【正文】 同時，該項目的建設具有良好的經(jīng)濟效益和較好的社會效益，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益和社會效益的均衡發(fā)展。三、財務評價基本參數(shù)。（1）經(jīng)營成本包括球場維護費（包括草坪維護肥料、農(nóng)藥以及其它用品）、球場服務費等，預計為球場經(jīng)營收入的13%；（2）人員勞務費用，包括工資、福利及保險等，預計人員定編240人，人均勞務費用綜合考慮收入增長因素按照2000元/人的水平計算，合計576萬元/年；列入經(jīng)營費用核算；（3）球場經(jīng)營費用，包括水電費、營業(yè)用品、廣告費用、修理費、交通通訊費用等，預計為球場經(jīng)營收入的12%；其中會所等配套設施的經(jīng)營費用計算在內(nèi)；（4）管理費用，包括核心管理人員工資、辦公費、差旅費、公關費等，預計為球場經(jīng)營收入的10%；（5）會籍銷售及推廣費用和傭金預計占會籍收入的3%；（6）無形資產(chǎn)（土地使用權）攤銷，球場占地總面積1200畝，土地使用費成本為2400萬元，分50年攤銷，每年攤銷48萬元；（7）開辦費攤銷：100萬元，在開業(yè)當年一次性攤銷；（8）折舊費用：項目固定資產(chǎn)原值預計為11600萬元，包括球場、會所、行政樓、員工宿舍食堂、草坪倉庫、草坪機械設備、球車、其他電器設備等，預計綜合殘值率為10%，資產(chǎn)使用年限分別按照20年、5年進行直線折舊，其中其他電器設備由于原值較小，在本報告中暫不予考慮。（2）球場日常經(jīng)營收入。原則。其他不可預見開支：500萬元根據(jù)上述文件、法規(guī)的規(guī)定和處理方法，項目的靜態(tài)建設投資估算為16000萬元。高爾夫球場建設費總計6000萬元，包括土方工程、草坪鋪設工程、地下管網(wǎng)工程、道路工程和綠化工程等。項目實施進度計劃表見表81。第八章 項目建設工期及進度安排一、項目建設期項目建設期為16個月，從2003年6月至2004年9月。根據(jù)球會運作的有關規(guī)律和目標市場的基本特點，公司所有員工都將進行涉外知識的有關培訓，了解高爾夫球的基本知識，掌握高爾夫球運動規(guī)律及管理要求，英語、日語、韓語等的日常用語會話，中高層管理人員要具備較高思想品行品德、禮儀和友誼交往素質，有較高的業(yè)務和管理水平。表62 南京沙河高爾夫置業(yè)有限公司組織結構圖總經(jīng)理董事會常務副總經(jīng)理財務總監(jiān)總經(jīng)理助理總工程師工程一部工程二部設備材料部合同預算部銷 售 部行政人事部企業(yè)發(fā)展部計劃財務部各部門的職責如下：行政人事部：處理公司日常行政、后勤和人力資源事務；計劃財務部：負責公司日常財務核算及其他經(jīng)濟活動。球會目前擁有27洞國際標準高爾夫球場與之相匹配的會所、高爾夫練習場等，其中包括一座18洞72桿國際標準高爾夫球場和一座9洞燈光球場。公司注冊資本為1000萬美元，股東分別是：英屬維爾京群島（BVI）杰出有限公司（占注冊資本比例99%）、深圳沙河高爾夫球會有限公司（占注冊資本比例為1%）、南京江寧科學園發(fā)展有限公司（以提供辦公場所作為合作條件），公司股權結構見下圖61。項目所在地區(qū)的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然條件都十分有利于高爾夫球場建設。南京機場高速公路距球會10公里， 百米景觀大道、六十米景觀大道、104國道等公路分布在球會四周。建設一個建筑面積約2500平方米的綜合行政辦公樓，包括球會辦公場所、球會員工宿舍、食堂、商店、草坪設備倉庫等設施。高爾夫球練習場。（4）草坪。兩洞之間將近200米的距離，需用三桿才能把球擊進洞內(nèi)的，為三桿洞，以此類推，其余的球洞分別為四桿洞和五桿洞。在縝密細致調查分析國內(nèi)外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設計風格和理念的基礎上，確保球場設計的風格、水平能夠適應未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設成為一個現(xiàn)代化、國際化的高質量球場，使得國內(nèi)外消費者能夠在南京沙河高爾夫球會真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。風格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我。由此可預測項目目標市場參加高爾夫運動的消費人群將會越來越多。珍珠泉渡假村主要是配套別墅，別墅區(qū)占地1037畝，開發(fā)總面積810萬平米。不詳球場自然風景優(yōu)美，但是設計不規(guī)范，球場維護和管理較差唯一位于市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場，十屆全運會高爾夫配套場地，占地2300畝市場描述位于機場高速公路附近，但配套道路尚未建好。此外根據(jù)地區(qū)收入增長水平，高爾夫消費人群將以年均5%—10%以上的速度遞增。這一消費特征開始了高爾夫運動在中國的貴族化之路，高爾夫運動被定位為高消費行為，消費人群受到較大的限制。中國加入WTO后進一步融入全球經(jīng)濟一體化的進程，國際貿(mào)易、國際交流、國際經(jīng)濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1984年—1994年是胚胎期，1994年—1999年快速發(fā)展期。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。目前中國高爾夫運動尚處在一個初級快速發(fā)展的階段。截止到2001年底，全國已經(jīng)投入使用的高爾夫球場137家，加上在建的和規(guī)劃建設的，高爾夫球場的數(shù)目超過160家，高爾夫球運動人口達50多萬人（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）?，F(xiàn)今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場價值已達50多億美元，而與之相關的周邊產(chǎn)品與服務市場更是達到1000億美元之巨。作為世界三大球類運動之一，高爾夫球在西方發(fā)達國家已有400多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展及社會文明進步的重要標志之一。在深圳沙河高爾夫成功發(fā)展的基礎上，香港裕匯集團有限公司通過高爾夫球會多年運營經(jīng)驗的積累，在展望中國高爾夫市場未來發(fā)展趨勢的基礎上，制定了“以深圳沙河高爾夫球會為平臺，立足深圳，面向全國，涵蓋高爾夫投資、建設、管理、網(wǎng)絡開發(fā)和相關產(chǎn)業(yè)，塑造以‘沙河’為品牌的高爾夫管理公司，在業(yè)內(nèi)獨樹一幟，將高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為集團支柱產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以打造一個“國內(nèi)領先、國際一流”的精品連鎖高爾夫球會集團作為未來的發(fā)展目標。單純的依靠政府辦體育已無法滿足人們的多元化需求。目前，江寧區(qū)以江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和江寧科學園開發(fā)區(qū)為重心，以“十五規(guī)劃”為指針，加大基礎設施建設力度，大力改善投資環(huán)境，緊鑼密鼓的進行大開發(fā)和大開放工作。最近幾年，南京市的國民經(jīng)濟得到了較快的發(fā)展，吸引外商投資的數(shù)量和質量持續(xù)上升，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，對高質量、高品位的休閑、體育、娛樂活動的市場需求也在持續(xù)不斷的上升，高爾夫球運動市場便是增長迅速的市場之一。南京緊鄰上海市，是滬寧杭三角經(jīng)濟核心區(qū)的重要城市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰(zhàn)略中處于樞紐位置。該經(jīng)濟圈內(nèi)內(nèi)資企業(yè)的質量、外商投資企業(yè)數(shù)量和質量、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人民生活水平、市場空間和消費能力都在中國首屈一指，并且增長速度迅猛。目前，中國各地共有約160個高爾夫球場，其中60%位于經(jīng)濟發(fā)達的南方省份，僅廣東省目前就有高爾夫球場60多個。該項目是一個集高爾夫體育運動、體育休閑、娛樂和旅游為一體的高尚體育項目。二、項目背景行業(yè)背景。伴隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展、國際國內(nèi)經(jīng)貿(mào)往來的日益頻繁、人民生活水平的日益提高、公眾對體育運動和健康、休閑娛樂的日益重視，高爾夫球運動也越來越受到社會各界的青睞。（2）南京都市圈的概念提出與社會、經(jīng)濟發(fā)展趨勢。二是交通優(yōu)勢，是中國華東地區(qū)重要的交通樞紐。三、可行性研究報告編制依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；南京沙河高爾夫球會提供的有關項目技術、經(jīng)濟等基礎資料和要求；南京市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料；江蘇省、南京市相關政府部門對南京沙河高爾夫球會項目的有關批復文件；國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法規(guī)等。隨著中國加入WTO及外商投資的不斷增長，特別是作為中國進出口貿(mào)易后起之秀的長江三角洲地區(qū)，在其核心城市南京市興建一個具有國際水準的高爾夫體育休閑場所和能完美地與自然環(huán)境相結合的園林式會所不僅必要，而且意義重大。發(fā)動社會力量辦體育、走產(chǎn)業(yè)化、市場化道路是大勢所趨。南京沙河高爾夫球會就是對這一發(fā)展規(guī)劃和目標的積極實踐。根據(jù)世界業(yè)余高爾夫球理事會的資料，截止到2001年4月，全世界共有高爾夫球場31516個，高爾夫球人口60105805人，全球共有118個國家或地區(qū)有高爾夫球人口，97個國家或地區(qū)有高爾夫球場地。高爾夫運動的市場價值在美國表現(xiàn)尤為突出：僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉播權收益，3年前就已達1700萬美元，企業(yè)廣告收入600萬美元，而廠商和企業(yè)機構一擲千金的最大動力來自于高爾夫運動龐大的消費群體。此外還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應運而生。與之相關的市場開發(fā)也同樣處于一個初級階段。另一種就是公共球場，是美國高爾夫球場的主旋律：美國大部分高爾夫球場是公共球場，政府出于綠色和環(huán)保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的地塊無償或以低租價供給投資商建設高爾夫球場，從而為經(jīng)營者降低了這項運動的成本。中國高爾夫運動十多年來走過的路已經(jīng)超過其他國家30年所走的路，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結構。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是20到30萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。南京沙河高爾夫球會市場競爭態(tài)勢在國內(nèi)高爾夫市場迅速膨脹的背景下，由于以下一些因素的影響：（1）南京地區(qū)國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了人民生活水平的不斷上升，有支付能力的消費需求不斷增加，對體育休閑、娛樂、旅游、度假的市場需求不斷擴大，而高爾夫運動以其集體育、休閑、娛樂、旅游、度假為一體，“高尚、健康、自然、綠色”的獨特優(yōu)勢日益受到廣大消費者的青睞；（2）隨著南京市對外開放的不斷深入，以及招商引資工作力度的不斷加大，大力改善地區(qū)投資環(huán)境，尤其是改善投資軟環(huán)境成為各級政府的一項重要任務。目前創(chuàng)始會員證已經(jīng)銷售110多張，另擁有宏泰高爾夫球練習場。通過對南京地區(qū)已經(jīng)建成開業(yè)和正在規(guī)劃建設的各家高爾夫球場的綜合比較，可以認為南京沙河高爾夫球會項目具有如下突出的競爭優(yōu)勢和比較優(yōu)勢：（1）地理區(qū)位優(yōu)越，交通條件極為便利，配套基礎設施完善。此外，除了境內(nèi)消費人群外，在南京市、南京都市圈和長江三角洲外資企業(yè)的眾多境外人士也是高爾夫球運動的重要消費群體，在南京發(fā)展高爾夫球運動擁有廣泛的發(fā)展基礎和地域優(yōu)勢，因此，南京沙河高爾夫球會的市場前景將是極其光明的。新建的南京沙河高爾夫球場將在充分結合地形特點、利用自然景觀的基礎上，按照國際錦標賽標準進行建設。二、建設內(nèi)容及規(guī)模南京沙河高爾夫球會新建項目的主要建設內(nèi)容如下：一個國際錦標賽級18洞72桿國際標準高爾夫球場。每一個高爾夫球場各個球洞在設置時，三桿洞、四桿洞和五桿洞都分別占具一定的比例。每條球道建成帶狀、開闊、平展而且起伏順暢的草坪；草種選用百慕達暖季型草，易于維護保養(yǎng)。在球場內(nèi)建設一個具有50個發(fā)球臺、長度約250米的高爾夫球揮桿練習場，占地面積約3萬平方米。銷售中心。從球會會所可以直通南京市城區(qū)中心、南京祿口國際機場、南京火車站、南京港碼頭等，其中球會距南京市中心約20公里，車程約需30分鐘，距江寧區(qū)政府駐地中心區(qū)和江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)車程約需10分鐘；從球會經(jīng)由南京繞城公路、南京機場高速公路可以通過寧滬高速、寧杭高速、寧馬高速公路等交通路徑，在13個小時內(nèi)快捷的通達南京都市圈和長江三角洲經(jīng)濟圈主要城市。三、基礎設施等配套條件新建的南京沙河高爾夫球會項目所在區(qū)域，供水、供電、通訊等基礎設施配套條件非常完善，項目周邊根據(jù)科學園的統(tǒng)一配套規(guī)劃，按照九通一平的標準進行市政基礎設施配套。 英屬維爾京群島（BVI）杰出有限公司是由香港裕匯集團有限公司和（占股權比例65%，法人代表曾偉，以下簡稱裕匯集團）和多倫精密系統(tǒng)有限公司（占股權比例35%，法人代表章安強）在英屬維爾京群島（BVI）注冊成立的投資控股公司。深圳沙河高爾夫球會建立營業(yè)以來，先后連續(xù)四年當選“中國十大高爾夫球會”和“全國最佳果嶺草坪保養(yǎng)球會”，在粵港澳高爾夫市場中享有很高的知名度和美譽度。工程一部：負責項目建設工程及球場工程維修事務；工程二部：負責球會草坪的日常維護與管理工作；設備材料部：負責球會工程建設一級球會建成后的設備、材料的采購、招標；合同預算部：負責組織工程建設的合同、文件管理，編制工程資金算計劃和決算審核等；銷售部：負責球會會員證的銷售；企業(yè)發(fā)展部：負責公司對外聯(lián)絡公關，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略策劃等。第七章 項目環(huán)境保護南京沙河高爾夫球會的設計、建造和經(jīng)營管理將充分貫徹“自然為本”的原則和環(huán)境保護宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護工作。二、項目建設進度安排本項目根據(jù)總體規(guī)劃及項目特點，其建設進度分三個階段：立項和可研階段。表81 項目實施進度計劃表序號內(nèi)容項目實施進度2003年2004年2005年1季度4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月1項目立項2項目可