【正文】 13 創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。 ⑵ 水、暖安裝前做單項試壓，完畢后做通、閉水后試驗和打壓試驗，衛(wèi)生間閉水試驗不少于 24 小時。 為了使顏色一致，應(yīng)使用同一配合比的涂料，使用時涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致表面不顯刷紋。 ⑹ 結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層 1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴(yán)密牢固并嚴(yán)禁探頭板。模板支搭的標(biāo)高、截面尺寸、平整度、垂直度應(yīng)達(dá)到質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。 砼工程 ⑴ 水泥進(jìn)場后須做復(fù)試，經(jīng)復(fù)試合格后由試驗室下達(dá)配合比。 H、施工時需留置臨時洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于 500mm，頂部設(shè)邊梁。 以下采用 M10 水泥砂漿，一、二、三、四層采用 M10 混合砂漿，五層以上采用 混合砂漿。 基坑開挖 本工種設(shè)計地基換工，夯填砂礫墊層 1100mm；根據(jù) 此特點，采用機(jī)械大開挖，留 200mm 厚進(jìn)行挖工、鏟平。 D、水準(zhǔn)點：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點，建筑物177。 ⑵ 裝修期間 抹灰工 60 人；木工 4 人；油工 8 人；電工 6 人；水暖工10 人。 ⑷ 回填期間設(shè)打夯機(jī) 2 臺。 ⑵ 結(jié)構(gòu)工程 結(jié)構(gòu)定位放線（預(yù)檢）→構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）→磚墻砌筑（＋ 50cm 線找平、預(yù)檢）→柱梁、頂板支模（預(yù)檢）→梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）→砼澆筑→下一層結(jié)構(gòu)定位放線→重復(fù)上述施工工序直 至頂。 本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材： I 級鋼， II 級鋼；砼：基礎(chǔ)墊層 C10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用 C30，其余均 C20。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間 200 300 瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內(nèi)墻采用 50 2 厚膠粉聚苯顆粒保溫。 本工程建筑面積 :27樓 。 項目 具有 較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險能力。高 層公 寓 設(shè)置的地下室 在滿 足人防要求的同時 ，解決部分停車 。另外，在小區(qū)北 側(cè) 規(guī)劃道路上，以及東南側(cè)分 別 設(shè)置了 兩 個機(jī)動車出入 口，滿足使用要求。 （ 3） 地域特色原則 ：在對當(dāng)?shù)鼐幼∥幕褪袌鲂枨笞鞒龀浞盅芯浚陨碣Y源環(huán)境經(jīng)濟(jì)情況深入調(diào)查的前 提下，建立高標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境佳、操作性強(qiáng)的居住小區(qū)，形成具有 21 世紀(jì)氣息的人居景觀形象。 17 E、東區(qū)售馨帶來銷售促動（項目知名度、銷售模式、客戶口碑、成熟配套、公共關(guān)系等）。 C、地塊配合東區(qū)相對成熟的居住氛圍、客戶圈及現(xiàn)有商業(yè)配套，有利于快速的推廣 和銷售。隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (20212020)》出爐，廣深鐵路、廣深港客運專線和穗莞深城際 3 條軌道及 11 條高快速路、 7 個國省干道項目陸續(xù)上馬，處于高速路網(wǎng)中的塘廈，價值不言而喻。如 上 圖 所示 地塊北靠鳳凰嶺（約 200 米小山），樹木茂密，景色較好 ；對面可望筆架山公園，景色較好 。 3） 項目定價 運用市場比較法，參照周邊樓盤情況一覽表，選取具可比的其他樓盤， 駿景西區(qū)地塊周邊重點樓盤介紹如下表 : 樓盤 位置 主力戶型 在售價格 三 正世紀(jì)豪庭 塘廈鎮(zhèn)高裕南路(原高爾夫大道 )三正世紀(jì)豪庭 (三正世紀(jì)新城旁邊 ) 住宅主力戶型為三房兩廳，面積介于 94126 平方米；商鋪面積介于 4070 平方米。 (4)、 營業(yè)稅實行減免政策 調(diào)整后 調(diào)整前 個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn) 讓免征營業(yè)稅； 個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，按其 轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 （ 三 ） 房地產(chǎn)市 場政策 為應(yīng)對金融危機(jī)， 擴(kuò)大內(nèi)需， 2021 年，中央政府出臺了多項振興房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策，主要內(nèi)容如下： (1)、 降低 住房交易稅費 調(diào)整后 調(diào)整前 對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。博登湖 塘廈 110 ㎡墅景洋房，經(jīng)過改造后面積可達(dá) 150 ㎡ 280 ㎡排院別墅，經(jīng)過改造后面積可達(dá) 460 ㎡ 9500 元 /㎡ 二期 2021 年年中即將推出的產(chǎn)品包括疊景別墅 2 組團(tuán)、墅景洋房組團(tuán) 萬科 物業(yè)用途 供應(yīng)面積（㎡） 同比幅度 成交面積（㎡） 同比幅度 成交均價（元 /㎡） 同比幅度 別墅 % % 12869 % 車庫 % % 7907 % 公寓 % % 5650 % 洋房 % % 5303 % 商鋪 % % 10674 % 寫字樓 % % 7032 % 總計 % % 6160 % 數(shù)據(jù)來源 :東莞中原地產(chǎn)研究中心 消化存貨為主 供應(yīng)減三成 銷售增八成 均價略降 09 年上半年東莞樓市主要以消化存貨為主，新增供應(yīng)大幅減少，剛性購房需求迅猛釋放令樓市成交井噴，整體房價同比略降。 (3)、 財政、金融形勢較好 13 季度地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。隨著中央保增長方針的落實，從 3 月份開始，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回暖跡象逐步顯現(xiàn)。深圳全市常住人口數(shù)已經(jīng)超過 876 萬，實際總?cè)丝谝殉^ 1200 萬人。 二、項目背景 5 塘廈鎮(zhèn)位于東莞市東南部，東連清溪鎮(zhèn)，西鄰黃江鎮(zhèn)，北接樟木頭鎮(zhèn)，南與鳳崗鎮(zhèn)和深圳市觀瀾街道接壤，莞深高速、龍林高速、東深公路貫穿而過，是東莞東南部的交通樞紐。 珠江投資經(jīng)過十多年的發(fā)展，總資產(chǎn)超過 200 億元，累計銷售面積超過 300 萬 m2，土地儲備超過 1400 萬 m2，成為中國最具實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。 其中：住宅 462, 平方米， 商業(yè)及配套 4,平方米， 公建 及車位面積 86,000 平方米。 珠江駿景高爾夫花園西區(qū) 項目 可行性研究報告 東莞市駿景凱德房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 二○○ 九 年 1 目 錄 一、項目概況 2 二、項目背景 4 三、項目投資環(huán)境與市場研究 5 四、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 13 五、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 21 六 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 22 七、項目投資估算、資金籌措計劃 22 八、項目銷售收入及利潤的估算 24 九、項目經(jīng)濟(jì)效益分析 25 十、項目評估結(jié)果 27 2 一、項目概況 項目名稱： 珠江?駿景高爾夫花園 西區(qū) 項目背景： “ 珠江駿景高爾夫花園 ”項目 位于東莞市塘廈鎮(zhèn)平山村 。 3 項目地點 : 地塊行政隸屬于塘廈鎮(zhèn)平山村，位于觀瀾與塘廈鎮(zhèn)交界處，觀瀾高爾夫球會北門。積累了豐富的社會資源和雄厚的資金實力，贏得了良好的社會聲譽(yù)，已成為中國最具實力的的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，并已成功打造出“ 珠江地產(chǎn) ” 這個全國性的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)品牌。全鎮(zhèn)總面積 128平方公里，下轄 20個社區(qū)，戶籍人口 ，外來人口近 50萬人。深圳人口密度在全國大中城市排名第一，密度高達(dá)每平方公里 4239 人，常住人口和實際服務(wù)人口的現(xiàn)有規(guī)模使得深圳的人口密度已經(jīng)超過了上海、北京、廣州等中心城市，直逼香港和東京。初步核算， 13 季度全市生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %。 9 月末，全市國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款 余額 億元，比年初增長 %；國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額 億元，增長 %。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示， 09 年上半年全市一手商品房面積約 萬平方米，其中住宅新增預(yù)售面積僅 萬平方米，較 08 年同期減少三成，較 07年同期減少 %， 08 年樓市成交的低迷令開發(fā)商調(diào)低 09 年樓市預(yù)期，新增供應(yīng)大幅減少，市場以消化存貨為主； 09 年上半年全市一手商品房面積約 萬平方米，其中住宅簽約面積約 萬平方米，較 08 年同期大幅增加 %，較樓市高峰的 07 年同期基本持平，這一數(shù)據(jù)是 08 年全年銷售面積總和的 %。棠樾 塘廈鎮(zhèn)大坪村觀瀾TOWNHOUSE，雙拼或三拼，罕有的三面環(huán)水別墅 1000 萬元 /套 二期別墅正熱銷中 10 高爾夫側(cè) 2．東莞市 塘廈鎮(zhèn) 住宅市場情況 塘廈，全國千強(qiáng)鎮(zhèn)排行第五，東莞鎮(zhèn)區(qū)排名前五位，全國 IT 產(chǎn)業(yè)制造業(yè)基地之一；本地人口只有 4 萬人，卻吸附了超過 50 萬的外來人口，年產(chǎn)值超過 100 億； 產(chǎn)業(yè)升級、舊城改造、城市括容，新行政文化中心形成與確定；新城市中心，不僅僅是塘廈的新城市中心，而是東莞與深圳的新城市中心；未來，塘廈將新城市中心作為核心，發(fā) 展成為東莞與深圳之間的第三座城市土地儲備緊張，中高端產(chǎn)品占主體。 契稅：稅率為 3%。 個人購買普通住房超過 5 年（含 5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅， 個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅， 12 個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年） 轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的 差額征收營業(yè)稅； 個人購買非普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，仍 按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。 均價 7000 元 /平方米 長銀東郡 塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)東江路（石馬河邊） 7492 平的二房、 213 平的復(fù)式 均價 3888 元 /平方米 金地 地塊北 靠 工業(yè)區(qū) 地塊東接駿景東區(qū)社區(qū) 地塊西臨觀瀾高爾夫球場內(nèi)翡翠灣 地物情況 四至狀況： 地塊南臨深圳觀瀾高爾夫球場北門 ,北接坪山工業(yè)區(qū) ,東面與 我司駿景高爾夫花園東區(qū) 一路 (高爾夫大道 )之隔 ,西臨觀瀾高爾夫球場翡翠灣。11 條高速公路項目：博深高速、廣深沿江高速、深圳外環(huán)高速、梅觀高速擴(kuò)建工程、清平高速二期、 鹽壩高速 惠深沿海高速、深圳東部過境高速 深惠（汕）高速、惠鹽高速擴(kuò)建工程、莞惠高速、從莞高速、沙清高速及從莞高速清溪支線。 D、“富士康”廠址的遷移帶來部分客戶群體（ 據(jù) 調(diào)查富士康新廠址 2021年 底人數(shù) 達(dá)到 5 萬人左右）。 F、貨幣升值對港澳客戶的促動； 威脅（ Threat） A、區(qū)域市場購房 的地域性及對項目周邊片區(qū)的 認(rèn)同 不足 。 （ 4） 生態(tài)規(guī)劃原則 ：保持整個區(qū)域的生態(tài)平衡，并促進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)中各因素協(xié)調(diào)發(fā)展，在保證整體發(fā)展與生態(tài)優(yōu)先的前提下，認(rèn)真研究建筑群的關(guān)系，促進(jìn)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。 建議高層住宅仍以精裝修銷售， TOWNHOUSE 及雙拼為毛胚 。 同時， 高 層公寓下方也結(jié)合 景觀設(shè)計，設(shè)置了 大量半地下停車場。 以上指標(biāo)顯示，本項目 可售部分 動態(tài)回收期較短，項目現(xiàn)金凈流量較大，產(chǎn)品市場定價合理，項目內(nèi) 部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利率，財務(wù)盈利能力較強(qiáng)； 加之本項目投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，所以本項目是可行的。30樓 m2。地面除衛(wèi)生間 200 200 防滑地磚，樓梯間 50 厚細(xì)石砼 1： 1 水泥砂漿壓光外，其余均采用 50 厚豆石砼毛地面。 本工程設(shè)計給水管采用 PPR 塑料管，熱熔連接；排水管采用UPVC 硬聚氯乙 烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝 IC 卡水表的管段明設(shè)計外，其余均暗設(shè)。 ⑶ 內(nèi)裝修工程 門窗框安裝→室內(nèi)墻面抹灰→樓地面→門窗安裝、油漆→五金安裝、內(nèi)部清理→通水通電、竣工。 ⑸ 現(xiàn)場設(shè)塔吊 2 臺。 四、主要施工方法 施工測量放線 ⑴ 施工測量基本要求 A、 西夏建材城生活區(qū) 1 30住宅樓定位依據(jù)： 西夏建材城生活區(qū) 工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位 B、根據(jù)工程特點及＜建筑工程施工測量規(guī)程＞ DBI01－ 21－ 95， 2 條，此工程設(shè)置精度等級為二級，測角中誤差177。 相當(dāng)于絕對標(biāo)高 。 開挖時，根據(jù)現(xiàn)場實際土質(zhì)，按規(guī)范要求 1: 放坡，反鏟挖掘機(jī)挖土。 ⑵ 砌筑要求 A、開工前由工長對所管轄班組下發(fā)