【正文】 段發(fā)展前景。 購買力 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強(qiáng)，已購放客戶的家庭月收入均 在 4000元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15 萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在 1300 元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。 已購放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個體私營企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。如后湖生態(tài)花園，空軍雷達(dá)學(xué)院，后湖鄉(xiāng)政府集團(tuán)購買占很大比重，其他項目客戶也是以周邊地區(qū)為主。 四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析 2020 年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 10 萬平方米，客戶主要來自周邊地區(qū)，現(xiàn)對已購房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。 項目所在區(qū)域內(nèi)有 特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 項目所在區(qū)域已成為一個大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競相爭艷。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。一期總建筑面積 萬平方米，容積率為 ，綠化率為 ％，項目總規(guī)劃有 3109 戶。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 早期聯(lián)體別墅價格為 2500 元／平方米，單體別墅價格為 3500 元／平方米，花園免費贈送．付款方式靈活多樣，一次性付款，免息分期付款，銀行提供七成十五年按揭，協(xié)助辦理公積金及組合貸款。 ８ .客戶分析 從前期銷售情況來看，客戶主要來自發(fā)展大道和黃浦路鄰近地段的一些行政企事業(yè)單位中高收入人群，客戶分布區(qū)域不廣，客戶購房主要是為了改善居住環(huán)境． 佳海華苑 佳海華苑由佳海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，第一組團(tuán)占地面 積 71 畝，建筑面積 萬平方米，主要為單體別墅和聯(lián)體別墅，共 152 戶。目前處于前期的準(zhǔn)備階段，將于 45 月正式開盤。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625 元 /平方米，最高價 2020 元 /平方米，均價在17001800 元 /平方米之間，集合別墅起價 2280 元 /平方米，最高價 2530元 /平方米，均價在 23002400 元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20 年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購階段， 2020 年武漢金秋貿(mào)易洽談會上首 次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒ΓS后又參加了 2020 年 11 月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15 水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會所，幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。工程于 2020 年 9 月底動工，預(yù)計 2020 年 4 月中旬開盤， 8 月 31 日竣工交房。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計，首期開發(fā)建筑面積 萬平方米。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。其中 3*2 的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶 需求。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時參加了兩次房交會，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。 期將停車場全部設(shè)計在地下。物業(yè)類型有多層，小高層，高層和別墅。 后湖生態(tài)花園 后湖生態(tài)花園位于后湖發(fā)展區(qū)，正面沿 103 國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過 2020 年上半年房交會。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年銀行按揭，公積金貸款。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯式 復(fù)式 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18 層單身公寓 18 層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價格為 17001820 元／平方米，小高層價格為 19352365 元／平方米，高層單身公寓價格為 18002100 元／平方米。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計院深圳分院設(shè)計，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。 目標(biāo)客源 目前，在本區(qū)域購房的客戶大都 是黃浦路和發(fā)展大道沿線的鄰近區(qū)域客戶。 本區(qū)域的大戶型如 120150 平方米特別暢銷， 85110 平方米的中戶型也較為好銷， 85 平方米以下， 150 平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以 3*2*2 和 2*2*2 為主。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和 客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 付款方式 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價會漲到 1900 元 /平方米以上，這個漲幅是漸進(jìn)式的?？梢赃@么說，未來一段時間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況． 區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團(tuán)土地的 1/10，已征地為開工的土地 面積為 1 萬畝，占后湖組團(tuán)的 2/5．隨著后湖組團(tuán)開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴(kuò)大，人氣的悉心積聚，后湖組團(tuán)作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團(tuán)的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的進(jìn)行，都使后湖組團(tuán)的發(fā)展具有良好的前景． 供求關(guān)系 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達(dá) 20 多萬平方米，已動工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18 萬平方米，預(yù)計今年內(nèi)后湖組團(tuán)實際供應(yīng)量約李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 恒星園 ,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園 ,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬隆科技工業(yè)區(qū)等。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2020)001 號拍賣地塊 125 畝 ,上方約 168 畝 ,下方臨路邊有36 畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點 ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報 ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。中聯(lián)三星 600 畝 ,20 萬元 /畝 ,加規(guī)費 2223萬元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000畝 ,后湖生態(tài)花園 600畝 ,18萬元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地 22002300 畝 ,城開集團(tuán) 100130 畝。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無項目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線 以東稱為右塊。規(guī)劃常住人口為 40 萬 ,人均 24 平方米居住用地 ,綠化率達(dá)到 40%以上 ,依據(jù)規(guī)劃 ,后湖地區(qū)將建 有一個市級商業(yè)副中心 ,810公頃的區(qū)級文化中心 (含藝術(shù)館 ,圖書館 ,影劇院就 ,文化館等文化游樂李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 居民習(xí)慣 :此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。 漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊北側(cè)新建德勝橋220kv 變電所 ,屆 時該地塊供電線路有德勝橋變電所引來。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng)?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉儲 ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場 ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系 ,東西向有近年來新建和在建的發(fā)展大道 ,后湖大道 ,幸福大道 ,張公堤路段 ,其中 ,后湖大道正在加緊施工建設(shè) ,年底前建成通車后將對本地塊項目提供良好的條件 ,南北向主要為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路 。二七路現(xiàn)今在修建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會有大幅度的提高。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在 20203000 人之間。 自然環(huán)境 :沿線因是城區(qū)主干道 ,叫喧嘩 ,發(fā)展大道至姑嫂樹路兩側(cè)臨街多為建筑 ,底層為商鋪門面 ,上層為居民居住。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23 層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺 ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。沿線有 35 路車通行 ,基礎(chǔ)設(shè)施 ,公共設(shè)施相對滯后。區(qū)域內(nèi)有祥龍實業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。商業(yè)發(fā)達(dá) ,相關(guān)的銀行 ,醫(yī)院診所 ,小學(xué) ,中學(xué)設(shè)施齊全 ,有漢興學(xué)校 ,武漢市第七十一中學(xué)設(shè)在該區(qū)域 ,但環(huán)衛(wèi) ,綠化 ,無了設(shè)施仍停留在相當(dāng)?shù)偷乃?。?dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500 元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實 力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當(dāng)活力。給排水設(shè)施齊備，李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 社會環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構(gòu)成）。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400 平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。他們大多是出外打工來到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石?村大概有 23 千人。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。路邊附近有 23 個門診部，有中國信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。 項目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近