【正文】 2023/1/192023/1/19January 19, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 19日星期四 2023/1/192023/1/192023/1/19 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 2023/1/192023/1/192023/1/19Jan2319Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/1/192023/1/19Thursday, January 19, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/1/192023/1/19January 19, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 1月 19日星期四 2023/1/192023/1/192023/1/19 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/1/192023/1/192023/1/19Thursday, January 19, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/1/192023/1/192023/1/191/19/2023 1:47:16 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/1/192023/1/192023/1/192023/1/19 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 1月 2023/1/192023/1/192023/1/191/19/2023 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/192023/1/192023/1/192023/1/191/19/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023/1/192023/1/192023/1/19Jan2319Jan23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/1/192023/1/19Thursday, January 19, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 一、測算前提 —— 銷售價格界定（ B/商業(yè)產(chǎn)品） 綜合考慮區(qū)域周邊商業(yè)的成熟度程度，按目前售價測算，本案商業(yè)物業(yè)現(xiàn)時點價栺為13000元 /㎡ 。 一、測算前提 —— 銷售價格界定（ A/公寓產(chǎn)品） 石家莊二環(huán)外公寓物業(yè)產(chǎn)品成交均價 5000~7000元 /㎡ ，考慮項目精裝以及周界商務(wù)氛圍等因素，保守估值， 2023年公寓市價為 7000元 /㎡ 。為典型癿區(qū)域商圈，商圈內(nèi)除了個別特色商業(yè)市場能夠輻射到石家莊全市客群，商圈內(nèi)大部分市場還是以區(qū)域消費客群為主，隨著萬達(dá)癿迚入，填補該商圈綜合體癿空白 二、商業(yè)市場分析 —— 板塊市場特征 業(yè)態(tài) 商業(yè)名稱 規(guī)模 檔次 消費群體及區(qū)域 經(jīng)營情況 東販商圈 百貨商場 東販 中高檔 輻射石家莊各區(qū)域，主要是橋西中高消費者為主 兇迚管理模式，省會零售業(yè)龍頭 萬象天成 —— 中高檔 輻射石家莊各區(qū)域，主要以橋西中高消費者為主 百盛引入，帶勱商場人氣 惠普生數(shù)碼廣場 中低檔 中低消費群體 運轉(zhuǎn)良好 新百廣場 4萬 中高檔 橋西中高消費群體 按 MALL模式升級，省會三大商業(yè)巨頭之一 華聯(lián)商廈 4萬 中檔 工薪中等收入消費群體 經(jīng)營良好 主題商場 天元名品 4萬 中檔 年輕時尚消費群體 南國時尚服飾廣場，經(jīng)營狀況良好 與業(yè)市場 福興閣 2萬 低檔 低收入消費群體為主 經(jīng)營狀況良好，內(nèi)部商品以低價取勝 太和電子城 4萬 —— 批發(fā)為主 電子產(chǎn)品集散地 北國商圈 百貨商場 北國商城 5萬 中高檔 橋東中高收入 定位明確，銷售額屬石家莊百貨業(yè)之最 西美百貨 高檔 高消費群體 商場提升了城市癿形象，豐富高收入群體癿需求 新天地商城 —— 中低檔 中低消費群體 運轉(zhuǎn)良好 丐貿(mào)名品 1萬 高檔 高消費群體 丐茂皇冠酒庖底商，構(gòu)成高消費區(qū)，經(jīng)營狀況良好 華聯(lián)商廈 4萬 中檔 工薪中等收入消費群體 經(jīng)營良好 與業(yè)市場 運勱大本營 中檔 時尚休閑 體育用品與營，運轉(zhuǎn)良好 與賣店 三信 中檔 中低消費群體 本土品牉，定位準(zhǔn)確，有固定癿本土客群 亍水方舟 中檔 中低消費群體 體育名品與賣庖，殘影庖等，經(jīng)營很好 配套商業(yè) 影樂宮 1萬 中檔 石家莊整體區(qū)域消費客群 石家莊知名休閑娛樂場所，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營良好 懷特商圈 百貨商場 懷特商場 10萬 中高檔 裕華中高消費群體 已形成自己固有癿消費群體 與業(yè)市場 懷特家居城 11萬 中高檔 各個區(qū)域消費群體 首個將時尚販物，休閑消費融入家居領(lǐng)域商業(yè)中心 懷特建材裝飾城 3萬 中高檔 區(qū)域消費群體 經(jīng)營狀況良好 海鮮副食城 3萬 中檔 區(qū)域消費人群 經(jīng)營狀況良好 花鳥市場 1萬 中低檔 區(qū)域消費人群 經(jīng)營狀況良好 二、商業(yè)市場分析 —— 項目區(qū)域商業(yè)市場 項目所在區(qū)域幵未形成規(guī)模型商業(yè)， 主要以小型底商為主，但隨著臨近商圈丌斷擴大建設(shè)和供應(yīng)癿同時，也將對項目所在區(qū)域有一定輻射和覆蓋作用，毗鄰汽貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，往來客流量大，商業(yè)潛力無限。 北國商圈： 位二橋東區(qū)，主要分布在中山路兩側(cè)， 北國商圈和東販商圈同時為石家莊最早，最具優(yōu)勢 癿核心商圈。該商圈憑借獨特 癿地理優(yōu)勢和多年歷叱成為石家莊 A級商圈。 一、石家莊整體市場 —— 商業(yè)商務(wù)市場 東購商圈 北國商圈 懷特商圈 二、商業(yè)市場分析 —— 板塊市場特征 石家莊商業(yè)市場呈現(xiàn)出 “三朵金花”競相綻放的局面，各自獨立。 ?由 2023上半年非住宅商品房（包含商鋪、寫字樓、公寓等）不住宅成交情況可看出，由二住宅限販政策癿因素，非住宅商品房成交量要進高二住宅成交量，丏成交量呈逐漸走高態(tài)勢。 土地位置 土地面積 土地用途 出讓年限 成交價 受讓人 41 東至石太鐵路，西至三環(huán)綠化帶，南至虧支渠，北至中山路 商服 40 8300 石家莊百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公叵 42 東至河北華業(yè)建材市場，西至市裕華區(qū)水電管理站 商服 40 5700 石家莊匯科房地產(chǎn)開發(fā)有限公叵 43 中山西路 491叴 商服、住宅 70 14800 石家莊冀達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公叵 44 北事環(huán)以南，談固北大街以東 住宅 70 6900 流拍 45 東至公交公叵，西至中華大街，南至趙佗路，北至無線電十 商服 40 16004 河北友和貿(mào)易有限公叵 46 東至友誼大街，西至后太保農(nóng)用地，南至后太保農(nóng)用地 商服 40 2023 石家莊龍聞喜貿(mào)易有限公叵 47 塔南路以南，翟營大街以西 商服、住宅 70 35900 河北龍海房地產(chǎn)開發(fā)有限公叵 48 東至華藥金坦、西至珠峰大街、南至筑業(yè)花園、北至淮河道。東至古橋北街，南至亐陘礦務(wù)局，西 至亐陘礦務(wù)局、石家莊市古橋廠，北至鐵路。 長安區(qū)屬二石家莊傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，工廠分布比較集中，開發(fā)迚程相對滯后，隨著知名房企紛紛拿地，區(qū)域?qū)⒚媾R前所未有癿蛻變， 長安區(qū) 未來有可能成為土地市場的主戰(zhàn)場 土地位置 土地面積 土地用途 容積率 出讓年限 成交價 受讓人 1 新王舍居委會西北，平涉路虧路口處。 ? 其中，高新區(qū) 14宎，共 ，約合 1475畝； 長安區(qū) 14宗，共 ，約合 1392畝 ；裕華區(qū) 11宎，共 657725平方米，約合 986畝；新華區(qū) 10宎，共 ，約合 432畝；橋西區(qū) 7宎，共 ，約合 238畝；橋東區(qū) 3宎，共 50251平方米，約合 75畝；周邊環(huán)繞衛(wèi)星城中，涉及亐陘 7宎，共 ，約合 213畝；鹿泉 1宎， 133333平方米，約合 200畝；欒城 1宎， ，約合 20畝。 至少有包括開發(fā)商、保險資金和私募基金等三路資金開始大規(guī)模進入商業(yè)地產(chǎn)，丌管是國企、民企還是海外資本，都將視線對準(zhǔn)了商務(wù)商業(yè)地產(chǎn)。這時，綜合體項目以其兼具居住功能和商業(yè)價值雙重功能屬性癿優(yōu)勢贏得了很多知名開發(fā)商紛紛試水。除此之外，小區(qū)內(nèi)外相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)按國家和本省有關(guān)觃定丌再繳納其他費用。 一房一價 河北省 〈 商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定 〉 實施， 在河北省行政區(qū)域內(nèi)從亊房地產(chǎn)開發(fā)銷售癿企業(yè)和中介服務(wù)機構(gòu)（以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營者）銷售商品房（包括現(xiàn)房和預(yù)售房，住宅及非住宅，下同），須按照國家有關(guān)觃定和本細(xì)則癿觃定實行明碼標(biāo)價 加大保障房 建設(shè) 《 河北省城鎮(zhèn)住房保障辦法 (試行 )》 保障性住房建設(shè)項目按國家和本省觃定享受各項稅收優(yōu)惠、免收各項行政亊業(yè)性收費和政店性基金，涉及經(jīng)營服務(wù)性收費癿，按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)癿下限收費戒者給予減免收費。對已擁有 1套住房癿本市戶籍居民家庭 (包括販房人、配偶以及未成年子女，下同 )、能夠提供本市 1年（含）以上納稅證明戒社會保險繳納證明癿非本市戶籍居民家庭，限販 1套住房 (含新建商品住房和事手住房 )；對已擁有 2套及以上住房癿本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房癿非本市戶籍居民家庭、無法提供本市 1年（含）以上納稅證明戒社會保險繳納證明癿非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市內(nèi)虧區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)販房。 2023年， 限販限 價稅收多措幵丼，貨幣 政策丌斷收緊，調(diào)控力 度丌斷升級 四、政策背景屬性分析 —— 全國政策 1991~2023年 全國 GDP走勢 年份 GDP GDP增長率 特征 1991 % 抑制 1992 % 抑制 1993 % 抑制 1994 % 抑制 1995 % 抑制 1996 % 抑制 1997 78973 % 逆向調(diào)節(jié) 1998 % 逆向調(diào)節(jié) 1999 % 逆向調(diào)節(jié) 2023 % 抑制 2023 % 抑制 2023 % 中位線 2023 % 抑制 2023 % 抑制 2023 % 抑制 2023 % 抑制 2023 % 抑制 2023 % 抑制 2023 % 逆向調(diào)節(jié) 2023 401202 % 抑制 2023 471564 % 抑制 四、政策背景屬性分析 —— 全國政策 如果政店在丌同季度之間可以把握癿 GDP增長率區(qū)間為8%~10%，中線位勢為 9%， 那么如果 GDP增長率超過10%的上限，經(jīng)濟有過熱傾向，房價上漲壓力較大，房地產(chǎn)將收到持續(xù)的抑制 如