【正文】 07 年同期仍增加 12%，這一數(shù)據(jù)是 08 年全年銷售金額總和的 %，今年上半年僅住宅的銷售開發(fā)9 商就回籠了 億的資金，有效的緩解了之前的資金壓力，同時也使開發(fā)商的降價意愿有所減少甚至有提價的可能，房價將得到一定程度的支撐。上半年全 市一手住宅簽約均價約 5532 元 /平方米，較 08 年同期略降%，較 07 年同期仍然上漲約 %。上半年東莞高端住宅推廣力度加強(qiáng)，成交比重增大，中端住宅在成交激增的勢頭下穩(wěn)中有升，導(dǎo)致上半年整體均價不低。 目前東莞重點在售樓盤如下表： 項目 所屬片區(qū) 主力戶型 銷售均價 最新動態(tài) 御泉山大宅 南城區(qū) 60 棟泉山獨墅，面積370540 ㎡，依山而建、沿水而設(shè)。 578 套泉山大宅，面積 150300 ㎡，單排線性排列。 8000 元 /㎡ 12月 5日御泉山【御山】組團(tuán)火爆認(rèn)籌 大宅受熱捧 中信風(fēng)云匯 東城區(qū) 主力 戶型為 45 平米左右的一房，以及 76 平米左右的二房 5800 元 /㎡ 12月 12日樣板房開放，開始認(rèn)籌 陽光海岸 三期晶岸 萬江 產(chǎn)品集中在 7796平米的小兩房三房 5300 元 /㎡ 約 95 平米水岸三房登場 ,一成首付 ,總價 43 萬起 萬科虹溪 諾雅觀 松山湖 180 平米橫廳雙景戶型：三（四）房二廳 ； 180 平米豎廳雙湖戶型：四（三）房二廳 13000 元 /㎡ 11 月再次盛大開盤 御景花園 樟木頭 95107 平米的 3 房 4300 元 /㎡ 少量三房在售 金地博登湖 塘廈 110 ㎡墅景洋房，經(jīng)過改造后面積可達(dá) 150 ㎡ 280 ㎡排院別墅，經(jīng)過改造后面積可達(dá) 460 ㎡ 9500 元 /㎡ 二期 2021 年年中即將推出的產(chǎn)品包括疊景別墅 2 組團(tuán)、墅景洋房組團(tuán) 萬科棠樾 塘廈鎮(zhèn)大坪村觀瀾TOWNHOUSE，雙拼或三拼，罕有的三面環(huán)水別墅 1000 萬元 /套 二期別墅正熱銷中 10 高爾夫側(cè) 2．東莞市 塘廈鎮(zhèn) 住宅市場情況 塘廈，全國千強(qiáng)鎮(zhèn)排行第五，東莞鎮(zhèn)區(qū)排名前五位，全國 IT 產(chǎn)業(yè)制造業(yè)基地之一；本地人口只有 4 萬人，卻吸附了超過 50 萬的外來人口，年產(chǎn)值超過 100 億； 產(chǎn)業(yè)升級、舊城改造、城市括容，新行政文化中心形成與確定；新城市中心，不僅僅是塘廈的新城市中心，而是東莞與深圳的新城市中心；未來，塘廈將新城市中心作為核心，發(fā) 展成為東莞與深圳之間的第三座城市土地儲備緊張，中高端產(chǎn)品占主體。 由于有著吉尼斯世界第一大球會觀瀾湖的進(jìn)駐，形成了塘廈高爾夫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大支撐，使 得高爾夫產(chǎn)業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品供給與球會球場的銷售需求實現(xiàn)了有機(jī)結(jié)合，塘廈一舉成為世界高爾夫 產(chǎn)業(yè) 名鎮(zhèn)。在觀瀾湖這一高球產(chǎn)業(yè)龍頭的引導(dǎo)下，塘廈擁有 130 多家高爾夫相關(guān)產(chǎn)業(yè)，初步形成了高爾夫產(chǎn)業(yè)集群，高爾夫也成為塘廈鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)， GDP 比重達(dá)到 30%左右。 全鎮(zhèn)總用地 128 平方公里， 40%是建設(shè)用地，到 2020 年之前，塘廈的建設(shè)用地指標(biāo)只有 3450 畝，平均每年只有 288 畝。目前塘廈綠化履蓋率%。先行開發(fā)的樓盤，搶先占據(jù)景觀資源。如萬科棠樾、金地博登湖、銀湖山莊等在售樓盤多以山水資源為主訴求點。 （ 三 ） 房地產(chǎn)市 場政策 為應(yīng)對金融危機(jī)， 擴(kuò)大內(nèi)需， 2021 年，中央政府出臺了多項振興房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政策，主要內(nèi)容如下： (1)、 降低 住房交易稅費(fèi) 調(diào)整后 調(diào)整前 對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%； 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 契稅：稅率為 3%。對個人購買自用普通住房的，暫減半征收， %； 印花稅： %； 非普通住房征收土地增值稅。 (2)、 擴(kuò)大優(yōu)惠利率下浮幅度，降低首付比例 11 調(diào)整后 調(diào)整前 金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善 型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%； 2021 年 10 月 27 日前已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分，首次貸款購買普通自住房及改善型住房，無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可申請享受現(xiàn)行貸款下浮利率優(yōu)惠政策。 利率最高下浮 15%，對購買首套 自住房且套型建筑面積在 90 平方米以下的，貸款首付款比例不得低于 20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含）以 上住房的， 貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。 (3)、 下調(diào)貸款利率 從 2021 年 12 月 23 日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個百分點，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從 2021 年 12 月 25 日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存 款準(zhǔn)備金率 個百分點。 (4)、 營業(yè)稅實行減免政策 調(diào)整后 調(diào)整前 個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn) 讓免征營業(yè)稅； 個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，按其 轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。 個人購買普通住房超過 5 年（含 5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅， 個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅， 12 個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年） 轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的 差額征收營業(yè)稅； 個人購買非普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，仍 按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。 個 人購買非普通住房超過 5 年（含5 年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅 (4)、 針對開發(fā)企業(yè)的減壓措施 2021 年 12 月 20 日。國務(wù)院：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商 業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。 2021 年 5 月 27 日國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資 產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目最低資本金比例降為 30%。資金杠桿率的大幅度提高使得開發(fā)企業(yè)的投資凈利潤率提高。 3） 項目定價 運(yùn)用市場比較法，參照周邊樓盤情況一覽表，選取具可比的其他樓盤， 駿景西區(qū)地塊周邊重點樓盤介紹如下表 : 樓盤 位置 主力戶型 在售價格 三 正世紀(jì)豪庭 塘廈鎮(zhèn)高裕南路(原高爾夫大道 )三正世紀(jì)豪庭 (三正世紀(jì)新城旁邊 ) 住宅主力戶型為三房兩廳，面積介于 94126 平方米；商鋪面積介于 4070 平方米。 均價 7000 元 /平方米 長銀東郡 塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)東江路（石馬河邊） 7492 平的二房、 213 平的復(fù)式 均價 3888 元 /平方米 金地博登湖 塘廈鎮(zhèn)迎賓大道塘坑水庫旁 110 ㎡墅景洋房，經(jīng)過改造后面積可達(dá) 150 ㎡ 9500 元 /㎡ 13 280 ㎡排院別墅，經(jīng)過改造后面積可達(dá) 460 ㎡ 萬科棠樾 塘廈鎮(zhèn)大坪村觀瀾高爾夫側(cè) TOWNHOUSE，雙拼或三拼，罕有的三面環(huán)水別墅 1000 萬元 /套 銀湖山莊 塘廈鎮(zhèn)迎賓大道(三正半山酒店旁 ) 獨立別墅，贈送大花園 17000 元 /㎡ 麗竣豪庭 塘廈鎮(zhèn)塘廈大道北 4058 平米 一房一廳 4200 元 /㎡ 觀瀾湖圣堤灣 深圳寶安區(qū)觀瀾 主力戶型： 615 平方米獨棟宅院 3500— 4000 萬/套 塘廈鎮(zhèn)距深圳車程不足 30 分鐘，塘廈房屋價格與深圳相比有著較大的差距，而隨著其八個中心鎮(zhèn)地位的明確及產(chǎn)業(yè)遷移，吸引了大量深圳投資客戶群。塘廈前幾年受投資客戶制約，深圳客戶一直 成為購買主力， 本地人作為補(bǔ)充；近年來，本地人置業(yè)開始增多 ，區(qū)域樓市趨于健康發(fā)展 。 項目第一批 擬開發(fā)產(chǎn)品初步定價 為 高層公寓 8,000 元 /平方米 、低層聯(lián)排住宅 11500 元 /平方米 ， 隨著該項目的逐步開發(fā)和 市場的變化， 售價也將 逐步 提升， 步步走高。 四、項目開發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計方案的分析 （一）項目現(xiàn)狀概況 自然條件 駿景西區(qū) 14 地塊位于 東莞市塘廈鎮(zhèn)高爾夫大道 ,地處深圳與東莞交界。該地塊對塘廈鎮(zhèn)中心而言，地段較偏；但該地塊西接莞深高速，交通 比較 方便，距深圳福田中心區(qū)約 30 分鐘車程。如 上 圖 所示 地塊北靠鳳凰嶺（約 200 米小山），樹木茂密，景色較好 ；對面可望筆架山公園，景色較好 。 地塊北 靠 工業(yè)區(qū) 地塊東接駿景東區(qū)社區(qū) 地塊西臨觀瀾高爾夫球場內(nèi)翡翠灣 地物情況 四至狀況： 地塊南臨深圳觀瀾高爾夫球場北門 ,北接坪山工業(yè)區(qū) ,東面與 我司駿景高爾夫花園東區(qū) 一路 (高爾夫大道 )之隔 ,西臨觀瀾高爾夫球場翡翠灣。具體情況如 下 圖 所示 地塊呈南北 L 狹長帶狀分布。用地紅線基本呈直線，而西側(cè)則呈不規(guī)則形狀。地塊高差不明顯，地塊內(nèi)現(xiàn)為農(nóng)田及臨建，地塊內(nèi)有 1 個魚塘。 地塊緊鄰深圳觀瀾湖高爾夫球場北面邊界，無需拆遷。 15 現(xiàn)狀為一個水塘、少量木棚屋及大量農(nóng)田 地塊周邊大部分由我司前期包裝過的圍板圍合起來。 （二）項目發(fā)展條件分析 區(qū)域價值 地塊東側(cè)毗鄰高爾夫大道，距離深圳市中心約 30 公里、東莞市中心 40 公里，并接駁莞深、龍林、梅觀多條高速公路，可直通穗、深、惠，以及東莞各鎮(zhèn)區(qū)。隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 (20212020)》出爐，廣深鐵路、廣深港客運(yùn)專線和穗莞深城際 3 條軌道及 11 條高快速路、 7 個國省干道項目陸續(xù)上馬，處于高速路網(wǎng)中的塘廈，價值不言而喻。11 條高速公路項目：博深高速、廣深沿江高速、深圳外環(huán)高速、梅觀高速擴(kuò)建工程、清平高速二期、 鹽壩高速 惠深沿海高速、深圳東部過境高速 深惠（汕）高速、惠鹽高速擴(kuò)建工程、莞惠高速、從莞高速、沙清高速及從莞高速清溪支線。項目北側(cè)規(guī)劃中的“深圳外環(huán)高速”東莞段計劃于 2021年上半年開工建設(shè)， 深圳外環(huán)高速公路是莞、深兩市規(guī)劃的干線公路網(wǎng)重要組成部分。 西起深圳寶安區(qū)，橫穿東莞塘廈、鳳崗、清溪等鎮(zhèn)，終點與16 鹽壩高速公路相接， 全長 公里，其中東莞段投資 億元，路線呈東西走向，路線全長約 公里。 通車后 有利于 加速莞深半小時生活圈的形成， 可以在時間和心理上縮短項目與深圳區(qū)域的距離，有助于吸引深圳區(qū)域 客戶。 項目毗鄰觀瀾高爾夫球場 ,具備優(yōu)越的景觀資源 ,有利于打造高檔物業(yè)群 ,同時項目地塊占地約 19 萬平方米，地塊面積較大，可塑性強(qiáng)，配合已建成的東區(qū)項目可產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。 （三） 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strength） A、“ 深圳外環(huán)高速 ” 東莞段 將于 2021 年上半年開工，建成后可以在時間和心理上縮短項目地塊與其他區(qū)域的距離，有助于吸引部分城區(qū)的客戶。 B、項目地塊占地 19 萬平方米，地塊面積較大，可塑性強(qiáng)，配合東區(qū)容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。 C、地塊配合東區(qū)相對成熟的居住氛圍、客戶圈及現(xiàn)有商業(yè)配套，有利于快速的推廣 和銷售。 D、“富士康”廠址的遷移帶來部分客戶群體（ 據(jù) 調(diào)查富士康新廠址 2021年 底人數(shù) 達(dá)到 5 萬人左右）。 劣勢（ Weakness） B、項目鄰近小型工業(yè)區(qū)及自然村，周邊交通、購物、教育等配套設(shè)施相對不豐滿，居家氛圍 還不是很 濃厚 ，不利于項目吸引客戶特別是城區(qū)的首次置業(yè)客戶。 C、置業(yè)者對珠江品牌的認(rèn)知不足。 機(jī)會（ Opportunity） A、目前片區(qū)在產(chǎn)品、價格層面形成競爭的樓盤相對較少。 B、政府及民間共同努力倡導(dǎo)的“ 深莞半小時生活圈”炒作伊始 。 C、泛片區(qū)產(chǎn)業(yè)屬性決定，首次置業(yè)（及以上）的客戶群體的增長 。 D、深莞房地產(chǎn)市場產(chǎn)品價格的理性增長。 17 E、東區(qū)售馨帶來銷售促動（項目知名度、銷售模式、客戶口碑、成熟配套、公共關(guān)系等）。 F、貨幣升值對港澳客戶的促動； 威脅（ Threat） A、區(qū)域市場購房 的地域性及對項目周邊片區(qū)的 認(rèn)同 不