【正文】 市場風(fēng)險 項目的住宅小區(qū)定位為中等檔次，它所面對的目標(biāo)顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。 項目敏感性分析圖（示意） FNPV（萬元） 銷售收入 總投資 30% 20% 10% 0 10% 20% 30% 參量 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。 項目總投資由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達(dá)10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表9）的情況來看，F(xiàn)NPV=，項目仍然可行。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。 項目經(jīng)營收入保本點分析項目經(jīng)營成本 =（%）=1530132（萬元），保本點= %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析本章擬對XX花園項目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項目運作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。項目經(jīng)營成本的各項估算見表—6五、項目利潤估算根據(jù)XX花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況，項目利潤計算如表 六、項目現(xiàn)金流量與財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率 項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表—7） 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）根據(jù)表8可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費附加取營業(yè)稅的2%，%。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。 三、項目銷售收入估算據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5 四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對XX花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。 工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計項目地塊價格可達(dá)到40萬元/畝，若將土地抵押，可先行貸款8000萬元左右。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》。 由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當(dāng)一部分可用于下一期的建設(shè)資金。項目首期約5萬平方米，投資約7000萬元，為充分利用建設(shè)單位資金，建議公司自籌項目總投資的30%作為啟動資金（約5000萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠），其余70%可通過銀行貸款和項目預(yù)售收獲取支持。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期），整個項目從2001年4月開始，至2004年9月結(jié)束，項目實施進(jìn)度計劃詳見表—2。詳見表1《項目總投資估算表》。具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。 建設(shè)期利息。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計504萬元、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。 小區(qū)配套費按80元/ M2，總計合896萬元。建筑形式組合式：多層60%，小高層40% （依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認(rèn)為土地費用為40萬/畝較為適當(dāng)符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用為征地費與批租費之和。l 整個項目按中、高水平計算。 建設(shè)投資估算依據(jù)：l 整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。力創(chuàng)精品。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進(jìn)行自主開發(fā)。 自主開發(fā)。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學(xué)校等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。 戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。 住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。③總體上來說，XX花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。一、目標(biāo)市場定位l XX花園位于江岸區(qū)XX鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為江岸區(qū)XX鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費群。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么XX花園銷售將適逢其時。（2）項目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，XX鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個XX鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。①項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為武漢市人民，XX鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模①XX花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心；②XX花園可作為江岸區(qū)、XX鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③XX花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。①國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。現(xiàn)對該項目真正的、突出于XX鄉(xiāng)住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在4000元以上，其中90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為15萬元左右，貸款年限為1520年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。已購房客戶區(qū)域分布如下：區(qū)域 江岸 江漢 其它比例 80% 15% 5%已購放客戶職業(yè)分布行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè)45% 45% 10%由于XX屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近XX的范圍。同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。項目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競爭最為激烈。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。％，項目總規(guī)劃有3109戶?？蛻糁饕獮殚_發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。前期推廣較為失敗，主要以報紙廣告和路版廣告為主，2000年10月請香港恒大行做企劃，在長江日報上做過幾期1/2版的廣告，效果不是很理想。綠化率40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為240300平方米。竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認(rèn)購銷售100套。多層公寓起價1625元/平方米，最高價2005元/平方米，均價在17001800元/平方米之間，集合別墅起價2280元/平方米，最高價2530元/平方米，均價在23002400元/平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付．目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段，2000年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了2000年11月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。竹葉苑在戶型設(shè)計上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)如下：戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3面積 123130 137 180 222分布 D區(qū)C區(qū) C區(qū) A區(qū)B區(qū) A區(qū)B區(qū)比例 46% 9% 30% 15%竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá)55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ15水表，配置供電容量8ＫＷ，40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。有10棟集合別墅130戶，7棟多層公寓192戶，．綠化率為45%。一期主要客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購6棟，XX鄉(xiāng)政府購5棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少，98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大，80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式。其中3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。一期總建筑面積約6萬平方米，16棟多層住宅498戶為全現(xiàn)房，一期主要戶型2*2和3*2，面積為90130平方米，具體指標(biāo)如下：戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式面積 90 120140 140170 19