【正文】 定位 分析 根據(jù)地塊的實際情況， 結(jié)合市場供應(yīng)情況， 以 容積率 以 準(zhǔn) 進行開發(fā) 建設(shè) ， 預(yù)計 總建筑面積為 ㎡ ， 以別墅類產(chǎn)品（ 獨棟 、 雙拼、聯(lián)排）、小高層產(chǎn)品及少量的社區(qū)商業(yè)的 組合開發(fā)模式為宜 ， 滾動式開發(fā)，總開發(fā) 周期 約 為 四 年 半，銷 售周期 約 為四年 ?？偼顿Y 5 土地增值稅 9959 增值額的 30% 6 所得稅 （ 35） 25% 7 稅后凈利潤 25768 356 8 稅后凈利潤率 % 凈利247。 項目整體開發(fā)分為四期，每期開發(fā)及銷售約為 5— 7 萬方體量項進行滾動式的開發(fā)。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 15 六、 地塊 主要問題小結(jié) （一） “ 90㎡、 30%” 的制約問題 根據(jù)長沙市的相關(guān) 文件 規(guī)定 ，本項目執(zhí)行“ 90 ㎡ 以下占 30%”的政策，而從本項目的資源條件、區(qū)位和交通等條件來看，適合開發(fā)低密度、低容積率的高品質(zhì)大面積物業(yè) ， 此政策將在一定程度上制約本項目的定位和開發(fā)建設(shè)。 （三） 容積率的確定問題 容積率 的 大小 影響項目總體量及開發(fā)成本投入額度， 容積率過高將增加本項目開發(fā)難度及產(chǎn)品組合，不利于提升項目整體品質(zhì)及產(chǎn)品價格。 以 下為我司 針對 該地塊 開發(fā)所提出 的 一些開發(fā)建議 ， 以 供參考 。既可降低開發(fā)成本又可保留原生態(tài)坡地，打造低密度高端產(chǎn)品， 從而提升物業(yè)價格。 北京中鐵 新業(yè) 投資顧問有限公司 長沙新業(yè)置地咨詢有限公司 二 00 七年 十 月 市場信息及可行性分析見附件。而結(jié)合市場情況來看，疊加別墅供應(yīng)相當(dāng)有限。 B、聯(lián)排別墅： 價格基本至 4500 元 /㎡ 以上，由于供應(yīng)量大，目前長沙房地產(chǎn)市場上聯(lián)排別墅銷售情況稍顯落后，其綜合銷售率為 %，2020 年來開盤項目基本已逐漸進入尾盤消化期。總體可以判斷出，長沙中高端客戶對于物業(yè)總價比較敏感，偏向于經(jīng)濟型性價比較優(yōu)的產(chǎn)品。 六、 市場總結(jié)： 長沙別墅四面開花未形成重點區(qū)域，介于長沙城區(qū)較小，五大板塊別墅項目車程距離都大致在 30 分鐘以內(nèi)，不能形成很好的區(qū)隔，因此，對項目的基礎(chǔ)判斷及區(qū)域判斷尤為重要，未來的競爭將是激烈的板塊與板塊再后是項目與項目的競爭，從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，長期來看，在滿足容積率的條件下，長沙將有可能大量出現(xiàn)亞別 墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。 ② 銷售價格是我司在當(dāng)前可比項目價格基礎(chǔ)上結(jié)合市場需求及本案產(chǎn)品特點擬定。測算結(jié)果如下： 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 24 附表 21：容積率變化與經(jīng)濟效益對比測算（靜態(tài)） 方案一 方案二 方案三 備注 總建筑面積（萬㎡） 含 6000㎡公建 總成本（萬元） 銷售收入（萬元） 稅前利潤總額（萬元） 稅前利潤率（ %） % % % 稅后利潤總額（萬元） 含所得稅25%、土地增值稅 稅后利潤率（ %） % % % 項目經(jīng)濟效益與容積率對比關(guān)系如下圖所示： 0 . 0 05 0 0 0 . 0 01 0 0 0 0 . 0 01 5 0 0 0 . 0 02 0 0 0 0 . 0 02 5 0 0 0 . 0 03 0 0 0 0 . 0 0容積率0 . 6 容積率0 . 8 容積率1 . 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %稅前利潤總額 稅前利潤率 如上表所示，經(jīng)濟效益與容積率之間的敏感 性不 強。 ? 項目建筑體量大，開發(fā)周期較長，市場風(fēng)險較大； ? 對原生態(tài)環(huán)境破壞較大，平整土地成本較大； ? 項目品質(zhì)難以提升 ，不利于價值最大化 ； ? 項目 在三環(huán)以外，對無車族來說吸引力小，客戶市場小。 二、 項目產(chǎn)品組合建議 各項面積指標(biāo) 本項目綜合容積率在為 的情況下，總建筑面積約 平方米，其指標(biāo)如下： 長沙青竹湖項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目 單位 指標(biāo) 備注 用地面積 ㎡ 參考報批文本 畝 容積率 建筑面積 ㎡ 物業(yè) 類型 別墅類產(chǎn)品 ㎡ 可售比例： % 小高層 產(chǎn)品 ㎡ 可售比例： % 社區(qū) 商業(yè) ㎡ 10000 可售比例： % 會所 ㎡ 3000 公建配套 幼兒園 ㎡ 3000 總體住宅類產(chǎn)品可售面積配比接近 7： 3，加少量社區(qū)配套商業(yè)及公建，項目整體產(chǎn)品開發(fā)配比盡量迎合地塊開發(fā)政策。 ?？傮w原則以中小型的高端產(chǎn)品為主，憑借綜合的高性價比搶占高端市場份額。 ? 縮短開發(fā)周期： 降低容積率，減少總建筑面積，按照長沙高端市場單個高端樓盤的正常銷售速度（每年 4— 8 萬平方米）來預(yù)計，可直接縮短有效開發(fā)周期，從而規(guī)避因開發(fā)周期過長而存在的市場風(fēng)險。 中鐵 置業(yè)長沙 青竹湖項目可行性研究報告 25 容積率與開發(fā)環(huán)境分析 方案 第一種方案 （容積率 ） 第二種方案 （容積率 ） 第三種方案 （容積率 ） 產(chǎn)品類型 及 面積配比 別墅（雙 /聯(lián) /獨） % 別墅（雙 /聯(lián)） % 別墅（聯(lián) /雙） % 小高層 % 洋房 % 洋房 % 社區(qū)商業(yè) % 中高層 % 小高層 % 公建配套 % 社區(qū)商業(yè) % 社區(qū)商業(yè) % 公建配套 % 公建配套 % 方案 對比 優(yōu)點 ? 建筑體量較小，總投入成本較少，開發(fā)周期較短，市場風(fēng)險相對較??； ? 容積率低， 產(chǎn)品易營造； ? 物業(yè)形態(tài)比較容易迎合市場 中高端客戶需求 ； ? 雙拼別墅在長沙別墅市場價值的低估，產(chǎn)品迎合市場需求； ? 有利于提升項目整體價值 ? 增加 洋房產(chǎn)品 比例 ，有 利于擴大客戶來源； ? 洋房作為 高端 別墅 產(chǎn)品 的補充，有利于 提升 項目 綜合品質(zhì) ； ? 單位土地成本較低； ? 可使銷售收入達到最大值（測算結(jié)果）； 不足 ? 土建成本偏高。下面我們將對以上三種容積率情況對其的投資利潤率進行對比分析。 容積率與開發(fā)價值分析 本地塊開發(fā)容積率擬選擇 、 0. 1. 0 三 種 ，假設(shè)容積率對價格的影響關(guān)系為：別墅類價格差價在 400— 500 元 /㎡ ，普通小高層住宅產(chǎn)品差價 在 300元 /㎡ 。 3) 純別墅與綜合型物業(yè)開發(fā)受到容積率影響較明顯 以容積率 作為純別墅與綜合型物業(yè)的分界點，目前長沙別墅市場