【正文】 展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力 ，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14883 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增值 52982 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增值 34,533 億元，增長 %。 時富花園開發(fā)有限公司的土地儲備情況： 東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺 500 畝土地 ２ .３ .２項目法律手續(xù) 本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程 序及規(guī)定。經(jīng)營范圍 :建造東莞時富花園商品住宅、商場及配套設施，開展銷售、出租及管理業(yè)務 。注冊資本 :3200 萬元 。住所：東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑金銀嶺開發(fā)區(qū) 。注冊號 :003153。 總建筑面積 (只指 D、 E 型 ) 91,968,88m178。 地塊形狀 地塊呈四邊形 ,整體形狀較規(guī)則。 二、 項目概況 共 66 第 頁 7 項目綜述 項目位置 項目位于東莞市寮步鎮(zhèn)橫坑村 ,東臨三星、偉易達 ,南望旗峰山公園 ,西靠東城及東城汽車客運總站，北向莞樟大道。 風險及建議 寮步鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場規(guī)模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴格控制工程成本和管理成本。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得 、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 項目簡介 本項目位于東莞市莞樟大道與五環(huán)路、莞深高速莞城出入口交匯處東側(cè)，用地面積 7， 397， 74 平方米（指 E 和 D 型），建筑面積 91， 968， 80 平方米，建筑密度不大于 29%，建筑高度控制在 17層以下。 共 66 第 頁 1 時富花園 D、 E 棟開發(fā)可行性研究報告（目錄） 一、 報告摘要 ⒈ 1 開發(fā)企業(yè) ⒈ 2 項目簡介 ⒈ 3 項目經(jīng)濟效益指標 ⒈ 4 結(jié)論、風險及建議 二、 項目概況 ⒉ 1 項目綜述 ⒉ 項目位置 ⒉ 2 項目用地 ⒉ 用地面積 ⒉ 地塊形狀 ⒉ 地塊現(xiàn)狀 ⒉ 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 ⒉ 3 項目發(fā)展狀況 ⒉ 項目發(fā)展單位簡介 ⒉ 項目法律手續(xù) 三、 項目投資環(huán)境 ⒊ 1 宏觀經(jīng)濟分析 ⒊ 全國整體經(jīng)濟環(huán)境 ⒊ 東莞經(jīng)濟環(huán)境 ⒊ 2 寮步鎮(zhèn)概況 共 66 第 頁 2 ⒊ 寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟 ⒊ 寮步鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃 四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析 ⒋ 1 市場總體特征 ⒋ 2 市場 供給分析 ⒋ 住宅供給 ⒋ 商業(yè)供給 ⒋ 3 市場需求分析 ⒋ 住宅需求 ⒋ 商業(yè)需求 五、 項目發(fā)展定位 ⒌ 1 項目 SWOT 分析 ⒌ 2 發(fā)展戰(zhàn)略 ⒌ 3 形象定位 ⒌ 4 產(chǎn)品定位 ⒌ 5 戶型定位 ⒌ 6 客戶定位 ⒌ 7 價格定位 六、 營銷策略 ⒍ 1 營銷策劃 ⒍ 2 營銷計劃 ⒍ 3 場地布置 共 66 第 頁 3 ⒍ 4 營銷費用 七、 物業(yè)管理策略 ⒎ 1 物業(yè)管理的前期介入 ⒎ 2 管理費的確定 ⒎ 3 具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議 八、 項目可行性研究 ⒏ 1 項目投資估算及資金籌借計劃 ⒏ 投資與成本費用估算 ⒏ 開發(fā)費用估算 ⒏ 總成本費用匯總分攤表 ⒏ 資金籌借、投資計劃及借款利息 ⒏ 2 項目銷售和租貸收入測算 ⒏ 住宅銷售單價的確定 ⒏ 商鋪銷售單價的確定 ⒏ 車位銷售單價的確定 ⒏ 總收入估算 ⒏ 3 項目財務評價 ⒏ 稅金計算 ⒏ 損益表及靜態(tài)盈利分析 ⒏ 現(xiàn)金流量表及動態(tài)盈利分析 ⒏ 資金來源與運用表的貨款償還能力 ⒏ 4 項目不確定分析 共 66 第 頁 4 ⒏ 盈虧不確定分析 ⒏ 敏感性分析 ⒏ 決策概率分析 ⒏ 風險規(guī)避和控制措施 ⒏ 5 項目效益評價 ⒏ 項目社會效益評價 ⒏ 項目環(huán)境效益評價 ⒏ 6 結(jié)論與建議 一、 評估結(jié)論 二、 有關(guān)說明及建議 共 66 第 頁 5 一、 報告摘要 開發(fā)企業(yè) 東莞市時富花園開發(fā)有限公司是香港時富集團下屬全資企業(yè) ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租貸及管理業(yè)務，注冊資本人民幣 3，200 萬元。企業(yè)經(jīng)營狀況良好，具有較好的發(fā)展?jié)摿Α? 項目經(jīng)濟效益指標 項目總投資： 211,816,962 元 項目銷售收入： 309,548,886 元（別墅 /住宅銷售率： 95%）；商業(yè)銷售率： 100% 稅后利潤 54,114,992 成本利潤率： % 財務內(nèi)部收益率 (FIRR)： % 財務凈現(xiàn)值 (FNPV): 45,560,272 動態(tài)投資回收期： 年 共 66 第 頁 6 貸款償還期： 2 年 結(jié)論、風險及建議 結(jié)論 本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設手續(xù)正在申辦中。 根據(jù)測算，在預測的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 充分利用地塊位置優(yōu)勢和地段資源；與知名專業(yè)設計公司、品牌實力建筑公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 項目總規(guī)劃用地面積 336,088平方米 ,項目總建設用地面積 280052平方米 ,容積率不大于 , 建筑高度控制在 28 層以下。 地塊現(xiàn)狀 項目用地地勢平坦 ,五通一平 ,具備建設條件 . 圖 7：地塊現(xiàn)狀之一 圖 圖 8：地塊現(xiàn)狀 之二 圖 項目用地經(jīng)濟技術(shù)指標 根據(jù)委托方提供的資料 ,本項目各項經(jīng)濟技術(shù)指標如下表所示 : 項目 規(guī)劃指標 建筑占地面積 (只指 D、 E 型 ) 7,397,74m178。 用地性質(zhì) 商住用地 土地使用年限 70 共 66 第 頁 8 建筑密度 ≤ 29% 建筑高度 ≤ 17 總戶數(shù) 666 戶 綠化率 38% 項目發(fā)展狀況 項目發(fā)展單位簡介 東莞市時富花園開發(fā)有限公司 成立日期 :一九九四年九 月二日 。編號 :No0064908。法定代表人 :朱正賢 。企業(yè)類型 :合作經(jīng)營 (港資 )。涉及許可證的項目憑證可許經(jīng)營 ).營業(yè)期限 :自一九九四年九月二日至二 OO 四年九月一日。 共 66 第 頁 9 三、 項目投資環(huán)境 ３ .１宏觀經(jīng)濟分析 ３ .１ .１全國整體經(jīng)濟環(huán)境 （１） 2002 年國民經(jīng)濟良好發(fā)展勢頭 全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 102,398 億元，按可比價格計算，比上年增長 8%。 （２）全國地產(chǎn)市場狀況 房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持增長勢頭。預計２００３年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。 共 66 第 頁 10 房價地域分化明顯，價格走勢溫 和回落 由國家計委經(jīng)濟研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的《中國行業(yè)景氣分析報告》指出，２００３年房價將呈溫和回落態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應經(jīng)過前幾年的充分釋放后，正趨于明顯遞減；個人購買繼續(xù)成為市場主流。 品牌化將成時尚，行業(yè)競爭走向深入 以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機制在房地產(chǎn)開發(fā)市場中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬科這樣營造品牌比較 成功的企業(yè)，受到市場的追捧。 停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu) 為切實保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴肅性，規(guī)范土地市場秩序，防止樓市動蕩造成風險，２００３年２月１８日，國土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強土地供應調(diào)控有關(guān)問題”發(fā)出緊急通知。停止別墅類用地的土地供應。普通住宅價格上漲過快的地方可以適當增加當?shù)鼐用褓徺I并居住的普通住宅的土地供應，但也要把握市場吸納能力，嚴格控制總量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應當限制；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行 貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的３０％；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的７０％，貸款期限最長不得超過２年；為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，收付款比例仍執(zhí)行２０％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。 共 66 第 頁 12 東莞市宏觀市場環(huán)境分析 東莞市概況 東莞位于珠江三角洲東北部，東臨惠州、博羅，南連深圳，西與番禺隔海相望，北距廣州５０公里，南距香港９０公里，地處穗深港經(jīng)濟走廊的中間，水陸交通極為便利，廣九、京九廣梅汕鐵路在此交匯；廣深公路貫穿其中；距廣州白云機場和深圳寶安機場都只有５０公里左右；主要港口 —— 虎門港是國家一類口岸，對外國籍船舶開放。同時，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。優(yōu)越的人文地理環(huán)境，吸引了大批外商前來投資。全市陸地面積２４６５平方公里，本地戶籍人口１５６萬人，外來暫住人口近５００萬人。 新的房地產(chǎn)信貸政策從房地產(chǎn)開發(fā)貸款到消費貸款等條件均提高了門檻，房地產(chǎn)開發(fā)的步伐會放慢，但會更加穩(wěn)健，那些靠資金運作，跳躍式發(fā)展的企業(yè)將會沒有生存基礎(chǔ)。 ? 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》 為了貫徹落實《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》的精神，進一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立、資質(zhì)管理規(guī)定進行了重新調(diào)整。 同時，市建設房地產(chǎn)管理部門還積極采取措施，有效加強了對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的管理，有效防止了諸如“問題樓盤”，“ 爛尾樓盤”的出現(xiàn)，維護了小業(yè)主的利益，促進了東莞房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展。由于目前房地產(chǎn)市場存在著多渠道、多源頭供應土地的問題，使一些企業(yè)憑借關(guān)系可以得到廉價開發(fā)用地，嚴重損害了市場的公平性，也大大降低了政府部門宏觀調(diào)空力度。此政策的推出，使土地的供應在一個公平的市場環(huán)境下，減少投機行為，促進土地出讓市場的有序發(fā)展。７月，國務院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強建設用地管理的通知》。對于土地市場中出現(xiàn)的違規(guī)圈占土地、低價出讓土地等行為進行查處。 ? 廣東省農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。這是廣東農(nóng)村集體用地管理制度的重大創(chuàng)新突破。 ３、 減輕購房者負擔，吸引消費者購房的法規(guī)： ２００２年１月，省政府公布的《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定 發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場價個人購買普通住宅的，契稅按０ .７５％征收”。此項措施在一定程度上減輕了購房者的負擔。 ２００１年１１月份，國家計委宣布，取消包括房地產(chǎn)開發(fā)建設在內(nèi)的投資項目審批。此收費 共 66 第 頁 16 標準調(diào)低后，消防設施配套費取消，不再從城市基礎(chǔ)設施配套費中切塊。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在 2002 年增幅最大