【正文】 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項(xiàng)目審 批 規(guī)劃設(shè)計(jì) 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 土地出讓金按 200元 /平方米計(jì)； 投資估算 經(jīng)估算 ,本項(xiàng)目建設(shè)投資總計(jì)為 萬(wàn)元 (含土地費(fèi)用 83900萬(wàn)元 ,前期費(fèi) 53850萬(wàn)元 ,基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi) 135540萬(wàn)元 ,建筑安裝工程費(fèi)用為 261560 萬(wàn)元 , 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)27400萬(wàn)元 )。 二．勞動(dòng)定員 部 門(mén) 管理人員 營(yíng)業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計(jì) 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部 3 6 15 3 6 15 運(yùn)營(yíng)管理 其中：保安部 采購(gòu)部 工程部 5 10 20 2 10 5 7 10 35 銷售管理 其中：營(yíng)銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 5 2 20 3 6 27 5 7 合計(jì) 31 5 22 61 119 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度安排 一 .建設(shè)工期與進(jìn)度安排 1.工期：從2011 年2 月2014年 5月，共計(jì) 3年 3個(gè)月。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。 E 做好工程決算及項(xiàng)目移交 。 E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。 4. 其它準(zhǔn)備 ： A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 保安部 ：負(fù)責(zé) 巡 察 報(bào)告 、物資保護(hù)、 停車場(chǎng)管理 工作。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì) 監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營(yíng)副總 銷售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營(yíng) 售 物 公 事 務(wù) 安 購(gòu) 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 一 .管理機(jī)構(gòu)組織方案及體系 ? 二 .勞動(dòng)者大概數(shù)量及技能要求 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理 。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減 少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響；②施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 三同時(shí) ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹(shù)立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 (3)施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。 ? 總的來(lái)說(shuō)，錦華世紀(jì)新城帶給大家的是滿足 ，安逸，經(jīng)濟(jì)的生活。 ? 從錦華世紀(jì)新城本身來(lái)講，我們的建筑物色彩鮮艷，設(shè)計(jì)個(gè)性，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)約。 ? 從錦華世紀(jì)新城環(huán)境和條件來(lái)講，基于打卦嶺村欲建第三代批發(fā) 市場(chǎng)，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 5000 畝現(xiàn)代市場(chǎng)群將要打造第三代批發(fā)市場(chǎng)黃興市場(chǎng)集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長(zhǎng)沙武廣客運(yùn)新站、東臨黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，緊靠長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）和長(zhǎng)株高速。 ? ? ? ? 從需求、供給方面來(lái)講，作為消費(fèi)品的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是非常堅(jiān)挺的。 ? 從長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)方面來(lái)說(shuō)，今年以來(lái)，全市上下以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為著力點(diǎn)，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，全市經(jīng)濟(jì)在高平臺(tái)上保持了平穩(wěn)較快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了速度、效益與結(jié)構(gòu)改善的良性互動(dòng)，呈現(xiàn) 出發(fā)展加速、效益提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善的良好局面。 ? ? 由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品 信 息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷主題、 廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。 ? 三是塑造差異。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。 ? 二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷策劃 ? 一是策劃為先。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)；針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日 趨明朗，以滿足不同類型消費(fèi)需求的消費(fèi)群；“設(shè)計(jì)時(shí)代 ”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃，主要是圍繞 消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。 ? 也就是說(shuō)，住房抵押貸款綜合險(xiǎn)有兩個(gè)功能。 ? 一方面是消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的保障不足，另一方面卻是房地產(chǎn)愈來(lái)愈熱，同時(shí)消費(fèi) 者最為熟悉的住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)，在收取保費(fèi)的方式、保額的大小等方面都不盡合理。 ? 于它的投 反正不管你愿意不愿意，這種保險(xiǎn)都得買(mǎi)。利率風(fēng)險(xiǎn)則指融資方案采用浮動(dòng)利率計(jì)息時(shí)，貸款利率的可能變動(dòng)給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和損失。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)（承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)等）和資金占用費(fèi)（利息），一般通過(guò)計(jì)算債務(wù)資金的綜合利率，來(lái)判斷債務(wù)融資成本的高低；資本金融資成本中的資金籌集費(fèi)同樣包括承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代 理費(fèi)等費(fèi)用，但其資金占用費(fèi)則需要按機(jī)會(huì)成本原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以計(jì)算時(shí)，可參照銀行存款利率進(jìn)行計(jì)算。 ? 2）融資結(jié)構(gòu)分析。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大大減 輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。債務(wù)資金籌措有信貸融資和債券融資兩種。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是 30％。 ? ：商業(yè)游覽及社 交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)小型游樂(lè)設(shè)施。 ? ：局域網(wǎng)（可接入 Inter）、背景音樂(lè)、視頻點(diǎn)播等。 ? ：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。 ? 配套設(shè)備 ? ： 6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 ? ：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級(jí)瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣 板吊頂，地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。廚房、陽(yáng)臺(tái)地面鋪設(shè)高級(jí)防滑磚。廚房高級(jí)瓷磚到頂。 ? 錦華世紀(jì)新城項(xiàng)目利用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以 “中等收入階層 ”為主流消費(fèi)群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8公里、 星沙 10 公里，與武廣新長(zhǎng)沙站一河相隔，臨近已開(kāi)工的地鐵 2 號(hào)線終點(diǎn)站，經(jīng)黃江公路、長(zhǎng)沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。住宅容積率為 。 市政府規(guī)劃如此大的一個(gè)市場(chǎng)群，其必定也會(huì)在規(guī)劃中有相應(yīng)的社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施，教育，醫(yī)療配套設(shè)施必定也會(huì)齊全。 錦華世紀(jì)新城 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 1 項(xiàng) 目 名 稱 及 承 辦 單 位 … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 2 編 制 依 據(jù) 、 內(nèi) 容 及 范 圍 … … … … … … … … … … … … … … … … … 1 1 . 3 報(bào) 告 內(nèi) 容 概 要 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 2 1 . 4 主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) … … … … … … … … … … … … … … … … … … 5 1 . 5 結(jié) 論 建 議 … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … … 6 第二章 項(xiàng) 目 背 景 及 建 設(shè) 必 要 性 … … … … … … … … … … … … … … 7 2 . 1 項(xiàng) 目 提 出 的 背 景 … … … … … … … … … … … … … … … … … …