【正文】 .某花園酒店開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄………………………………………3～5…………………………6～20………………………21………………………………22～35……………………………………………26～356. 可行性數(shù)據(jù)預(yù)測和選定…………………………………36～447. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究和評價(jià)………………………………45～508. 項(xiàng)目的其他風(fēng)險(xiǎn)及對策…………………………………51～579. 可行性結(jié)論……………………………………………58～59…………………………………………60～62： ：某某花園酒店開發(fā)項(xiàng)目 ：酒店、辦公、商業(yè) ：某某花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ： 某花園新區(qū)的南湖畔，南湖大路中段. ：本項(xiàng)目20XX年XX月X日動(dòng)工建設(shè)，目前的形象進(jìn)度為:主樓30層，裙樓5層的框架均已封頂。結(jié)構(gòu)體系為鋼筋混凝土框架核心筒結(jié)構(gòu)，總建筑面積約 55332 平方米，塔樓建筑面積32413平方米，，主樓地上 30 層，裙房地上 5 層，地下 2 層，擁有411間客房，西餐廳兼早餐廳一個(gè)，大餐廳一個(gè)，KTV包房30間，大小會議室15個(gè)，洗浴中心一個(gè)，地下車位50輛，地上車位40輛，綠化率為４０％?，F(xiàn)準(zhǔn)備開發(fā)，功能為酒店+商業(yè)+辦公。 某某花園酒店開發(fā)項(xiàng)目功能分區(qū)情況序號功能分區(qū)所在樓層凈面積備注1一層西餐廳（兼早餐）202 M2精品店112 M2銀行45 M2航空50 M2商務(wù)中心143 M22二層餐廳701 M2包房118 M2由三間組成湖景包廂157 M2望湖亭64 M2備餐間145 M23三層KTV1356 M2酒水超市88 M2演藝大廳381 M2包廂527 M2由十五個(gè)組成包房152 M2由三個(gè)組成湖景包廂763 M2由六個(gè)組成備餐間72 M24四層洗浴中心1444M2大會議廳581 M2大會議室418 M2由六個(gè)組成小會議室248 M2由五個(gè)組成會議室97 M2由二個(gè)組成湖景會議室285 M2湖景包廂331 M25五層～二十六層標(biāo)準(zhǔn)間每間47 M2374間豪華套間每間104 M244間 6電梯機(jī)房二十七層7商場臨街一層～二層4000 M28寫字樓臨街三層～四層4000 M2 ：本項(xiàng)目總投資約26233萬元（自有資金7314萬元，貸款16754萬元，建設(shè)期利息1235萬元）某市位于中部，地處遼,黑兩省結(jié)合部?，F(xiàn)轄某市現(xiàn)轄朝陽、南關(guān)、寬城、綠園、二道、雙陽6個(gè)區(qū)，榆樹、九臺、德惠、農(nóng)安4個(gè)縣(市)，及16個(gè)開發(fā)區(qū)。其中，國家級開發(fā)區(qū)2個(gè)：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、某市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；省級開發(fā)區(qū)(工業(yè)集中區(qū))14個(gè)：某市凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（凈月鎮(zhèn)）、某市汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、某市長江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、某市工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、德惠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（德惠市）、某市雙陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（雙陽區(qū)）、某市綠園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（綠園區(qū)）、某市東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、某市合隆經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（合隆鎮(zhèn)）、某市五棵樹經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（五棵樹鎮(zhèn)等）、某市二道經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（二道區(qū)）、某市南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（南關(guān)區(qū)）、榆樹市環(huán)城工業(yè)集中區(qū)（環(huán)城鄉(xiāng)）、農(nóng)安工業(yè)集中區(qū)（農(nóng)安縣），有98個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，1036個(gè)行政村，144個(gè)居委會，土地面積20604平方公里。市區(qū)面積4906平方公里，四環(huán)內(nèi)建成區(qū)（核心建成區(qū)），（五環(huán)繞城高速以內(nèi)）?！?截至2008年5月，某市六大主城區(qū)、（四環(huán)路以內(nèi)）其中三環(huán)以戶籍人口368萬。（2007年）。包括外來和流動(dòng)人口總?cè)丝诮咏f?！?四環(huán)內(nèi)實(shí)居住人口超過500萬，其中外來和流動(dòng)人口約為200萬。 某市資源富集，煤、鐵、錳、鋅等礦產(chǎn)資源達(dá)30余種，其中煤炭資源遠(yuǎn)景儲量844億噸，探明儲量174億噸。市轄四個(gè)縣、特區(qū)、區(qū)均為國家重點(diǎn)產(chǎn)煤縣，因而具有“東北煤都”之稱。 經(jīng)過三線建設(shè)者“獻(xiàn)了青春獻(xiàn)終身，獻(xiàn)了終身獻(xiàn)兒孫”的艱苦創(chuàng)業(yè)和全市各屆各級領(lǐng)導(dǎo)和各族人民的努力奮斗，某市發(fā)生了翻天覆地的變化，成為中部一座以煤炭、鋼鐵、電力、建材為重要支柱的現(xiàn)代化能源原材料工業(yè)新城。 某市區(qū)位優(yōu)勢明顯，與沈陽、哈爾濱兩個(gè)省會城市的距離均在300—500公里。隨著鐵路建設(shè)的發(fā)展，基本形成了北上黑龍江、南下遼寧的鐵路十字大通道，故有“三省立交”之稱。 某市經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展，得益于三線建設(shè)的工業(yè)基礎(chǔ)，得益于十一屆三中全會后的改革開放，得益于黨中央北大荒的大開發(fā)的戰(zhàn)略決策和具體實(shí)施，得益于新階段扶貧攻堅(jiān)的扎實(shí)推進(jìn)，得益于地企共建的雙贏共享，得益于敢為省內(nèi)先的全國人才公開招聘?；厥兹甑陌l(fā)展歷程，某市300余萬各族兒女用勤勞的雙手和智慧，創(chuàng)造出了無愧于先人無愧于時(shí)代的光輝業(yè)績。這些成就的取得，是在黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)黨的建設(shè)，提高執(zhí)政能力，充分調(diào)動(dòng)各方積極性，努力依法治市的結(jié)果。某市與改革開放同歲，與中國崛起同步，與世界發(fā)展同脈，其發(fā)展見證了中國改革開放的艱辛歷程，印證了中國改革開放的巨大成功。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）：，%；社會消費(fèi)品零售總額：，%；地方財(cái)政收入：，%。城填居民年人均可支配收入：，比上年增加4%對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易及旅游，其變化情況直接影響著的酒店與賓館的經(jīng)營狀況，特別是高星級的賓館與酒店首當(dāng)其沖。2008年，%。其中，%；。全年新批外商投資企業(yè)1個(gè)，實(shí)際利用外資1410萬美元，%。引進(jìn)市外投資項(xiàng)目134項(xiàng)，%。2008年，%；，比上年增長19%。見下表：指標(biāo)名稱計(jì)量單位絕對數(shù)比上年增長（%）國內(nèi)旅游人數(shù)萬人次境外入境旅游人數(shù)人次860其中：外國人人次802港澳臺同胞人次58國內(nèi)旅游總收入萬元國際旅游外匯收入萬美元　　隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和對外開放的不斷深入，某市開發(fā)新建了一大批景區(qū)景點(diǎn)和旅游項(xiàng)目，旅游基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合接待能力不斷提高，旅游業(yè)持續(xù)快速增長，已形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模?！　∈迤陂g，市政府對旅游業(yè)發(fā)展傾注了大量財(cái)力，斥巨資打造20公里鐘山大街景觀大道 、改造修建20公里涼都大道、20公里夜郎大道，建設(shè)玉舍國家森林公園、水城海坪彝族文化園、六枝隴腳“夜郎月亮河布依生態(tài)文化園”、“苗族生態(tài)文化園”等，目前各種通往景區(qū)的油路基本建成。同時(shí)，民營企業(yè)也紛紛投資旅游項(xiàng)目，如天湖仙園、阿嘎溫泉、紅石榴山莊、白云山莊、辰峰園等共投入9億余元。截止2006年7月底，全市共有國家級、省級、市郊旅游景區(qū)14個(gè)，其中國家級2個(gè)、省級7個(gè)、市郊旅游景區(qū)5個(gè)。國家級：烏蒙山國家地質(zhì)公園、玉舍國家森林公園；省級：盤縣坡上草原省級風(fēng)景名勝區(qū)、古銀杏省級風(fēng)景名勝區(qū)、大洞竹海省級風(fēng)景名勝區(qū)、南開省級風(fēng)景名勝區(qū)、月亮河省級森林公園、楊梅林場省級森林公園；市郊旅游景區(qū)：天生湖旅游度假區(qū)、鐘山區(qū)白鶴生態(tài)旅游區(qū)、石河生態(tài)旅游區(qū)、阿勒河生態(tài)旅游區(qū)?！　∪性诼糜我?guī)劃、旅游市場、景區(qū)景點(diǎn)、賓館飯店、旅行社等旅游事業(yè)上取得了可喜的進(jìn)步?，F(xiàn)全市及四個(gè)縣、特區(qū)、區(qū)已完成或基本完成市縣旅游發(fā)展規(guī)劃，各種旅游景區(qū)詳規(guī)基本完善，旅游交通直達(dá)各類景區(qū)。擁有國家地質(zhì)公園1處、國家級森林公園1個(gè)、省級風(fēng)景名勝區(qū)5個(gè)、省級森林公園2個(gè)；星級賓館8家（其中3星級3家、2星級5家，擁有旅游床位2800余個(gè)，含非星級賓館飯店旅游床位可達(dá)4000余個(gè)）；旅行社及門市部15家、市區(qū)近郊旅游景點(diǎn)山莊7個(gè)、旅游定點(diǎn)餐館2個(gè)、旅游商品定點(diǎn)單位1個(gè)、省級旅游商品生產(chǎn)企業(yè)3個(gè)、旅游車隊(duì)1個(gè)。全市旅游直接從業(yè)人員達(dá)數(shù)千人。旅游教育培訓(xùn)、旅游貫標(biāo)日益得到重視，生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)家樂、高端休閑旅游、汽車自駕游、市民近郊休閑游等正成為我市旅游發(fā)展的主流?！　〗Y(jié)合我市夏季氣候涼爽宜人的特征以及中國氣象協(xié)會授予的“中國涼都”美譽(yù)，市人民政府正在著力將某市打造成為集自然旅游、文化旅游、體育運(yùn)動(dòng)為一體的城市，力創(chuàng)“中國涼都、夜郎古地、運(yùn)動(dòng)城市”特色品牌。從2004年起每年舉辦一屆的“涼都消夏文化節(jié)”活動(dòng)豐富多彩，其中全國汽車?yán)?、全國圍棋賽、甲A籃球賽、全國半程馬拉松賽、全國奇石展等活動(dòng)檔次高，吸引了來自全國各地上十萬嘉賓。1997年――2005年（2003年因非典原因不作對比年份），我市入境旅游者接待人次從647人增加到867人。，；旅游總收入為19100萬元，比1997年增加18360萬元。2006年元至8月，，，與2005年同期相比增長34%以上。旅游業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、提高群眾生活質(zhì)量方面作用日益重要，成為國民經(jīng)濟(jì)一個(gè)新的增長點(diǎn)?！　≡诼眯猩缧袠I(yè)發(fā)展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及門市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、門市部10家。除陽光假日旅行社、鐘山賓館旅行社為水城工礦（集團(tuán)）公司和鐘山賓館所屬國營單位外，其余均為民營。規(guī)模較小，最多的旅行社8人，最少的僅2――3人，總?cè)藬?shù)約50人。 　　　　從消費(fèi)特征看，某市民有超前消費(fèi)的沖動(dòng)，休閑消費(fèi)市場已經(jīng)啟動(dòng)，且大有潛力?！　∮捎诓煌杖腚A層進(jìn)行休閑活動(dòng)的情況不同，為反映某市休閑業(yè)的市場規(guī)模，我們根據(jù)國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所調(diào)查組對某市100名不同層次居民作的調(diào)查，對調(diào)查對象的月收入情況和休閑消費(fèi)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析如下。　　根據(jù)某市統(tǒng)計(jì)局公布的資料，2008年某市民人均可支配收入現(xiàn)價(jià)為12142元，折合月收入1012元。若以此為標(biāo)準(zhǔn)劃分，100名調(diào)查對象中月收入低于全市平均水平者占總?cè)藬?shù)的32%。在這部分低收入人群中，接近50%的人每月有休閑消費(fèi)支出。剩余68%月收入高于全市平均水平的調(diào)查對象中，82%的人每月有休閑消費(fèi)支出。平均計(jì)算結(jié)果71%的調(diào)查對象每月有休閑消費(fèi)支出。與鄰近的同等（略高）收入水平地區(qū)武漢市相比，某市民的休閑消費(fèi)普及程度大大高出。根據(jù)武漢大學(xué)對武漢市居民休閑消費(fèi)狀況的分析，2000年武漢市人均月收入為633元，但僅有58%的人每月有休閑消費(fèi)支出。據(jù)此，我們可以初步判斷，某市民的休閑消費(fèi)水平比較超前，休閑消費(fèi)已經(jīng)成為大多數(shù)人的實(shí)際行動(dòng)?！　耐獠織l件來看，某市發(fā)展避暑旅游的條件逐步成熟，貴黃公路開通、城市建設(shè)提速等，為發(fā)展避暑旅游創(chuàng)造了條件。隨著“中國涼都?某市”品牌在全國的打響和知名度的不斷提高。從2005年起，除溫州、寧波、福建、兩廣、河南、河北、湖南、湖北、四川、重慶、山東等地來我市投資、安家的客商不斷增加以外，四川、重慶來我市進(jìn)行中、短、長期避暑的游客越　來越多。市委市政府也及時(shí)發(fā)現(xiàn)和看到了旅游發(fā)展的商機(jī)，因此正大力投入旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開展招商引資，“十一五”規(guī)劃已經(jīng)制定了發(fā)展旅游業(yè)的宏偉藍(lán)圖，相信不久的將來“中國涼都某市”一定會成為世界的避暑之都?！　”苁钍袌鲩_發(fā)細(xì)分為：　　一級市場：珠江三角洲、成渝地區(qū)、長沙、武漢等地區(qū)。這些地區(qū)夏季氣候炎熱，有幾個(gè)是著名的火爐，到某市交通便捷，坐火車或者自駕車均在10個(gè)小時(shí)以內(nèi)?？梢猿浞掷梅褐槿?+2合作推進(jìn)避暑旅游發(fā)展?！　《壥袌觯洪L江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、周邊地區(qū)中等城市?！　∪壥袌觯喝珖渌貐^(qū)，遠(yuǎn)期有可能形成較小的國際度假旅游市場。 　?。ㄒ唬┰颇鲜∏甘新糜伟l(fā)展?fàn)顩r 　　由于旅游資源、旅游出入口等因素，（云南主要靠航空、鐵路）處于全省發(fā)展的靠后位置。某市在交通上與曲靖只有鐵路，公路要繞道畢節(jié)威寧和盤縣幾百公里，因此客源進(jìn)入某市目前不太現(xiàn)實(shí)，只有在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和某市機(jī)場通車、通航后情況才能有根本改變?！　。ǘ┵F陽市旅游發(fā)展?fàn)顩r 　　貴陽市是全省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，加上交通因素，目前全省各地州市旅游業(yè)必須依賴它的發(fā)展而發(fā)展。全省168家星級賓館、158家旅行社中，分別有97家、96家在貴陽市，因此，短期內(nèi)各地州市還不是它的竟?fàn)帉κ?，但是某市在上瑞、杭瑞、畢水興高速公路和某市機(jī)場通車后將是貴陽的最大競爭者，同時(shí)可以預(yù)言10年后省旅游市場的最大客源地將來自某市方向，屆時(shí)將占省外進(jìn)入游客量的三分之一強(qiáng)?！　。ㄈ?廣西柳州市旅游發(fā)展?fàn)顩r 　　廣西柳州市是和某市類似的工業(yè)城市，旅游資源相對桂林、南寧匱乏，但近幾年努力發(fā)展旅游業(yè)，由于收入高（GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入排名全區(qū)第三），人口多，旅游客源基礎(chǔ)厚實(shí)，目前黔貴鐵路復(fù)線正在修建，成都至北海高速公路即將全面通車，屆時(shí)廣西游客鐵路方面可以通過南昆線、黔貴線，公路方面通過成都至北海高速，遠(yuǎn)期可以通過南寧至興義，興義至畢節(jié)高速，或航空直達(dá)某市。