【正文】 、四川電力、中國(guó)聯(lián)通、聯(lián)想等大型企事業(yè)單位，會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)及總部經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域內(nèi)酒店提供強(qiáng)有力的客源支撐。因此，主題性酒店的競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，區(qū)域內(nèi)酒店具有較好的發(fā)展前景。 ? 區(qū)域酒店物業(yè)供給情況分析 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35現(xiàn)有酒店供應(yīng)情況區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三家酒店建成營(yíng)業(yè)。總房數(shù)為 1620 間左右，均為 2022 年后建成，配套設(shè)施完善。酒店名稱開業(yè)時(shí)間總層數(shù)房?jī)r(jià) 前臺(tái)現(xiàn)價(jià) 客房數(shù)配套設(shè)施世紀(jì)城假日酒店2022年18層 標(biāo)準(zhǔn)間 1121豪華間 1380行政間 1610套房 2329標(biāo)準(zhǔn)間 600豪華間 650行政間 800套房 1100780間 飯店餐飲設(shè)施：思飛咖啡廳、華府中餐廳、火舞巴西燒烤、食趣美食店、白領(lǐng)快餐。飯店娛樂設(shè)施：星空酒廊、健身中心、美容沙龍。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36世紀(jì)城洲際大飯店2022年30層 高級(jí)標(biāo)間 2200豪華間 2400貴賓房 3000特色套房4000套房 5000行政套房7500 高級(jí)間 1200豪華間 1400貴賓房 1800特色套房2150套房 2550行政套房3400560間 飯店餐飲設(shè)施：廊橋咖啡廳、波堤斯意大利餐廳、香榭花園法國(guó)餐廳、龍軒中餐廳。飯店娛樂與健身設(shè)施：卡拉 OK廳、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。未來酒店供應(yīng)情況從成都市天府新城規(guī)劃來看，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)及未來將要建設(shè)的高星級(jí)酒店將達(dá)到 10 家以上，包括成都茂業(yè)中心的茂業(yè)萬(wàn)象大酒店、三峽廣場(chǎng)豪生國(guó)際大酒店，中航國(guó)際購(gòu)物中心等高星級(jí)酒店及與本項(xiàng)目所在地相隔不遠(yuǎn)的合景泰富地塊。如果我們擴(kuò)大區(qū)域范圍，以天府大道為軸線向天府軟件園方向延伸，存在 8 家左右潛在開發(fā)的高星級(jí)酒店，即驕子世紀(jì)城對(duì)面的希頓國(guó)際廣場(chǎng)包含的超五星級(jí)酒店、天府軟件園 A 區(qū)對(duì)面的紫羅蘭酒店及天府軟件園 C 區(qū)的螺旋樓五星酒店等。高星級(jí)酒店在短時(shí)間內(nèi)的激增，將可能為區(qū)域市場(chǎng)在未來的一定時(shí)間內(nèi)帶來激烈競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)調(diào)查，預(yù)計(jì)未來 34 年，天府新城新增高星級(jí)酒店家數(shù)占到整個(gè)成都主城區(qū)新增總數(shù)的 60%。? 區(qū)域酒店物業(yè)需求情況分析從區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)未來發(fā)展的需求來看，主要有幾個(gè)方面的客源給酒店業(yè)提供支撐，即世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、極地海洋世界及高新孵化園等產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)。酒店客戶來源主要以商務(wù)辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游住宿，同時(shí)還包括主城區(qū)無法消化的客源。會(huì)展經(jīng)濟(jì) “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 372022 年 7 月起，大型展會(huì)全面移師世紀(jì)城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會(huì)議、啤酒狂歡節(jié)、世紀(jì)城成都之夜大型主題活動(dòng)、糖酒會(huì)等大型會(huì)展活動(dòng)，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。2022 年，雖受到地震災(zāi)害和金融危機(jī)的雙重影響，成都會(huì)展業(yè)仍實(shí)現(xiàn)260 多個(gè)展會(huì)活動(dòng)產(chǎn)值超過 億元，躋身中國(guó)五大會(huì)展中心城市之列，預(yù)計(jì) 2022 年成都預(yù)計(jì)舉行會(huì)展節(jié)慶活動(dòng) 280 個(gè)以上，拉動(dòng)消費(fèi)200 億元以上。《中國(guó)會(huì)展經(jīng)濟(jì)年度報(bào)告》顯示，成都市會(huì)展業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)中西部主要城市中穩(wěn)居第一位。世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心建成之后，承接了成都市 80%以上展會(huì)，按成都市會(huì)展業(yè)的發(fā)展速度，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來幾年的酒店配套無法滿足會(huì)展業(yè)高速發(fā)展的需要，大約只能滿足其 80%的需求量。因此，隨著世紀(jì)城會(huì)展產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，天府新城未來幾年對(duì)酒店配套的需求旺盛。各產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的商務(wù)客源項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有天府軟件園、高新孵化園、成都市高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園 3 個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入住各類企業(yè) 150 余家，由此將為區(qū)域內(nèi)酒店提供一定量的商務(wù)客源，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住企業(yè)的不斷增加，商務(wù)客源有望進(jìn)一步提高。除了以上客源，高新大廈及未來周邊將要建成寫字樓項(xiàng)目同樣將為區(qū)域內(nèi)提供一定量的商務(wù)客源，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域作為未來成都市副中心，將成為未來成都市的又一 CBD 中心，成都市商務(wù)客源將向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，其商務(wù)客源規(guī)模將不斷擴(kuò)大。綜合以上分析，項(xiàng)目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務(wù)辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會(huì)展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來源，并將長(zhǎng)期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的 CBD 中心的形成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的商務(wù)客源將進(jìn)一步增加；未來海洋世界建成后，將為該區(qū)域酒店提供較穩(wěn)定的旅游住宿客源。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38? 區(qū)域酒店客戶群體分析行業(yè)背景主要是到成都市政府辦公的政府職員，到高新區(qū)商務(wù)出差的高科技企業(yè)職員及參加展會(huì)的參展企業(yè)人員。由此可見，區(qū)域內(nèi)酒店客戶群體的行業(yè)背景主要集中在政府部門、高科技企業(yè)、會(huì)展及其參展行業(yè)，其中由于展會(huì)種類多種多樣，使得地區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)客源行業(yè)范圍較廣?？蛻魜碓磪^(qū)域內(nèi)酒店客戶來源主要包括國(guó)內(nèi)客源和國(guó)外客源兩類，國(guó)外客源主要是在成都高新區(qū)各產(chǎn)業(yè)園設(shè)廠的國(guó)外高科技企業(yè)所帶來的客源，國(guó)內(nèi)客源包括到成都參加各類展會(huì)的人員、會(huì)展企業(yè)客源、成都市周邊各市區(qū)縣政府職員及市外旅游客源。購(gòu)買力區(qū)域內(nèi)既有高新區(qū)政府這樣的政府機(jī)關(guān)，也有四川電力、中國(guó)聯(lián)通、中石油等國(guó)有大型企業(yè)，同時(shí)在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)還有像聯(lián)想、愛立信及華為等各類高科技企業(yè)，一般具有較強(qiáng)的購(gòu)買力。需求檔次、交通、區(qū)位、配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)酒店客群多為國(guó)有大型企業(yè)、會(huì)展類企業(yè)、高科技公司，一般對(duì)產(chǎn)品需求檔次較高，有關(guān)渠道了解來看，政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員一般住宿標(biāo)準(zhǔn)為 4 星級(jí)酒店；參加展會(huì)的企業(yè)從成本考慮也有可能以 4 星級(jí)酒店為標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于外資高科技企業(yè)，其一般住宿標(biāo)準(zhǔn)較高，可達(dá) 5 星級(jí)。從客群對(duì)酒店交通的要求來看，由于客群多為商務(wù)辦公人群，其對(duì)交通便捷的程度要求較高，一般希望能夠快速的達(dá)到市中心、城市各主 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 39要商務(wù)辦公區(qū)及機(jī)場(chǎng)等區(qū)域，以減少其在路途上消耗的時(shí)間?？腿簩?duì)區(qū)位的要求主要是酒店處于市中心或商務(wù)區(qū)內(nèi)，在主要交通沿線附近，交通便捷；區(qū)域內(nèi)有較好的商務(wù)辦公配套，商業(yè)配套齊全?？腿簩?duì)酒店配套主要的要求是，能夠提供舉行各種規(guī)模會(huì)議的場(chǎng)所；餐飲配套完備，能提供中西菜品，以滿足不同類型客戶的需要；擁有現(xiàn)代化的商務(wù)辦公配套，提供中英文字處理、寬帶網(wǎng)絡(luò)、復(fù)印、電傳、圖文傳真、國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥電話、銀行、旅游票務(wù)、上網(wǎng)等服務(wù)；豐富的休閑娛樂設(shè)施，能夠提供健身、游泳、洗浴、按摩等服務(wù)；能夠使用國(guó)內(nèi)外信用卡。從長(zhǎng)期來看，隨著總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、會(huì)展及旅游業(yè)的逐漸壯大，勢(shì)必對(duì)酒店等相關(guān)配套行業(yè)需求加大，其帶來的波及效應(yīng)將對(duì)酒店業(yè)起到促進(jìn)作用。因此，在總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)展良好的前提下，區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展將步入一個(gè)較好的發(fā)展階段，本項(xiàng)目的酒店發(fā)展也將有廣闊的客戶資源。 寫字樓市場(chǎng)分析天府新城甲級(jí)寫字樓在未來 23年，將出現(xiàn)較大的放量，中小企業(yè)發(fā)展所需的創(chuàng)新型寫字樓的供應(yīng)量較少，在目前區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大的情況下，開發(fā)具有特點(diǎn)、創(chuàng)新型的寫字樓將有著較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。? 成都市寫字樓市場(chǎng)格局及發(fā)展現(xiàn)狀 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 40如上圖所示，由于辦公物業(yè)用方對(duì)地段的要求，成都市寫字樓主要集中交通干道沿線，形成六大寫字樓集中區(qū)域。分布區(qū) 人民南路 天府大道沿線東大街沿線順城大街區(qū)域西大街區(qū)域南大街區(qū)域特點(diǎn) 交通便利、位置優(yōu)越、樓宇形象檔次高、是未來成都高檔寫字樓最重要的聚集區(qū)域之一成都市辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展最為迅速也是發(fā)展空間最大的一個(gè)區(qū)域，交通便捷：“五縱三橫”及地鐵 1號(hào)線，總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著目前商業(yè)氛圍濃于商務(wù)氛圍，隨著部分高檔寫字樓項(xiàng)目相繼落成，商務(wù)氛圍逐漸顯現(xiàn)，也是未來成都高檔寫字樓聚集區(qū)域之一位處傳統(tǒng) CBD核心，成都市最早的辦公物業(yè)集中區(qū)，辦公物業(yè)以純辦公為主，多為中檔或高檔，但隨著時(shí)間推移整體形象檔次稍顯老舊傳統(tǒng)商圈內(nèi)的辦公物業(yè)集中區(qū)，形象檔次不高交通便利，城南大量中小企業(yè)聚集地典型代表 匯日央擴(kuò)大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、國(guó)航世紀(jì)中心等高新國(guó)際廣場(chǎng)、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)、天府軟件園一期、成達(dá)大廈等天府時(shí)代廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)等冠城廣場(chǎng)、新世紀(jì)廣場(chǎng)等國(guó)信廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)等宏達(dá)大廈、成都高速大廈等? 成都市主要寫字樓區(qū)域成熟度分析分 布 區(qū) 人 民 南 路 天 府 大 道沿 線東 大 街沿 線順 城 大 街區(qū) 域西 大 街區(qū) 域南 大 街區(qū) 域可 開 發(fā) 未 來 可 供 開 尚 有 大 量 土 地 可 尚 有 大 量 土 開 發(fā) 已 近 區(qū) 域 已 幾 乎 沒 有 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41情 況 發(fā) 的 土 地 不多 ， 省 博 物館 搬 遷 釋 放的 土 地 ， 目前 已 規(guī) 劃 含有 辦 公 物 業(yè)供 開 發(fā) ， 目 前 已有 部 分 在 建 寫 字樓 項(xiàng) 目 ， 另 有 部分 成 交 土 地 規(guī) 劃含 有 辦 公 物 業(yè)地 可 供 開 發(fā) ，目 前 已 有 部分 成 交 土 地規(guī) 劃 含 有 辦公 物 業(yè)尾 聲 。 幾乎 沒 有 剩余 土 地 可供 開 發(fā)經(jīng) 成 熟 ，幾 乎 無其 他 可開 發(fā) 用地可 供 開 發(fā)用 地優(yōu) 勢(shì) 交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，樓 宇 形 象 檔次 高 ， 辦 公物 業(yè) 市 場(chǎng) 發(fā)展 迅 速規(guī) 劃 合 理 、 交 通便 利 ， 樓 宇 形 象檔 次 高 ， 發(fā) 展 空間 大 ， 是 政 府 著力 打 造 的 科 技 商務(wù) 區(qū)交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 。是 政 府 著 力打 造 的 金 融商 務(wù) 區(qū) 域 之一交 通 便 利 ，商 務(wù) 氛 圍較 為 濃 厚 ，辦 公 物 業(yè)發(fā) 展 成 熟 。交 通 便利交 通 便 利 ，位 置 優(yōu) 越 ，周 邊 配 套完 善 ， 大量 星 級(jí) 酒店 聚 集劣 勢(shì) 交 通 較 為 擁堵 。 區(qū) 域 寫字 樓 配 套 的停 車 位 有 限目 前 商 務(wù) 氛 圍 較濃 區(qū) 域 主 要 分 布在 新 行 政 中 心 、世 紀(jì) 城 和 天 府 軟件 園 周 圍 ， 商 務(wù)氛 圍 沒 有 繼 續(xù) 向南 延 伸目 前 商 業(yè) 氛圍 大 于 商 務(wù)氛 圍整 體 形 象檔 次 稍 顯老 舊形 象 檔次 不 高 。商 務(wù) 氛圍 不 濃檔 次 不 一發(fā) 展 前景未 來 成 都 高檔 寫 字 樓 重要 的 聚 集 區(qū)域 之 一未 來 成 都 科 技 商務(wù) 區(qū) 、 高 檔 寫 字樓 重 要 聚 集 區(qū)政 府 準(zhǔn) 備 把東 大 街 打 造成 為 成 都 市金 融 商 務(wù) 大道開 發(fā) 已 進(jìn)入 尾 期 ，未 來 開 發(fā)空 間 有 限起 步 型企 業(yè) 聚集 地城 南 大 量中 小 企 業(yè)聚 集 地成 熟 度 發(fā) 展 期 起 步 期 起 步 期 成 熟 期 成 熟 期 成 熟 期可 以 看 到 ， 人 民 南 路 作 為 連 接 主 城 區(qū) 和 國(guó) 際 城 南 的 交 通 要 道 ， 其 沿 線 聚集 了 較 大 體 量 的 甲 級(jí) 寫 字 樓 ， 航 天 科 技 大 廈 、 仁 恒 廣 場(chǎng) 、 來 福 士 廣 場(chǎng) 等將 在 未 來 兩 年 內(nèi) 面 市 。 未 來 人 民 南 路 將 成 為 成 都 高 檔 寫 字 樓 重 要 聚 集 區(qū)域 之 一 。東大街和天府大道沿線尚有大量可開發(fā)土地，東大街是政府著力打造的金融商務(wù)大道，而天府大道沿線是國(guó)際城南的主軸，政府傾力打造的科技商務(wù)區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域目前寫字樓開發(fā)都處于起步期、未來發(fā)展空間較大。相對(duì)于東大街區(qū)域，天府大道沿線規(guī)劃更為合理、可供開發(fā)的土地存量更多，未來發(fā)展空間更大。? 天府新城寫字樓樓分析 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 42區(qū)域內(nèi)寫字樓項(xiàng)目主要集中分布在南延線天府大道兩側(cè)。同時(shí)又分成三個(gè)集中的區(qū)域：成都行政中心區(qū)域、世紀(jì)城區(qū)域、天府軟件園區(qū)域。? 天府新城在售寫字樓供應(yīng)分析項(xiàng)目 等級(jí) 體量（萬(wàn)平米）拉 德 方 斯 大 廈 甲 級(jí) 特 拉 克 斯 國(guó) 際 廣 場(chǎng) 甲 級(jí) 總 體 量 約 8萬(wàn) 平 米 ， A座 出 售 ， B座 開 發(fā) 商 持 有 ， 寫 字 樓約 平 米中 國(guó) 水 電 大 廈 甲 級(jí) 5城 南 科 技 廣 場(chǎng) 研 發(fā) 樓 總 建 筑 面 積 平 米 ， 1， 2期 已 于 2022年 12月 竣工 ， 已 建 成 約 平 米 ， 在 售 約 平 米區(qū)域內(nèi)在售寫字樓主要有拉德方斯大廈、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)、中國(guó)水電大廈和城南科技廣場(chǎng)。在售總體量約 18 萬(wàn)平米。除城南科技廣 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 43場(chǎng)，其他三座寫字樓均為甲級(jí)，預(yù)計(jì)未來 12 年這些項(xiàng)目都將被消化。? 天府新城在建、擬建寫字樓供應(yīng)分析項(xiàng)目 總體量（萬(wàn)平方米） 體量（萬(wàn)平米） 預(yù)計(jì)推出時(shí)間中 信 廣 場(chǎng) / 2022年城 南 科 技 廣 場(chǎng) / （ 另 有 約 萬(wàn) 平 米 的 學(xué) 術(shù) 交 流中 心 ）2022年國(guó) 電 大