【正文】 產(chǎn)品定位 根據(jù)市場分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以城市白領(lǐng)房子為主的 單一性開發(fā)。 他們有較高的文化程度，因?yàn)槲覀兛蔀橘I家提供信息高速公 路。 整體目標(biāo)客戶定位 A、東莞知識(shí)分子、高級(jí)白領(lǐng)，約占 60% B、寮步鎮(zhèn)居民，約占 10% （含非寮步戶籍） C、外來港商、臺(tái)商、小企業(yè)等，約占 10% （含其它鎮(zhèn)區(qū)） 在 松山湖科技園、東城、寮步鎮(zhèn)投資建廠的外來港臺(tái)商、小企 業(yè)主等，擁有較強(qiáng)的購買力，對(duì)樓盤的素質(zhì)要求較高。隨著新城市中心的建成，這一帶的市政基礎(chǔ)設(shè)施將更加完善，對(duì)客戶的吸引力加強(qiáng)，會(huì)有更多的人從鎮(zhèn)區(qū)搬來城區(qū)居住。 5）找對(duì)路線，迎合目標(biāo)消費(fèi)群 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā)展總戰(zhàn)略 —— 差異化產(chǎn)品，泛客戶定位 分戰(zhàn)略： 戰(zhàn)略 1—— 最大限度利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以項(xiàng)目的成熟環(huán) 境形成本地頂級(jí)的國際化生態(tài)社區(qū)。 市場威脅（ T） 1）莞城樓市推出量大，市場容量有限，空置率逐年提升。 劣勢(shì)分析（ W） 1）小區(qū)一期園林設(shè)計(jì)缺乏特色 小區(qū)一期園林建設(shè)無主題、無特 色，缺乏統(tǒng)一的視覺形象。 C. 購買或求租大面積商鋪用于經(jīng)營的大型商家。月） 出租率 國際汽車城 寮步 1300 畝 整車銷售及服務(wù) 5 招商中 金龍汽配城 萬江 200間左右 汽車配件及用品 20 招商中 和生文具 莞太路 11300m2 文具辦公 用品 65 理想 賽格電子 東城南路 13000m2 電腦、 IT 150 理想 （ 4）本項(xiàng)目周邊商業(yè)供給分析 項(xiàng)目 位置 規(guī)模 m2 間隔 價(jià)格（元 /M2） 租金（元/M2受大勢(shì)影響， 2020 年乃至近兩年， 莞城 的格局與態(tài)勢(shì)將全面升級(jí)，認(rèn)真研究市場、研究消費(fèi)者、做好產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展商將是市場的主宰，而實(shí)力較弱的小發(fā)展商將逐漸被市場與消費(fèi)者淘汰 。 全鎮(zhèn)將近三分之一的人口只有初中或小學(xué)文化程度，人口總體素質(zhì)低。全鎮(zhèn)現(xiàn)有耕地面積 3 萬多畝，魚塘面積 5000 多畝，水果面積約 1 萬畝，蔬菜面積 9000 多畝。東莞城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu) 全市分為四大經(jīng)濟(jì)片區(qū)：以市區(qū)為中心，包括石龍、茶山、寮步、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，公路樞紐， 共 66 第 頁 31 珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地之一，外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地；以虎門為中心，包括長安、厚街等鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是外向型港口工 業(yè)和出口貿(mào)易區(qū)，旅游中心和愛國主義教育基地；以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中北經(jīng)濟(jì)片 區(qū)，是全市鐵路交通樞紐、加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉儲(chǔ)基地；以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，是綜合性加工工業(yè)基的和旅游度假區(qū) . 東莞經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的 住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對(duì)市區(qū)的依賴性也不強(qiáng) .由此造成商品住宅的價(jià)格呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性 . 從竣工面積增 長率與銷售增長率開看，歷年起伏較大 . 由于投資額整體基數(shù)較低，目前整體看來呈現(xiàn)無序增長的態(tài)勢(shì) . 從整體來講，東莞房地產(chǎn)與廣州、深圳一樣，處于追求質(zhì)量和數(shù)量并舉的階段 . 基建投資對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng) 共 66 第 頁 22 （圖） ２００１年１１月份，國家計(jì)委宣布，取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)在內(nèi)的投資項(xiàng)目審批。 ? 廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應(yīng)土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價(jià)開發(fā)用地，嚴(yán)重?fù)p害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行 貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對(duì)購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。 品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較 成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 共 66 第 頁 9 三、 項(xiàng)目投資環(huán)境 ３ .１宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ３ .１ .１全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （１） 2002 年國民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭 全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 8%。編號(hào) :No0064908。 充分利用地塊位置優(yōu)勢(shì)和地段資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、品牌實(shí)力建筑公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 共 66 第 頁 1 時(shí)富花園 D、 E 棟開發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄） 一、 報(bào)告摘要 ⒈ 1 開發(fā)企業(yè) ⒈ 2 項(xiàng)目簡介 ⒈ 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) ⒈ 4 結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議 二、 項(xiàng)目概況 ⒉ 1 項(xiàng)目綜述 ⒉ 項(xiàng)目位置 ⒉ 2 項(xiàng)目用地 ⒉ 用地面積 ⒉ 地塊形狀 ⒉ 地塊現(xiàn)狀 ⒉ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ⒉ 3 項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r ⒉ 項(xiàng)目發(fā)展單位簡介 ⒉ 項(xiàng)目法律手續(xù) 三、 項(xiàng)目投資環(huán)境 ⒊ 1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ⒊ 全國整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 東莞經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ⒊ 2 寮步鎮(zhèn)概況 共 66 第 頁 2 ⒊ 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì) ⒊ 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析 ⒋ 1 市場總體特征 ⒋ 2 市場 供給分析 ⒋ 住宅供給 ⒋ 商業(yè)供給 ⒋ 3 市場需求分析 ⒋ 住宅需求 ⒋ 商業(yè)需求 五、 項(xiàng)目發(fā)展定位 ⒌ 1 項(xiàng)目 SWOT 分析 ⒌ 2 發(fā)展戰(zhàn)略 ⒌ 3 形象定位 ⒌ 4 產(chǎn)品定位 ⒌ 5 戶型定位 ⒌ 6 客戶定位 ⒌ 7 價(jià)格定位 六、 營銷策略 ⒍ 1 營銷策劃 ⒍ 2 營銷計(jì)劃 ⒍ 3 場地布置 共 66 第 頁 3 ⒍ 4 營銷費(fèi)用 七、 物業(yè)管理策略 ⒎ 1 物業(yè)管理的前期介入 ⒎ 2 管理費(fèi)的確定 ⒎ 3 具體對(duì)本小區(qū)的物業(yè)管理的建議 八、 項(xiàng)目可行性研究 ⒏ 1 項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃 ⒏ 投資與成本費(fèi)用估算 ⒏ 開發(fā)費(fèi)用估算 ⒏ 總成本費(fèi)用匯總分?jǐn)偙? ⒏ 資金籌借、投資計(jì)劃及借款利息 ⒏ 2 項(xiàng)目銷售和租貸收入測算 ⒏ 住宅銷售單價(jià)的確定 ⒏ 商鋪銷售單價(jià)的確定 ⒏ 車位銷售單價(jià)的確定 ⒏ 總收入估算 ⒏ 3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ⒏ 稅金計(jì)算 ⒏ 損益表及靜態(tài)盈利分析 ⒏ 現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析 ⒏ 資金來源與運(yùn)用表的貨款償還能力 ⒏ 4 項(xiàng)目不確定分析 共 66 第 頁 4 ⒏ 盈虧不確定分析 ⒏ 敏感性分析 ⒏ 決策概率分析 ⒏ 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施 ⒏ 5 項(xiàng)目效益評(píng)價(jià) ⒏ 項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) ⒏ 項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) ⒏ 6 結(jié)論與建議 一、 評(píng)估結(jié)論 二、 有關(guān)說明及建議 共 66 第 頁 5 一、 報(bào)告摘要 開發(fā)企業(yè) 東莞市時(shí)富花園開發(fā)有限公司是香港時(shí)富集團(tuán)下屬全資企業(yè) ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務(wù)，注冊(cè)資本人民幣 3，200 萬元。 二、 項(xiàng)目概況 共 66 第 頁 7 項(xiàng)目綜述 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村 ,東臨三星、偉易達(dá) ,南望旗峰山公園 ,西靠東城及東城汽車客運(yùn)總站，北向莞樟大道。住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū) 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14883 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增值 52982 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增值 34,533 億元，增長 %。２００３年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。對(duì)借款人以 “商住兩用房”名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 一、 政策法律環(huán)境分析 從２００２年至今，國家、廣東及東莞市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展： １、 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的法規(guī) ? 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 中國人民銀行在今年６月中旬下達(dá)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的 通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出新的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建 共 66 第 頁 13 設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。政府在土地供應(yīng)上缺乏計(jì)劃性，加大了土地招標(biāo)行為的投機(jī)性。廣東省政府日前發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通 共 66 第 頁 15 知》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。 從２００３年６月１日起，按照國家財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，廣東相應(yīng)統(tǒng)一調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)０ .５個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值的合理區(qū)間為 ，小于這個(gè)比值說明政府的基本建設(shè)投資發(fā)展較快，沒有對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙 .，反之，則說明房地產(chǎn)投資會(huì)受到基礎(chǔ)建設(shè)投送的限制，不利于進(jìn)一步發(fā)展 . 2002 年和 2020 年上半年，增長率達(dá)到了較高的水平，特別是 2020年上半年超過了 2001 年全年水平 . 2000 至 2001 年的房地產(chǎn)空置率區(qū)間為 %— %，尚未達(dá)到通常的 28%的警戒水平 .但自 2002 年開始大幅增長的批準(zhǔn)預(yù)售面積，使得東莞樓市的整體開發(fā)面臨空置率快速增長的壓力 . 目前，東莞全市商品住宅價(jià)格主要分為以下幾個(gè)層次： ◇ 一是以常平和樟木頭為代表的鐵路沿線區(qū)域 .在外銷市場的帶動(dòng)下，目前此區(qū)域的在售樓盤價(jià)格屬于東莞的最高水平，約在 3600— 4000 元／平方米 . ◇ 二是以萬江為代表的市區(qū) .由于擁有較好的規(guī)劃和發(fā)展前景，近一年來市區(qū)的住宅價(jià)格持續(xù)上升，依托強(qiáng)勁的本地消費(fèi)能力，市區(qū)的商品住宅價(jià)格在逐步向一線的常平、樟木頭地區(qū)靠近 . ◇ 三是東莞的其他區(qū)域，正如前文所述，東莞的城市發(fā)展以 共 66 第 頁 26 各鎮(zhèn)自 我發(fā)展為主，因此除常平、樟木頭和市區(qū)之外的其他地區(qū)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈無序狀態(tài)，造成銷售價(jià)格不能同一二線地區(qū)靠近，維持在 2600— 3000 元∕平方米的較低空間內(nèi) . （ 2） 價(jià)格分布 市域交通規(guī)劃： 根據(jù)市的“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路，對(duì)全市路網(wǎng)建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行了修改和完善，將全市 2465 平方公里國土作為一個(gè)整體進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、突出重點(diǎn)，以高速公路建設(shè)為中心，建立和完善與現(xiàn)代化中心城市生活和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代相適應(yīng)的高速化、網(wǎng)絡(luò)化的基礎(chǔ)設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化 . 初步構(gòu)筑“六橫四縱”高速公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)高速公路、莞沙高等級(jí)公路、莞橋高等級(jí)公路 、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外環(huán)高速公路；“四縱”是沿海高速公路、廣深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路 . 與此同時(shí)，完善國道、省道、聯(lián)網(wǎng)公路網(wǎng) .按“寬、潔、綠、美、凈、通”的要求，公路的安全配套設(shè)施達(dá)到規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，主干公路主要路口實(shí)現(xiàn)