面加大力度，不 惜巨資完善基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng) .以提高東莞市的城市化建設(shè)水平，將有力帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大力發(fā)展 . ◇ 政府提出建新城市中心區(qū)的思路以后，中心城越來越成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，雖然各鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有較大的發(fā)展，但中心區(qū)仍占有主導(dǎo)地位 . ◇ 針對(duì)園區(qū)建設(shè)出臺(tái)的一系列政策，反映了政府對(duì)園區(qū)建設(shè)發(fā)展的重視，尤其是東部工業(yè)園的興建，是繼松山湖產(chǎn)業(yè)園、虎門港開發(fā)區(qū)之后的又一項(xiàng)重大工程建設(shè) .對(duì)東部板塊房地產(chǎn)的發(fā)展起到積極的推進(jìn)作用 . 未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 共 66 第 頁(yè) 35 ◇ 土地市場(chǎng)：東莞市區(qū)將是房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)院，政府出讓地塊將主要集中于市區(qū) . ◇ 整體發(fā)展結(jié)構(gòu)： 住宅開發(fā)仍將占據(jù)主導(dǎo)地位，大型商業(yè)物業(yè)將是東莞市場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)，獨(dú)立商業(yè)物業(yè)同東莞城市的規(guī)劃發(fā)展方向緊密相關(guān) . ◇ 未來 2— 5 年的時(shí)間，隨著東莞發(fā)展規(guī)劃總體目標(biāo)的確定，鎮(zhèn)與鎮(zhèn)之間的關(guān)系將有所加強(qiáng)，出現(xiàn)不同規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展圈層，有利于東莞城市形象的塑造 . ◇ 外地品牌發(fā)展商開始進(jìn)入東莞市場(chǎng)，他們不僅帶來較高的開發(fā)理念，也通過同本地發(fā)展商的競(jìng)爭(zhēng)，帶動(dòng)?xùn)|莞的整體開發(fā)水平的提高 . ◇ 城市中心區(qū)的市場(chǎng)前景令人期待 .隨著城市化進(jìn)程的加快，市總體規(guī)劃的完成，政府投資的行政文化中心初見雛形，府前經(jīng)濟(jì)開始發(fā)揮帶動(dòng)效應(yīng)，將會(huì)吸引更多開發(fā)商 從各鎮(zhèn)割據(jù)到城市中心區(qū)來 . ◇ 在新的城市化建設(shè)中，東部板塊房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步發(fā)展 .東部板塊利用其交通優(yōu)勢(shì)、園區(qū)優(yōu)勢(shì)及香港經(jīng)貿(mào)的密切往來優(yōu)勢(shì)，使東部房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先 . 總體來說，東莞未來 2— 3 年的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì) . “規(guī)范化”將是東莞房地產(chǎn)發(fā)展首先需要解決的問題，政府將會(huì)起到越來越重要的決定作用 . 共 66 第 頁(yè) 36 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 寮步鎮(zhèn)狀況 寮步鎮(zhèn)地處中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的珠江三角洲地區(qū)，位于東莞市中部，是東莞的地理幾何中心，毗鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟(jì)走廊 的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，是東莞金十字架的交匯點(diǎn)。 2020 年，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（當(dāng)年價(jià)） 億元?，F(xiàn)狀人口的文化結(jié)構(gòu)顯然不利于技術(shù)水平和管理水平的提高，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代。 市場(chǎng)供給分析 住宅供給 （ 1） 區(qū)域分布與價(jià)格區(qū)間 舊住宅區(qū) —— 主要集中分布舊式多層住宅及村宅，價(jià)格區(qū)間 1000— 1800 元 /m2 新住宅區(qū) —— 近期開發(fā)項(xiàng)目，主要集中在莞樟道上及新城周圍，價(jià)格區(qū)間 2300— 2800 元 /m2（不含別墅） 東城住宅區(qū) —— 主要集中在東城片區(qū)，價(jià)格區(qū)間 2600— 3800 元 / m2 （不含別墅、大戶型） 本項(xiàng)目所處的東城郊區(qū)，價(jià)格高于舊宅區(qū)，接近東城最低水平，但離最高水平仍有較大差距，所以升值潛力是短期內(nèi)市場(chǎng)的共識(shí) . （ 2） 主要住宅樓盤 共 66 第 頁(yè) 41 項(xiàng)目名稱 物業(yè)檔次 主力戶型 銷售均價(jià) （元/M2） 銷售情況 年豐山莊 中檔 三房 2500 一般 慶豐花園 中檔 三房 2200 一般 新天地華庭 中低檔 二、三房 2300 良好 蔚藍(lán)星湖 中高檔 二、三房 2700 好 石竹新花園 中檔 二、三房 2900 好 嘉湖山莊 低檔 二、三房 1500 差 （ 3）未來主要競(jìng)爭(zhēng) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在未來 23 年內(nèi)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)以下新的供給： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目概況 寮步新城美麗花園 不詳，但深圳品牌發(fā)展商，不可忽視 東莞萬科高爾夫 已破土動(dòng)工，工程形象年內(nèi)可見 新 天地華庭 建設(shè)中的小高層絕對(duì)是時(shí)富的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 蔚藍(lán)星湖 高田地產(chǎn) 04 杰作，與本項(xiàng)目定位比較接近 （ 4）市場(chǎng)銷售反饋 要素 大面積獨(dú)立別墅 中小面積獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅 疊拼別墅 復(fù)式 多層、小高層、高層 客戶 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 港人 企業(yè)主 生意人 政府高層 企業(yè)事業(yè)單位高層 企業(yè)主 生意人 政府高層 企事業(yè)單位高層 生意人 企事業(yè)中高管理層 高級(jí)技術(shù)人員外地人 個(gè)體戶 共 66 第 頁(yè) 42 總價(jià) 300500萬元 100300 萬元 50100萬元 4080萬元 1530 萬元 年貨量 10800m2 44460m2 6636m2 14200m2 37500m2 年消化量 400m2 14820m2 6636m2 10000m2 27300m2 消化量 /貨量 37% 33% 100% 70% 73% 結(jié)論： a)區(qū)域房地產(chǎn)趨向成熟。月） 租售情況 地王廣 場(chǎng) 東縱大道 5萬 80m2左右 16000 90 不理想 第一國(guó)際 東莞大道 70萬 50m2起 24000 未定 不詳 世博廣場(chǎng) 東城大道 25萬 60m2左右 13000 120 不理想 翠湖商業(yè)街 東站對(duì)面 1萬 40 m2起 16000 70 理想 結(jié)論： A 老城區(qū)商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)為主，滿足日常生活消費(fèi)，住宅底層及街鋪大量存在 . B 新城區(qū)商業(yè)面積供給過剩，商業(yè)氛圍不濃銷售不理想 . 共 66 第 頁(yè) 44 C 以批發(fā)為主的大型商業(yè)流通形式存在，只要選取擇好業(yè)態(tài)，能樹起商業(yè)地產(chǎn)的又一面旗幟 . 市場(chǎng)需求分析 住宅需求 a、客戶 —— 本地消化為主，中高檔客戶集中在本地生意人、企業(yè)白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位中高層官員、少量外商及周邊村鎮(zhèn)客戶。 五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析（ S） 1）地域地理優(yōu)勢(shì) A、占據(jù)新舊城過渡的核心地位 位于莞城和國(guó)際級(jí)科技產(chǎn)業(yè)園松山湖科技產(chǎn)業(yè)園的中間地段，是 東莞新城市發(fā)展的“經(jīng)濟(jì)與科技中心”的前沿。 2）東城區(qū)邊緣地帶，地位尷尬 位于城郊結(jié)合部的寮步鎮(zhèn)（而非東城區(qū)）使城區(qū)的目標(biāo)客戶產(chǎn)生 一定的心理距離。 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，其中不乏實(shí)力雄厚、知名度高的發(fā)展商。 戰(zhàn)略 2—— 走差異化競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)揮國(guó)際化住宅產(chǎn)品特色 與優(yōu)勢(shì)，提高素質(zhì)以提高性價(jià)比。 第三，對(duì)于白領(lǐng)階層來說，購(gòu)買中小戶型住宅，第一考慮的是 地段，其次才是成本；必須有便利的交通，成熟的社區(qū)生活配套，才適宜自住。 D、東莞城區(qū)的原居民（主要以東城區(qū)為主），約占 10% E、獨(dú)具慧眼的投資買家，約占 10% 由于本項(xiàng)目所處的新城市發(fā)展的中心地帶，項(xiàng)目的增值潛力巨 大；而且隨著松山湖科技園人群的與日俱增，本區(qū)域的租賃市 場(chǎng)也將火暴，將給投資客帶來十分可觀的回報(bào)。 他們希望擁有健康，渴望在 都市里生活，在大自然里休息，樓 盤應(yīng)具有湖光山色、園林綠化，環(huán)藝小品等景觀。社區(qū)與政府公務(wù)員宿舍、公安局宿舍、師范學(xué)院、峰景高爾夫球場(chǎng)、松山湖科技園等市政配套為鄰， 非常適合 城市主流 白領(lǐng) 群體 選擇為長(zhǎng)期居所，是白領(lǐng) 真正心儀的完美宅地。 戰(zhàn)略 4—— 城市白領(lǐng)的泛定位。 4）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)均 有自己的特色。 4）前期入住率較低，沒有成熟社區(qū)的鼎盛人氣 由于人氣不旺，社區(qū)氛圍不夠濃厚，將會(huì)影響買家的信心。 C、公園環(huán)擁，休閑方便 旗峰山生態(tài)公園、虎英公園、黃旗公園近在咫尺，帶來秀美的風(fēng) 光和清新的空氣；周邊峰景高爾夫球場(chǎng)、虎英公園和五星級(jí)酒店及 東城完善的配套設(shè)施，休閑娛樂盡享便利。 d、可承受價(jià)位 —— 單價(jià)： 2500 元 /㎡以上為中高檔，普通置業(yè)者只能接受 2000 元 /㎡以下； 總價(jià)：平層住宅 30 萬以下 復(fù)式 3050 萬元 疊拼 50100 萬元 獨(dú)立別墅 300 萬元以下 e、喜 歡的樓盤規(guī)模 —— 中大規(guī)模社區(qū)，良好的物業(yè)管理。 d) 處于產(chǎn)品高端的面積大、總價(jià)高的產(chǎn)品（獨(dú)立別墅）銷售緩慢，多層、小高層、高層的銷售較為理想。 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 共 66 第 頁(yè) 39 （ 1） 城鎮(zhèn)性質(zhì) 東莞市中部重要的中心城鎮(zhèn)，歷史悠久。寮步車市是東莞的一個(gè)天然的 共 66 第 頁(yè) 38 “汽車超市”，現(xiàn)有 90 家車行登記注冊(cè)，并且品牌云集，購(gòu)銷兩旺。 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) 共 66 第 頁(yè) 37 （ 1） 寮步鎮(zhèn)