【正文】 333 m178。 總建筑面積 593,350 m178。 地下建筑面積 181,370 m178。 規(guī)劃面積分配 (單位：平方米 ) 首都花園初步可行性研究報告 ４ A 棟 B 棟 C 棟 D 棟 E 棟 F 棟 小計 銷售 (經(jīng)營 )面積 76,898 76,898 78,982 78,982 83,738 53,823 588,350 寫字樓 70,109 70,109 140,218 公寓 70,558 70,558 141,116 酒店式公寓 83,738 83,738 地上商業(yè) 6,789 6,789 8,424 8,424 11,482 41,908 地下商業(yè) 42,341 42,341 地下車庫 139,029 首都花園初步可行性研究報告 ５ 第 2章 市場分析 167。 房地產(chǎn)市場總體概況 商品房總體供求狀況 市場規(guī)模巨大，成交增長態(tài)勢良好。和上海 3,489 萬 m廣州 1,122 萬m深圳 936 萬 m2的商品房成交量相比，北京的房地產(chǎn)市場規(guī)模是全國最大的 。 近期北京市商品房預(yù)售率（預(yù)售登記面積 /當(dāng)期批準(zhǔn)預(yù)售面積）和銷售率（現(xiàn)房銷售面積 /當(dāng)期竣工面積）都保持較高比例，2021 年上半年房地產(chǎn)“新政”出臺也沒有明顯影響（表 21） 。 全市商品房期房銷售均價 2021 年是 5,986 元 /平方米，同比增長 ％，而 2021 年 17 月銷售均價達到 7,220 元 /平方米，同比增長急升至 ％ 。 表 22 2021年 17 月北京市商品房期房成交均價變化 21. 9%18. 2%11. 1%8. 1%同比增長7308722067956690成交均價（元 / 平方米）1 7 月1 6 月1 5 月1 4 月月份同比增長成交均價（元 平方米）月月月月 資料來源：北京市建設(shè)委員會 首都花園初步可行性研究報告 ６ 土地價格水平 北京市土地價 格漲幅明顯。（表 23） 。 2021 年 8 月 1 日北京城建、珠江地產(chǎn)、北辰集團、國融置業(yè)、富力地產(chǎn)、北京華潤、順馳等國內(nèi)知名發(fā)展商參與拍賣，經(jīng)過 81 輪競價，華潤以 億元競得北京“地王”，高出底價 億元，刷新“ 831”土地實行招拍掛以來的成交新紀(jì)錄 。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測 從需求方面看 北京的城市經(jīng)濟快速發(fā)展，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度明顯加大。加上國外對人民幣升值的預(yù)期，會引發(fā)不少外資進入中國市場，所以宏觀經(jīng)濟環(huán)境中對房地產(chǎn)投資的影響基本上是持續(xù)利好的。 從供應(yīng)方面看 房地產(chǎn)投資量會增多，競爭加劇的趨勢不可忽視，尤 其是在 2021 年前后的高檔物業(yè)的供應(yīng)量要密切關(guān)注。原因在于政府在城市土地市場實施招、拍、掛以后，會穩(wěn)定一個時期，短時間內(nèi)不會大規(guī)模進行土地市場的建設(shè)，農(nóng)村土地供應(yīng)仍然不再政府控制之下，不少企業(yè)還會乘機購置城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶的土地以進行儲備。資金分流于城鄉(xiāng)結(jié)合部進行企業(yè)土地儲備會放緩?fù)恋貎r格上漲的勢頭，但應(yīng)預(yù)計到土地成本中拆遷成本會推動地價走高 。 公寓市場分析 首都花園初步可行性研究報告 ７ 167。 最近五年北京市住宅供應(yīng)及銷售增長迅速，發(fā)展勢頭良好（圖 21）。 圖 2－ 1 2021－ 2021上半年住宅竣工面積及現(xiàn)房成交面積比較圖 1,2,3,0%10%20%30%40%50%竣工面積 ( 萬平方米 ) 1 , 3 9 3 . 4 1 , 9 2 6 . 2 2 , 0 8 0 . 8 2 , 3 4 4 . 0 8 9 3 . 5 銷售面積 ( 萬平方米 ) 1 , 1 2 7 . 5 1 , 6 0 4 . 4 1 , 7 7 1 . 7 2 , 2 8 6 . 0 9 3 7 . 4 銷售面積同比增長 26% 42% 10% 29% 4 2 . 2 0 %2021 2021 2021 2021 2021 上半年 資料來源：北京市建設(shè)委員會 住宅成交量占總成交的份額很大，市場消化量大。對比反映出北京住宅的市場消化量很大 。 2021 年上半年北京市住宅期房成交均價基本沒受新政影響，達到 6,555 元 /平方米，實現(xiàn)增幅 ％（表 2－ 4）。 表 2－ 4 近期北京市住宅期房成交價格比較 2021年 2021上半年 成交均價（元 /m2） 5,629 6,555 同比增長 % % 資料來源：北京市建設(shè)委員會 167。 東部的 CBD 商圈、燕莎商圈、東直門、朝外地區(qū)最先形成北京中高檔寫字樓集中區(qū)，使館區(qū)也全部位于東部地區(qū)，眾多知名外企、國家行業(yè)總部、外國使館云集其中，區(qū)域內(nèi)積蓄較多對中高檔居住物業(yè)的市場需求，由此輻射帶動以上四個區(qū)域發(fā)展成北京最早的公寓板塊，構(gòu)成北京東部“傳統(tǒng)公寓板塊”，后與新興的麗都、朝陽公園板塊共同構(gòu)成北京最大的“東 部板塊” 。 首都花園初步可行性研究報告 ９ 表 2－ 5 北京市主要公寓板塊一般售價水平對比 一般售價水平（元 / m2 ） 東部公寓板塊 12,00018,000 北部亞奧板塊 10,00012,000 西部金融街板塊 約 13,000 資料來源：市場調(diào)查 公寓需求特點 (1) 國外用戶多以租賃為主，國內(nèi)用戶以購買為主 ； (2) 由于有大量的國外用戶存在，公寓租賃的高端需求較大，租賃市場較發(fā)達，吸引了大量的投資客戶購買。 167。 CBD 和燕莎兩個商務(wù)圈寫字樓林立，已聚集多家外企包括世界 500 強企業(yè)，東二環(huán)商務(wù)圈則集中了多個國內(nèi)行業(yè)巨頭的總部大樓。 因此項目所在區(qū)域具有開發(fā)公寓物業(yè)的良好區(qū)位優(yōu)勢，市場認(rèn)同度較高 。 項目周邊的高檔公寓，歷史平均售價在 15,00016,000 元 /平方米，現(xiàn)時銷售均價在 16,000－18,000 元 /平方米，個別高標(biāo)準(zhǔn)裝修的豪華公寓項目（如光彩國際）在銷售后期的售價更達 24,000 元 /平方米（表 2－ 6） 。 三個在售項目中，光彩國際和新城國際的銷售 率超過90％，而晚推出一年的鉑宮國際銷售率也達到 70％ 表 2－ 6 項目周邊高檔公寓概況 未開盤未開盤95%70%90 ％銷售率內(nèi)部認(rèn)購1 6 , 0 0 0內(nèi)部認(rèn)購1 7 , 0 0 01 8 , 0 0 01 7 , 0 0 02 4 , 0 0 0現(xiàn)時售價( 元 / m2)194350未開盤204 . 5富力愛丁堡待查待查未開盤559 . 8幸福村1 5 , 9 0 013018002 0 0 2 . 4321 0 . 5新城國際1 6 , 1 0 02443002 0 0 3 . 9204 . 2鉑宮國際中心1 5 , 4 0 02723002 0 0 2 . 8163 . 5光彩國際銷售均價( 元 / m2)主力戶型（ m2）總套數(shù)開盤時間總建筑面積（萬 m2）占地面積（萬 m2）未開盤未開盤％銷售率內(nèi)部認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購現(xiàn)時售價元未開盤愛丁堡未開盤幸福村鉑宮國際中心銷售均價元主力戶型（ ）總總建筑面積（萬 ）占地面積） 資料來源：市場調(diào)查 首都花園初步可行性研究報告 １１ 圖 2－ 5 項目周邊代表性高檔公寓分布 高檔公寓案例 —— 光彩國際公寓 ? 位置：工人體育場東南角 ? 規(guī)模：總占地 公頃，總建筑面積約 16 萬 m2 ? 住宅規(guī)劃：四棟 27 層塔樓，四梯四戶 ? 主力戶型： 218m2 、 272m2兩種 ? 核心理念：為社會成功人士打造百年傳世宅邸 ? 項目特色：豪華高檔內(nèi)外精裝修，外立面采用住宅罕見的通體干掛花崗巖，五星級酒店式大堂、電梯廳，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊榮感受。還配有 5000M2國際商務(wù)會所 —— 光彩國際健身俱樂部，包括室內(nèi)陽光恒溫泳池在內(nèi)的各項康體娛樂設(shè)施為業(yè)主提供齊全、高檔的商務(wù)、生活、休閑健身配套。 ? 成功經(jīng)驗：在規(guī)劃設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等方面處處圍繞者打造“傳世豪宅” 這一核心理念 。 項目公寓物業(yè)開發(fā)建議 首都花園初步可行性研究報告 １２ 提出建議的依據(jù)： （ 1）北京住宅市場供需兩旺，成交量很大，仍有升值空間，發(fā)展前景較好； （ 2）項目所在區(qū)域居住氛圍成熟，周邊高檔公寓售價高，銷售情況好，同類項目仍有較大的發(fā)展機會； （ 3）未來項目周邊幾個成熟商務(wù)圈 規(guī)模仍在擴大 ，就業(yè)人口 將 增加，區(qū)域內(nèi)公寓需求仍有增長空間； （ 4）公寓銷售較快，有助加快資金回籠、縮短開發(fā)周期 。 167。 北京市旅游業(yè)及星級酒店發(fā)展概況 北京旅游業(yè)穩(wěn)定發(fā)展將為酒店業(yè)發(fā)展提供支持。 圖 26 19992021年北京 接待海外旅游者人數(shù)和旅游外匯收入比較 05010015020025030035005101520253035接待人數(shù)（萬人） 2 5 2 . 4 282 2 8 5 . 8 3 1 0 . 4 1 8 5 . 1 3 1 5 . 5旅游外匯收入（億美元） 25 2 7 . 7 2 9 . 5 0 3 1 . 1 0 1 9 . 0 0 3 1 . 71999 2021 2021 2021 2021 2021 資料來源：北京市旅游統(tǒng)計年鑒 2021 朝陽區(qū)是北京市是高星級酒店最多的行政區(qū)（表 27），區(qū)域內(nèi)酒店存在正面競爭。 表 2－ 8 北京高星級酒店經(jīng)營狀況比較表 2021年 2021 開房率 平均房價 開房率 平均房價 五星級酒店 52% 691元 /間 /天 67% 762元 /間 /天 四星級酒店 56% 425元 /間 /天 71% 437元 /間 /天 資料來源：北京旅游年鑒 167。 項目地塊附近高星級酒店集中，其中五星級酒店 12 家、四星級酒店 10 家、在建五星級酒店 3 家（圖 27）。高星級酒店聘請專業(yè)酒店加盟管理，保證服務(wù)水平和質(zhì)量 。 奧運會對北京旅游業(yè)、酒店業(yè)的影響 據(jù)規(guī)劃，奧運會將給北京帶來龐大的旅游市場，旅游者及旅游收入實現(xiàn)飛躍式增長。 表 2－ 10 奧運會對海外旅游者及外匯收入帶動對比 20212021 20212021 海外旅游者年均增長 (人次 /年 ) 8萬 36萬 外匯收入年均增長 (億元 /年 ) 資料來源：根據(jù) 《北京奧運旅游行動規(guī)劃》推算 奧運前北京要新建大量星級酒店滿足奧運接待需求。據(jù)申奧報告顯示， 2021 年北京星級飯店總數(shù)將達到 800家，即 20212021 年之間北京將新建星級酒店 178 家，增加量接近現(xiàn)有酒店總量的 30%。 屆時，旅游人數(shù)將回到常規(guī)的發(fā)展軌跡中，酒店市場總體需求較奧運會前將在一定程度上回落，因此奧運會前超常規(guī)發(fā)展起來的酒店業(yè)將面臨激烈的競爭。 項目酒店物業(yè)開發(fā)建議 提出建議的依據(jù)： （ 1）預(yù)計奧運效應(yīng)能為北京帶來大量旅游者，但奧運前新增大量酒店，奧運結(jié)束后酒店市場總體需求將回落； （ 2）項目周邊高星級酒店多，奧運結(jié)束后區(qū)域市場競爭加劇，影響經(jīng)營收益； （ 3）酒店物業(yè)運營成本較高，資金回收慢，將增大經(jīng)營風(fēng)險和資金壓力； （ 4）在《國有土地使用權(quán)出 讓合同》中本項目并無酒店功能，如要建設(shè)酒店，還需先征得土地部門同意； （ 5）規(guī)劃為酒店的建筑物（ E 棟）的立項和用地性質(zhì)就是“公寓”，具備調(diào)整規(guī)劃方案的條件。 167。 北京市寫字樓市場總體狀況 總體供求 ? 銷售供求 總體成交量小。寫字樓成交主要集中在中關(guān)村， CBD次之（ CBD 高檔寫字樓主要采取租賃經(jīng)營方式） 。 2021 年北京寫字樓預(yù)售面積 萬平方米，大幅增長 43%，但預(yù)售成交僅 49 萬平方米，增速只達 %。 公寓立項的寫字樓沖擊寫字樓銷售。 ? 租賃供求 朝陽區(qū)幾個成熟商務(wù)圈（ CBD 商圈、燕莎商圈、東二環(huán)商圈）內(nèi)，優(yōu)質(zhì)寫字樓出租率高，抗沖擊能力強。 總體價格水平 北京市寫字樓總體均價 2021 年上半年達到 15,458 元 /m2，增長較快。 表 2－ 11 北京市寫字樓期房成交價格比較 2021年 2021上半年 成交均價（元 /m2） 12,865 15,458 同比增長 % 10% 資料來源：北京市建設(shè)委員會 167。 由于在區(qū)位、成熟度、規(guī)劃發(fā)展前景等方面都具有較大的優(yōu)勢， CBD 吸引了東部大部分寫字樓購買需