【正文】 從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。 通過市場調查，獲得盡可能多的信息。其次，開發(fā)經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。 內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。 房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。 一 .項目敏感性分析 表敏感性分析表 序號 不確定因素 變化率（ %） 內部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 1 產品價格 10% 56 741 741 10% 8 9259 259 2 建設投資 10% 8 9259 9259 10% 38 741 0741 二．定性分析 自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。 ⑷其他費用：包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、開發(fā)管 理費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 ㈡開發(fā)間接費 ⑴管理費：包括公司經費、工會經費、職工教育費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、報廢損失及其他管理費用。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200元計算，共拆除房屋面積 2800平方 米共計 56萬人 民幣。住宅容積率為 。 用 款計劃 項目建設資金為自籌資金和銀行貸款 ,自籌資金共計10000萬元 ,銀行貸款共 17000萬元。 2. 為了爭取時間，縮短工期，保質保量 完成工程，本項目決定采取平行施工方式。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令 ,只是參謀作用。 營銷部 ：負責商品房的銷售和管理 。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 B 辦理開工報告。 4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。 采購部 ：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。 負責 內部員工管理 :對公司的內部職員的個人資料進行管理 。 第九章 組織機構與人力資源配置 合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構 和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件 。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。讓我們期待錦華世紀新城給我們帶來的驚喜。有普通住房適合大部分人群，也有獨立別墅，適合高檔消費人群。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機場 8 公里、星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。從消費者支付能力來看，隨著經濟的增長，人們的收入也不斷增 長，支付能力也是在不斷增強的。初步測算， 16 月，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值 億元，同比增長 %，為近六個季度來的最高增速。隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制 勝之道。 ? 總之，未來的社區(qū)將更加在產品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。如引進組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內外部資源等等。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。在整個項目 開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠 道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。 一、未來發(fā)展趨勢 ? 一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市 場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。一是財產損失保險，當?shù)盅旱姆慨a出現(xiàn)規(guī)定范圍內 的財產損失，例如火災、暴風雨、坍塌等，保險公司將承擔該損失；另一項是還貸保證責任險，當購房人因人身意外或失業(yè)，以致無法償還購房貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。 ? 華泰財產保險公司的常務副總經理張嘉麟解釋，住房抵押貸款綜合險首先保障的是銀行的利益，并且它的保額是根據貸款金額的大小，并不是通常意義上投保的金額越高、保額也越高。至 保技巧，可能消費者最耳熟能詳?shù)木褪牵? 提前還貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險。匯率風險是指國際金融市場外匯交易結算產生的風險，包括人民幣對外幣的比價變動風險和外幣之間比價變動的風險，利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風險和損失。 ? 4）融資風險分析。融資結構分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現(xiàn)條 件。但預售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設資金（不含土地費用）達到或超過地上物預計總投資的 25％以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；③轉換，即債券在有效期內，只需支付利息，債券持有人有權按照約定將債券轉化成公司的普通股。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經過有資格的資產評估機構評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。 技 術 經 濟 指 標 附表 ： 技 術 經 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬 ㎡ 18 筑面積 萬 ㎡ 積 萬 ㎡ 住宅平均 層 20 層數(shù) 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 規(guī)劃用地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 其他用地 萬 ㎡ 第四章 融資方案 一、融資形式 ? 1）既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進行的融資活動。 ? 5）人性化設施 ? ：入口處有寬廣的地下停車場 ? ：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。 ? ：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。 ? 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及 花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。 ? ：戶外窗用彩鋁窗。 ? ：廳、房為乳膠漆。 ? 戶型選擇：主力戶型以 155 平米三房為主占到 百分之 50，二房以 90——110 平米為主 ? 根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表 戶 型 分 配 表 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（ ㎡ ） 數(shù)量（套） 1 A 三室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽臺 4 180 2 B 兩室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽臺 6 105 3 C 兩室兩廳一廚一衛(wèi)一陽臺 9 86 4 D 兩室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺 75 5 E 一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺 60 ? 二 . 技術設備條件 ? 1) 室外 ? ：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ? 第三章 產品開發(fā)方案 ? 一 . 戶型選擇 ：本項目規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。 二、項目概況 ： ? ：打卦嶺與雙橋村之間，北臨黃興大道?；诖蜇詭X村欲建第三代批發(fā)市場，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務業(yè)為主導產業(yè)， 5000 畝現(xiàn)代市場群將要打造第三代批發(fā)市場黃興市場集群地初步規(guī)劃設在打卦嶺村，此處西連長沙武廣客 運新站、東臨黃花國際機場，緊靠長沙繞城高速（東南段）和長株高速。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機場 8公里、星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進入城區(qū)十分方便。 ? ? ? ：占地 80 畝，建筑面積為 18 萬平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層 15 層為商場， 主要為商業(yè)休閑場所和購物商城。 第二章 項目開發(fā)經營環(huán)境分析 一、項目開發(fā)經營宏觀環(huán)境的分析 ? 打卦嶺村 5000畝現(xiàn)代化市場集群必定帶動本地的經濟發(fā)展，大量的人口涌入，并且基本都是做生意的人，從事服務行業(yè)。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn) “以人為本 ”的設計理念。 ? ：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。廚房鋁合金扣板吊頂。