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武漢后湖花園完整可行性研究報告-文庫吧資料

2024-09-06 13:01本頁面
  

【正文】 處的竹葉山路邊為商鋪,工棚映入眼簾,黃孝河平行流過,隱約有河水淤積下來的異味。 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況: 遠(yuǎn)望是一條長條沿路而建的現(xiàn)代化建筑,能隱約感受到大都市生活,京廣鐵路從旁邊橫貫而過,由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶,無障礙物,臨近的后湖大道平行延展,該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè),使得該方向上無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾,另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū),空氣較好,無大型污染,植被水系豐富。 地塊面積:凈用地面積 公頃,近似平行四邊形,周邊主要有水塘,菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成,較平整。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源,一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。 距離,自然環(huán)境較好,并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件,是未來最適合居住的地區(qū)之一。位于高雄路的國信城園林小區(qū), 1998 年 5月開盤,目前已屬尾房,但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房價格出售了 4500 平方米,銷售業(yè)績較好。 該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng),現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境,后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場,地區(qū)既有的生活消費條件 ,后湖地區(qū)住宅消費李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 在充分的資料基礎(chǔ)上,綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析,可得出結(jié)論:國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的,與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍,因此可以說后湖花園項目在投資機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 (三) 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計,今年全市公積金歸集額為 5 億元,超過政府 億的目標(biāo),公積金使用 億元,截止今年,公積金歷年累計歸集額為 22 億元。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響,土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。 今年,房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。 %,是下半年以來的最高增幅。 在銷售持續(xù)升溫的推動下,商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。 (三)全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好 11 月,空置面積分類指數(shù)值為 點,明顯低于去年同期 點的水平。對外貿(mào)易 10 月份實現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬美元,比上年同期增長 %,保持較高的增長幅度。其中基本建設(shè)完成投資 億元,增長 %;更新改造完成 億元,增長 %;房地產(chǎn)完成 億元,增長%。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長,外商及港澳臺經(jīng)濟(jì)增幅最高。 (二) 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭 良好 今年以來,武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率,因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為 13 億元左右。其中居住商品和服務(wù)項目價格分別比上月上漲 %和 %。前 11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 %,仍保持了快速增長的勢頭。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 ,與上月產(chǎn)銷率基本持平。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業(yè)生產(chǎn)增長,表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康 發(fā)展軌道。主要表現(xiàn)如下: 11 月份,全國完成工業(yè)增加值2171 億元,比上年同月增長 %,繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。(《長江日報》 2020’ 9) (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析(億房 (一) 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份,我國經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長。 金融培育和加快發(fā)展,加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化,提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等,這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 另據(jù)專家預(yù)測, 2020 年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升,但上升幅度不強(qiáng),呈“軟升“狀態(tài)。同時修訂和完善原有的政策法規(guī),對物業(yè)管理發(fā)展和市場行為進(jìn)行有效規(guī)范,力爭形成一個系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。推行一個窗口收件,一個窗口發(fā)證,簡化程序,降低收費,為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。將提供規(guī)范交易場所,提供大量市場信息,提供快速的交易服務(wù),對促進(jìn)市場流通將有重要的推動作用。 實現(xiàn)三個控制:一是銷售對象的審核控制; 二是完善價格審核控制,三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。 3.繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè),并在 2020 年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 2020 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū),人流分布將向城市外圍分散,武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。因此 2020 年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 從以上資料可以看出,武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的,各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展,尤其是住宅投資,將得到進(jìn)一步發(fā)展。 2020 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè),大夾街商城 500 個商鋪全部發(fā)售完畢。我市 2020 年李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 商業(yè)服務(wù)用房 2020 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢,開始反彈走強(qiáng)。平均售價為 3810 元 /平方米,平均月租價為30 元 /平方米,平均入住率為 80%左右。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場,該地段平均售價為 4091 元 /平方米,平均月租價為 元 /平方米,入住率達(dá) 70%。聚集了武信大廈、金濤大廈、長航大廈、金冠大廈等寫字樓,平均售價為 4160 元 /平 方米,平均月租價為 32..8 元 /平方米,入住率為 50%左右。平均售價為5036 元 /平方米,平均月租金為 元 /平方米,入住率為 55%,退居次席。 金地段,平均售價在 7580 元 /平方米 ,平均月租價為 60 元 /平方米,平均入住率為 60%左右。匯集了招 銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。 2020 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”,因此 2020 年寫字樓最高均價地區(qū)是“金融一條街”。2020 年四個季度寫字樓價格分別為 、 404 、 元 /平方米,平均售價為 4032 元 /平方米,租價為 25 元 /平方米,較 1999年上漲 6%。 1.普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升,少數(shù)項目售價略有下調(diào),但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點; 2.經(jīng)濟(jì)適用房,走勢良好,產(chǎn)銷兩旺,是市場的搶手品種,價格比1999 年上漲 %;我市經(jīng)濟(jì)適用房均價在 1300 元 1400 元 /平方米之間; 3.別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢,在都市花園、麗島花園的帶動下都有反彈的跡象,價格較 1999 年上漲 %,成為新的市場亮點。 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知,在2020 年的一季度,住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。 3. 3 分類物業(yè)特點(億房 據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計, 2020 年四個季度,武漢市房地產(chǎn)價格持續(xù)增長,住宅、寫字樓價格指數(shù)情況如下: 從以上數(shù)據(jù)可以看出, 2020 年住宅增長較快,寫字樓 的增長較為平緩。 2020 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的,但是也有一些缺憾。例如藍(lán)灣俊園項目,運用了多種宣傳手段,在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng),使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 不可缺少的功能。 2020 年 11 月 2— 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會也使“智能化”概念形成了一種趨勢。其實這個概念進(jìn)入武漢的時間不算短,但一直都未廣泛推廣。例如百步亭花園,不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會所、健身房等基本配套一一健全,引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校,把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部,利用育才雄厚的師資力量,幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。帶動了四號小區(qū)的銷售, 2020年已銷售了 18 萬平方米,占總 銷售的 50%以上。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積,在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進(jìn)步,而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高。 6.從樓盤設(shè)計上看, 2020 年開盤銷售的樓盤設(shè)計風(fēng)格各異,以滿足李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。例如:統(tǒng)建千禧園,從 2020 年 11 月開始銷售,頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯,避免了多層要上樓的麻煩,同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好,戶型結(jié)構(gòu)好,有效使用面積多等優(yōu)勢,因此成為 2020 年銷售的一個新變化。而面積大都在 90120 平方米之間。 2.從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看,磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺,目前市場 上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。 匯集了大量樓盤,人文環(huán)境一流,而且 2020 年華工科技的成功上市,光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報頻傳,其購買力的強(qiáng)勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。徐東作為武昌的新區(qū),在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域,成為武昌居民購房的首選。 2. 2 微觀市場特點 1.從地理位置來看,城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善,環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善,使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高 于中心地區(qū)。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會,同時各城區(qū)不失時機(jī)地舉辦了區(qū)級房交會,既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展,而且也活躍了存量房的交易。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。截止 2020 年,共有 218 家中介企業(yè)遍布全市,形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。2020 年武漢市圍繞加快啟動住房 二級市場開展的各項住房消費服務(wù)李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 1999 年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司, 2020 年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300 起,發(fā)放貸款 4000 萬元,其中 50%為購買新建商品房的貸款,50%為住房抵押融資。 2020 年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647 起,比 1999 年增長 %,說明抵押的戶數(shù)增多,個人購房選擇銀行貸款按揭的增多,公積金小額度貸款的增多。共批準(zhǔn)發(fā)放個人住房貸款 9019 戶,共計 億元,同比增長 %;支持個人購房建筑面積達(dá) 萬平方米,房屋總價值達(dá) 億元。公積金方面:公積金貸款購房面積占全年總銷(預(yù))售面積的 1/4 強(qiáng)。銀行方面:已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體,部分銀行將個人貸款的上限提至“ 8成 30 年”的期限。 起和已售公房的上市交易,大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。 2020 年武漢市增量房市場交易 30010 起,交易的建筑面積達(dá) 244 萬平方米,而存量房市場交易達(dá)到 27130 起,建筑面積為 萬平方米。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗,二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展,存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮,而是帶動增量房市場的增長。 4. 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2020 年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 1999 年武漢市空置商品房為 150 萬平方米, 2020 年新增 9 萬平方米,到 2020 年底還剩 115 萬平方米,因此在 2020 年共消化了 44 萬平方米。 2.空置商品房消化能力加強(qiáng)。 則實行“零折扣”。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換,從 2020 年開始,實物分房已完全停止,居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。 2020 年,武漢市正式步入住宅的商品時代。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表: 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出,第四季度住宅價格繼續(xù)上漲,但漲幅小于上季度,原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低,導(dǎo)致三季度住宅價格增幅較大,第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅,但總的趨勢是住宅價格保持攀升。 價格 指數(shù) 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 ( 2)房地產(chǎn)投資 進(jìn)一步加大,投資結(jié)構(gòu)更趨合理。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo), 2020 年第四季度商品房銷售額為 8 億元,其中個人購買為 億元,個人購買率為 %。以上情況表明:武漢市 2020 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖,房地產(chǎn)市場開始步入了成長期,正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。二是在房地產(chǎn)租賃市場上,全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481 戶,比 1999 年增長 11%,租賃總面積為 萬平方米,比 1999 年增長 17%,年租金總額為 億元,比 1999 年增長 52%。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) 億元,較 1999年增長 %;全市總開工面積 1343 萬平方米,比 1999 年增長%;總竣工面積為 萬平方米,比 1999 年增長 2%;其中住宅竣工面積達(dá) 萬平方米,占全市總竣工面積的 %,比 1999年增長 %;全市商品房銷售總面積為 萬平方米,其中住宅李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。(《中國房地產(chǎn)信息》 2020’ 5 Real Estate Information of China 謝家瑾) 以上資料表明,國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的,房 地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展,加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺,進(jìn)行住宅投資是適宜的,是和國家形勢相一致的。 5. 需求狀況發(fā)生變化,市場供求呈現(xiàn)多樣。 4. 二級市場日趨活躍,租賃市場漸成氣候 。其中建設(shè)銀行 2020 年末個人住房貸款余額達(dá) 1390 億元,占該行全部貸款余李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。個人住房貸款逐年翻番。 3. 銷售價格穩(wěn)中有升,消費信貸不斷擴(kuò)大。 2. 消費主題發(fā)生變化,銷售總量逐年上升。 2020 年全國房地產(chǎn)
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