【正文】 的居住環(huán)境 ， 提高生活質(zhì)量。受國家政策的影響其數(shù)量還將進(jìn)一步減少。比如信貸政策的影響會對項(xiàng)目運(yùn)行中帶來一些風(fēng)險 ， 使得一些不了解項(xiàng)目和形勢的客戶持幣觀望。 (二 ) 劣勢分析 ?W? 1. 配套暫不成熟 ， 在消費(fèi)者心中離市中心心理距離較遠(yuǎn)。在活動中充分發(fā)揮目標(biāo)客戶的主觀能動性 ， 讓客戶覺得參與我們的活動不光是吃喝玩樂耍 ， 還能結(jié)交生活上的朋友、工作上的伙伴。美年廣場近期價格走勢簡述 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 56 頁 共 67 頁 綜上所述： 項(xiàng)目所在區(qū)域的普通電梯公寓 、寫字樓、商鋪均價如下： 目前項(xiàng)目周邊在售 住宅 的均價分布在 7000— 10000元 /㎡的區(qū) 間不等。保證戶戶景觀朝向良好 ， 通風(fēng)自然 ，力爭多數(shù)房間享有南北好朝向 ， 既為小區(qū)室外環(huán)境創(chuàng)造通風(fēng)走廊。 圖 425：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交價格走勢圖 圖 426：成都市三圈層 20212021年 1季度土地成交價格比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 37 頁 共 67 頁 第四章 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 一、 住宅規(guī)劃理念（關(guān)于幼兒園優(yōu)勢的文字描述。整體來看，本季度二圈層平均成交樓面地價水平不低，相較于近期平均水平有所上漲，市場回暖對價格水平的促進(jìn)作用仍然較為明顯。 (二 ) 成交價格分析 上漲，溢價率正常 2021年第一季度，成都市一圈層土地成交平均價格（樓面地價）為 3879元 /平方米，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %；平均起拍價格為 萬 /畝 ，同比、環(huán)比均有所上漲；平均成交價格為 /畝，與上季度基本持平，同比去年上漲 %；平均溢價率水平為 %，環(huán)比下降 ，同比上升 NBI。詳見圖 411，圖 412。 需要特別注意的是，由于中央 2月底發(fā)布 “國五條 ”，要求各地在 3月底之前必須出臺實(shí)施細(xì)則，供地方政府研究的時間相對緊張，成都發(fā)布的實(shí)施細(xì)則僅達(dá)到 “國五條 ”最低要求，即公布 2021年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，對收取個稅、限購區(qū)域、二套房貸等問題均未提及。 二手房市場方面， “國五條 ”中與以往政策差別較大的是 “二手房交易按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征個人所得稅 ”這一剛性條款。 “國五條 ”發(fā)布以來成都市新建商品住宅及二手房周成交量見圖 351。 3月 1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，《通知》要求：完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，原則上 2021年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去 5年平均實(shí)際供應(yīng)量；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，全面落實(shí) 2021年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470萬套、新開工 630萬套的任務(wù)；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，且限 購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有 1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整限購措施。一方面，本季度中央發(fā)布 “國五條 ”，表明中央調(diào)控決心依然強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場面臨的政策環(huán)境依然嚴(yán)格；另一方面，成都的地方實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格程度與市場猜測有一定差距，政策對市場造成很大影響的可能性不大。 綜合來看，一圈層樓市的持續(xù)回暖，會對二、三圈層樓市產(chǎn)生一定積極影響。見圖 322。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 21 頁 共 67 頁 (二 )二、三圈層房產(chǎn)市場走勢 2021年第一季度，二圈層區(qū)縣新建商品住宅成交均價為 5699元 /㎡，環(huán)比上季度微幅上漲 %，同比去年上漲 %。 月份 錦江 金牛 成華 高新 武侯 青羊 其他 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2021年合計(jì) 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 67 頁 圖 317： 2021年 1季度中心城區(qū)新建商品住宅區(qū)域成交量圖 新建商品住宅供應(yīng)量方面，一季度供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，但供大于求的形勢有所緩和。自 2021年 3季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑， 2021年 2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，本周延續(xù)回升態(tài)勢且上漲幅度加大。其中 2月由于春節(jié)假期供應(yīng)量較小，為 ， 3月供應(yīng)量較大，達(dá)到 萬平方米，保持在較高水平。從 2021年 3月開始，國房景氣指數(shù)振蕩下滑，至 2021年 10月下滑至景氣線附近，隨后一直位于景氣線之下， 2021年 10月至今開始震蕩回升。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 13 頁 共 67 頁 圖 112： 20212021年 3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比較圖 、定金及 預(yù)付款為開發(fā)企業(yè)主要資金來源 2021年 13月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 26962億元，增速從去年 4月開始持續(xù)上升，今年 2月和 3月同比分別增長 %和 %，增幅明顯高于 2021年以來平均水平。 學(xué)校：成都市試驗(yàn)外國語學(xué)校西區(qū)、光亞國際學(xué)校、美視國際學(xué)校 第 三 章 項(xiàng)目市場分析 一、房地產(chǎn)市場背景分析 (一 )宏觀經(jīng)濟(jì)金融背景 1. GDP 增速放緩，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn) 初步核算， 2021年第一季度全國國內(nèi)生產(chǎn)總值 118855億元，按可比價格計(jì)算，同比增長 %。 2021年建成通車，設(shè)計(jì)時速 60公里，自此市民向南就多了一條快速通道，建成后可將出城時間縮短至少 20分鐘以上。 二、 區(qū)域交通 (一 ) 天府大道 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 8 頁 共 67 頁 天府大道，位于四川省成都市，跨武侯、高新、雙流 3 個區(qū)（縣）， 是成都市的一條重要交通干道。雙流擁有得天獨(dú)厚的自然條件，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，一年四季氣候宜人。 2021 年，在縣委、縣政府正確的領(lǐng)導(dǎo)和縣級有關(guān)部門大力支持下，萬安鎮(zhèn)立足實(shí)際，認(rèn)真實(shí)踐“”重要思想，堅(jiān)持以“四位一體”科學(xué)發(fā)展為統(tǒng)攬，積極統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，致力于“打造人居福地、構(gòu)建和諧萬安”的奮斗目標(biāo)，積極爭創(chuàng)失地農(nóng)民充分就業(yè)樣板鎮(zhèn)和農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中樣板鎮(zhèn)，鎮(zhèn)黨委團(tuán)結(jié)和帶領(lǐng)全鎮(zhèn)人民搶抓機(jī)遇，開拓進(jìn)取，扎實(shí)工作，完成了年初確定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)。按照雙流縣委、縣政府提出的全力打造“麓山大道國際社區(qū)走廊”構(gòu)想，不久的將來，中國的“比華利山”將在此顯現(xiàn)。 本項(xiàng)目位于雙流縣 萬安鎮(zhèn)東林村、河邊村 。萬安鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便捷。 萬安鎮(zhèn)地處雙流縣東部淺丘地帶，具有成都罕見的臺地地形優(yōu)勢。 2021 年全鎮(zhèn)完成工商稅收 20300 萬元，固定資產(chǎn)投資完成 46000 萬元，工業(yè)投資完成 5350 萬元，全口徑工業(yè)增加值完成 3720 萬元，招商引資總到位資金完成 42790 萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá) 7050 元。 (3)雙流距成都市區(qū) 10 公里，戶籍人口 93 萬，幅員面積 1067平方公里，轄 21 個鎮(zhèn)， 4 個街道。北起于與人民南路四段、火車南站東路、火車南站西路交匯的路口上方的立交橋，南止于與 府河 路、華龍路平交的路口，全長 公里，雙向十二車道（含輔道），道路寬 86米，中央分車帶寬 米，各機(jī)非隔離帶各 米，路側(cè)綠化帶寬 10米。 該工程沿線主要路口均考慮采用下穿隧道的形式穿越。分季度看， 2021年以來，面對復(fù)雜嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟(jì)增速有所放緩，但運(yùn)行總體平穩(wěn)。從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款占資金來源比例接近 7成，為 %，為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道。雖然國房景 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 15 頁 共 67 頁 氣指數(shù)仍位于綜合景氣線以下，但全國房地產(chǎn)市場回暖趨勢比較明顯，房地產(chǎn)市場不景氣的情況將逐步改善。 2021年第 一季度總供應(yīng)量為 方米，環(huán)比下降 %，同比上漲 %。原因一方面是去年 5月以來，不少城市新建商品房成交量上漲，隨著成交量的逐漸上漲，部分樓盤降低、取消優(yōu)惠甚至調(diào)高售價，使成交均價有所上漲，繼而推動房地產(chǎn)市場回暖；另一方面是 3月初 “國五條 ”發(fā)布，短時間內(nèi)對成交量有一定推動，繼而帶動成交均價上漲。根據(jù) 2021年 8月 2021年 3月供求數(shù)據(jù)，截止 2021年年 末，一圈層商品房庫存量超過 2600萬平方米。其中，龍泉驛和雙流漲幅較大，分別為 %和 %；其余二圈層各區(qū)縣均價基本與上季度持平，溫江環(huán)比下跌 %。 圖 322： 20212021年 1季度三圈層新建商品住宅均價圖 、三圈層房產(chǎn)市場分析 2021年第一季度，二、三圈層樓市與一圈層情況相似：除個別區(qū)縣因成交結(jié)構(gòu)調(diào)整造成成交均價有所下降外，其余二、三圈層區(qū)縣成交均價有一定上漲，二、三圈層房產(chǎn)市場同樣延續(xù)上季度的回暖趨勢。預(yù)計(jì)二、三圈層房產(chǎn)市場不會大幅度變動，新建商品住宅交易量或?qū)⒒境制剑陆ㄉ唐纷≌瑑r格將比較穩(wěn)定，市場回暖趨勢將逐步放緩后平穩(wěn)運(yùn)行。綜合以上因素，預(yù)計(jì)在調(diào)控政策持續(xù)實(shí)施的前提下，成都房地產(chǎn)市場將在逐漸放緩回暖趨勢后平穩(wěn)運(yùn)行?！锻ㄖ纷钍荜P(guān)注的一條政策是明確對出售自有 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 67 頁 住房應(yīng)征收個人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計(jì)征，該政策將對二級市場投機(jī)操作起到抑制性作用。 圖 351： “國五條 ”發(fā) 布前后住宅成交量比較圖 首先可以看出，以地方實(shí)施細(xì)則發(fā)布時間（ 2021年 3月 31日）為節(jié)點(diǎn)，新建商品住宅和二手住宅成交量呈現(xiàn)兩種截然不同的發(fā)展趨勢。成都現(xiàn)行的政策是房產(chǎn)持有超過五年轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅，未滿 5年的征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅均按房屋指導(dǎo)價的 1%收取。所以，不排除未來發(fā)布更詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則的可能。 圖 411：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交情況圖 圖 412：成都市一圈層 20212021年 1季度土地成交宗數(shù)比較圖 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 31 頁 共 67 頁 ， 商業(yè)成交宗地?cái)?shù)多于住宅 2021年第一季度，成都市二圈層共成交經(jīng)營性 用地 31宗，其中商業(yè)用地 20宗，居住用地 11宗，總數(shù)較上季度減少 4宗；成交建設(shè)用地總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %；規(guī)劃建筑總面積約為 ，環(huán)比降低 %，同比上漲 %。 本季度商業(yè)、住宅土地成交平均價格（樓面地價）分別為 2394元 /平方米、 5610元 /平方米，上季度分別為 1923元 /平方米和 5157元 /平方米，環(huán)比有所上漲。詳見下圖 423，圖 424。） (一 ) 環(huán)保健康 —— 以創(chuàng)造健康住宅為目的 從前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)施建設(shè)、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位考慮 ， 并結(jié)合融入先進(jìn)技術(shù)的環(huán)保措施等進(jìn)行全過程、多環(huán)節(jié)、全方位的科學(xué)開發(fā) ， 以創(chuàng)造出新世紀(jì)的健康住宅。在戶型和面積的選擇上 ， 參照成都當(dāng)?shù)氐氖袌鰻顩r ， 設(shè)置了多種檔次的戶型 ， 以滿足各個層次的消費(fèi)需求。地段好、社區(qū)品質(zhì)好的電梯公寓均價在 7600元 /㎡。不僅要求客戶參與活動 ， 更重要是能組織開展活動。 項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)體系不發(fā)達(dá)。 解決策略 ? 這種宏觀 調(diào)控并非扼殺整個市場而是規(guī)范市場 ， 使房地產(chǎn)市場發(fā)展更加健康和合理。 2. 改善自用型客戶 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 60 頁 共 67 頁 此類客戶有自己的價值觀 ， 事業(yè)穩(wěn)定 ， 決策理智 ， 往往根據(jù)自身的需求行事 ， 不易受輿論和廣告的左右 ， 受教育程度高 ， 已擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 綜上所述 ： 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是政府機(jī) 關(guān)人士和白領(lǐng)階層人 士 ， 以及外地客戶。 成都萬鼎隆投資管理中心 “成都國際兒童中心項(xiàng)目”可行性研究報(bào)告 第 62 頁