【正文】 enty five point five nine Mu owned to Nation and paring to the mostly similar petitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is %.So the project is probability and adaptive to develop and manage. [key word]Houhu Garden project investment develop and manage 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2021 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語(yǔ) 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。（《新華文摘》 2021’ 5） 同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示， 2021 年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn)，比上年增加 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地 產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷(xiāo)兩旺的局面。個(gè)人住房貸款逐年翻番。 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn) 一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2021 年 6 月 30 日以前，凡購(gòu)買(mǎi)公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2021 年歲末，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行“零折扣”。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2021 年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。 2． 2 微觀(guān)市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷(xiāo)售量均高于 中心地區(qū)。 3．從樓盤(pán)的層高看，小高層樓盤(pán)的銷(xiāo)售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤(pán)占主導(dǎo)地位的格局。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 2021年 11月 2— 4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一種趨勢(shì)。總的來(lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售都取得了較大的發(fā)展，銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。 2021 年由于寫(xiě)字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此 2021 年寫(xiě)字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街”。 4．中南路至武珞路沿線(xiàn)。 2021 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2021 年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 7．積極推進(jìn)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢(xún)服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā) 展軌道。 10 月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷(xiāo)售收入 500 萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。 今年前 11 個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169 萬(wàn)平方米。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5 億元，超過(guò)政府 億的目標(biāo)，公積金使用 億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。 后湖、竹 葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來(lái)最適合居住的地區(qū)之一。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹(shù)林，大車(chē)過(guò)后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒(méi)有什么大型的污染源。另外還有武昌，漢口，漢陽(yáng)的居民到此打工。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69 路公交車(chē)。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠(chǎng) ,紅巖汽車(chē)武漢銷(xiāo)售公司等為民營(yíng)及私營(yíng)企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。漢口殯儀 館就在石橋村路旁 ,有兩所學(xué)校 ,一所幼兒園 ,兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng) ,一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè)小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹(shù)路沿線(xiàn) ,如世華大酒店 ,中百倉(cāng)儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線(xiàn)主要為小的商業(yè)鋪面 ,專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng) ,無(wú)酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。 氣 :整個(gè)后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng)線(xiàn)埋設(shè) DN500 管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長(zhǎng)線(xiàn)西側(cè)已埋設(shè) DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300 管道。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬(wàn)元 /畝 ,加規(guī)費(fèi) 2223 萬(wàn)元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000 畝 ,后湖生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬(wàn)元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地 22002300 畝 ,城開(kāi)集團(tuán) 100130 畝。后湖大道建成通車(chē)，各樓盤(pán)的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到 1900 元 /平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤(pán)知名度的提高，來(lái)此 置業(yè)的市內(nèi)客戶(hù)，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶(hù)（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。在竹葉山處有大型戶(hù)外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開(kāi)盤(pán)是參加過(guò) 2021 年上半年房交會(huì)。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤(pán)處有戶(hù)外廣告。 竹葉苑在戶(hù)型設(shè)計(jì)上以大面積為主，具體戶(hù)型指標(biāo)如下： 戶(hù)型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D 區(qū) C 區(qū) C 區(qū) A 區(qū) B區(qū) A 區(qū) B區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀(guān)住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶(hù)，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車(chē)位，泊車(chē)位可達(dá) 55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶(hù)配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶(hù)裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水 接口，采用自然采光；可提供有線(xiàn)電視，電話(huà)，數(shù)據(jù)通訊線(xiàn)路，每戶(hù)預(yù)留電話(huà)及有線(xiàn)電視接口；水表，電表出戶(hù)，可提供ＤＮ 15 水表，配置供電容量 8ＫＷ，40Ａ電表，一戶(hù)一表，供電線(xiàn)路引至室內(nèi)控制開(kāi)關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂(lè)園，少兒樂(lè)園，門(mén)球場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會(huì)所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。 前期推廣較為失敗，主要以報(bào)紙廣告和路版廣告為主， 2021 年 10 月請(qǐng)香港恒大行做企劃，在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上做過(guò)幾期 1/2 版的廣告，效果不是很理 想。 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱(chēng)得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。已購(gòu)房客戶(hù)區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購(gòu)放客戶(hù)職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開(kāi)發(fā)，目前區(qū)域樓盤(pán)客戶(hù)主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于 后湖鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 ①項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 ①?lài)?guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 購(gòu)買(mǎi)力 來(lái)此區(qū)域置業(yè)的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，已購(gòu)放客戶(hù)的家庭月收入均在 4000元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說(shuō)明，貸款買(mǎi)房已成為消費(fèi)主流。 中、低檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 客戶(hù)主要為開(kāi)發(fā)商的關(guān)系戶(hù)，直接實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售僅兩三套。 ５ .價(jià)格策略 多層公寓起價(jià) 1625元 /平方米，最高價(jià) 2021元 /平方米，均價(jià)在 17001800元 /平方米之間，集合別墅起價(jià) 2280 元 /平方米，最高價(jià) 2530 元 /平方米，均價(jià)在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開(kāi)盤(pán)，正處在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段， 2021 年武漢金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次 亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了 2021 年 11 月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤(pán)處設(shè)有一戶(hù)外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤(pán)處。其中 3*2 的戶(hù)型銷(xiāo)售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶(hù)型較好，迎合了客戶(hù)需 求。 客戶(hù)主要是以工商，稅務(wù)，證券，