【正文】 ? 天府新城在建、擬建寫字樓供應(yīng)分析項(xiàng)目 總體量（萬平方米） 體量（萬平米） 預(yù)計(jì)推出時(shí)間中 信 廣 場(chǎng) / 2022年城 南 科 技 廣 場(chǎng) / （ 另 有 約 萬 平 米 的 學(xué) 術(shù) 交 流中 心 ）2022年國(guó) 電 大 渡 河。在售總體量約 18 萬平米。同時(shí)又分成三個(gè)集中的區(qū)域：成都行政中心區(qū)域、世紀(jì)城區(qū)域、天府軟件園區(qū)域。相對(duì)于東大街區(qū)域，天府大道沿線規(guī)劃更為合理、可供開發(fā)的土地存量更多，未來發(fā)展空間更大。 未 來 人 民 南 路 將 成 為 成 都 高 檔 寫 字 樓 重 要 聚 集 區(qū)域 之 一 。 區(qū) 域 寫字 樓 配 套 的停 車 位 有 限目 前 商 務(wù) 氛 圍 較濃 區(qū) 域 主 要 分 布在 新 行 政 中 心 、世 紀(jì) 城 和 天 府 軟件 園 周 圍 ， 商 務(wù)氛 圍 沒 有 繼 續(xù) 向南 延 伸目 前 商 業(yè) 氛圍 大 于 商 務(wù)氛 圍整 體 形 象檔 次 稍 顯老 舊形 象 檔次 不 高 。是 政 府 著 力打 造 的 金 融商 務(wù) 區(qū) 域 之一交 通 便 利 ，商 務(wù) 氛 圍較 為 濃 厚 ，辦 公 物 業(yè)發(fā) 展 成 熟 。分布區(qū) 人民南路 天府大道沿線東大街沿線順城大街區(qū)域西大街區(qū)域南大街區(qū)域特點(diǎn) 交通便利、位置優(yōu)越、樓宇形象檔次高、是未來成都高檔寫字樓最重要的聚集區(qū)域之一成都市辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展最為迅速也是發(fā)展空間最大的一個(gè)區(qū)域，交通便捷：“五縱三橫”及地鐵 1號(hào)線，總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)顯著目前商業(yè)氛圍濃于商務(wù)氛圍，隨著部分高檔寫字樓項(xiàng)目相繼落成，商務(wù)氛圍逐漸顯現(xiàn)，也是未來成都高檔寫字樓聚集區(qū)域之一位處傳統(tǒng) CBD核心，成都市最早的辦公物業(yè)集中區(qū)，辦公物業(yè)以純辦公為主，多為中檔或高檔，但隨著時(shí)間推移整體形象檔次稍顯老舊傳統(tǒng)商圈內(nèi)的辦公物業(yè)集中區(qū)，形象檔次不高交通便利，城南大量中小企業(yè)聚集地典型代表 匯日央擴(kuò)大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、國(guó)航世紀(jì)中心等高新國(guó)際廣場(chǎng)、特拉克斯國(guó)際廣場(chǎng)、天府軟件園一期、成達(dá)大廈等天府時(shí)代廣場(chǎng)、東方廣場(chǎng)等冠城廣場(chǎng)、新世紀(jì)廣場(chǎng)等國(guó)信廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)等宏達(dá)大廈、成都高速大廈等? 成都市主要寫字樓區(qū)域成熟度分析分 布 區(qū) 人 民 南 路 天 府 大 道沿 線東 大 街沿 線順 城 大 街區(qū) 域西 大 街區(qū) 域南 大 街區(qū) 域可 開 發(fā) 未 來 可 供 開 尚 有 大 量 土 地 可 尚 有 大 量 土 開 發(fā) 已 近 區(qū) 域 已 幾 乎 沒 有 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41情 況 發(fā) 的 土 地 不多 ， 省 博 物館 搬 遷 釋 放的 土 地 ， 目前 已 規(guī) 劃 含有 辦 公 物 業(yè)供 開 發(fā) ， 目 前 已有 部 分 在 建 寫 字樓 項(xiàng) 目 ， 另 有 部分 成 交 土 地 規(guī) 劃含 有 辦 公 物 業(yè)地 可 供 開 發(fā) ，目 前 已 有 部分 成 交 土 地規(guī) 劃 含 有 辦公 物 業(yè)尾 聲 。 寫字樓市場(chǎng)分析天府新城甲級(jí)寫字樓在未來 23年，將出現(xiàn)較大的放量，中小企業(yè)發(fā)展所需的創(chuàng)新型寫字樓的供應(yīng)量較少，在目前區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量較大的情況下，開發(fā)具有特點(diǎn)、創(chuàng)新型的寫字樓將有著較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從長(zhǎng)期來看，隨著總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、會(huì)展及旅游業(yè)的逐漸壯大，勢(shì)必對(duì)酒店等相關(guān)配套行業(yè)需求加大，其帶來的波及效應(yīng)將對(duì)酒店業(yè)起到促進(jìn)作用?？腿簩?duì)區(qū)位的要求主要是酒店處于市中心或商務(wù)區(qū)內(nèi)，在主要交通沿線附近，交通便捷；區(qū)域內(nèi)有較好的商務(wù)辦公配套，商業(yè)配套齊全。需求檔次、交通、區(qū)位、配套設(shè)施區(qū)域內(nèi)酒店客群多為國(guó)有大型企業(yè)、會(huì)展類企業(yè)、高科技公司，一般對(duì)產(chǎn)品需求檔次較高，有關(guān)渠道了解來看，政府機(jī)關(guān)公務(wù)人員一般住宿標(biāo)準(zhǔn)為 4 星級(jí)酒店；參加展會(huì)的企業(yè)從成本考慮也有可能以 4 星級(jí)酒店為標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于外資高科技企業(yè)，其一般住宿標(biāo)準(zhǔn)較高，可達(dá) 5 星級(jí)。客戶來源區(qū)域內(nèi)酒店客戶來源主要包括國(guó)內(nèi)客源和國(guó)外客源兩類，國(guó)外客源主要是在成都高新區(qū)各產(chǎn)業(yè)園設(shè)廠的國(guó)外高科技企業(yè)所帶來的客源，國(guó)內(nèi)客源包括到成都參加各類展會(huì)的人員、會(huì)展企業(yè)客源、成都市周邊各市區(qū)縣政府職員及市外旅游客源。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38? 區(qū)域酒店客戶群體分析行業(yè)背景主要是到成都市政府辦公的政府職員，到高新區(qū)商務(wù)出差的高科技企業(yè)職員及參加展會(huì)的參展企業(yè)人員。除了以上客源，高新大廈及未來周邊將要建成寫字樓項(xiàng)目同樣將為區(qū)域內(nèi)提供一定量的商務(wù)客源，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域作為未來成都市副中心，將成為未來成都市的又一 CBD 中心，成都市商務(wù)客源將向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，其商務(wù)客源規(guī)模將不斷擴(kuò)大。因此，隨著世紀(jì)城會(huì)展產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，天府新城未來幾年對(duì)酒店配套的需求旺盛。《中國(guó)會(huì)展經(jīng)濟(jì)年度報(bào)告》顯示，成都市會(huì)展業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平和綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)中西部主要城市中穩(wěn)居第一位。會(huì)展經(jīng)濟(jì) “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 372022 年 7 月起，大型展會(huì)全面移師世紀(jì)城，已先后舉辦了泛珠三角9+2 會(huì)議、啤酒狂歡節(jié)、世紀(jì)城成都之夜大型主題活動(dòng)、糖酒會(huì)等大型會(huì)展活動(dòng)，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。? 區(qū)域酒店物業(yè)需求情況分析從區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)未來發(fā)展的需求來看，主要有幾個(gè)方面的客源給酒店業(yè)提供支撐，即世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心、極地海洋世界及高新孵化園等產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)。高星級(jí)酒店在短時(shí)間內(nèi)的激增，將可能為區(qū)域市場(chǎng)在未來的一定時(shí)間內(nèi)帶來激烈競(jìng)爭(zhēng)。未來酒店供應(yīng)情況從成都市天府新城規(guī)劃來看，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)及未來將要建設(shè)的高星級(jí)酒店將達(dá)到 10 家以上，包括成都茂業(yè)中心的茂業(yè)萬象大酒店、三峽廣場(chǎng)豪生國(guó)際大酒店，中航國(guó)際購(gòu)物中心等高星級(jí)酒店及與本項(xiàng)目所在地相隔不遠(yuǎn)的合景泰富地塊。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36世紀(jì)城洲際大飯店2022年30層 高級(jí)標(biāo)間 2200豪華間 2400貴賓房 3000特色套房4000套房 5000行政套房7500 高級(jí)間 1200豪華間 1400貴賓房 1800特色套房2150套房 2550行政套房3400560間 飯店餐飲設(shè)施：廊橋咖啡廳、波堤斯意大利餐廳、香榭花園法國(guó)餐廳、龍軒中餐廳。酒店名稱開業(yè)時(shí)間總層數(shù)房?jī)r(jià) 前臺(tái)現(xiàn)價(jià) 客房數(shù)配套設(shè)施世紀(jì)城假日酒店2022年18層 標(biāo)準(zhǔn)間 1121豪華間 1380行政間 1610套房 2329標(biāo)準(zhǔn)間 600豪華間 650行政間 800套房 1100780間 飯店餐飲設(shè)施：思飛咖啡廳、華府中餐廳、火舞巴西燒烤、食趣美食店、白領(lǐng)快餐。 ? 區(qū)域酒店物業(yè)供給情況分析 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35現(xiàn)有酒店供應(yīng)情況區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三家酒店建成營(yíng)業(yè)。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)聚集了國(guó)際會(huì)展中心、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、極地海洋世界、四川電力、中國(guó)聯(lián)通、聯(lián)想等大型企事業(yè)單位，會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)及總部經(jīng)濟(jì)將為區(qū)域內(nèi)酒店提供強(qiáng)有力的客源支撐。過幾十年的發(fā)展，成都市酒店業(yè)已步入了成熟發(fā)展階段，高星級(jí)酒店已經(jīng)形成了相當(dāng)規(guī)模，各項(xiàng)設(shè)施配套完善，經(jīng)過對(duì)成都市高星級(jí)酒店市場(chǎng)及區(qū)域內(nèi)酒店市場(chǎng)的研究，對(duì)成都高星級(jí)酒店市場(chǎng)趨勢(shì)作出如下預(yù)測(cè)：? 成都市高星級(jí)酒店根據(jù)其發(fā)展規(guī)律，已經(jīng)形成了按城市 CBD 區(qū)域、交通主干道沿線及沿河濱江景觀帶分布的特征；未來在以上區(qū)域至少還將建成 5 家高星級(jí)酒店，成都酒店業(yè)即將步入一個(gè)高速發(fā)展階段； “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34? 商務(wù)住宿、會(huì)展人群及旅游業(yè)是區(qū)域酒店市場(chǎng)的主要需求來源，隨著成都市“最佳旅游城市”榮譽(yù)的獲得、世紀(jì)城新會(huì)展中心的逐步成熟、試驗(yàn)區(qū)效應(yīng)帶來的投資環(huán)境的提升，預(yù)計(jì)未來以上三大需求將保持持續(xù)快速上升，不斷擴(kuò)大區(qū)域酒店市場(chǎng)的容量。結(jié)合供需因素可知，盡管成都五星級(jí)酒店的供給增幅較大，但隨著其基數(shù)的增加，增幅速度有望減?。欢诔啥颊w經(jīng)濟(jì)前景普遍看好的情況下，成都外資企業(yè)和涉外游客的數(shù)量會(huì)呈逐年上升的態(tài)勢(shì)。近年來，隨著成都整體經(jīng)濟(jì)前景的看好和旅游資源的不斷豐富，有大量外資企業(yè)進(jìn)駐成都，以及大量涉外游客來蓉觀光的趨勢(shì)。同時(shí)，中航、深圳茂業(yè)集團(tuán)等在天府新城均有酒店項(xiàng)目，預(yù)計(jì)成都的五星級(jí)酒店家數(shù)及客房供應(yīng)數(shù)在未來 5 年將會(huì)進(jìn)一步增加。到蓉旅游人數(shù)預(yù)測(cè) “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32可 見 ， 到 蓉 旅 游 人 數(shù) 穩(wěn) 步 上 升 ， 從 2022 年 的 萬 人 次 上 升 到2022 年 是 萬 人 次 ， 年 平 均 增 長(zhǎng) 率 達(dá) 到 10%左 右 ， 隨 著 成 都 市 旅游 及 會(huì) 展 等 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 及 逐 步 完 善 ， 到 蓉 旅 游 及 商 務(wù) 旅 游 的 人 數(shù) 將進(jìn) 一 步 上 升 ， 按 照 成 都 市 近 幾 年 旅 游 人 數(shù) 平 均 增 長(zhǎng) 趨 勢(shì) 來 看 ， 在 未 來 3年 內(nèi) 到 蓉 旅 游 人 數(shù) 分 別 為 萬 人 次 、 萬 人 次 、 萬人 次 。對(duì)于旅游型留蓉者，平均留蓉時(shí)間為 天，但也有少量 5 天內(nèi)的留蓉客戶。入住率高低可以分為淡季和旺季兩個(gè)時(shí)間段，其中從淡季可以看出星級(jí)越高的酒店入住率相對(duì)越高，而低星級(jí)的酒店相對(duì)較低，四星級(jí)酒店淡季入住率普遍低于 60%，而五星級(jí)酒店一般在 60%以上；進(jìn)入旺季時(shí)，幾乎所有的酒店的入住率都很高，入住率達(dá)到了 70－100％，其中五星級(jí)和后期新建的四星級(jí)酒店的入住率一般分布在 90－100％之間。因此，除發(fā)生類似非典等重大事件，成都市高星級(jí)酒店的市場(chǎng)容量將穩(wěn)步上升。隨著成都基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步加強(qiáng)，成都有望在未來幾年內(nèi)引入更多的外資企業(yè)，涉外人員的增長(zhǎng)會(huì)增加對(duì)高星級(jí)酒店的需求。 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30目前投資成都市的世界 500 強(qiáng)，主要來自美國(guó)、日本、法國(guó)、韓國(guó)和中國(guó)香港地區(qū)。外資企業(yè)隨著成都市基礎(chǔ)設(shè)施的日漸完善，投資環(huán)境的不斷提升，作為全球最具實(shí)力，也是商業(yè)嗅覺最靈敏的企業(yè)——世界 500 強(qiáng)加快了投資成都的步伐。會(huì)展客群隨 著 成 都 市 向 國(guó) 際 化 大 都 市 的 發(fā) 展 ， 國(guó) 際 會(huì) 展 中 心 的 建 成 與 投 入 使 用 ，成 都 市 已 經(jīng) 成 為 了 整 個(gè) 西 部 地 區(qū) 的 會(huì) 務(wù) 中 心 。涉外旅游人數(shù)，隨著近年成都基礎(chǔ)及環(huán)境設(shè)施的改善，涉外旅游人數(shù)增幅較大，保持了 20%左右的 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29年增長(zhǎng)率，07 年達(dá)到保持了 785638 人。 隨著 中 航 時(shí) 尚 購(gòu) 物 中 心 、 成 都 茂 業(yè) 中 心 及 三 峽 廣 場(chǎng) 內(nèi) 的 高 星 級(jí) 酒 店 逐 步 在新 城 南 等 地 區(qū) 建 成 營(yíng) 業(yè) ， 這 一 市 場(chǎng) 規(guī) 模 將 進(jìn) 一 步 擴(kuò) 大 ， 預(yù) 計(jì) 在 未 來 2—3年 ， 成 都 市 五 星 級(jí) 酒 店 將 增 加 3—5 家 ， 各 類 客 房 將 增 加 1200—2022 間 。但尚未達(dá)到國(guó)際上常見的大都會(huì)中心的酒店規(guī)模（8001000 間以上） 。預(yù)計(jì) 2022年后成都市高星級(jí)酒店的市場(chǎng)容量將進(jìn)一步增加。汶川大地震對(duì)四川旅游業(yè)產(chǎn)生一定不利影響，但隨著時(shí)間推移，成都市的旅游業(yè)已得到初步復(fù)蘇。成都 4－5 星級(jí)酒店的具體位置序號(hào) 賓館名稱 道路位置 區(qū)域（環(huán)線） 星級(jí)1 錦江賓館 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 5 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 262 總府皇冠假日酒店 人民中路一段 市中心 53 天府麗都喜來登飯店 總府路 市中心 54 家園國(guó)際酒店 機(jī)場(chǎng)路 181號(hào) 二環(huán)至三環(huán) 55 索菲特萬達(dá)大酒店 濱江中路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 56 加州花園酒店 沙灣路 一環(huán)至二環(huán) 457 成都望江賓館 下沙河浦 42號(hào) 二環(huán) 58 凱賓斯基酒店 人民南路四段 二環(huán)至三環(huán) 準(zhǔn) 59 香格里拉酒店 水井街 內(nèi)環(huán)線外側(cè) 510 洲際大飯店 天府大道 南三環(huán)外 超 511 成都世紀(jì)城假日酒店 天府大道 南三環(huán)外 412 西藏飯店 人民中路一段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 513 安國(guó)酒店 太升北路 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 414 沃特酒店 太升南路 市中心 415 銀河王朝大酒店 順城大道 市中心 416 四川賓館 總府路 市中心 417 綠洲大酒店 忠烈祠西街 市中心 418 岷山飯店 人民南路二段 內(nèi)環(huán)線內(nèi) 419 羅曼大酒店 人民北路 10號(hào) 市中心 420 京川賓館 一環(huán)路西一段 一環(huán)路外側(cè) 421 新華國(guó)際酒店 鼓樓南街 市中心 422 文翰賓館 一環(huán)路南四段 一環(huán)路 423 成都天仁大酒店 三洞橋路 18號(hào) 市中心 424 紫微酒店 總府路 8號(hào) 市中心 425 瑞景商務(wù)酒店 西安北路 101號(hào) 市中心 426 成都花園城大酒店 大業(yè)路 8號(hào) 市中心 準(zhǔn) 427 成都泰逸酒店 蜀漢路 209號(hào) 二環(huán)至三環(huán) 428 河畔酒店 望平街濱河路 8號(hào) 市中心 4成 都 市 高 星 級(jí) 酒 店 分 布 情 況02468101214161820濱 江 沿 線 交 通 主 干 道 市 中 心系 列 1 “大魔方”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27從上表及圖中可以看到，在選中的成都市 28