【正文】 銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3 棟 11層， 1 棟 18 層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340 戶 ．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021 年 10 月交房。 付款方式 隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局P(2021)001號(hào)拍賣地塊 125畝 ,上方約 168畝 ,下方臨路邊有 36畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點(diǎn) ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報(bào) ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。《武漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆時(shí)該地塊閑心線路有姑嫂樹電信分局引來?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢(shì)。二七路沿線景觀較差 ,正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。沿線有 35 路車通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對(duì)滯后。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力 不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋?大概有 23 千人。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長(zhǎng)途客車。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自 然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和 法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。截至 11 月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2091 元，同比增長(zhǎng) %，是下半年以來的最高增幅。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 %； 1－ 10 月份，全市完成固定 資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長(zhǎng) %。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持 政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)， 2021 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 4． 2021 年，武漢市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。匯集了招銀 大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個(gè)人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購買決策會(huì)起到很重要的作用。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售， 2021 年已銷售了 18 萬平方米，占總銷 售的 50%以上。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了 送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。徐東作 為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。截止 2021 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。 2021 年新增歸集住房公積金 億元，比 1999 年增長(zhǎng) %。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的 發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。 價(jià)格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 （ 3）截止 2021 年 11 月份，全市完成住宅投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %， 2021 年武漢市住宅累計(jì)總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶，比 1999 年增長(zhǎng) 11%，租賃總面積為 萬平方米，比 1999 年增長(zhǎng) 17%，年租金總額為 億元，比 1999 年增長(zhǎng) 52%。其中建設(shè)銀行 2021 年末個(gè)人住房貸款余額達(dá) 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的 40%。 2021 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā) 完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %，占固定資產(chǎn)投資的%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。 結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目 開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。本文通過對(duì)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村 畝的一國(guó)有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。 二、報(bào)告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站 國(guó)家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 武漢市 2021 房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 2021 年，個(gè)人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。 （ 1）個(gè)人購買率進(jìn)一步增加。 2021 年，武漢市正式步入住宅的商品時(shí)代。 3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。 2021 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起，比 1999 年增長(zhǎng) %，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。 2021 年武漢市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了 活躍住房市場(chǎng)。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上 的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。 6．從樓盤設(shè)計(jì)上看， 2021 年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市 場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求， 2021 年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西 合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 9．從樓盤的賣點(diǎn)來看， 2021 年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。 2021 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。 寫字樓 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán) 境的轉(zhuǎn)好 2021年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。平均售價(jià)為 5036元 /平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。 商業(yè)服務(wù)用房 2021 年 已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。 1． 2021 年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100 億，住宅竣工面積 達(dá) 500 萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。 11 月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計(jì)平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。對(duì)外貿(mào)易 10 月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元，比上年同 期增長(zhǎng) %，保持較高的增長(zhǎng)幅度。今 年前 11 個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。土地所處的地理位置，周邊的 自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 項(xiàng)目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。二七路現(xiàn)今在修建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無污水管。規(guī)劃常住人口為 40 萬 ,人均 24 平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建有 一個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心 ,810 公頃的區(qū)級(jí)文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂設(shè)施 ),一平方公里的塔子湖體育中心 ,后湖成人職業(yè)學(xué)校和一所特殊教育學(xué)校 ,(12 公頃 )一平方公里的地區(qū)級(jí)大型市場(chǎng) ,技術(shù)中試基地和小型工業(yè)區(qū) ,現(xiàn)有村民約 萬人 ,大多為湖南移民。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價(jià)格，付款方式，區(qū)域 發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８?jìng)€(gè)方面的調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況． 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的 1/10，已征地為開工的土地面 積為1 萬畝，占后湖組團(tuán)的 2/5．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實(shí)施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 供求關(guān)系 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá) 20 多萬平方米，已動(dòng)工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18 萬平方米，預(yù)計(jì)今年內(nèi)后湖組團(tuán)實(shí)際供應(yīng)量約在 30萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已 規(guī)劃的項(xiàng)目總規(guī)模達(dá) 107 萬平方米，同時(shí)后湖組團(tuán)的需求量為 1000 萬平方米（ 40 萬人 *25 平方米 /人）。 戶型 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。物業(yè)管理費(fèi)多層為 元／平方米 *月，高層為 元／平方米 *月。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計(jì)，首期開發(fā)建筑面積 萬平方米。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。一期工程于 2021 年 12 月 15 日開工，目前在做樁基工程。 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2021 年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對(duì)已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完 成通車，到時(shí)